孵化器加速器项目建设可行性研究报告送审查稿.docx
《孵化器加速器项目建设可行性研究报告送审查稿.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《孵化器加速器项目建设可行性研究报告送审查稿.docx（48页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
孵化器加速器项目建设可行性研究报告送审查稿
孵化器（加速器）项目建设
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称:
1.1.2建设性质:
新建
1.1.3建设地点:
武汉市东湖开发区光谷大道以北，光谷二路以西
1.1.4建设单位：
武汉高科国有控股集团有限公司
1.1.5项目可行性研究报告编制单位
本项目可行性研究报告由中德华建国际工程技术有限公司（国家甲级单位）编制，武汉高科国有控股集团有限公司为可行性研究报告的编制工作提供基础材料、数据和设计方案。
1.1.6项目概况
本项目是武汉高科国有控股集团有限公司为适应武汉东湖新技术开发区科技型企业和科技人员创新创业的需要，根据东湖新技术开发区的相关政策，促进科技成果转化，培育高新技术企业和创新型企业家队伍为宗旨，专门为武汉东湖新技术开发区科技型企业和科技人员创新创业提供公用技术设施、公共技术服务及孵化场地等配套服务，推动企业快速成长的企业孵化器平台，项目净用地面积58418平方米，总投资为42139万元，建设资金通过自筹和银行贷款两种方式筹集，拟建设1栋公寓楼、10栋商业和1栋酒店，总建筑面积144877平方米。
其中公寓楼建筑面积59289平方米，商业建筑面积57425平方米，酒店建筑面积28163平方米。
1.2建设单位基本情况
武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市国有资产管理委员会批准成立的国有独资公司，主要承担东湖高新区的基础设施建设、环境整治、高科技产业引导与投入、配套项目开发、国有企业改制等业务。
1.3编制依据
（1）《项目概念规划》
（2）《武汉东湖新技术开发区关于促进科技企业孵化器建设与发展的实施办法》
（3）武汉高科国有控股集团有限公司提供的相关资料。
1.4项目建设的指导思想及总体原则
1.4.1项目建设的指导思想
项目建设的指导思想：
立足长远，结合实际，着眼未来。
以科学、合理、实用、经济、美观为开发的新理念，体现人文景观、绿色环保、科技创新的新主题。
充分利用和节约土地资源，突出孵化场地绿化和节能环保，在有限空间内全面满足企业生产、科研、办公及公共技术设施和公共技术服务的需要。
1.4.2项目建设的总体原则
项目建设的总体原则：
合理开发、经济适用、科学配套、永续利用的原则，具体为：
1.4.2.1要在较小的空间内创造较大的舒适度，提高单位面积使用率和功能空间的合理性，满足企业对孵化场地和技术研发设施的特殊要求。
1.4.2.2在保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等物理性能等方面达到最优。
1.4.2.3孵化场地的配套设施要完善，满足企业办公自动化、研究开发信息化和研究、实验一体化的实际需要。
1.4.2.4绿化环境要完善，要创造自然和谐、优美、安全环保、舒适的办公环境。
1.4.3项目建设的主要目标
以初创期、成长期和扩张期三个不同发展阶段的企业为孵化对象；以企业成长生命周期为标准，为企业分别提供基础层面服务、提高层面服务和发展层面服务，以达到“降低创业成本＋提高创业成功率”的目标。
同时，稳步推进“三级孵化服务体系”建设，搭建具备集约化、多元化、网络化和专业化的孵化器运营平台。
1.5项目建设的必要性及有利条件
1.5.1项目建设的必要性
随着经济的全球化和社会的信息化，中小型企业和科技创新人才由于其尚处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力与大项目、大企业相比，基本没有优势。
中小企业孵化器就是一个为创业企业和创新型科技人才提供创业环境、创业服务的场所，有利于降低中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。
同时政府相继出台了一系列培育孵化企业的政策，降低了中小企业的创业门槛和创业风险，使它们纷纷向孵化器聚集。
本项目将为东湖新技术开发区即将入孵的中小企业提供孵化平台，增加地方财政税收和房屋租赁收入，快速推进工业发展进程具有十分重要的意义。
同时，可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多投资者、优秀科技成果和企业入孵，创造更多的高科技企业、就业岗位和发展机会。
