深圳房地产二手住宅住宅市场分析报告.docx

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深圳房地产二手住宅住宅市场分析报告

2010年8月深圳房地产二手住宅住宅市场分析报告

一市场综述

1.1月度概况

继上月成交量反弹以来，本月的成交量如炎热的夏季继续攀升。

号称“史上最严厉的调控”的“新国十条”出台以来，楼市经历了一个季度的有效调整，促使量价迅速锐减。

但成交量于上月出现反弹，而本月的增长速度更加明显，出现量价齐升。

然而正当市场出现楼市升温的信号的同时，政府出台了一个新的调控政策：

《深圳市房地产监管办法》于9月1日起实施。

此政策正是针对关于土地闲置、商品房预售以及二手房普遍存在的“阴阳合同”等问题而下的“重药”。

其中，条例针对“阴阳合同”所规定:

“房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利，且规定了5万元的处罚标准”。

为了避免高额税收，迫使部分买卖提前进行，导致8月底的成交量激增。

而目前的宏观调控力度并未有所松动，楼市的走势趋于健康发展。

根据国土资源规划局公布的数据显示，本月全市二手房的成交量约为123.84万㎡，环比7月份上涨58.80%，而根据深圳中原的当月成交数据显示，8月份二手房的销售均价为18563元/㎡，环比7月份上涨4.54%，房价跃升到新政后的首次冲破18000元/㎡的水平。

由于供应量继续出现供不应求的状况，2010年8月的二手房成交价格环比有所上涨。

1.2成交量分析

根据国土资源规划局公布的数据显示，本月全市二手房成交量为13279套（见图1），环比7月份成交量上涨53.37%，其成交面积约为123.84万㎡（见图3），相比7月份上涨58.80%。

而实际根据中原实际成交估测的深圳市二手住宅的成交量在8月份呈现一定的上升，其中全市成交套数为13595套（见图2），环比上涨了49.30%，而成交面积方面，全市成交了123.61万㎡（见图4），相对7月上升了56.34%，整个三级市场趋于好转。

从分区域来看，根据国土资源规划局公布的数据显示，8月全市六区的成交面积的环比均有所上涨，其中宝安区位居上涨榜榜首，成交约为26.24万㎡，环比上月成交面积上涨76.34%；其次涨幅较大的是福田区，本月成交约24.90万㎡，相比7月份上升61.27%。

本月罗湖区、南山区和龙岗区的成交分别约为19.96万㎡，21.61万㎡和28.93万㎡，在全市6区中的涨幅均超过五成，分别上升53.58%、56.59%和51.43%；盐田区的涨幅最小，本月成交约2.20万㎡，成交面积的环比涨幅达到24.83%。

而从中原系统实际成交数据来看，除宝安区以外，本月全市五区的成交面积的环比均有五成以上的上涨，其中福田区的成交面积的涨幅最大，达到73.70%，盐田区位居其次，涨幅为68.47%，本月宝安区的成交面积相对上月未能突破五成，但仍有43.63%的增长率。

而其他三区涨幅幅度相似，均徘徊在五成至六成之间。

图1深圳市二手房月度成交套数走势图（2009年8月—2010年8月）

图2深圳市二手房月度成交套数走势图（2009年8月—2010年8月）

图3深圳市二手房月度成交面积走势图（2009年8月—2010年8月）

图4深圳市二手住宅月度成交面积走势图（2009年8月—2010年8月）

1.3成交价格分析

根据深圳中原的内部成交监测数据显示，2010年8月，深圳二手住宅市场成交均价为18563元/㎡（见图5），此次相较7月反弹上涨了4.54%，此迹象表明本月成交结构因3房户型的成交量增加和供不应求的关系带动了本月的成交价格有所提升。

