武汉市二手住房市场盘点.docx
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武汉市二手住房市场盘点
2011年武汉二手住房市场
一、二手住房价格情况
（一）2011年二手住房价格走势
2011年，全市二手住房挂牌价格为7450元/平方米，与2009年相比，上涨了728元/平方米，涨幅为10.83％。
下图为2011年二手住房每月挂牌价格情况，根据数据显示，武汉市二手住房挂牌价格月均涨幅0.77%。
2011年1月起，二手住房价格呈现上涨趋势。
至10月，价格达到最高值7672元/平方米，其中2，3，7月三个月二手住房价格涨幅最大，月涨幅都在2个百分点以上,10月后二手房挂牌价格开始逐步回落。
（二）二手住房区域价格情况
2011年，全市各区域挂牌价格均有不同幅度的上涨。
均价最高的片区为江岸区，平均价格8636元/平方米，其次是江汉区，平均价格8603元/平方米。
价格最低的区域为东西湖片区，平均价格5812元/平方米。
2011年各片区二手房住房价格情况
片区
2011年挂牌均价
2010年挂牌均价
变化
同比
汉口
江岸区
8636
6792
1664
24.50%
江汉区
8603
6950
1653
23.78%
硚口区
8199
6700
1499
22.37%
东西湖区
5812
4663
1149
24.64%
武昌
武昌区
8423
6726
1697
25.23%
青山区
6930
5912
1018
17.22%
洪山区
7370
6620
750
11.33%
东湖高新
7082
6088
994
16.32%
汉阳
汉阳中心区
7631
5981
1650
27.58%
沌口
6084
4458
1626
36.47%
从价格涨幅上来看，江岸区较去年同期上涨1664元/平方米，涨幅24.50%，武昌区涨幅25.23%。
其他区域除青山、洪山、东湖高新外涨价均超过20%，总体看汉阳及汉口涨幅超过武昌。
2011年武汉市二手住房区域价格情况
江岸区
江汉区
硚口区
东西湖
武昌区
青山区
洪山区
东湖高新
汉阳
沌口
一月
7265
7906
7397
5197
7964
6684
7056
6432
7511
5789
二月
7490
8124
7642
5311
8109
6453
7112
6620
7491
5831
三月
7712
8302
7523
5420
7924
6892
7132
6779
7542
6004
四月
7990
8604
7857
5496
8261
6995
7235
6817
7618
6084
五月
7977
8547
7929
5549
8282
7051
7352
6962
7683
6105
六月
8122
8537
8074
5706
8335
7063
7448
6982
7695
6056
七月
8249
8623
8214
5787
8526
7055
7351
7192
7720
6143
八月
8681
8680
8609
6025
8630
7000
7435
7232
7747
6094
九月
8728
8748
8509
6130
8726
6983
7478
7058
7620
6041
十月
8855
8804
8475
6050
8611
7015
7548
7224
7718
6233
十一月
8898
8748
8433
6068
8631
6974
7541
7400
7719
6314
十二月
8870
8756
8565
6081
8549
6904
7470
7410
7625
6125
2011年1月至2011年12月各区二手住房挂牌均价走势情况
（三）二手住房折价率
对比同区域新房和二手房价格，可以发现青山区和汉阳中心区的折旧水平最高。
片区
2011年新房均价
2011年二手房均价
折价率
汉口
江岸区
10572
8636
22.42%
江汉区
10328
8603
20.05%
硚口区
8216
8199
2.07%
东西湖区
7177
5812
13.48%
武昌
武昌区
9912
8423
17.67%
青山区
7514
6930
8.43
洪山区
7996
7370
8.49%
东湖高新
7039
7082
-0.61%
汉阳
汉阳中心区
8954
7631
17.34%
沌口
6143
6084
0.97%
二、二手住房销售情况
2011年二手住房共成交23700套，与去年同期相比减少12086套，同比下降33.77%。
成交面积234.23万平方米。