通过为新创办的中小企业和创新型科技人才提供物理空间和基础设施，提供一系列的服务支持，进而降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，培养成功的中小企业和企业家队伍。
1.5.2建设条件
项目位于光谷大道规划地块上，占地16846.6平方米，总建筑面积146775.1平方米。
建设场地有较好的基础设施、交通条件和水、电、气、通信供应条件。
工程项目建设地工程地质比较稳定，适宜建筑。
1.6可行性研究结论
1、本项目建设总规模为146775.1平方米，主要包括中小企业孵化器综合办公楼、商业、公寓及其配套用房等，以满足中小企业孵化器平台建设的需要。
2、本项目投资将有效地提高企业的资本有机构成，并满足企业和科技人才对孵化设施的需要，提高初创企业和创新人才的创业成功率。
3、企业重视环境治理，对每个环节都制定了专门的治理方案，严格执行建设项目和环境保护“三同时”制度，项目的实施不会给环境带来新的影响。
4、本项目立足东湖新技术经济开发区的区位优势，结合开发区具体情况建设中小企业孵化器，既有利于解决科技型中小企业发展的瓶颈问题，同时对解决农村剩余劳动力，城镇待业人员和企业下岗职工就业，维护社会稳定都将起到积极的推动作用。
5、本项目将为开发区现有中小企业和即将入孵的中小企业和科技人才提供孵化平台，将进一步增加开发区“造血”功能，培育更多的高新技术企业和企业家人才，迅速壮大当地经济、社会发展实力，推进园区工业发展进程。
同时，可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多科技人才和企业入孵，创造更多的就业岗位和发展机会。
总之，本项目建设符合国家产业政策和投资方向，符合东湖新技术产业发展布局，市场前景广阔，建设规模合理，项目投资依据充分。
建设条件较好，工程技术方案先进可行，项目不会对环境产生影响，能达到安全规范要求。
项目投资测算准确，资金筹措到位，项目能获得较好的经济和社会效益。
1.7主要经济技术指标
序号
名称
数量
单位
备注
一
项目设计规模
1
规划总规划用地面积
58418
㎡
包括代征地
2
总建筑面积
171914
㎡
2.1
地上建筑面积
144877
㎡
70%销售，30%出租
2.2
地下总建筑面积
27037
㎡
二
项目经济数据
1
总投资
42176
万元
1.1
其中：
开发建设投资
42126
万元
1.2
经营资金
50
万元
2
资金筹措
42176
万元
2.1
其中：
资本金
22176
万元
2.2
银行贷款
20000
万元
2.3
预售房款
0
万元
3
经营收入
23213
万元
3年平均
4
经营税金及附加
1297
万元
3年平均
5
土地增值税
293
万元
3年平均
6
总成本费用
14274
万元
3年平均
7
利润总额
6936
万元
3年平均
8
税后利润
5202
万元
3年平均
三
财务评价指标
1
项目投资利润率
49.33%
%
2
投资利税率
61.67%
%
3
全部投资内部收益率（所得税前）
15.14%
%
4
全部投资财务净现值（所得税前）
￥2,900
万元
基准收益率12%
5
全部投资回收期（所得税前）
5.01
年
含建设期3年
6
全部投资内部收益率（所得税后）
11.86%
%
7
全部投资财务净现值（所得税后）
￥805
万元
基准收益率12%
8
全部投资回收期（所得税后）
5.19
年
含建设期3年
9
资本金内部收益率
15.09%
%
10
长期贷款偿还期
3
年
11
利息备付率
8.4-11.5
倍
12
偿还备付率
0.9-1.1
%
第二章项目背景
2.1项目背景
2010年，国务院同意支持东湖新技术产业开发区建设国家自主创新示范区，关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。
武汉·中国光谷建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。
光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达50%，国际市场占有率12%；光电器件、激光产品的国内市场占有率40%，在全球产业分工中占有一席之地。
武汉·中国光谷已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。
胡锦涛总书记视察东湖高新区高新技术企业时，充分肯定了通过提高自主创新能力、增强企业核心竞争力、发展特色高新技术产业的做法，东湖高新区将承担起新的历史使命，坚持实施自主创新战略，全面提升资源整合能力、持续创新能力、产业生成能力和经济产出能力。
到2010年，技工贸总收入2000亿元，工业总产值1500亿元，财政收入60亿元。
通过“十一五”的努力，光谷将建设成为国内一流、世界知名的科技园区和国家重要的自主创新平台，为跻身世界一流的科技园区奠定坚实基础。
