财务管理作业北京保利房地产报告讲诉.docx

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财务管理作业北京保利房地产报告讲诉

承诺

本报告由小组成员共同完成，所用数据与资料均已注明其来源，如使用了他人已经发表或撰写过的分析结果或观点均已进行了规范引用，特此声明。

小组成员1姓名与签字：

小组成员2姓名与签字：

小组成员3姓名与签字：

报告摘要

小4号宋体，单倍行距（摘要的篇幅长度不得超过一页）

小4号宋体，单倍行距

五个层次要素可以以自然段的形式出现

1以哪家上市公司为分析对象，进行了什么主题的专题研究

2做了哪些核心内容的分析与研究（概括性）

3主要结果（概括性）

4主要问题（针对性、准确）

4主要结论（清晰、准确、简明）

保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，名列国有房地产企业综合实力榜首，并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。

2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"。

2009年公司实现销售签约433.82亿元。

截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。

报告分别应用杜邦分析法和现金流分析法从净资产收益率和现金流两个角度对保利地产08、09、10年的营业状况进行了分析。

首先，净资产收益率方面，我们看到09年呈下降趋势，2010年公司净资产收益率有所上升。

2010年，由于房地产政策的调控，在行业整体不景气的环境下，保利依然能够保持其净资产收益率高于行业的平均水平，且销售额达到662亿元，同比增长52.53%，超过2010年500亿预定销售目标160亿元。

同时，保利地产2010年在所进驻城市市场份额达4.6%，同比增加37%，占全国的累计市场份额为1.33%。

通过对公司的盈利能力、营运能力和偿债能力的分析，我们发现，保利集团在以下几方面存在问题,其一，2009年公司应收账款周转率的下降是导致净资产收益率下降的根本原因，且2009年保利地产大量囤地，增加其土地储备导致其流动资产周转率下降。

由于土地只有在变为商品房上市后才能回收资金，转变为现金流的周期较长。

因此在如今房价大飙升的大背景下，企业大量囤地、增加流动资产，虽然牺牲了本年的资产流动性，但也为未来几年企业获得的利益打下了基础。

2010年虽然企业的营业收入净利率不高，且总资产周转率也有所下降，但依靠其巨大的权益乘数使企业的净资产收益率有所提升。

另外，保利地产的资产负债率一直居高，尤其是2010年企业的资产负债率高达78.98%，高于行业平均值。

虽然央企背景使得保利地产的融资渠道较为畅通，但还款压力也是不能忽略的。

对此状况公司应采取加强房款回收、拓展新的融资渠道、以长期贷款置换短期内到期贷款等方式优化负债期限结构,释放短期偿债压力,使其资金风险降低。

其次，现金流方面，保利在资本市场几乎每年都融资一次，而每次融资额都在几十亿元规模，并且相关审批还均是一次通过。

2008年发债募资43亿元，2009年保利地产抓住资本市场回暖的机会迅速完成定向增发80亿，再一次踩准了资本市场的节拍，该笔融资让保利地产资本结构进一步改善,为保利地产做大做强奠定了坚实基础。

2010年企业的增发目标达到惊人的96亿元。

保利的财务状况似外紧而内松，其有息贷款以长期贷款为主,如果说公司最大的优势在于运营周转快，那么公司最大的风险则在于扩张速度快。

周转速度快的一大好处就是资金回流速度快、使用效率高，从而可以实现企业规模的快速扩张，而这也正是保利过去几年的一贯成长模式，从某种意义上讲，保利的扩张速度已经不能简单用快来形容，而是凶猛。

储地和现金之间已经形成巨大冲突，对包括保利地产在内的房地产上市公司来说，严重“透支”未来本身就是一场冒险。

一直以来，资本市场融资都是房地产企业“圈钱”的起点，而多数房地产上市公司也多会形成“圈钱+囤地”的怪圈。

须知，2008年地产企业普遍融资困难，新湖中宝甚至不惜以9%的高息发债，而保利仍然新获50亿元长期贷款，其融资能力不能不令同行惊慕。

即便是2010年，招商地产、世茂地产、万科等地产商的增发碰壁，保利地产仍然融资百亿，而且在2010年股东大会前一日，保利地产股价收于16.92元/股，跌破了17.92元/股的定向增发价，虽然保利地产增发遇阻，但能使其增发顺利进行。