平均每月成交了1975套，月均成交面积19.52万平方米。
过去24个月二手住房月成交量变化情况，20010年1月-2011年12月
（一）分户型销售情况
数据显示，2011年二手住房成交面积主要集中在60-90平方米，共成交11897套，占到全市总成交量的50.20%；其次是90-120平方米户型，成交5143套，占总成交量的21.77％；60平米以下的户型，成交4882套，占总成交量的20.62％；120-140平米户型共成交1113套，占全部成交量4.75%；140平方米以上共成交665套，占全部成交量2.76%。
2011年12个月中，二手住房（按面积划分）销量变化情况
（二）分片区销售状况
2011年武汉市各片区二手住房的市场销量比例
2011年区域二手住房成交套数情况（单位：
套）
江岸区
江汉区
硚口区
东西湖
武昌区
青山区
洪山区
东湖高新
汉阳
沌口
1月
402
302
234
160
412
217
302
312
356
154
2月
275
154
197
78
281
146
168
205
297
75
3月
376
332
180
184
274
52
287
195
101
65
4月
371
297
135
207
243
48
314
165
121
63
5月
269
223
134
138
239
138
278
200
263
60
6月
276
233
187
76
301
130
238
188
182
77
7月
208
180
174
79
279
106
223
119
199
67
8月
375
284
217
155
361
152
318
268
293
124
9月
264
206
167
84
287
159
254
237
223
75
10月
271
184
156
71
258
75
218
198
220
66
11月
293
211
190
89
294
106
317
275
222
62
12月
169
148
67
62
162
55
150
182
174
51
总计
3549
2754
2038
1383
3391
1384
3067
2544
2651
939
数据显示，2011年武汉市二手住房成交量最大区域是江岸区，共成交3549套，占全市总成交量的14.97%，其次是武昌区和洪山区，共成交3391套和3067套，分别占全市总成交量的14.30%和12.94%。
三、区域二手住房情况
江岸区：
江岸区挂牌均价8636元/平方米，较去年上涨1664元/平方米，涨幅24.50%，成交套数3549套。
江汉区：
江汉区挂牌均价8603元/平方米，较去年上涨1653元/平方米，涨幅23.78%。
成交套数2754套。
硚口区：
硚口区挂牌均价3941.84元/平方米，较去年上涨165.72元/平方米，涨幅4.2％，成交套数2371套。
东西湖片区：
东西湖区今年挂牌均价8199元/平方米，较去年上涨1499元/平方米，涨幅22.37%。
成交套数2038套。
武昌区：
武昌区今年挂牌均价8423元/平方米，较去年上涨1697元/平方米，涨幅25.23%，成交套数3391套。
青山区：
青山区挂牌均价6930元/平方米，较去年上涨1018元/平方米，涨幅17.22%，成交套数1384套。
洪山区：
洪山区挂牌均价7370元/平方米，较去年上涨750元/平方米，涨幅11.33%，成交套数3067套。
东湖高新区：
东湖高新区挂牌均价7082/平方米，较去年上涨994元/平方米，涨幅16.32%，成交套数2544套。
汉阳中心区：
汉阳中心区今年挂牌均价7631/平方米，较去年上涨1650元/平方米，涨幅27.58%，成交套数2651套。
沌口片区：
沌口片区挂牌均价6084元/平方米，较去年上涨1626元/平方米，涨幅36.47%，成交套数939套。
四．二手住房市场运行特点
（一）中心城区自住型交易为主力，刚需占九成
在调控及限购背景下，本年存量房市场投资型需求基本退出住宅市场转向商业地产。
据亿房网调查统计本年购房者中拆迁、结婚等刚性需求约占需求量94.5%，本年交易活跃区域仍集中在中心城区，特别是武昌中心区、汉口中心区等传统居住中心区域，成交量比例近7成，占比较去年有所上升，另外东湖高新成交量较其他区域有所上升，成为新的购房热点区域。
（二）全年价格呈现着整体上升势头，年底回落
除8月和11月及12月出现小幅度下降外，武汉二手房平均价格全年呈现着整体上升，1月至10月武汉二手房平均价格出现小幅上涨，直至10月达到最高点。
自11月起武汉二手房价开始走跌，其中武昌、汉阳二手房价跌幅超过汉口。
