旅游区公共基础设施配套工程项目策划书.docx
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旅游区公共基础设施配套工程项目策划书
XXXX路旅游区公共基础设施配套工程
项目可行性研究报告
XX市工程咨询中心
附件：
1、区位图；
2、厦府[2003]地325号文件《XX市人民政府关于2002C023（XX路西侧）政府储备用地的批复》；
3、厦开国投[2005]011号《XX市开元国有资产投资有限公司关于“XX路旅游区公共基础设施配套”项目建议书的立项请示；
4、XXXX路香山----五通段咨询方案。
第1章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
XX市XX路旅游区公共基础设施配套工程。
1.1.2项目承办单位
XX市开元国有资产投资有限公司。
1.1.3可行性研究报告编制依据及参考资料
⑴《投资项目可行性研究指南》；
⑵可行性研究报告编制的合同书；
⑶承办单位提供的资料
1.1.4项目提出的理由与过程
改革开放以来，特别是XX设立经济特区以来，XX市充分利用特殊的地理位置和优良的海港、空港等资源，发挥特区的政策优势，适时地调整经济发展战略，加快经济结构调整，经济建设和社会事业得到了飞速的发展。
XX地处XX省东南沿海XX江入海处，背靠漳州、泉州平原、濒临台湾海峡，与台湾和澎湖列岛遥遥相对。
XX由XX岛、鼓浪屿及大陆XX江北岸沿海部分组成，陆域面积1565平方公里，海域面积300多平方公里，海岸线长达154公里，XX港外岛屿星罗棋布，港内四周群山环抱。
XX属海洋性亚热带气候，温和多雨、夏无酷暑、冬无严寒。
独特的自然条件和历史条件，形成了XX市独特的风景资源。
根据《XX市总体规划》中“风景资源保护与旅游发展研究”的论述，东部滨海度假休闲区是XX市近期最适宜开发建设滨海度假休闲区的地域，XX二十四景中的“胡里炮王”、“金山松石”、“云顶观日”即位于此区域。
强调做好：
①修订、完善东部滨海度假休闲区的旅游设施开发规划。
②在保护生态环境的前提下，建设、完善XX路沿线和前埔会展中心广场一带的游览设施的服务设施，解决目前留不住客、旅游经济效益低的问题。
③加大海上娱乐、海滨休闲项目的开发力度，建设旅游码头、游艇俱乐部，提高海上休闲度假项目的档次和效益。
④根据旅游客源市场的需求，建设若干较高档次、配套设施齐全的度假型旅游饭店，以带旺滨海度假区的“人气”。
⑤充分利用万石山麓小水库和林深景幽的环境优势，兴建高层次的会员俱乐部休闲中心和国际乡村俱乐部。
因此本项目作为XX路旅游区公共基础设施配套项目的提出，是适时、必要的，本项目的主要建设内容是：
居住用地、公建用地、商业用地、旅馆用地、公园用地、办公用地、学校用地、绿化用地、道路用地、其它用地。
1.2项目概况
1.2.1地理位置
本项目位于XX岛东部海滨，西靠虎仔山、观音山，东隔XX路，南至香山及何厝村，北至东宅村。
1.2.2建设规模与目标
本项目为五通----高林片区东南角（总占地面积一百多万平方米）的一个部分，属于本项目（思明区用地）的用地面积为820000平方米。
本项目的建设目标是通过对XX本岛东部地区零散的农村进行整合，既推动农村城镇化进程，又腾出宝贵的土地资源。
根据城市总体规划及分区规划，挂牌的地块将分别定性为办公用地、酒店餐饮等旅馆用地、商业用地、公园用地、居住用地、绿化用地、其他用地等。
本项目的工程建设内容为区内场平、道路、给排水、供电、电讯以及绿化等基础配套设施建设。
1.2.3项目投资及财务分析
本项目实行代建制，所需投入的总投资为206658.17万元，其中征地拆迁费170826.33万元，配套基础设施建设投资16635.07万元，工程建设其他费用1755.83万元，预备费1471.27万元，建设期利息15969.67万元。
项目的总收入为318657.21万元，财务内部收益率为23.23%，财务净现值（ic＝8.73%）为56483.66万元，投资回收期为4.09年。
第2章需求分析与建设规模
2.1用地需求分析
XX市地域范围狭小，制约了土地自然的供给。
XX市土地面积1,565.09平方公里（含滩涂面积可达1,624平方公里），其中：
适宜建设用地为640平方公里，基本可建用地为145平方公里，不宜建设用地为780平方公里。
根据生态环境保护要求和合理环境容量预测：
XX市远景城市建设用地适宜发展最大规模为450平方公里，人口最大规模为400万人。
XX本岛是XX城市的政治、经济与文化中心，是XX城市结构的中心和重心。
