物业管理前期介入服务方案.docx
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物业管理前期介入服务方案
物业管理前期介入服务方案
前言：
首先非常感谢刘总能给大家这次集体参股共同管理公司的机会，使每个人身上多了份使用感和责任感，从而把其当成个人的事业用心去经营。
不管公司是哪种战略决策，我将以个人身份尽自己一点绵薄之力提供一些粗略的建议，仅供参考，敬请指正。
一、房地产开发与物业管理之间的关系
1、物业管理是房地产综合开发的派生物。
作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，直接的说即是房地产的售后服务，是一种社会化和专业化的服务方式。
2、房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。
3、房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。
4、开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：
⑴从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；物业公司是房产公司出资注册成立，属于房产子公司，但在财务结算上实行独立核算，法律上仍是平等合同关系。
⑵合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。
（3）目前市场上大的房地产公司都是用的自己的的物业公司，如建业、鑫苑、二十一世纪、金成、绿地、中房、顺驰、新长城、清华园等等。
（后面有房地产选用自己的物业公司还是外聘物业公司的优劣分析）
二、物业管理对房地产经营的影响
物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，物业管理对房地产经营的影响主要有以下几点：
第一，有利于房地产的销售推广。
随着人们生活水平的提高，人们对工作环境和居住环境越来越关注。
良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，有的甚至已经“死火”。
这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。
第二，有利于物业保值升值。
从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。
缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。
第三，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。
物业管理是房地产广泛意义的售后服务。
良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽。
优质的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也是企业最形象最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。
三、物业前期介入管理的意义
一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。
二、在房地产开发建设营销消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用，目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。
而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。
三、但从目前房地产开发的过程和物业管理行业的总体运作情况看，许多物业都是建成即将交付使用时才确定管理单位，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸。
由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如物业验收、入住、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理造成不利影响，甚至产生无法挽回的损失。
此外，在房产开发过程中，由于设计不尽合理（未能从使用和管理的需要考虑）、施工粗糙、图纸资料不全等，都会直接影响物业今后的使用和管理。
物业管理企业的专业化优势在于前期介入开发阶段，熟悉掌握住户需求变化，与开发商共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业项目的设计合理和质量良好。
当前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，因此物业管理公司在较深入了解物业项目及业主需求的基础上，从业主使用功能、物业后期管理和社区服务持续发展等方面与发展商携手，才能共创优质的物业品牌。
物业前期介入管理的优点主要表现在以下几方面：
一、物业前期介入管理是为业主把好验收关
1、我国的房地产开发经过多年的发展，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。
物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。
2、作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主（小业主与发展商）共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，在入伙前了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。
物业管理公司在接管物业前为维护全体业主（使用人）的利益以及自身的合法权益，并先于业主入住（使用）之前进行，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。
前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。
二、物业前期介入管理是后期管理的基础
1、物业前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。
物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。
由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。
同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。
前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。
是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。
2、作为管理者从物业前期介入管理开始，为物业管理公司设计合理人事组织架构，制定各部门之间的配合协调程序与备岗位职责，采购管理服务所需家具、文具、通讯工具、工程维修工具及办公设备，为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定，对各部门主要管理人员进行现代物业管理概念与操作手法的培训，就物业项目的设计、物料、能源分要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用。
三、物业前期介入的第一规划设计阶段
对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
监控和消控中心的设置;
小区人车分流的设计;
公共照明开关设置位置;
公共照明开关开闭形式;
物业管理用房的位置设计;
小区垃圾房的设置;
公共洗手间的设置;
信报箱的设立;
公共告示栏的配置;
家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;
2、建设施工阶段
建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;
审查有关工程（包括绿化工程）的优劣,提供改善意见;
提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;
提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;
提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;
检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）;
检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;
配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;
提出遗漏工程项目的建议;
对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（9001、14001、18001等）需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。
3、竣工验收阶段
物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。
参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;
发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;
参与重大设备的调试和验收;
制订物业验收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。
4、物业销售阶段
良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。
因此,物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助贵方的物业销售和宣传推广。
制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;
售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;
委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;
对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;
提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
5、项目的接管验收
1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。
2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。
3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。
a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;
b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;
c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;
d.落实物业的保修事宜。
根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;
6）接管验收的作用
a.明确交接双方的责、权、利关系
b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益
c.为以后的物业管理创造条件:
通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。
另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件
四、 物业前期介入时所要作的几项工作
物业服务企业前期介入阶段的工作有别于物业前期咨询，此阶段更加注重项目施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过派驻现场工程人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。
这是保证开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。
具体来讲，物业服务企业要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化，向甲方提供现场建议。