综合全年及各区域来看，除青山、洪山、东湖高新外各区年同比涨幅均超过20%，其中沌口超过30%，值得注意的是东湖高新首次出现一二手房价倒挂、其他如硚口、沌口等各区一二手房价差距大幅缩小。
（三）全年成交量下降三成，年底跌至谷底
一二手房价差距的大幅缩小，尤其是一二手房价倒挂现象的出现使得二手房的价格优势逐步丧失，在这种情况下加上限购及信贷困难等因素，使得不少购房者转向新房或暂缓购房。
直接导致全年成交量的大幅下降。
数据显示，2011年全年成交量较去年下降33.77%，除1、2月外，自武汉限购以来其余各月成交军大幅低于去年同期，12月仅成交1220套跌至全年谷底。
价格方面，全年二手房价依然维持上涨态势，非中心城区涨幅明显，如东西湖、沌口等区域，中心区走势相对温和。
自11月起除东西湖及东湖高新外其他各区均成下跌之势。
分析认为，多数普通购房者购买力低，购房区域继续从中心转移到外围区域。
五、租赁市场分析
2011年是租赁市场依旧火爆的一年，供需两旺是其一大特点，供需比例相对平衡，同时市场局部热度较明显。
（一）住房类租金情况
武汉市住房用房2010年、2011年平均租金比较表
区类
2011年（元/月·㎡）
2010年（元/月·㎡）
增长速度
一居
26.54
24.94
6.42%
二居
22.13
18.09
22.33%
三居
21.05
18.64
14%
其他
27.26
35.25
31.78%
说明：
此处住房用房指经过简单装修、有部分家具、电器，具备基本居住条件的房屋。
各区域房屋租赁挂牌均价（元/月•㎡）
项目
区域
一居室
二居室
三居室
其他
江汉区
30.91
27.63
29.19
34.08
江岸区
26.59
25.65
25.76
31.32
硚口区
25.99
24.9
23.77
26.06
东西湖区
18.69
18.49
15.76
17.16
武昌区
29.41
20.03
23.97
28.8
青山区
17.97
17.27
16.52
22.37
洪山区
26.62
23.91
20.44
24.93
东湖高新
26.79
24.74
21.79
25.85
汉阳区
22.73
21.11
21.84
24.11
沌口
21.66
21.54
19.46
22.71
（二）房屋租赁户型结构
经统计分析，从户型来分，2011年度市场情况如下：
二居室是租赁市场主流，主要因为户型合理，面积有效利用，比较适合家庭租用，同时既适合适合于2～3人合租有适合拆迁过渡安置。
一居室年度内供求较为紧张但总体稳定。
由于租金较高户型偏大，三居室及以上市场需求有所萎缩。
（三）房屋租赁挂牌价格
从2011年租金构成情况看，整体价格呈稳定上涨趋势，租金涨幅上下在200元至300元之间浮动，其中二居室及三居室由于合租及拆迁过渡增多导致需求旺盛而租金涨幅较大，一居室涨幅相对较小。
（四）房屋租赁挂牌量
中心城区仍是租赁市场供需主力，但非中心城区的涨势加快，主要依赖于区域建设步伐的加快和开发力度的加大，交通、环境及配套等有了极大改观，在价格优势的激励下，租赁区域选择的传统观念正逐步转变。
（五）房屋租赁市场运行特征
（一）中心城区供需两旺非中心区增长加快
全年中心城区房屋租赁供需两旺。
其中以江岸、武昌两区供应量及需求量超过50%，尤其是存在大量拆迁和城中村的汉口精武、姑嫂树、古田，武昌的团结村等区域房屋租金上涨较快，有的区域甚至一房难求。
由于东湖高新、沌口及吴家山经济发展较快、产业人口增多，尤其是这些经济开发区交通、配套等硬件设置改善，因此这些区域成为租赁市场新的热点。
（二）上半年租金上涨较快下半年趋于稳定
受春节后寻租换租及城中村大规模拆迁改造及就业、限购后购房者由买转租等需求推动，上半年房屋租金上涨较快，据调查不少热点区域房东间隔一两个月就涨一次租金，甚至直接上调挂牌租金，分析认为，这一方面是因为需求较旺盛及通胀因素，另一方面则是因为大规模旧城及城中村改造造成低价低档房源急剧减少。
进入下半年后尤其是10月后由于需求释放较多，租金水平趋于稳定在年底出现下跌趋势，租金议价空间增大。
（三）租赁需求产生变化租赁市场现分化
自去年以来租金的不断上涨导致需求结构出现较大变化，许多租房者出于工作及生活的便捷对交通及配套的要求日益提高，导致商圈，交通枢纽、轻轨、学校周边房屋租金上涨较快，而其他偏远区域租赁需求及租金水平上涨较慢，租赁市场出现分化。
另一方面租房者对房屋本身的装修、配套、环境等居住要求不断提高，也直接导致租金价格的上涨。
另高端房源的需求增长较快。
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