包括鼓浪屿在内的XX岛面积134.45平方公里，占XX市地域的8.59%，城市可用建设用地在100平方公里以内。
XX本岛由于空间的隔离性而具有形态规模抑制的特点，因而其人口规模受城市用地的空间形态所决定。
根据规划建设用地国家标准，取XX市城市规划建设用地标准为110～120m2/人。
考虑到本岛较密容量发展的现状，人均城市建设用地标准取100m2/人，则本岛的人口最高容量为100万人。
据统计资料，2004年底XX岛内户籍人口（包括鼓浪屿）64.43万人，而岛内100万平方公里内的城市建设用地，截止2003年底已建成区达69.3平方公里，剩余的城市建设用地除个别分布零散、难以利用的，绝大部分在岛内东部。
按国务院：
“严格限制向本岛东部继续大规模拓展城市建设用地，为本岛城区的可持续发展留有余地”的要求，市委、市政府早在《XX市国民经济和社会发展“十五”计划和2015年远景目标》中就提出了把XX建设成海湾型城市的战略构想，逐步实施经济发展重心由岛内向岛外的战略性转移。
正是由于岛内土地资源紧张、有限，政府在“十五”计划中才做出决策，引导城市建设向岛外发展，为本岛城区的可持续发展留下余地，本岛东北部的用地关系到本岛长远发展和功能提升，具有极高的战略价值，严格地控制本岛东部地区的建设用地是XX城市建设的战略要求。
从近期岛内建设项目的用地看：
一是规划的旧城、旧村改造项目；二是建设用地单位往年经合法手续取得土地使用权并且具备用地条件而未按约动工，近两年房地产升温而开始施工的建设项目。
这说明岛内的城市建设用地已处于优化、整合阶段，也体现出目前建设用地的紧张程度。
按经济增长目标预测，若预测到2020年XX经济发展水平相应的人均GDP为20万元，则2020年城市就业人口为：
3600亿元÷20万元=180万人，考虑到2002年XX市的就业率已在60%以下，预测到2020年的就业率为50-55%，则城市人口规模为：
180万人÷（50-55）%=327-360（万人）。
也就是说XX市城市规模需要330-360万人用以支撑。
随着经济的发展、人口的扩大，建设用地的需求量也将不断增长。
有限的建设用地资源和经济发展的用地需求矛盾日益突出。
据2004年XX年鉴：
2000年底，我市人均住房面积17.03平方米；2004年的抽样调查，我市居民住两房一厅居室以下的占50%以上，随着社会、经济的发展，人民生活水平的不断提高，人均居住面积也将不断提高，按世界发达国家人均住房状况：
美国为60多平方米，欧洲国家为45平方米，就是新加坡这样地少人多的国家，人均也有26平方米。
据有关资料，“十五”期末，我国城镇人均住宅建筑面积目标是23平方米，结合我市住房现状及经济发展状况，再加上本岛的实际人口规模已经超过控制上限，在今后相当一段时间里，岛内住房的需求量仍将持续上涨。
综上所述，土地是不可再生的重要资源，XX岛内的土地资源非常紧缺，若不在供地总量上作适当控制，会导致房地产投资空间的严重不足。
随着海湾型城市发展战略的实施，城市用地持续增长，将进一步加剧土地供需的矛盾。
2.2土地价格现状与预测
⑴XX市房地产市场运行情况
土地价格是反映土地市场和土地供需状况的“晴雨表”，也是政府调控土地市场的重要杠杆。
由于土地价格是房地产价格的主要组成部分，因此，在房地产市场中，地价与房价密不可分，二者相互影响，相互作用，房地产价格指数与地价指数有密切的直接关系。
①市场供给情况
土地一级市场：
2004年XX市商品住宅建设用地供应量为76.16万平方米，可建建筑面积170.89万平方米，而2003年商品住宅建设用地供应量为64.53万平方米，可建建筑面积是154.87万平方米，与2003年相比增加了10.34%。
2004年全年XX市商品房销售面积359.88万平方米，比2003年上升了9%，超出本年批准预售面积39.56万平方米，超出近12%，在2003年基础上，进一步消化了往年的空置量。
商品房供应结构：
各类商品房的供应结构与2003年相差不大，分别为住宅74%，商场10%，写字楼3%，工业用房1%，车库8%，别墅3%，其他1%。
②成交行情
2004年商品房销售金额177.65亿元，比2003年上升了30%，平均销售价格4936元/平方米，比2003年每平方米上升了788元，涨幅19%。
其中80%以上是居住用房。
从销售商品房的分类数据看，居住用房销售面积、金额、均价分别为290.61万平方米、131.01亿元、4508元/平方米，分别比去年上升了8%、29%、19%；商场销售面积、金额、均价分别为36.60万平方米、36.98亿元、10102元/平方米，分别比去年上升了28%、50%、17%；车库销售面积、金额、分别为19.15万平方米、3.92亿元，分别比2003年上升了28%、19%。