而同比去年8月增长10.32%。

4月至5月的成交量一直在低位徘徊，成交价格迅速下跌，而后续因自主型的刚性需求日益增多，成交量有所反弹。

继百日新政以来，投资客的数量已大幅度减少，而市场仍以改善性自住需求为主。

较之7月份，全市六区除罗湖区、宝安区和福田区的成交均价有小幅度回落以外，其他各区的均价都有较大的增幅，其中盐田区的上涨幅度最大，该区本月成交均价为19210元/㎡，环比7月份上涨20.00%；龙岗区位居价格涨幅榜第二位，其本月成交均价为11573元/㎡，环比7月份上升13.27%；而涨幅最小的南山区，其成交均价为23424元/㎡，环比增幅为6.56%。

而罗湖区的均价相较7月回落2.32%。

福田区的成交均价环比7月的跌幅与宝安区相似，两区分别下滑3.73%和3.75%。

图5全市成交价格表（2009年8月—2010年8月）

1.4全市供求关系分析

图6全市供求关系曲线（2009年8月—2010年8月）

自4月以来，市场放盘量逐渐减少，而访客量有所递增。

由六月中旬起，市场呈现由供大于求逆转为求大于供，显示刚性需求的数量有所上升，而楼盘供应仍无改善，促使放盘量与客源量之比由此前的高位下降到本月的0.54（见图6）。

整个市场呈现回暖，购房需求明显增多。

根据深圳中原内部监测数据显示，8月份的供求比相较7月下跌5.26%，自住需求不断释放。

二全市成交特点综述

2.1全市成交量的区域分布

图7全市六区月度二手住宅成交面积

图8全市六区月度二手住宅成交套数

根据国土局公布的数据监测结果显示，本月的全市成交面积有所上升，各区呈现普遍上涨的情况。

从成交面积的区域分布来看，本月龙岗区和宝安区是全市成交的热点区域，两区分别成交了约28.93万㎡和26.24万㎡（见图7），占全市六区的成交面积的23.36%和21.19%。