就短期现金支付能力来看，保利高于招商、金地，仅次于万科。

可见央企大股东的背景在保利获得银行融资方面的重要作用。

在报告中，我们基于2010年房产形势的特殊性，我们对2010年企业经营状况进行了着重分析。

值得一提的是，2010年国家为求房地产业的稳定，先后出台了新的房贷政策这都为房产商带来了很大的限制。

但保利充分利用了自身央企优势，在行业不景气的环境下，进行囤地并且提高自己的品牌效力。

保利地产2010年中报显示，其贷款总量中82%均为无抵押贷款，总金额达到38.6亿元。

此外，保利地产2010年新增土地储备1441万平方米，再创历史新高。

公司属于典型的国企风格,在积极进取扩张的同时,在资金管理等方面始终遵循稳健原则。

同时,公司的央企实力,使其在获取银行信贷方面优势突出。

由于品牌效应等因素,公司楼盘销售在2010年表现突出。

在资源配置上，资金优势、成本优势以及由此带来的利润敏感度低，都成为保利地产在市场寒流中不可复制的核心竞争力。

由于2008年拿地成本低,2009年新增储备在市中心的较多,2010年区域布局进一步展开,拿地价格合理。

2010年房屋售价好,公司2011年房屋售价有望继续提高。

毛利率进一步提升，保利依旧会是房地产市场的大赢家。

目录

承诺III

报告摘要IV

1.近年来公司经营与财务概况1

1.1公司概况1

1.2公司近年来经营状况1

1.3公司目前财务状况1

2.以净资产收益率为核心的分析2

2.1盈利能力分析2

2.2资产营运效率分析2

2.3偿债能力分析2

2.4权益变动分析2

3.现金流量分析3

3.1现金流量结构分析3

3.2现金流量的保障能力分析3

3.3现金流量创造能力分析3

4.公司存在的主要财务问题分析4

4.1盈利能力问题4

4.2资产质量问题4

4.3偿债能力问题4

4.4现金流状况与创造能力问题4

5.财务问题的经营相关性分析5

5.1直接相关的经营相关性分析5

5.2公司经营策略与财务政策选择的影响5

6.分析结论与措施6

6.1主要分析结论6

6.2简要解释作为投资者的投资策略6

6.3解决财务可行性措施6

7.总结小组完成报告中存在问题以及如何调整7

7.1逐条说明完成报告存在的问题与原因7

7.2举例每个成员的具体贡献与责任心表现7

7.3如何协调与改进具体措施7

8.参考文献7

9.附录7

参考文献

附录1:

四川长虹股份有限公司2006-2008年度会计报表

附录2:

XXXXXXX

以下正文排版要求

（1）字号字体：

正文为5号宋体，数字与英文为TimesNewRoman。

（2）行距页边距：

单倍行距（不加重）。

页边距符合本模版设定

（3）标题级别：

报告正文最多出现3级目录，但并不鼓励每个2级标题下出现3级标题。

（4）表格与图示：

参照财务管理课程主讲教材《财务管理：

理论与案例》中图、表格式，每个表与图均要标明数据来源或资料来源。

此外表格中数字的字号为“小五”号。

（5）参考资料：

按照公司年报、公告、研究报告、网站信息、期刊文章等类别序号列示

财务分析报告

四川长虹公司完整全称（600839）

（正文）

1.近年来公司经营与财务概况

1.1公司概况

正文为5号宋体，单倍行距（不加重），报告正文最多出现第3级目录

保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，名列国有房地产企业综合实力榜首，并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。

2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，自2007年起，连续两年被评为地产上市公司综合实力第二名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"。

截至2008年底，公司总资产达536.32亿元，品牌价值60.41亿元，当年实现销售205.11亿。

18年来，保利地产保持高速稳定的发展态势，现已进入规模化发展阶段，目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖35个城市的全国化战略布局，拥有119家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

2008年9月，“中国房地产TOP10研究组”发布《2008年中国房地产公司品牌价值研究报告》，保利地产以60.41亿元的最新价值，连续4年荣膺“国有房地产企业品牌价值”第一名、“中国房地产央企领先品牌”。

2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2010年底，公司总资产达1514.61亿元，实现销售认购过661.68亿元。

保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。

在住宅开发方面，逐渐形成了"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"的产品序列，涵盖中高端洋房、公寓、别墅多个品类；商用物业则包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等类型，具备多品类综合开发的实力。

保利地产将"和谐"提升至企业品牌战略的高度，倡导"和谐生活，自然舒适"的品牌核心理念，并将这一理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户等过程中。

多年来，保利地产大气自然、舒适实用的产品和亲情大院式服务赢得了消费者的广泛喜爱。

2003年，广州保利花园全优通过建设部国家示范小区评审；2008年，保利国际广场获得美国《商业周刊》建筑设计大奖。

保利地产秉承"务实、创新、规范、卓越"的经营理念，弘扬"奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明"的企业文化理念，将诚信奉为立企之本。

