光明新区重大项目选址报告.doc
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1、光明新区规划目标定位
光明新城位于深圳市西北部，包括光明和公明两个街道的部分地区，东部与公明街道中心区相邻，西部、南部和北部为大型城市生态绿地。
光明新城包括光明中心区和光明高新区两个片区，规划控制范围2820公顷，建设用地规模2680公顷，人口规模约42万人。
城市定位：
生态高新技术产业新城、重要的城市副中心，通过高新技术产业和先进制造业优先发展，带动社会投资，形成良性循环；引导产业空间合理布局，带动新城有序发展。
本次规划区域即广深港光明城际站及周边地区，为光明新区城市门户区。
广深港客运专线光明站周边地区位于光明高新园区东片区，光侨路以东、规划二十三号路以南、大外环和龙大高速以北，用地规模约270公顷。
根据《光明新区整体城市设计》，车站地区所在的光明高新区功能：
依托京广深客运专线城际站点和行政中心形成，作为支持地区高新技术产业发展的服务中心。
通过车站打造城市综合体，积极发展文化娱乐及辐射周边的商业配套设施；高端居住、生态游憩功能向碧眼水库生态环境较好的地区聚合；打造“公共研发平台、公共技术平台、科技智力平台、科技孵化平台、科技中介服务平台、科技信息平台”等服务平台，培育“自主创新”的文化氛围和投资环境；有针对性配套公共政策，从而实现对人才和市场投资的适度引导，资源的合理组合与流动，以及区域发展竞争力和发展要素的合理配置。
2、重大项目功能定位分析
为加快新区“城市副中心”的建设和发展，实现生态高新技术产业新城目标，确定华侨城“创想新城”、招商局“智慧城”、华强集团“文化科技产业基地及总部”、深圳清华研究院“研发及总部基地”等知名企业项目落户光明高新区。
2.1项目信息一览表
项目名称
招商局
华侨城
华强
清华
（提炼名称）
智慧城
创想新城
（文化航母）
（总部基地）
项目定位
知识技术交流、高新产业创新发展的高端平台。
国际一流的产业、生活、生态融合发展的示范区。
华强文化创意产业基地及总部
清华研究院研发及总部基地。
主要功能
创新型产业工业园
国际一流的现代生产服务业集聚区
出口样板展示基地、实验体验平台
创新产业孵化中心
研发机构
高品质城市文化商业配套
文化科技产业园
低碳生活体验示范
企业支持平台、人才规划平台
光明论坛及多功能酒店会议中心
生态旅游
国际人才创业园、低碳技术教育学院
特色产业园
绿色节能和创意设计服务
培育国际文化品牌
国际碳金融中心
经
济
指
标
总投资
约100亿
一期投资60亿
约120亿
约21.36亿
营业额
约300亿∕年
约97.4亿
约1.9130亿
税收
约30亿
一期累计税收约35亿
约5.4亿
就业
人数
入驻企业500
就业7万人
整体建成就业4万人
体验区接待游客150-500万∕年
约1.5万人
清华
“总部基地”
集文化科技产业“创、研、产、销”
多概念于一体的大型产业链
文化+科技+网络发展模式
生态旅游+主题公园体验基地
华强
“文化航母”
高新技术创新产业孵化中心
化合物半导体和新能源等产业产品研发、制造和相关配套产业基地
建设光电企业加速器、综合类企业加速器和LED产业园
以科技产业为主线,与光明新区政府互惠合作
新技术企业的集聚区和现代服务企业的汇集地
搭建培育、发展自主创新型本土企业
招商局
“智慧城”
华侨城
“创想新城”
国际一流的现代生产服务业集聚区
国内第一家LEED铂金级认证酒店
高新技术、低碳经济和创意文化论坛
主题公园丰富华侨城房地产内容，提升华侨城板块的文化、科技价值
提供全方位的商务服务功能以及高品质的城市配套
华侨城地产于招商局项目具有高品质城市配套作用
有效带动华侨城一系列产业
发展、丰富消费市场和人群
领域不同的科技自主研发机构，具有兼容性和互补性，吸引各个领域的高端人才相互交流
清华研究院依托清华大学背景的研发、孵化能力与招商局产业孵化有很强的互补性，同时为招商局产业提供更多研发支持
为清华科技园注入更多市场元素，丰富研发产品
2.2项目优势互补图
