乌鲁木齐房地产市场研究报告.docx
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乌鲁木齐房地产市场研究报告
2010年7月份乌鲁木齐房地产市场研究报告
天道市场部
2010-8-19
第一章、背景篇
一、房地产政策
2010.06.12
住建部等七部门发文加快发展公租房
由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。
2010.06.04
三部委发文明确个人房贷二套房认定标准
住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
2010.05.22
广州出台国十条楼市新政细则未停止三套房贷
广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。
2010.05.22
重庆楼市新政出台未对第三套房停贷
重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。
2010.05.06
深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款全文
5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010.05.02
央行年内第三次上调存款准备金率
5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。
这是央行今年第三次上调存款准备金率。
有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。
2010.04.30
北京出台地方楼市新政同一家庭限新购一套房
暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房
同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。
暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
2010.04.21
二套房以住房套数界定不再以贷款为准
银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。
他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。
这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
2010.04.19
住建部要求商品住房严格实行购房实名制
未获预售许可开发商不得收取定金
住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
2010.04.17
国务院：
房价过高地区可暂停发放第三套房贷
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010.04.15
国务院常务会:
贷款买二套房首付不得低于50%
14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
2010.04.13
住建部：
加快保障房建设遏制房价过快上涨
住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。
2010.04.11
银监会：
银行不得对投机投资购房贷款
中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。
2010.03.18
国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案
按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
2010.03.10
国土部强调房地产用地监管将开展突击检查
国土部发通知：
一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。
2010.02.20
银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者
流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。
2010.01.12
央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋
中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2010.01.10
国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展
国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
评论：
在当前中国宏观调控下，国家先后出台了“国四条”、“国十条”等政策对于乌鲁木齐房地产有什么影响。
首先，在货币政策方面从紧控制。
存款利率的上调，增大了贷款者的成本；存款的准备金率上调进一步控制了信贷规模的扩张，对房地产开发商来说是一个非常大的影响，对未来的开发也有一个很深远的问题。
其次，就是金融的监控，央行在监控力度加强，商业银行房贷规模及审核管理更严格了。
怎样对于银行得房地产融资方面的一个渠道有非常大的影响，开发商怎么能够从货币从紧的过程当中怎么样引进现金流，这是一个很重要的问题。
从产业政策、规模、限制方面调整产品供应结构，对乌鲁木齐房地产的市场确实有一定的冲击；从金融、财务方面，提升二套房首付比例，对房地产的投资者影响巨大，一线城市可以说是首当其冲；还有营业税，土地增值税，还有可能征收的物业税，都给开发商带来了压力；还有一系列规范房地产市场的政策，对房地产策划营销是有很大的限制。