低调务实、规范诚信、专业高效的行事作风让保利地产获得了广泛的市场肯定和客户信赖。

作为央企地产龙头，保利地产积极投身社会公益事业，努力践行"回报社会、传承文化、服务生活"的企业社会责任观，响应政府号召，参与保障性住房建设，为北京和广州两地中低收入家庭实现安居梦想。

1.2公司近年来经营状况

正文为5号宋体，单倍行距（不加重），报告正文最多出现第3级目录

公司自2002年就确立了“三个为主、两个结合”的战略方针，几年来得到强有力的执行。

公司一直专注于房地产主业，适度拓展其它房地产相关行业，包括建筑安装、装修、建筑设计、销售代理、会展、物业管理等。

公司项目在重点城市、一线城市和二线城市的分布比例为31%，55%和14%。

在2010年复杂多变的市场形势下，公司坚持以发展为主题，以经济效益为中心，紧密结合政策和市场形势，合理把握经营力度，适度扩大经营规模，有效推动了经营业绩的提升。

2010年公司实现营业收入358.94亿元，实现净利润49.20亿元，同比分别增长56.15%和39.80％。

公司实现房地产结转面积440.17万平方米，结转收入347.01亿元，同比分别增长60.15%和55.31%。

截至2010年12月31日，公司总资产1523.28亿元，净资产297.09亿元，分别比去年同期增长69.57%和18.42%。

公司全年完成直接投资746亿元，销售回笼571亿元，净增银行贷款301亿元，财务收支平衡。

2010年公司销售业绩再创新高，实现销售签约面积688.39万平方米，签约金额661.68亿元，同比分别增长30.7%和52.5%，销售均价9612元/平方米，同比增长16.7%。

其中北京、上海、广州、成都等四个城市销售超50亿元。

规模效应推动公司市场份额持续提升，全国市场占有率达到1.35％，已进入城市市场占有率4.63%。

2010年公司进一步完善区域布局、稳步扩大经营规模，持续发展能力显著提升。

全年新进福州、厦门、珠海、中山、东莞、嘉兴、绍兴、无锡、连云港、常州、南通、营口等12个城市，完成45个项目拓展，新增土地储备权益容积率面积1441万平方米，完成所有沿海一线城市的布局，强化了珠三角和长三角的战略布点，开启了以现有中心城市全面辐射周边经济发达二、三线城市的新局面。

公司土地储备数量充足，成本优势明显，为公司未来几年的发展打下坚实基础。

截至2010年12月31日，公司拥有在建拟建项目146个，在建面积1834万平方米。

公司新开工面积1000万平方米，竣工面积458万平方米。

2010年“保利地产”品牌价值大幅提升至136.89亿元，较上年同期增长51.71%，跻身“2010年中国房地产行业领导公司品牌”。

公司连续五年蝉联“国有房地产企业品牌价值TOP10”榜首；再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力TOP10；荣获中国证券报“2009年度上市公司金牛奖”、理财周报“2010中国主板上市公司最佳董事会”，并在中国资本市场成立二十周年庆典上，荣获上海证券交易所评选的“2010年度上市公司信息披露提名奖”。

公司有合理的管理模式，扁平化的管理模式保证了公司快速高效的决策;总部重点把握“班子配备、项目立项、资金调配和品牌管理”四大重点;子公司在具体经营中享有充分的自主权，可有效地突破管理规模瓶颈，实现公司持续快速的发展。

优秀的军旅文化形成员工强大的执行力和凝聚力，公司战略得到有效实施，管理费用率也连年下降，2010年管理费用率仅为1.60%。

专业的营销能力和强势的品牌为公司的营销创造了良好的条件，2010年公司销售逆市增长，而销售费用率仅为2.24%。

公司确定了“打造中国地产长城”的品牌愿景;树立了“诚信、可靠、有实力”的企业形象并连续三年蝉联国有地产品牌榜首。

保利集团作为大型央企，在品牌、政府资源和资金方面给予保利地产强大支持，同时也为保利地产在未来央企地产业务整合提供了先发优势。

1.3公司目前财务状况

2008年公司实现了销售业绩逆市上涨。

全年房地产销售面积258.49万平方米，销售金额205.11亿元，比去年同期分别增长29.48%和20.36%。

实现营业收入155.2亿元，同比增长91.24%；归属于上市公司股东的净利润22.39亿元，同比增长50.35%，实现每股收益0.91元；实现利润总额40.23亿元，比去年同期增长67.42％。