近几年来，东湖新技术市经济开发区工业快速发展，形成了特色鲜明的主导产业和带动作用强的龙头企业。
但是，随着世界经济一体化和经济全球化的发展,大多数中小型企业由于处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力差，难以实现产业化和规模化。
中小企业孵化器平台建成后，一方面可以为入孵中小企业提供孵化场地，使其利用所提供的公共技术设施和公共技术服务，尽快形成产业化经营；另一方面可以为其提供金融、商务、信息、咨询、生活配套等各项服务，降低中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率，实现中小企业经济效益与社会效益的双赢。
为适应东湖新技术经济开发区中小企业及其创业者对中小企业孵化器平台的需要，经多次考察和论证，公司决定在开发区建设中小企业孵化器平台及其配套设施，以便为开发区中小企业和创业者创业提供管理支持、资源网络，帮助和促进创业企业成长，使创业企业能够在市场上生存与发展，孵化出具有特色和一定规模的龙头企业和企业家队伍，以促进东湖新技术工业经济又好又快的发展。
2.2项目建设的必要性
2.2.1建设本项目是园区中小企业发展的需要
随着经济的全球化和社会的信息化，中小型企业，由于其业主尚处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力与大项目、大企业相比，基本没有优势。
中小企业孵化器就是一个为创业企业提供创业环境、创业服务的场所，而孵化服务是指在特定的区域内、在特定的产业领域对经选择的中小企业项目提供房屋、金融、商务、信息、咨询、休闲、生活配套等各项服务，降低其中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。
本项目通过中小企业孵化器项目的实施，为区内中小企业和即将入孵的中小企业提供孵化平台，将推动开发区中小企业的发展，有利于提高开发区招商引资的成功率。
2.2.2本项目建设是落实产业发展政策的需要
国家发布的《产业结构调整指导目录》和《武汉东湖新技术开发区关于促进科技企业孵化器建设与发展的实施办法》对中小企业孵化器平台建设予以鼓励。
政府引导和政策支持，保证了中小企业孵化器有着非常明确的目标和宗旨。
目前开发区管委会已出台了一系列培育孵化企业的政策，降低了中小企业的创业门槛和创业风险，使它们纷纷向孵化器聚集。
同时中小企业的发展，对建设中小企业孵化器项目提出了更高的要求。
本项目建设均按照上述产业政策的要求，设计的方案适应范围广，市场容量大，前景广阔。
2.2.3本项目建设是推进开发区工业经济发展的需要
本项目是建设开发区中小企业孵化器平台，属于产业园区公共服务平台建设项目，这对实现园区产业化和规模化具有决定性的作用。
本项目新建办公楼、公寓楼、商业楼和酒店等，建成中小企业孵化园。
有利于园区企业发展壮大，是园区加快招商引资推进工业项目顺利实施的需要。
同时，项目建成后，入园的中小企业，特别是科技型中小企业在基础设施上不需要增加过多投资，把有限的资金全部用于企业的科研、生产和发展上，增强企业的生存能力，促进企业的快速成长和发展壮大。
2.2.4本项目建设是对开发区有效提升的需要
本项目是建设开发区中小企业孵化器平台，属于园区公共服务平台建设项目，这对促进园区尽快形成具有决定性的作用。
按照中小企业孵化器平台建设的总体要求，在建设中要按照高起点、高质量、不遗漏、不超标的原则，按照园区公共服务平台建设的统一规划、标准，将开发区中小企业孵化器平台建设成为园区高质量的为园区中小企业服务的平台，逐步达到适应园区企业的需要，适应中小企业不断扩大的需要，提升和推动园区工业经济发展。
项目建成后，可以进一步增加开发区“造血”功能，增加地方财政税收和房屋租赁收入，迅速壮大当地经济、社会发展实力，快速推进工业发展进程具有十分重要的意义。
同时可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多投资者和企业入驻，创造更多的就业岗位和发展机会。
第三章建设内容与规模
3.1建设规模
项目总建筑面积146775.1平方米，项目总投资42139万元。
3.2建设内容
1栋公寓楼、10栋商业和1栋酒店，总建筑面积146775.1平方米。
其中公寓楼建筑面积59289平方米，商业建筑面积57425平方米，酒店建筑面积28163平方米。
3.3项目建设标准
1、项目设计建设标准严格执行相关设计规范。
2、严格执行国家的法令、法规和有关的技术规范、规程。
第四章建设场地与建设条件
4.1场地基本情况
4.1.1地理位置
项目位于武汉市东湖开发区光谷大道以北，光谷二路以西。
4.1.2场址选择
地理位置优越，交通十分方便，相关水电配套成熟，该地块比较平坦。
场区所处位置为一相对稳定地块，拟建场地内无构造断裂通过，并无其它影响场地稳定性的不良地质现象，场地稳定；该场地用地条件较好，适宜建设。