二、新疆政策
政策内容
“7.5”后国家加大对新疆发展的政策支持。
“两会”加快中西部地区发展速度
19省市对口援疆
2010乌市计划安排土地供应总量2650公顷，基本满足各类用地需求
6月1日正式启动新疆资源税改，助增新疆地方财力
中央新疆工作会议召开，确定新疆经济跨越式发展战略
乌市拟建一体化综合交通体系缓解道路拥堵
搭建对口援疆空中桥梁
评论：
从宏观面来看，乌鲁木齐持续利好。
一个宏观经济的基调是维持良好。
这个在新疆经济座谈会议就可以看出，不仅从19个援疆省区市将建立起人才、技术、管理、资金等全方位对援疆的有效机制，把保障和改善民生置于优先位置，着力帮助各族群众解决就业、教育、住房等基本民生问题，还在新疆率先进行资源税费改革，将原油、天然气资源税由从量计征改为从价计征。
和39家银行支援新疆经济的跨越式发展等方面支持新疆特色优势产业发展。
另外一个，中央严控土地供应这一块是对开发商来说相对是有好处的，因为土地控制就能够控制供应量，对开发商来说是一个机会。
第二章、土地市场篇
一、土地市场整体分析
2010年，乌鲁木齐市计划供应土地2650公顷，其中商品住房供地405公顷，保障性住房供地40公顷。
今年供地总量要比去年多400公顷，其中各类住房供地增加了95公顷。
据了解，2009年乌鲁木齐市保障性住房用地为44.8公顷，其中经济适用住房用地17.33公顷，廉租房用地15.65公顷，商品房开发配建11.82公顷，比2008年增加了25%。
乌鲁木齐近年土地挂牌、成交对比表
挂牌宗数
挂牌面积（万㎡）
成交宗数
成交面积（万㎡）
2008年
---
---
113
315.99
2009年
133
452.52
105
352.68
2010年1-7月份
104
392.85
72
238.10
数据来源：
天道市场部
二、土地市场供应分析
1、土地用途结构分析-加大土地供应
截止今年7月底，全市出让的104宗土地，累计供应392.85万平米，累计同比上涨了121%。
商住类用地出让比例最大，总出让122.54万平方米，占总出让比例的31%，累计同比增长110%；其次是住宅用地，出让115.28万平方米，占出让土地总比例的29%，累计同比增长220%；工业用地出让90.17万平方米，占到总比例的23%，累计同比增长27%；商业用地所占比列较小，只占到总供应面积的15%，累计同比增长381%；仓储用地只占到2%。
2010年1-7月份土地挂牌按用途分类示意图
数据来源：
乌鲁木齐国土资源局
总结：
受到上半年乌鲁木齐房地产供应量远远低于消化量，在土地供应上，首府在原有土地供应计划不变的基础上，截止2010年7月份各用途土地累计同比明显增加。
2、供应区域结构分析
2010年1-7月份首府9个区域都有出让土地，其中城北片区土地供应量最大，城南供应较少。
老城区天山区由于可供应土地逐年减少，成为上半年土地供应较少的区域之一。
相对应城北片区的新市区、经济开发区、高新区受到乌市规划政策的影响，1-7月份加大对该区域土地的供应，成为1-7月份土地供应较大的区域。
同时在1-7月份政府加大了头区、高新区的土地供应。
1-7月份新市区土地供应最大，供应121.96万平方米，占土地总供应量的31%；沙区排名第二，土地供应77.24万平方米，占到总供应量的20%；其次是开发区、高新区、头区、水区、天山区、米东区、大阪城区分别占到总供应量的17%、13%、9%、7%、2%、1%、。
2010年1-7月份土地挂牌按区域分类示意图
数据来源：
乌鲁木齐国土资源局
总结：
从1-7月份首府土地供应区域上看，高新区、头区加大工业用地供应量，主要是由于高新区工业工地的集中挂牌及保利集团在头区开发项目的用地挂牌出让。
其次任然加大城北片区供应，新市区、高新区、开发区三区土地供应总和已经占到全市供应的61%。
三、土地成交市场分析
1、7月份土地成交综述
指标
1月份
2月份
3月份
4月份
5月份
6月份
7月份
成交
宗数
10
7
15
17
13
6
36
成交面积（万平米）
29.82
46.70
25.55
33.04
56.64
324.7
179.45
规划面积（万平米）
73.56
55.82
47.96
82.59
73.56
48.78
341.03
成交金额
平均楼面价（元/平米）
411.96
304.03
282.77
229.28
361.34
375.07
305.57
数据来源：
天道市场部
成交宗数急速下降
7月份成交4宗土地，环比上月的30宗，成交宗数环比下降86.67%；本月成交面积为268.54亩，而6月份则为1345.3亩，本月环比减少1076.76亩，降幅高达80.04%。
规划建筑面积下降7成
7月份所有成交土地规划建筑面积预计为43.16万㎡，环比上月份下降109.19万㎡，降幅为71.67%。
土地成交楼面价上涨
乌鲁木齐7月份不仅在成交土地宗数、成交面积、成家金额还是规划面积上环比都有很大的下滑，仅仅只有平均楼面价有所增长。
在7月份成交土地的平均楼面价为378.26元/㎡，环比上涨7.93元/㎡，环比增幅2.15%。
2、土地成交走势
数据来源：
天道市场部
7月份土地交易额近16.325亿元
由于7月份土地只成交4宗土地，整体拉低了整个月的土地成交额，使得7月份乌鲁木齐市土地成交金额只达到16.325亿元，环比下降了71.07%。
7月份土地单价上涨缓慢上涨
从本月土地成交面积、成交金额、规划面积上看明显快速下降，但是在土地平均每亩单价即平均楼面地价上看都有不同幅度的上涨。
7月份平均每亩成交价格119.68万/亩，环比上涨了221.47%；平均楼面地价上，7月份平均楼面地价378.26，环比也上涨了2.15%。
出现这样的原因主要是重点地块的高成交价和高溢价的拉升，使得7月份每亩单价与平均楼面价高于6月份。
重点地块成交---高楼面地价-高溢价-高每亩单价
宗地位置
用途
宗地面积（平方米）
容积率