截至2009年03月31日，公司净资产140.85亿元，总资产557.71亿元。

公司总资产保持了较快的增长速度。

公司总资产达536亿元，比上年末增长31.15%。

公司资产结构合理，资产质量优良，年底存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到87.94%，流动资产占总资产的比例达到99.22%，无长期沉淀资产。

公司年底资产负债率为70.78%，保持了较合理水平，同时公司负债结构不断优化，短期偿债压力较小。

截至2008年底，公司负债总额为379亿元，其中不需要实际偿还的预收账款为98亿元，占总负债的25.81%；短期借款与一年内到期的非流动负债合计43亿元，占总金融机构借款的比例从上年的25.66%下降至本年的19.08%。

公司营业收入和净利润继续保持大幅增长，盈利能力进一步增强。

公司全年实现营业收入155亿元，同比增长91.24%；实现归属于母公司所有者的净利润22.39亿元，同比增长50.35%。

公司全年销售毛利率从38.50%提高到40.80%，全面摊薄净资产收益率从12.49%提高到15.90%。

2008年公司营业收入地区分布更加均衡，全国化扩张战略的成效明显。

公司营业收入共来自11个城市，广州、上海、重庆、沈阳、佛山五个地区的营业收入均超过10亿元，广州以外地区合计实现营业收入103亿元，占总营业收入的66.5%。

公司资金状况良好，年底拥有货币资金55亿元。

在外部经济形势严峻、销售和融资难度加大的环境下，公司保持了平稳的资金运作。

全年销售商品、提供劳务收到的现金164亿元、净增银行贷款融资64亿元、成功发行43亿元公司债券，满足了公司业务发展所需资金，保持了公司顺畅的资金运作和较强的偿债能力。

2009年公司抓住市场机遇，加大土地储备和建设投入，经营规模和资产规模快速增长，截至2009年底，公司总资产达898.3亿元，比上年末增长67.49%。

公司资产结构合理，资产质量优良，年底存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到80.52%，流动资产占总资产的比例达到98.52%，无长期沉淀资产。

在负债方面，公司有意识控制银行贷款规模，全年仅增加58.94亿元，年底净负债率为49.26%，较上年降低60.13%，资产负债率为69.98%；同时公司主动优化负债期限结构，提前偿还一年内到期借款，短期借款与一年内到期的非流动负债合计仅为39.98亿元，占总金融机构借款的比例从上年的19.08%下降至本年的14.02%，短期偿债压力进一步降低。

截至2009年底，公司负债总额为628.7亿元，其中不需要实际偿还的预收账款为298.3亿元，占总负债的47.45%；公司实际负债水平较低，偿债能力较强。

公司营业收入和净利润继续大幅增长，盈利能力进一步增强。

公司全年实现营业收入229.9亿元，同比增长48.11%；实现归属于母公司所有者的净利润35.2亿元，同比增长57.19%。

加权平均净资产收益率从17.25%提高到18.64%,每股收益由0.7元提高到1.06元。

2009年公司营业收入地区分布更加均衡，公司营业收入共来自13个城市，较上年新增成都和天津两个地区。

广州、上海、北京、沈阳、佛山、武汉和长春7个地区的营业收入均超过10亿元。

其中广州地区收入占总营业收入比超过20%，北京地区和上海地区收入占比超过10%。

公司资金状况良好，公司抓住房地产市场回暖的机遇，扩大销售规模，加强房款回收，销售总额和当年回笼率均有大幅提升，全年销售商品、提供劳务收到的现金为421.9亿元，较上年增长157.84%；2009年8月成功实现非公开发行，融资78.15亿元，较大程度补充公司自有资本，降低了负债率；年底拥有货币资金152亿元，具备较强的抗风险能力。

2010年企业实现了资产规模跨越式增长，大幅提升了整体盈利水平，进一步增强了短期债偿能力，并逐步取得费用预算控制的规模化效应。

公司整体资产结构合理、质量优良。

2010年末，公司总资产达1,523.28亿元，较上年末增长69.57%。

年底存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到80.92%，流动资产占96.29%，无长期沉淀资产；公司年末资产负债率为78.98%，较上年度末有所提高；年末预收账款余额515.44亿元，占总负债的42.84%；剔除不需要实际偿还的预收账款后，公司实际负债水平相对较低。

报告期内公司收入来源更趋均衡，营业收入和净利润继续大幅增长，盈利能力进一步增强。

公司全年实现营业收入358.94亿元，同比增长56.15%；收入来自17个城市，较上年新增浙江、青岛、阳江和丹东4个公司；广州、上海和北京地区收入均超过50亿元，占总营业收入比均超过15%；辽宁、佛山、武汉、成都和浙江5个地区的营业收入均超过20亿元。