相比7月份的全市成交面积占比，罗湖区、福田区和南山区的成交面积占比都超过15%。

各区成交面积的占比变化方面，本月福田区和宝安区的成交面积占全市比例较7月份有所上涨0.31%和2.11%。

其余四区有小幅回落，除龙岗区出现下调幅度超过1%之外，其他皆有小于1%的跌幅。

全市成交套数的环比有所上升（见图8），各区普遍呈现上涨。

其中南山区环比上涨的幅度最大，为72.22%。

福田区和宝安区的套数成交相较上月超出6成；罗湖区上涨速度也较大，达到47.07%。

龙岗区和盐田区的成交套数相对7月份分别上涨了32.27%和25.73%。

除盐田区以外，其余5区的成交套数占比数据相似，区间为17%至22%，其中全市最大的占比为福田区的21.45%。

最小的成交量占比是盐田区的1.95%。

图9全市六区月度二手住宅成交面积

图10全市六区月度二手住宅成交套数

而根据中原监测的数据显示，本月的全市成交面积均有所上升，而各区呈现普遍上涨的情况。

从成交面积的区域分布来看，本月龙岗区是全市成交亮点，其成交了32.86万㎡，占全市的26.58%。

而其余成交热点的福田区和南山区分别成交了约26.10万㎡和25.74万㎡（见图9），占全市六区的成交面积的21.12%和20.83%。

相比7月份的全市成交面积占比，罗湖区和宝安区的成交面积占比均徘徊于14.52%。

而盐田区的成交面积占比为2.44%，依旧为全市成交量最少的区域。

各区成交面积的占比变化方面，本月福田区的成交面积占比上涨幅度为全市最大，环比增幅为2.11%。

南山区和盐田区的成交面积占全市比例较7月份有所增幅未超过0.20%。

其余三个区域均有小幅回落，除宝安区出现下调幅度超过1%之外，其他皆有小于1%的跌幅。

从成交套数来看（见图10），本月的全市成交套数均有所上升，而各区呈现普遍上涨的情况。

福田区和龙岗区是全市成交最引人注目的热点，分别成交了2992套和2948套，占全市的22.01%和21.68%。

除盐田区以外，其余区域的成交套数均超过2000套。

罗湖区、南山区和宝安区占全市六区的成交套数的17.87%、18.93%和16.77%。

而盐田只占2.75%。

各区成交套数的占比变化方面，本月福田区的成交套数占比上涨幅度为全市最大，环比增幅为3.17%。

罗湖区和南山区的成交套数占全市比例较7月份的增幅分别在1.40%和1.48%。

而占比涨幅最小的盐田区环比7月微幅上涨0.48%。

关外两区占比相较上月则均有下滑，其中下滑幅度最大是龙岗区的5.57%。

其次为宝安区0.96%。

2.2全市成交总价和单价结构分析

而成交总价分布方面（见图11），根据中原的三级市场成交数据显示，各类总价物业的成交比例差异较大，以100万为界线，100万以下的物业和100万以上物业占所有成交物业类型的分别为38.23%和61.77%，相比7月，成交总价分布有变化，其中100万以下物业类型在成交比例中回跌，下降幅度为6.81%，100万以上物业则有相应程度的上涨。

细分各个区间可以发现，继7月份以来，100～150万的物业相对成交量最多，其在所有的成交物业类型中占为28.25%，环比7月份上升了0.25%，同样出现上升的有60～80万、150～200万，200～300万和300～500万这五个类别的物业，分别环比小幅上升了0.05%、2.94%、3.12%和1.34%。

而位于下跌榜的是60万以下，80～100万和500万以上的类别物业。

其中跌幅最大的60万以下物业下跌了5.60%，而其余物业下滑幅度在1%左右。

图11月度二手房成交总价分布

图12月度二手房成交单价分布

成交单价方面（见图12），成交比例以15000元/㎡的成交单价为分界线出现明显的涨落，本月15000元/㎡以下的物业成交占比为48.42%，环比7月份下跌8.06%，其中10000～15000元/㎡区间物业占比有小幅度上升，环比7月涨幅达到0.77%，但其占比为所有价格中最多，为34.85%。

8000元/㎡以下和8000～10000元/㎡区间物业的比例下浮幅度显著，相较7月份分别下滑3.23%和5.60%；15000元/㎡以上的物业成交的比例相对上月均有增幅，其中15000~20000元/㎡占比为30.30%，环比7月上升4.30%，20000~30000元/㎡物业占比为16.45%，环比上涨了3.57%，30000~40000元/㎡的物业占比为2.83%，环比上涨了0.03%；而40000元/㎡以上物业占比也有小幅度上涨。

上述变化，一方面表明本月中高档物业市场成交量有所回升，另一方面也反映了成交价格有所反弹的市场局面。

2.3全市成交户型和面积的结构分析

本月成交户型分布方面（见图13），2房和3房户型物业仍为市场主要对象，其中2房的占比最高，达到38.50%，环比下降了0.62%。

而成交占比为37.73%的3房，其环比7月份有所反弹1.65%。

对比7月份的成交户型分布，其他户型的占比均出现回落，其中1房和4房及以上的户型成交占比分别为12.52%

和11.25%，环比以小幅度回落0.04%和0.99%。

结合分析本月的成交面积档次分布（见图14），沿袭上月，60～90㎡和90～144㎡两个面积段物业依然为市场主导，分别占据全市总体成交量的43.49%和31.36%，环比7月份成交比例各异，分别下降了0.75%和上涨了2.40%。

在整个8月份的成交物业中，144㎡以上占比7.92%，较之7月份有0.24%个百分点的反弹，另外45㎡以下及45～60㎡的成交比例都有小幅下滑。

2.4购房者的特点分析

本月成交客户户籍分布方面（见图15），相较7月份的户籍比例变化不大。

其中，内地户籍的客户比例的环比下跌0.11%，达到44.83%，而深圳户籍客户比例依旧为首位，占比49.63%，环比7月份增加0.65%。

外籍的客户在本月中比例回落0.54%。

从购房用途来看（见图16），用于自住的购房客户占总成交客户的85.32%，纯投资客户则仅占5.76%，自住兼投资的客户比例也有8.92%的比例。

本月纯自住客户比例环比下滑2.04%，而投资和自住兼投资客户的比例环比7月份则有所反弹。

虽然此次部分客户因物价上涨和低存款利息的原因而有投资需要，但由于现有的政策调控的有效性，抑制了大部分的投资需求，市场仍以自住需求为主。

三区域市场分析

3.1罗湖区市场分析

3.1.1罗湖区成交量分析

根据国土局公布的数据监测结果，本月罗湖区共成交二手房2359套（见图17），成交套数环比7月份上涨47.07%，同比去年跌幅为18.93%，其成交面积约19.96万㎡（见图19），环比涨幅达到53.58%。

