00122房地产评估真题精选.docx
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00122房地产评估真题精选
[单项选择题]
1、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察和产权核查，该建筑物的剩余经济寿命为40年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的年折旧率为（）。
A.2%
B.1.98%
C.2.5%
D.2.45%
参考答案：
B
[单项选择题]
2、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）。
A.35年
B.45年
C.48年
D.50
年
参考答案：
B
[单项选择题]
3、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发建造成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。
A.10.0%
B.11.l%
C.11.9%
D.12.5%
参考答案：
B
[单项选择题]
4、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。
A.10.2万元
B.11.0万元
C.11.3万元
D.11.5万元
参考答案：
C
[单项选择题]
5、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。
A.200
B.300
C.700
D.1000
参考答案：
B
[多项选择题]
6、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
其中，属于经济折旧的有（）。
A.功能落后
B.功能缺乏
C.环境污染
D.交通拥挤
E.正常使用的磨损
参考答案：
C,D
[多项选择题]
7、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。
A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建价格是在估价时点的价格
C.重新购建价格是客观的价格
D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
参考答案：
A,B,C,D,E
[单项选择题]
8、从卖房的角度看，成本法的理论依据是（）。
A.销售状况价值论
B.市场供求价值论
C.生产费用价值论
D.经济花费价值论
参考答案：
C
[多项选择题]
9、在运用成本法时最主要的有（）。
A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值
参考答案：
B,E
[判断题]
10、重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出加上合理的利润。
参考答案：
对
[单项选择题]
11、在成本法中，估价应采用（）。
A.客观成本
B.实际成本
C.个别成本
D.A或B
参考答案：
A
[判断题]
12、在成本法中，只有贷款计算利息，而自有资金则无需计算利息。
参考答案：
错
[单项选择题]
13、成本法中的利润是（）。
A.正常条件下的平均利润
B.个别开发商的利润
C.开发商的平均实际利润
D.开发商预期的平均利润
参考答案：
A
[判断题]
14、应计息的项目包括取得土地成本、开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。
参考答案：
对
[单项选择题]
15、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。
在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（）。
A.55年
B.50年
C.48年
D.45
年
参考答案：
C
[判断题]
16、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。
参考答案：
对
[单项选择题]
17、某商业大楼始建于10年前，建造期为2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年（自补办土地出让手续之日算起），建筑物的设计经济寿命为50年，当前建筑物的剩余经济年限为（）。
A.50年
B.40年
C.32年
D.30
年
参考答案：
C
[填空题]18某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。
其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。
假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为多少万元。
参考答案：
物质折旧=（2000÷50×10）+10+（200÷5×4）+（250÷15×9）=620万元[单项选择题]
19、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.会计折旧
参考答案：
C
[填空题]20某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元，管理费用为建造成本的5%，销售税费为60万元，利息率为
7.5%，开发利润为120万元。
又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。
假设残值均为零。
试评估该建筑物的现值。
参考答案：
重置成本=（800+800×5%+60）×（1+
7.5%）+120=
1087.5万元折旧=（
1087.5÷50×8）+18+（200÷5×2）+（110÷10×8）=360万元评估现值=
1087.5-360=
727.5万元
[单项选择题]
21、在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况
A.有效经过年数
B.实际经过年数
C.剩余经过年数
D.自然经过年数
参考答案：
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[单项选择题]
22、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）
A.房地产净收益按一固定数额逐年递增
B.房地产净收益按一固定数额逐年递减
C.房地产净收益按一固定比率逐年递增
D.房地产净收益按一固定比率逐年递减
参考答案：
A
[单项选择题]
23、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。
A.更新重置成本
B.复原重置成本
C.完全成本
D.重新购建价格
参考答案：
B
[单项选择题]
24、某商品住宅总价为100万元，首付款为40%，其余为抵押贷款，贷款期限为20年，按月等额还本利息，贷款年利率为
7.5%，自有资金资本化率为6%。
则其综合资本化率为（）。
A.7.5%
B.6.9%
C.6.6%
D.6%
参考答案：
B
[单项选择题]
25、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为（）.