从全年的季度价格走势线上，可看出XX2004年的商品房成交量及房价在2003年的基础上有进一步上升，第三、四季度均价已在5000元以上。
从近两年的商品房供、销走势图看（如图2-1），商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度的成交量已上升了一个台阶，基本稳定在92万平方米以上，供销比例为0.89。
（所示数据不包括同安区，同安区2004年商品房销售面积34.91万平方米，销售金额80887.09万元，均价每平方米2317元。
）
⑵XX市土地市场运行情况
从1998年到2001年，XX土地公开出让市场处于相对有序状态，土地供应量一直稳步增长，2002年随着房地产市场的空前火爆，土地公开出让面积增长幅度高达2001年的7.5倍，而2003年政策面的变化导致土地公开出让量比2002年大幅度减少，公开出让方式从招标、拍卖方式向挂牌方式集中，2004年同样受政策影响，土地公开出让面积与2003年基本持平。
2002年以前，XX市政府公开出让的土地用途集中为居住和商业综合用途，但从2002年开始呈多样化的趋势，酒店、旅游、纯商业、办公等用途的土地公开出让日益增多，特别是2004年，体育用地占2幅约12万平方米，占总拍卖地的1/5。
近几年公开出让的地块除集美、同安几块地因位置、规模不理想无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。
此外，XX市土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与、外地资本也试探进入。
2004年以前XX参与土地公开出让市场竞争的主力军一直都是以大唐房地产、明发集团、鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业，而从2004年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争的国有开发企业也竞相加入战局，建发集团、XX国贸等上市公司和特房、特工、国建、古龙等国企成为市场参与主体，实力雄厚的外地资本也开始进入XX市场，香港京鼎集团有限公司、福兴实业公司、上海百脑汇电子信息有限公司、HOWARDJOHNSONHOTELINVESTMENTCOMPANYLIMITED等大型异地开发商都在公开出让的土地市场上一展身手。
据XX市国土资源与房产管理局资料，2004年XX土地市场公开挂牌出让土地15幅，成交15幅，总成交用地面积为632352平方米，总成交地价为218705万元。
详见表2-1。
从以上资料分析可以看到，全年岛内公开出让土地有8幅，岛外土地有7幅，但岛外住宅出让面积为310,661平方米，是岛内115,773平方米的2.68倍。
这一现象表明从2003年开始，XX土地出让重点区域已经由岛内向岛外转移。
全年岛内8幅出让土地中仅有3幅居住用地，而体育、商业、酒店、旅游用地则达到5幅，体育、酒店旅游用地的异军突起让人们看到市政府发展XX体育和旅游业的决心。
XX由海岛型城市向海湾型城市发展，不可避免地推动XX房地产市场重心由岛内向岛外转移。
XX市国土资源与房产管理局于2003年11月14日发布的《关于促进我市房地产市场持续健康发展的实施意见》中明确表示，将优化房地产开发土地供应的结构，增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移，促进岛内、岛外房地产平衡发展。
这说明岛内的土地供应量将越来越少，物以稀为贵，即使最近国家出台政策宏观调控房地产价格，但岛内的土地价格也不可能有所下降。
⑶土地价格预测
本项目的土地价格预测，有一紧邻本项目用地南边的地块可比：
2004年4月7日市土房局公开挂牌出让的2004G1地块，用地性质为体育设施、商业、酒店，容积率1.0以内，土地面积12544平方米，拍卖成交价6425万元，地面单价5122元/平方米。
由于本项目用地性质包含了商业、办公、住宅等，我们再列举去年的两例公开挂牌出让地价：
2004G04地块位于前埔，土地面积44204.53平方米，土地用途为居住，容积率1.65以下，总地价为33500万元，楼面地价为4593元/平方米；2004G03地块位于嘉禾路以东，是办公、商业用途，成交的楼面地价是3315元/平方米。
在预测时，也考虑以下几个因素：
①随着XX经济发展和城市开发，岛内土地资源相当紧缺；
②地块在XX岛东部海边、XX路边上，地理位置相当优越；
③项目责任单位区国投，有项目开发经验，又有政府相关部门的支持；