根据东湖新技术经济开发区规划该项目净用地面积为58418平方米，符合规划用地要求。
4.1.3征地条件
项目单位按20万元/亩获得土地使用权，场址占地面积16846.6㎡，可以满足项目需要，该宗用地符合东湖新技术开发区土地利用总体规划，已完成规划、土地、环评等审批工作。
4.2建设条件
4.2.1社会经济现状
武汉东湖新技术开发区（以下简称东湖高新区）成立于1988年10月，1991年3月被国务院批准为国家级高新技术产业开发区，2000年5月，湖北省、武汉市作出建设“武汉·中国光谷”的重大决策，同年7月东湖高新区被科技部、外交部批准为APEC科技产业园，2001年被国家发改委、科技部批准为国家光电子信息产业基地，即“武汉·中国光谷”。
2010年5月28日，经武汉市委、市政府统一协调，洪山区、江夏区分别与东湖新技术开发区正式签订托管协议。
东湖新技术开发区规划开发面积经过4次扩容后，由221km2扩大到518km2。
经过多年建设，东湖高新区形成了以电子信息为龙头，生物工程、新医药、环保、机电一体化等高新技术竞相发展的产业格局。
在电子信息产业上拥有国内最大的光纤光缆生产基地、国内最大的光电器件生产基地、国内最大的光通讯产品研发基地，同时也是全部三大激光产业基地之一；已形成了以中芯国际、长飞、武汉邮科院（烽火通讯）、华工科技、武汉日电、武汉NEC、龙安集团、长江通讯、精伦电子、安凯电缆、楚天激光、化工激光等大型企业为骨干的光电子企业群体。
生物工程与医药依托武汉大学、中科院病毒所、中科院水生所、中科院植物所、华中农业大学、生物制品所等大专院校，形成了红桃K集团、人福科技、春天公司、滨湖双鹤、马应龙、科诺生物等企业群体；形成了以富士康、武重、武锅、凯迪电力、绿世界等企业为支撑的环保机电产业也得到快速发展。
2010年底，高新区企业总收入达到2918亿元，增长29%；完成规模以上工业总产值2278亿元，增长28.92%；完成规模以上工业增加值773亿元，增长30.13%；完成全口径财政收入96.76亿元，增长33.4%。
“十一五”期间，高新区产业规模不断扩大，创新能力快速提升，机制创新进一步深化，开放水平得到提高，产业空间不断拓展，城市功能日臻完善，被国务院批准为国家自主创新示范区，高新区的发展上升为国家战略。
“十一五”期间是东湖高新区快速发展的五年，东湖高新区主要经济指标实现较快增长，年均增幅都在29%以上。
2010年的企业总收入是2005年的4倍，规模以上工业总产值是2005年的7.4倍，全社会固定资产投资是2005年的5.7倍，全口径财政收入是2005年的4.8倍。
4.2.2工程地质
根据中南勘察设计院提供的《岩土工程勘察报告》，场区所处位置为一相对稳定核块，拟建场地内无构造断裂通过，并无其它影响场地稳定性的不良地质现象，场地稳定。
拟建场地内地形平坦，地貌较简单，场地地基土主要为河流相冲洪积卵石土，局部地段夹砾砂透镜体，场地土和地下水对混凝土具微腐蚀性，且场区无影响工程建设的地下埋藏物，适宜建筑。
4.2.3气象
①气温
年平均温度：
15.8℃-17.5℃
1月平均气温最低，0.4℃
7、8月平均气温最高，28.7℃
极端最低温度：
-18.1℃
极端最高温度：
44.5℃
②气压
冬季：
1020.2hPa夏季：
998.5hPa
③风速
冬季平均：
3.2m/s
夏季平均：
2.8m/s
最大风速：
28m/s
④风向
冬季：
NNE19
夏季：
C12NNE9
全年：
NNE14
⑤日照情况：
年降水量为1100毫米。
武汉活动积温为5150℃，年无霜期240天，年日照总时数2000小时。
4.2.4地震
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011—2010），场地所处的东湖新技术开发区其抗震设防烈度为8度，设计地震分组为第三组，设计基本地震加速度值为0.20g，设计特征周期为0.45s。
抗震设防分类为丙类。
场地类别为
类，拟建场地为可进行建设的一般场地。
4.2.5外部配套条件
十多年来，武汉东湖新技术开发区已经投资60多亿元用于基础设施建设，基本做到基础设施建设先行。
目前区内主要干道已经贯通东西南北，次干道形成网络，总里程已经达到100km。
用地：
开发区规划有光电子信息、汽车电子、机电一体化、生物医药、新材料、环保科技和现代农业6个园区，各大园区均已具备了六通一平（水、电、电信、道路、雨水、污水、平整场地）的基本条件。
交通：
开发区内道路四通八达，交通便利，除市内多条干道外，经区内及周边的高速公路、国道主要有：
武黄高速公路（武汉一黄石）、沪蓉高速公路（上海～成都）、京珠高速公路（北京～珠海）、107国道（北京～深圳）、106国道（北京～广州）、318国道（上海～聂拉木）、316国道（福州～兰州）等。