A.有效经过年数等于实际经过年数
B.有效经过年数短于实际经过年数
C.有效经过年数长于实际经过年数
D.有效经过年数可能长于或短于实际经过年数
参考答案：
D
[单项选择题]
26、某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。
项目建设期为2年，建成后一年内可全部出租（第一年的收益暂且不计），按可出租面积计算的月租金为60元/平米，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的20%。
假设报酬率为8%，则该在建工程续建完成时的总价值为（）万元。
A.1607万元
B.1486万元
C.473万元
D.438万元
参考答案：
D
[单项选择题]
27、某建筑物经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。
该类建筑物的耐用年限为50年，则该建筑物的成新率为（）。
A.40%
B.50%
C.60%
D.67%
参考答案：
C
[填空题]28已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%时的价格为4000元/m2；如果该房地产的剩余收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格为多少元/m2？
参考答案：
（1）年纯收益A=4000÷（P/A，8%，50）=
326.97元
（2）评估价格=
326.97×（P/A，6%，40）=4920元/m2
[单项选择题]
29、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。
A.交通拥挤
B.建筑技术进步
C.城市规划改变
D.自然环境恶化
参考答案：
B
[填空题]30某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少万元？
参考答案：
P=216×（P/A,8%,2）+5616÷（1+8%）2=385+4815=5200万元
[单项选择题]
31、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建。
估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。
A.350
B.300
C.250
D.50
参考答案：
C
[填空题]32某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使用权证日起开工。
预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。
目前该项目已建设2年，预计该项目建成并正式投入使用还需2年。
已知市场上同类房地产的报酬率为8%，则该项目续建完成时的总价值为多少万元？
参考答案：
V=350×（P/A,8%,46）=4248万元
[单项选择题]
33、某宗房地产建筑物建成于1996年10月1日，经济寿命为60年。
后于2001年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。
2006年10月1日对该房地产进行评估。
经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。
则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（）。
A.5000万元
B.4500万元
C.4455万元
D.4400万元
参考答案：
C
[填空题]34某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、88万元、92万元；预计2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、95万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。
试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。
参考答案：
P.94÷（1+9%）+95÷（1+9%）2+96÷（1+9%）3+95×（P/A，9%，44）×（P/F，9%，3）=
86.24+
79.96+
74.13+
796.70=1037万元
[单项选择题]
35、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为1202，单位建筑面积的重置价格为800元/2，建筑物残值率为6%，年折旧率
2.2%，则该建筑物的现值为（）元。
A.76880
B.79104
C.77952
D.81562
参考答案：
B
[填空题]36某宗房地产是于4年前以竞拍方式取得，当时获得的土地使用期限为40年并约定不可续期。
经过分析其实际收益比较接近市场平均水平，而且已知其在过去4年里的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元。
预计其未来每年的净收益基本稳定，报酬率为8%。
计算该宗房地产当前的收益价格为多少万元？
参考答案：
（1）年纯收益A=（31+29+
30.5+
29.5）÷4=30万元
（2）评估价格=30×（P/A，8%，36）=
351.5万元
[单项选择题]
37、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
参考答案：
C
[填空题]38某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。
该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。
则该宗房地产的现时收益价格为多少万元？
参考答案：
P=6×（F/P,2%,7）×（P/A,7%,32）=87万元
[单项选择题]
39、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（）年。
A.40
B.43
C.47
D.50
参考答案：
B
[单项选择题]
40、比较法的理论依据是（）。
A.预期原理
B.替代原理
C.生产费用价值论
D.最高最佳使用原则
参考答案：
B
[单项选择题]
41、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。
在2006年1月时，建筑物剩余经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（）年。
A.45
B.50
C.52
D.55
参考答案：
C
[单项选择题]
42、市场比较法中的交易情况修正是对（）价格本身是否正常的修正。
A.交易实例
B.估价对象
C.标准化实例
D.可比实例
参考答案：
D
[单项选择题]
43、李某于2008年花70万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。
于是李某在2012年底将该住房以60万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（）。
A.物质折旧
B.经济折旧
C.功能折旧
D.区位折旧
参考答案：
B
[单项选择题]
44、某宗房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，若买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。
A.2650
B.2500
C.2427
D.2350
参考答案：
C
[单项选择题]
45、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的
6.5%和
4.5%。
某宗房地产交易，买方付给卖方5000元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。
A.5325
B.5225
C.4775
D.4675
参考答案：
A
[单项选择题]
46、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
A.乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用
B.该估价结果肯定有误
C.甲土地的价值高于乙土地的价值
D.不可能出现这种情况
参考答案：
A
[单项选择题]
47、某估价事务所在2008年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2008年6月30日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（）。
A.2008年6月30日
B.现在
C.重新估价的作业日期
D.要求重新估价的委托方指定的日期
参考答案：
A
[单项选择题]
48、为评估某宗房地产2012年10月13日的价格，选取了可比实例A，其成交价格为8000元/m2，成交日期为2011年11月15日。
经调查获知2011年7月至2012年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例A进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。
A.9280
B.8925
C.8880
D.8000
参考答案：
B
[单项选择题]
49、比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（）。
A.类似房地产的交易
B.相同房地产的交易
C.相关房地产的交易
D.房地产的市场交易
参考答案：
A
[单项选择题]
50、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（）的市场汇价进行换算。
A.估价作业日期
B.成交日期
C.估价时点
D.交易日期修正后
参考答案：
C
[单项选择题]
51、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。
A.固定价格指数
B.定基价格指数
C.长期价格指数
D.环比价格指数
参考答案：
B
[单项选择题]
52、在比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。
A.交易情况
B.交易日期
C.区域因素
D.个别因素
参考答案：
D
[单项选择题]
53、在用比较法评估某宗房地产的价值时，选择了五个可比案例，经过修正得到的五个比准价格之间存在较大的差异，最终估价结果应（）。
A.取五个比准价格的算术平均值
B.取五个比准价格的中位数
C.任选其中之一
D.综合分析后决定
参考答案：
D[单项选择题]
54、某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大的差异，其最终估价结果应（）。
A.取三者的平均值
B.取三者的中间值
C.任选其中之一
D.在三者的基础上综合分析决定
参考答案：
D
[单项选择题]
55、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）。
A.1.05
B.1.02
C.0.97
D.0.95
参考答案：
D
[单项选择题]
56、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（）元/平方米。
A.2500
B.2222
C.2031
D.2000
参考答案：
C[单项选择题]
57、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（）时点的状态。
A.现在
B.过去
C.未来
D.B和C
参考答案：
C
[单项选择题]
58、有
A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为（）。
A.f1＜f2＜f3
B.f1＞f2＞f3
C.f1=f2=f3
D.无关
参考答案：
B
[单项选择题]
59、某地区某类房地产2009年4月1日至10月1日的价格指数分别为
89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1（以2008年1月1日为100）。
其中有一房地产在2009年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2009年10月1日的价格为（）元/平方米。
A.2263
B.1962
C.1768
D.1734
参考答案：
A
[单项选择题]
60、市场法评估房地产价格的主要难点是（）。
A.市场行情变化不定
B.供需变化引起价格变化
C.影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握
D.影响房地产价格的因素影响程度不同
参考答案：
A
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