而成交面积同比2009年8月份小幅下滑5.68%。

中原的实际成交估测结果显示，本月罗湖区共成交二手房2429套（见图18），成交套数环比7月份上涨61.99%；其成交面积约17.94万㎡（见图20），环比涨幅达到54.34%。

而成交面积同比2009年8月份小幅上涨7.30%。

由于卖方价格有所下调，从而促使罗湖区的大量需求量得以释放，本月的成交量呈现大幅度反弹。

 图17 罗湖区二手住宅成交套数走势图（2009年8月—2010年8月）

图18 罗湖区二手住宅成交套数走势图（2009年8月—2010年8月）

图19罗湖区二手房月度成交面积走势图（2009年8月—2010年8月）

图20 罗湖区二手住宅成交面积走势图（2009年8月—2010年8月）

3.1.2罗湖区成交价格分析

图21 罗湖区二手住宅月度成交均价走势图（2009年8月—2010年8月）

根据深圳中原内部监测数据显示（见图21），8月份罗湖区二手房成交均价为16916元/㎡，环比7月份回落2.32%，而相较去年8月增加16.80%。

根据罗湖区成交均价走势图显示，自去年12月达到历史新高度后，罗湖区价格随后连续几个月稳定在16000元/㎡以下，直到今年4月份，因受到成交量的影响，该区的成交价格创下历史新高，此后成交价格因政策影响而连续下跌，于6月份呈现锐减，而本月罗湖区价格随着供求比的下降而继续维持在16000元/㎡以上的水平。

3.1.3罗湖区成交特点及活跃板块

本月罗湖区的成交特点仍以2房和3房户型为主。

其中2房户型成交比例占46.57%，环比跌幅为0.69%，成交比例为第二位的3房户型占比达到30.32%，上升5.45%。

1房户型的成交比例为16.25%，环比下跌6.14%。

其余的4房以上的户型比例增加1.39%。

根据中原成交系统数据显示，自住需求仍为本月罗湖区需求类型的主导，占到总成交比例的79.06%，环比上月轻微下降了3.53%；而纯投资的占比为9.39%，环比上月微升1.92%，剩下的是自住兼投资，占比为11.55%，其环比上升1.60%。

本月按揭比例为66.06%。

排行前5的成交活跃板块依次为莲塘板块、布心板块、百仕达板块、凤凰板块和春风路板块，这5个板块的总成交套数占罗湖区的65.34%。

其中，百仕达板块和春风路板块的成交套数上涨最为明显，其余三个板块也有不错的表现。

3.2福田区市场分析

3.2.1福田区成交量分析

根据国土局公布数据的监测结果显示，本月福田区共成交二手房2849套（见图22），环比7月上升64.78%，但同比去年则有所上涨2.15%。

成交面积约24.90万㎡（见图24），成交面积环比7月份上涨61.27%，同比去年成交面积下滑4.38%，相对上月有明显的上升。

从福田区月度成交量走势可以看出，本月福田区的成交量上涨幅度较大。

结合中原实际成交的估测数据来看，本月福田区共成交二手房2992套（见图23），成交套数的环比7月份上涨74.39%；其成交面积约26.10万㎡（见图25），环比涨幅达到73.70%。

该地区领先于全市六区的成交量的涨幅榜。

其成交面积同比2009年8月份上涨11.22%。

由于福田区位于全市中心区域，以致此地区的交易量也较多。

图22福田区二手房月度成交套数走势图（2009年8月—2010年8月）

图23福田区二手房月度成交套数走势图（2009年8月—2010年8月）

图24福田区二手房月度成交面积走势图（2009年8月—2010年8月）

图25福田区二手住宅月度成交面积走势图（2009年8月—2010年8月）

3.2.2福田区成交价格分析

根据深圳中原内部监测数据显示，本月福田区二手住宅成交均价为24311元/㎡（见图26），成交均价环比下滑3.73%，相比7月的上涨，本月福田区的成交均价有稍微回落。