开发区距离武昌火车站10km，距流芳火车站3km；距汉口客运码头20km，距白浒山码头、青山外贸码头约25km；距天河机场40km。
供水：
开发区水源充足、水质优良，供水管网已遍及区内各园区，为满足开发区供水需要，目前已有白沙洲、平湖门两个水厂供水，日供水能力已达到70万m3/d。
供电：
开发区拥有关山（220KV）、鲁巷、光华、卓刀泉（均为110KV）等四座大型变电站，变电站规划为2000MW，另外，厂区西侧隔佛祖岭二路即为新建成的110kV佛祖岭变电站，目前已处于试运行阶段，容量为2×6兆伏安，保证其电力供应。
供气：
天然气“西气东输”工程己由四川输送至武汉，每年可向武汉市稳定供气12亿m3，并保证供气年限在20年以上。
川气东送工程天然气主管管径Φ711mm，武汉到上海主管从关山经过。
综上所述，本项目建设条件具备。
第五章项目建设方案
根据项目定位和公司情况，项目孵化器计划按如下部门组建如下：
（1）项目招商部：
招商引资，项目洽谈，企业进驻审批，收集各类科技、经济信息和市场情报，推荐投资合作项目，文件翻译，企业工商注册服务等。
（2）产业服务部：
企业生产、科研、市场营销、财务管理、知识产权、标准化等全过程服务，内资企业工商注册、税务登记"一条龙"服务，进驻企业毕业认定，协助高新技术企业、产品和各类项目的申报，研究企业发展模式，指导和培训进驻企业进行现代化管理，做好企业数据统计和科技中介机构的管理等。
（3）综合服务部：
对外宣传、接待、文秘、档案、内部财务管理、信息调研、内部管理等。
（4）物业管理部：
孵化基地的水、电、设备、环境卫生、保安等一系列物业后勤配套服务。
（5）信息部：
孵化基地计算机网络管理及相关专业技术信息服务等。
5.1总图布置
5.1.1总平面布局的原则
5.1.1.1总平面设计应满足东湖新技术开发区的总体规划要求，并与周边环境协调统一，创造良好孵化环境和氛围。
5.1.1.2充分利用现有地形及土地，节约用地、减少投资。
5.1.1.3力求做到：
功能合理，分区清楚，有利于入孵企业现代化生产和科技研发需要的原则。
5.1.2平面布置
新建中小企业孵化器办公楼位于整个地块中心，与相邻建筑物的间距符合《建筑设计防火规范》的规定，外部有环形消防通道，建筑平面呈街道形。
正大门后退规划道路，形成形象出入口，利于安全疏散；在侧边设物流出入口，并在道路边设机动车停车位。
为创造良好的周围环境，在解决好交通的前提下，尽可能布置较多的绿化。
5.1.3总图指标
1、占地面积16846.6平方米
2、建筑净用地面积：
58418平方米
3、总建筑面积：
146775.1平方米
4、容积率：
2.5
5、建筑密度：
33.9%
6、绿化率：
15%
7、停车位：
1024个
5.2建筑设计
5.2.1设计依据
1、《中华人民共和国工程建设强制性条文-房屋建筑部分》（2009年版）
2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
3、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
4、《办公建筑设计规范》JGJ67-2006J556-2006
5、《城市道路和建筑无障碍设计规范》JGJ50-2001
6、《屋面工程技术规范》GB50345-2004
7、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008
8、《建筑结构荷载规范》（2006年版）GB50009-2001
9、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
10、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
11、《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
12、现行国家有关的建筑设计规范和规定。
5.2.2设计方案
本项目整体建筑造型设计遵循现代、文明、简洁、动态、流畅的原则，注重建筑的时代性，做到功能布置合理，建筑立面简洁大方，运用现代材料特性，在建筑风格上，将城市文明、现代精神、材料、肌理等建筑语言，整合到建筑之中，形成现代的建筑风格。
在造型上采用高低错落、虚与实对比的手法，与整体建筑容为一体，相对对比，相互映衬，整个建筑色彩丰富，与周围环境较完善结合，塑造新的建筑形象。
5.3给水排水设计
5.3.1设计依据
1、经业主确认的方案；2、业主的设计委托任务书及相关设计要求；
3、建筑等专业提供的资料；
4、本专业采用的设计规范、法规。
1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）;
2）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）;
3）《室外排水设计规范》（GB5
升级会员 