④国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会有太大变化；
⑤该地块原规划为生态绿地，计划在地块内保留18.43%绿地做为主题公园用地，这部分地价对整个项目的地价会有所影响。
综合分析，XX本岛的土地资源供给不是十分充足，但从中央近期出台的房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于一个健康发展（稳步而不是快速上涨）的态势。
因此，根据以上情况，预计本项目土地价格在今后三年内不会有太大的变动；从第四年起，按每年楼面地价递增5%计。
则本项目在经营期各年不同用地性质的楼面地价如表2-2所示：
表2-2经营期不同用地性质楼面地价预测表（单位：
元/m2）
用地性质
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
商业用地
5200
5200
5200
5460
5733
6020
住宅用地
3200
3200
3200
3360
3528
3704
办公用地
3200
3200
3200
3360
3528
3704
旅馆用地
2000
2000
2000
2100
2205
2315
公园用地
700
700
700
735
772
810
表2-12004年度公开出让地块详情一览表
地块编号
出让
方式
占地面积（m2）
地点
容积率
出让时间
成交价
（万元）
成交楼面价（元/m2）
中标公司
土地用途
2004G01
挂牌
12544
岛内
小于1.0
2004-4-7
6425
5122
香港京鼎集团有限公司
体育设施、商业、酒店
2004G02
挂牌
19299
岛内
1.6以下
2004-7-29
9300
3012
XX古龙集团房地产有限公司
住宅、商业
2004G03
挂牌
3904
岛内
小于3.4
2004-7-29
4400
3315
XX市鑫新景地房地产有限公司
办公、商业
J2004G01
挂牌
10313
集美
小于1.0
2004-7-29
1680
1629
XX市海勃建设发展有限公司
住宅、商业
T2004G01
挂牌
21197
同安
小于2.0
2004-7-29
2950
696
XX磐金实业有限公司
居住
X2004G01
挂牌
171897
翔安
小于1.1
2004-7-29
10700
566
XX国贸地产有限公司
住宅、商业、旅馆
J2003G02
挂牌
39564
集美
小于0.7
2004-9-8
1200
433
XX惠龙集团有限公司
酒店
J2004G03
挂牌
32105
集美
小于0.9
2004-9-8
7550
2613
XX惠龙集团有限公司
居住
2004G04
挂牌
44204
岛内
小于1.65
2004-9-8
33500
4593
XX建发集团房地产有限公司
居住
2004G08
挂牌
7567
岛内
小于5.0
2004-10-15
15100
3991
上海百脑汇电子信息有限公司
住宅、办公
2004G010
挂牌
44703
岛内
小于5.0
2004-10-15
50500
3069
XX市鑫新景地房地产有限公司
住宅、商业
J2004G04
挂牌
64442
集美
小于1.6
2004-10-15
21100
2046
XX古龙集团房地产有限公司
居住、教育
2004G09
挂牌
35969
岛内
小于2.32
2004-12-13
49500
5932
XX融坤房地产开发有限公司
商业、酒店、娱乐
2004G05
挂牌
113937
岛内
小于0.5
2004-11-5
1300
228
福兴实业公司
体育活动及配套
H2004G01
挂牌
10707
海沧
小于3.5
2004-12-23
3500
934
HOWARDJOHNSONHOTELINVESTMENTCOMPANYLIMITED
住宅、商业
小计
632352
218705
3459
图2-12003-2004年XX市商品房季度价格走势
2.3建设规模
五通----高林片区东南角的总用地面积为一百多万平方米，通过对现状农村用地的整合，可为思明区政府提供820000平方米的土地。
其中：
居住用地462020.2平方米，商业用地37851平方米，办公用地44575.2平方米，旅馆用地19972.8平方米，公园用地151158.95平方米，公建面积为40026.50平方米，小学用地面积为27365.10平方米，绿化用地面积为37030.25平方米。
第3章项目选址与开发条件分析
3.1项目选址