而对比去年8月小幅度上涨7.85%。

福田区的区域属性和环境因素决定了该区域的价格为所有区域中最高。

图26福田区二手住宅月度成交均价走势图（2009年8月—2010年8月）

3.2.3福田区成交特点及活跃板块

本月户型成交结构以2房和3房为主，其占比分别为35.80%和38.66%，环比均有所反弹，涨幅分别为4.43%和3.76%。

1房户型和4房及以上户型的占比分别为15.75%和9.79%。

其中，跌幅最大的是4房及以上，其比例下跌幅度达到7.47%，而1房户型的跌幅为0.72%。

根据中原成交系统数据显示，8月份自住客户占所有成交客户的比例达到81.15%，下滑幅度为3.56%。

纯投资的客户占比为6.21%，相比7月份小幅度上涨0.32%，而自住兼投资的客户占比为12.65%，环比回升了3.24%。

本月按揭比例为59.19%。

“新政十条”的调控力度明显限制了福田区投资客户数量增长。

本月福田区的板块成交量相对7月较为分散，排前5的成交活跃板块依次为皇岗板块、新洲板块、景田板块、保税区板块和梅林板块。

其中，表现最为突出的是皇岗板块，其成交表现为其他板块的成交套数的两倍及以上。

而新洲板块和保税区板块的成交套数的环比有大幅度的上涨。

3.3南山区市场分析

3.3.1南山区成交量分析

根据国土局公布的数据监测结果显示，本月南山区共成交二手房约2294套（见图27），环比上升72.22%，是本月全市成交套数的涨幅最大的区域，而相较去年8月则有所回升16.51%；成交面积约为21.61万㎡（见图29），环比上涨56.59%，从而成为继7月后的再次上涨，与2009年8月份相比，本月的成交面积增长幅度达到6.22%，同样由于国土局数据的延迟性，此行情反映了前一个月左右的市场状况。

而根据中原实际成交的估测结果显示，本月南山区共成交二手房2573套（见图28），成交套数环比7月份上涨61.93%；其成交面积约25.74万㎡（见图30），环比涨幅达到56.94%。

而成交面积同比2009年8月份大幅度上涨59.87%。

图27南山区二手房月度成交套数走势图（2009年8月—2010年8月）

图28南山区二手房月度成交套数走势图（2009年8月—2010年8月）

图29南山区二手房月度成交面积走势图（2009年8月—2010年8月）

图30南山区二手住宅成交面积走势图（2009年8月—2010年8月）

图31南山区二手住宅月度成交均价走势图（2009年8月—2010年8月）

3.3.2南山区成交价格分析

根据深圳中原内部监测数据显示（见图31），本月南山区的二手住宅交易实现均价23424元/㎡，环比增幅为6.56%。

同比去年上涨2.30%。

南山区的楼盘档次结构分布差异较明显，成交均价易受成交结构影响。

3.3.3南山区成交特点及活跃板块

本月南山区成交结构变化大。

其中，以2房和3房户型的销售最多，其比例分别占成交量的34.37%和37.47%，成为本月南山区的主力成交户型。

2房户型的环比小幅度上涨0.62%，但3房户型的环比却有3.37%的回落。

而4房以上在本月中的成交比例相较7月都有小幅度的上升，涨幅为0.55%。

涨幅最大的1房的占比为11.37%，环比上升幅度为2.20%。

根据中原成交系统数据显示，自住的房客仍然为南山区的主体，其占比为87.86%，相比7月份微幅下降0.53%，而纯投资客本月则有所回升的迹象，成交占比上升到5.68%。