全年实现归属于母公司所有者的净利润49.2亿元，同比增长39.80%。

加权平均净资产收益率为18.02%，较上年度18.64%略有降低，但每股收益由上年度0.81元提高到1.08元，同比增长33.33%。

公司抓住房地产市场回暖的机遇，扩大销售规模、加强房款回收，并适时拓展新的融资渠道，有

力地补充了公司自有经营资金。

同时，公司不断以长期贷款置换短期内到期贷款，优化负债期限结构，释放短期偿债压力，降低资金风险；年末短期债务合计73.33亿元，占金融机构借款（含公司债）比例从上年度的14.02%降到本年的12.51%，短期偿债压力进一步降低。

公司实行严格的费用预算管理，逐年加大费用控制力度，各项费用都得到了较好的控制；公司管理费用占营业收入比例由2009年度的1.99%降低至本年的1.60%、销售费用占营业收入比例由2009年度的2.57%降低至本年的2.24%，呈持续下降趋势，凸显管理和规模效应。

2.以净资产收益率为核心的分析

这个环节我们采用杜邦体系分析法，即：

净资产收益率=净利润/所有者权益=（净利润/资产总额）*（资产总额/所有者权益）=总资产净利率*权益乘数

净资产收益率=营业收入净利率*总资产周转率*权益乘数

从三个分别代表盈利能力、资产营运能力、偿债能力的指标：

营业收入净利率、总资产周转率、权益乘数入手，分析08年—10年保利地产的财务问题。

图2-1净资产收益率（资料来源：

保利地产年报）

资

从图2-1可知，保利集团净资产收益率09年呈下降趋势，下降约1.06%，10年呈上升趋势，上升了2.53%。

净资产收益率主要受总资产周转率和权益乘数变动影响。

公司主要依靠扩大规模、加快周转来实现快速成长的战略目标，这些都反映到净资产收益率的变动中。

2010年因商铺销售比例增多，从而带动销售净利率大幅上扬，最终使净资产收益率增加较多。

下面我们就从盈利能力、资产营运效率和偿债能力三个点切入，对净资产收益率的变化进行深入分析。

2.1盈利能力分析

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盈利能力分析主要从主营业务净利率的分析入手，发现企业盈利能力存在的问题。

图2-2主营业务净利率

资料来源：

保利地产年报

从图2-2可以看出，2009年由于经济危机的影响渐渐消退保利集团主营业务净利率上升了0.88%，而到了2010年保利地产的营业收入净利润有所下滑，降低了1.6%。

这是由于2009年，中国房地产市场出现了强劲反弹，房地产市场创出天量成交额，成交价格亦创历史新高。

在此背景下，保利房地产股份有限公司销售业绩大幅提升，导致2009年暴力地站的主营业务净利率很高。

但公司2009年拿地成本增幅较快，高成本项目的结算将对2011年后的毛利率形成一定压力，导致2010年保利地产的毛利率有所下降。

保利地产08年-10年净利润与主营业务收入（单位：

亿元）

图2-3净利润与主营业务收入（资料来源：

保利地产年报）

由图2-3可看出，房地产行业营业成本与拿地成本密切相关，房地产行业政策复杂多变，公司2009年拿地成本增幅较快，这也是营业成本09年增幅较大的原因；2010年公司增大了其土地储备使其成本增幅很快，这直接导致了营业利润和净利润的减少。

值得指出的是，期间费用（包括销售费用、管理费用、财务费用）方面，公司延续之前出色的管理表现，2009年三费占比进一步降低为4.27%，在行业中处于较低水平，公司成本控制和内部管理水平不断加强。

这也是主营业务利润和净利润在10年持续增长的重要原因。

总体来讲，保利地产的收入利润情况表现良好。

保利集团三年来净利润和主营业务收入都平稳增长，进一步说明，企业在规模和盈利能力都在持续稳定的发展。

2.2资产营运效率分析

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2.2.1总资产周转率指标分析

图2-4总资产周转率（资料来源：

保利地产年报）

从图2-4与图2-1的对比可知，保利集团2009年总资产周转率变化趋势与净资产收益率变化趋势不一致，主要原因是由于其单位业务的利润额较高。

2010年总资产率有所回升是导致其净资产收益率上升的原因，下面对集团总资产周转率进行深入分析。

2.2.2流动资产周转率分析

图2-5流动资产周转率（资料来源：

保利地产年报）

图2-6存货周转率和应收账款