一、合理选择配备现场介入人员
现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场派驻人员的选择应掌握以下标准：
1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解将要顾问项目业态特点的人员；
2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与需求结合的人员。
3．有丰富的施工现场经验，能够保证自身安全；
4．有丰富而专业的物业服务全面管理的专业经验，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。
三、做好与现场各方关系的协调
而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业顾问公司派驻人员进场，驻场实施相关顾问工作，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤多会同时开展，物业驻场人员的主要工作也来自这两个方面，其主要工作有：
1、深入了解项目特点，拟定现场顾问计划。
在进入项目以前应当对项目进行深入了解并制定计划。
（1）审读图纸，了解项目系统情况；
从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位。
最后对图纸审读的结果进行汇总，为制定工作计划做准备。
（2）根据项目特点，拟定现场物业顾问计划。
根据了解到的项目特点，如项目定位、系统构成、交通流线、服务配套等，结合甲方的施工进度计划拟定现场顾问计划。
2、关注工程进度，记录现场情况。
在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为提供物业建议做准备。
（1）根据工程计划，调整工作计划；
随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的顾问计划及工作侧重点。
（2）记录设计方案和施工图纸变更；
物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商，为物业服务公司的后期接管提供便利。
（3）记录施工现场发现问题，为提出各种建议做准备。
施工过程是根据施工便利与否而适时调整的，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。
3、参加施工期间的专业会议，提供建议。
（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；
参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出物业建议。
（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面物业建议。
4、通过对项目的深入了解，提供现场物业建议。
（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。
（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。
关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。
（3）优化施工质量的建议。
关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质。
无论是对设计还是对施工的现场，建议都应注意时效性。
5、跟踪现场建议采纳情况。
物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。
6、收集、整理现场资料。
（1）施工图纸；
收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。
（2）机电设备及建材的资料。
收集机电设备及建材的资料，包括：
封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。
7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利。
（1）建立初步设备台帐；
随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。
（2）拟写初步交接方案；
根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业管理的到来做好充分准备。
（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。
物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。
五、房地产公司对物业公司选择的优劣势分析
现在市场上的物业公司可以分两种：
（1）第一种是开发商自己的物业公司
优点1、因为房地产公司有很多得天独厚的优越条件，第一：
熟悉项目建设、规划及各种工程进程，第二，在工程进程中难免出现一些急手及相关的问题需要到后续解决，自己成立的物业公司可以当作有效的进行规避，使其能尽快交付使用，完成营销及回拢资金计划，这是房地产公司成立自己物业公司最简单而直接理由。
优点2、物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。
在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制要求高。
但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。
尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视,从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。
从物业管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的.硬件条件。
公司如果重视物业公司的建议和意见，而物业公司在验收及交接的时候严格把关，和房地产建立相关的监督关系，能保证工程质量及设备设施方面更完善，便于日后的物业服务及管理工作。
劣势：
对于一些工程遗留问题，如果得不到及时整改会对日后的物业服务产生一定的影响。
（这个问题就是外聘的物业公司同样面临）
2、物业管理公司的品牌，其实质是开发公司的品牌在支撑。
从一些大公司的行为可以看出，其真正的竞争力并非完全来自其物业管理服务的优势，而主要来自其“大”和“强”的优势。
（2）市场上较为规范了的物业公司，依靠正式招标或其他合法途径管理小区物业。
这种物业公司和开发商是利益合作关系，所以他们在接项目的时候对项目的一些小毛病也就采取默认的态度，不会对开发商太较真。
如果是严重问题，物业还是不会接受的。
市场上正规的大型物业公司做管理，他们通过管理众多小区，形成规模效应，可以获得一定的利润。
六、物业接管验收的有关要求与标准（参考标准）
物业的接管验收，分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。
其具体的要求与标准可参照建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，主要内容有：
（一）接管验收应提交的资料
1．新建房屋接管验收应提交资料
（1）产权资料：
·项目批准文件；
·用地批准文件；
·建筑执照；
·拆迁资料。
（2）技术资料：
·竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；
·地质勘察报告；
·工程合同及开、竣工报告；
·工程预决算；
·图纸会审记录；
·工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；
·隐蔽工程验收签证；
·沉降观测记录；
·竣工验收证明书；
·钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
·新材料、构配件和鉴定合格证书；
·水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
·砂浆、混凝土试块试压报告；
·供水、供暖、管道煤气的试压报告。
2．原有房屋接管验收应验交的资料
（1）产权资料：
·房屋所有权证；
·土地使用权证；
·有关司法、公证文书和协议；
·房屋分户使用清册：
·房屋设备及其固定附着物清册。
（2）技术资料：
·房地产平面图；
·房屋分问平面图：
·房屋及设备技术资料。
（二）接管验收的标准
1．主体结构
（1）地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。
（3）木结构应结牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。
（4）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
（5）凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。
2．外墙不得渗水
3．屋面
（1）各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。
（2）平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。
（3）阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。
4．楼地面
（1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。
整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。
（2）卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
（3）木楼地面应平整牢固，接缝密合。
5.装修
（1）钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。
（2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
（3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。
门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。
（4）抹砂应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
（5）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。
（6）油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
（三）水电设备设施的现场验收
1．供配电系统的现场验收。
主要有如下内容：
（1）检查高低压配电柜、高压器有无正式供电，是否满足设计功能，是否按国家及地区有关规程施工，有无事故及安全隐患（如电缆沟有无盖板；有无悬挂安全标示牌；安全有效距离是否合格；高压侧有无隔离设施等）；接地网有无可靠接地；设备房有无做好"三防"措施（如有无防鼠板、电缆沟、门窗、墙洞有无封网）。
（2）检查发电机系统是否能满足设计功能，机组能否正常使用，机油管路、柴油管路、冷却水路是否畅通。
若有两台以上机组，能否并车同步进行，烟管有无漏烟现象，有无事故紧急停车功能，应急自动发电功能能否正常起动，必保供电线路是否正常供电等。
（3）低压电气线路应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密；采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，每回路导线问和对地绝缘电阻值不小于1兆欧／干伏。
应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置。
照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
电度表是否经过国家供电有关部门检测。
2．中央空调系统通风工程部分的现场验收。
主要有如下内容：
（1）检查中央空调主机能否正常运行，负荷能否在可调节范围内调节运行，检查冷却泵、冷冻泵、冷却塔能否正常运行，控制柜内电气线路是否符合规范。
（2）检查冷冻管系、冷却管系和阀门，保温是否完好，有无漏水现象；防腐足否符合要求，膨胀水箱能否正常补水。
（3）检查制冷或制热情况能否满足设计要求。
（4）检查柜式风机、盘管内机、新风机、吊顶风机能否正常使用。
噪音是否在有效范围内，风管出风是否均匀，风机进风口、出风口
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