本月南山区成交按揭比例为62.02%。

本月排前五名的区域版块为蛇口板块、前海板块、月亮湾板块、南头板块和南山中心区板块，这5个区域板块成交量相对上月有所上升。

其中，前海板块和蛇口板块的成交套数占比相对7月份有明显的涨幅。

3.4盐田区市场分析

3.4.1盐田区成交量分析

根据国土局公布的数据监测显示，本月盐田区共成交二手房约259套（见图32），环比上涨25.73%，而同比去年跌幅为六区中最大，达到22.46%。

成交面积约2.20万㎡（见图34），成交面积环比上升24.83%，在全市六区中成交面积环比上涨幅度最小，其同比去年8月下滑约20个百分比。

盐田区成交面积走势与全市其他五区相比，其二手房市场成交量一直处于劣势，除了于2009年11月和12月，以及今年3月分别出现历史性的成交高位以外，其余月份成交面积均维持在3万㎡月以下，8月份的成交面积虽然有所上升但幅度不大。

而根据中原实际成交的估测结果显示，本月盐田区共成交二手房373套（见图33），成交套数环比7月份上涨81.20%，跃升为涨幅榜的榜首；其成交面积约3.01万㎡（见图35），环比涨幅达到68.47%。

而成交面积同比2009年8月份小幅度下滑0.35%。

图32盐田区二手房月度成交套数走势图（2009年8月—2010年8月）

图33盐田区二手房月度成交套数走势图（2009年8月—2010年8月）

图34盐田区二手房月度成交面积走势图（2009年8月—2010年8月）

图35盐田区二手住宅成交面积走势图（2009年8月—2010年8月）

3.4.2盐田区成交价格分析

图36盐田区二手住宅月度成交均价走势图（2009年8月—2010年8月）

根据深圳中原的内部监测数据显示，本月盐田区的成交均价水平为19210元/㎡（见图36），环比上月涨幅为20.00%。

同比去年增加28.69%。

根据盐田区二手住宅的成交均价的历史数据显示，由于盐田区域面积和市场容量较为有限，成交量较低，成交结构和单个交易行为会对该区的成交均价带来较严重的影响，导致盐田区二手住宅的均价的总体走势波动的幅度大。

本月盐田区成交价格也随着市场成交量的普遍上涨而有所上升。

3.4.3盐田区成交特点及活跃板块

本月盐田区在所有区域中2房户型的成交量为主力，达到51.02%，但其回落的幅度也较为明显，环比7月份下滑7.31%。

其他户型中，1房户型的上升幅度最为明显，其环比的增幅为14.68%，而拉动了其占比上升至28.57%。

占比仅为2.04%的4房以上成交户型相比7月分别大跌了9.07%。

3房的占比为18.37%，回升1.70%。

该区成交基数低，其成交结构变化显著。

根据中原成交系统数据显示，在本月成交的客户中，自住客户比例明显下滑，占比67.35%，环比7月大幅度下滑15.99%个百分点。

而纯投资者数量相较7月增加了9.47%。

本月成交中按揭比例为63.27%，环比7月跌幅为20.07%。

本月该区域的成交主要集中在沙头角板块，而小梅沙板块和盐田后方板块在该区域的成交占比相对7月有回升。

3.5宝安区市场分析

3.5.1宝安区成交量分析

根据国土局公布的数据监测结果，宝安区本月二手房成交套数为2694套（见图37），环比上涨了63.08%，而同比去年大幅度上涨了22.29%。

成交面积约26.24万㎡（见图39），成交面积环比7月大幅度上涨76.34%，为全市涨幅最大的区域，与2009年8月份同期对比，成交面积大幅度上涨29.24%。

宝安区成交面积走势图显示，与其他区域相比，其受到深圳一体化和前海开发政策等环境因素的影响很明显，成交量上升幅度大。

从中原实际成交的估测数据来看，本月宝安区共成交二手房2280套（见图38），成交套数环比7月份上涨41.22%；其成交面积约17.95万㎡（见图40），其环比涨幅为全市六区中最小，达到43.63%。

而成交面积同比2009年8月份小幅度增加1.26%。

图37宝安区二手住宅月度成交套数走势图（2009年8月—2010年8月）

图38宝安区二手住宅月度成交