本项目属于XX五通----高林片区东南角（一百多万平方米）的一个组成部分，位于XX本岛东部地区，邻湖（湖边水库）近湾（钟宅湾），拥山（虎仔山）面海，自然环境优美。
本项目的东侧为XX路，西侧为五石路，均为城市主干道，南至香山及何厝村，北至东宅村。
本项目中部为观音山（海拔57米）及绿地，以中部绿地为界，开发范围自然分为南北两片。
3.2开发条件
⑴交通：
从大的区位交通条件分析，本项目北距XX高崎国际机场仅7公里，又紧邻五通客货联运码头，西距XX火车站约8公里，周边为已建成或规划的城市交通干道。
水、陆、空交通十分便捷。
本项目的东侧为已建成的XX路，是城市主干道；西为规划的五石路，也是城市主干道，目前正在审查概算，将在近期内开工建设；南北侧为规划的城市次干道；但南北侧数公里处即为已建成的城市主干道吕岭路和正在建设的城市主干道仙岳路。
⑵给水：
XX本岛的供水均来自高殿自来水厂，水源有充足的保证。
给水管道在城市道路下均已建成。
⑶排水：
XX岛内石胃头污水处理系统一期日处理10万吨的污水厂已于建成并投入使用，远期规划形成40万吨的污水日处理能力。
污水管网随城市道路的建设而敷设。
⑷电力：
XX岛内变电站布点合理，电力供应充足稳定；本项目区用电近期由西南部的半兰山变电站（220kV）供应，可就近接入供电。
远期按规划由岭兜变电站（110kV）供应，而110kV岭兜变电站的两回110kV电源，分别引自现状的半兰山变电站（220kV）和规划的湖边变电站（220kV）。
⑸配套服务：
本项目所处的五通----高林片区及周边的钟宅湾等片区，均已规划建设中学、小学、幼儿园、文化、娱乐、医院、金融、保险等社会公益事业。
第4章开发建设方案
4.1规划布局方案
4.1.1用地规划
本项目建设用地东起现状XX路西侧，西至规划五石路东侧，北起规划中的横一路，南抵规划中的横五路，总面积820000平方米。
本区用地可分为居住用地、办公、酒店、商业、公共设施、小学、公园、绿化用地等八大类。
（见表4-1）
表4-1XXXX路旅游区用地统计表
序号
地块
用地面积（m2）
备注
1
Rb2、Rb3、Ra2、Rc、Rd2、Re1、Rf、Rg
462020.20
居住用地
2
CRa2、CRb、CRa1
37851.00
商业用地
3
C1a2、C1b1
44575.20
办公用地
4
C2a1
19972.80
旅馆用地
5
E1
151158.95
公园用地
6
C
40026.50
公建用地
7
Rc
27365.10
小学用地
8
37030.25
绿化用地
合计
4.2开发建设内容及规模
本项目基础设施建设内容主要包括土石方工程、道路工程、给水工程、排水工程、电力工程、电信工程、燃气工程、路灯工程、绿化工程、公建服务设施工程、小学及征地拆迁安置工程。
4.2.1土石方工程
本项目场地平整土石方尽量考虑区内平衡，道路及公建部分土石方量合计约为59万m3。
4.2.2道路工程
规划区东临已建成的XX路，西至规划中的五石路，这两条都是城市主干道。
区内道路分南北两区，北区交通次干道为横一路、横二路、纵一路，北区旅游道路为横三路、纵二路；南区交通次干道为横四路、横五路、纵三路，北区旅游道路为纵五路。
主要道路与次要道路联接形成网格状的路网布局。
1、道路等级划分
根据用地性质、道路功能和按规划要求，确定项目区道路等级及道路占地宽度为：
主干道40-60米
次干道16-40米
支路16-24米
2、道路工程技术指标
（1）主干道设计车速60公里/小时，次干道设计车速40公里/小时。
（2）主干道最小平曲半径500米，次干道最小平曲半径100米。
（3）最大纵坡1.15%
（4）最小纵坡0.2%
（5）交叉口缘石半径
主干道与主干道相交 20米
主干道与次干道相交 15米
次干道与次干道相交15米
次干道与旅游路相交9米
旅游路与旅游路相交8米
3、路基工程
根据总体规划，路线按照路段不同采用不同的路基宽度。
其中次干路宽25米，旅游路宽17米。
对机动车行车道和非机动车道路基采用标准横断面设计，为保证路基的强度和稳定性，路基填筑前必须清除淤泥，表土等不易压实物。
4、路面工程
道路路面结构为：
数车型
量
结构
机动车（cm）
人行道（cm）
面层
24厚C30水泥砼
3厚高强砼彩砖
基层
18厚6%水泥稳定砂石
3厚1：
2水泥砂浆
垫层
18厚3%水泥稳定砂石
15厚C15水泥砼
路基
压实度不小于95%
（重型标准）
压实度不小于90%
（重型标准）
5、路基路面排水
全线路面排水采用雨水管排水，路面横向坡度为1.5%，人行道横向坡度为2%，一般地段雨水口采用单蓖，特殊地段雨水口采用双蓖，雨水口连接管径600mm。
6、道路
升级会员 