3、项目选址可行性分析
结合光明新城土地利用现状和城市化土地收征转工作进度，现阶段，右图中10个地块可用于重大项目建设。
通过对10个地块的面积、地形、自然资源、拆迁工作、交通建设完备度等一系列资料的调查、梳理，结合重大项目的需求，最终分析得出适宜各个项目的选址适宜地块以及可开发占地面积。
项目名称
招商局
华侨城
华强
清华
落
户
要
求
交通条件
内部需设置捷运系统；对外交通便捷，有效辐射
基础设施条件
水资源的供给、能源供应、信息通讯安全
自然条件
自然景观优美，地势优越
政策环境条件
政企联合推进工作
土地一次性挂牌
给招商局
给予地价补贴，土地按照基准价
政府招商、奖励与财政返还
带动产业
加快产业的多元化、有效实现高端产业
为主题的工业园
推动产业升级，加速二、三产业融合
拉动服务外包、创意旅游新兴产业
推动基础设施配套升级
项目需地（公顷）
270
270
133-200
40.01
意向选址（地块）
6、7
5、7
9
4
可供用地（公顷）顷）
约200
约150
约30
约20
适宜地块
6、8
2、7
1、5
3、4、10
10地块位置图
4、选址方案
4.1方案一（最优）
招商局项目——地块6，即城际铁路光明站西侧；
华侨城项目——地块7，城际铁路光明传东南部位；
华强文化基地——地块5，城际铁路东北部位；
清华研究院——地块4，光明中心区和高新区交界处。
方案选址优势：
1、项目的选址都体现了土地高效、集约利用的特点，充分发挥和利用城际铁路光明站建设所带动周边土地价值升值的作用；
2、项目的选址，既满足了入驻产业的合理要求，又符合光明用地规划的目标，实现了双方共赢的局面，以最少的土地来获得最高的经济、社会、生态效益；
3、招商局、华强、华侨城组团项目借助广深港铁路纵向辐射全国各地，同时结合13号交通轨道站点横向联系沙井、观澜、平湖、横岗等外围中心镇，6号轨道干线将公明、石岩、龙华快速连通，以光明站为核心区，实现交通零换乘；内部交通网络布局，则加强清华研究院与组团项目的联系，清华研究院依托清华大学背景的研发、孵化能力与招商局产业孵化有很强的互补性，尤其是招商局西侧布局，清华研究院为其提供更多研发支持。
4、清华研究院作为高新区与光明中心区的中间区域，充分发挥搭界桥梁的作用，使光明新城同步发展；同时，项目之间合作联系可以带动内部便捷交通两侧商业配套设施建设，提升景观指数，充分发挥每寸土地的利用价值；
5、招商局、华侨城、华强文化项目组团布局在广深港城际光明站四周，三个项目的发展方向各不相同，形成兼容和互补的形式，招商局项目为光明高新区带去创新型的产业项目，有效推动光明高新技术的多元化发展；华强文化基地则主要发展自主产业，能够实现从上游产品到终端市场的正激励效应，以光明站点为中心，辐射北京、东莞、深圳、香港等重大城市，奠定光明高新区在全国的文化基地的重要地位；华侨城则为整个门户区提升城市品质，为招商局、华强项目提供很好的就业、人居环境，从而带动光明高新区走向一个高端的科技、文化、旅游市场。
6、招商局项目在门户区西侧一部分项目已启动，借助产业优势，政府分批分期供地，政企合作，不仅可以加快土地整备的速度，通过企业的入驻，还改善当地人居环境，保障被拆迁民众的再就业问题；
7、华强文化基地则借助碧眼水库的优越地理环境，打造一系列注入文化元素的高科技主题公园；生态控制线外，发展高科技电子制造业；生态线内，利用已有的生态资源，保证0.5左右的土地开发强度，研发和建设国内一流的低碳、全新、高科技的文化体验平台。
8、综合考虑光明新城的主要风向、降雨量、平均气温、7地块的缓坡地形和临近生态控制线等因素，确定华侨城位置——光明站点东南侧，可以充分发挥其提升城市品质的功能，建设国际一流酒店、光明论坛等高端服务产业，为有效吸引高端人才添加更多优势点。
9、建筑体量以招商局为高点、华强西高东低走势、华侨城北高南低走势，三者合理分配，充分展示了光明高新区纵横一体化，高低错落有致，以点辐射，快速发展的步伐。
4.1方案二（略）
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