建筑面积
最大建筑密度（%）
土地级别
起始价（万元）
成交价（万元）
楼面地价（元/平方米）
溢价率（%）
摘牌单位
摘牌时间
银川路
住宅
14112.36
2.5
35280.9
22
三级
2000
7450
2111.62
275.5
喀什行政公署驻乌办事处
2010.7.22
数据来源：
天道市场部
3、成交土地结构
、土地成交区域结构
数据来源：
天道市场部
数据来源：
天道市场部
7月份区域土地成交只分布在三个区域
由于成交土地宗数的相对较少，使之在7月份成交的土地只分布在三个区域，沙区1宗，成交土地面积149202.18平方米，占到7月总成交面积的83%；新市区2宗，成交土地面积24709.46平方米，占到了14%；第三位是天山区，成交1宗，成交面积5102.2平方米，只占到了3%。
、土地成交用途结构
数据来源：
天道市场部
数据来源：
天道市场部
商业住宅用地找到主导，基本接近9成
从乌鲁木齐7月份土地成交用途上来看，商业住宅是7月份成交土地的主体。
共成交2宗，成交面积达到了159799.28平方米，占到总面积的89%；成交纯住宅用地2宗，成交面积达到19214.56平方米，仅占到总面积的11%。
第三章、房地产投资篇
一、房地产投资整体概述
随着2009年乌鲁木齐房地产市场的火爆，房地产消化量达到历史最高峰。
加上在今年上半年市场供应量远远低于市场消化量，使得房地产市场出现无房可卖的现象。
众多开发企业加大了对房地产行业的投资。
上半年房地产累计投资54.26亿元。
同比增长28.74%。
同时由于上半年各家企业楼盘的热销，房地产企业加快房地产开发进度，在施工面积与竣工面积同比都有很大的增长。
二、房地产投资分析
2010年7月份乌鲁木齐房地产投资累积实现54.26亿元，累积同比增长28.74%；2010年7月乌鲁木齐房地产投资单月实现12.48亿元，同比增长29.73%，环比下降26.32%。
其中2010年7月份乌鲁木齐住宅投资累积实现42.54亿元，累积同比增长28.34%；2010年7月乌鲁木齐房住宅投资单月实现9.85亿元，同比上涨26.28%，环比下降24.28%。
数据来源：
乌鲁木齐统计局
总结：
从房地产投资可以看出，由于上半年房地产市场供应量的不足，上半年开盘的项目销售的急剧火爆，使得首府房地产众多企业对房地产市场信心倍增，加大市场的投资。
从单月投资可以看出（受到季节影响）上半年房地产投资市场逐月递增，6月份投资达到最高峰，7月份有所回落。
三、房屋施工面积分析
2010年7月份乌鲁木齐市房屋施工面积累积达到984.3万㎡，累积同比增长28.37%；2010年7月乌鲁木齐房屋施工面积单月达到66.75万㎡，同比增长了24.67%，环比下降24.4%。
其中2010年上半年乌鲁木齐市住宅施工面积累积实现784.32万㎡，累积同比增长29.09%；2010年7月乌鲁木齐房住宅施工面积单月实现50.22万㎡，同比增长19.66%，环比下降32.32%。
数据来源：
乌鲁木齐统计局
总结：
从房屋施工面积上看，由于受到季节因素的影响，乌鲁木齐房地产项目多集中在3、4月份动工，使得3月份施工面积最高。
随着4月份房地产新政的出台，各家开发商对市场又开始谨慎，压缩房屋动工面积，从而使得整个房地产市场的施工面积与4月后逐月下降。
四、房屋竣工面积分析
2010年7月份乌鲁木齐市房屋竣工面积累积达到116.07万㎡，累积同比增长35.95%；2010年7月乌鲁木齐房屋无竣工面积。
其中2010年7月份乌鲁木齐市住宅竣工面积累积实现85.52万㎡，累积同比增长10.72%；2010年7月乌鲁木齐房住宅也无竣工面积。
数据来源：
新疆统计局
总结：
受到去年房地产市场的快速回暖，使得09年竣工的项目基本在本年度已经销售一空。
随着整个房地产市场的火爆，开发企业加快去年下半年遗留项目的建设。
（受到季节影响）3-4月份竣工量最为明显，随后逐月递减。
第四章、房地产市场篇
一、市场综述
由于2010年上半年出台政策，抑制房价过快上涨，使得部分一二线城市出现量跌价涨的现象。
同时乌鲁木齐房地产市场经历了2009年快速回暖，不管从房地产销售量还销售价格上都到达历史最高峰。
但随着2010年中央政府出台的抑制房价过快上涨的政策，也很大影响了乌鲁木齐房地产市场，在政策出台后众多购房客户出现观望情绪，再加上乌鲁木齐2010年房地产市场供应量的远远低于消化量，市场出现所供购房者选择的项目少之又少。
从而导致房地产市场商品房销售量出现下滑。
2010年1-7月，我市新建商品房批准预售面积125.51万平方米（本月64.67万平方米），与上年同期相比下降21.28%（环比增长674.49%）；其中商品住房批准预售面积114.82万平方米（本月59.62万平方米），与上年同期相比下降12.65%（环比增长675.29%）；
2010年1-7月，我市商品房登记成交面积216.61万平方米（22299套，其中本月26.86万平方米、3536套），与上年同期相比下降21.37%（环比下降13.91%）；其中商品住房登记成交面积190.95万平方米（18971套，其中本月24.22万平方米、3039套）,与上年同期相比下降25.63%（环比下降7.8%）；
2010年1-7月，我市商品住房累计本市居民购买143.45万平方米（本月17.88万平方米），占购买群体的73.82%；非本市居民购买47.49万平方米（本月6.33万平方米），占购买群体的26.13%；
二、商品房住宅市场
1、商品房住宅供求关系
供求关系逐渐平衡，市场回归正轨
由于09年剩余商品房住宅面积100万平米，加上10年前7个月预售面积和销售面积，使得7月供求比为1：
0.50，住宅市场供大于求。
2009年初动工建设的项目陆续达到预售条件并逐渐面市，7月的住宅供应量相比上个月增长较大，住宅预售存量达到48.09万平米。
由于7月份批准预售面积达到今年最高峰，单月取得59.62万平方米，一下拉高供应量。
预计在今后几个月内，随着众多房地产项目取得预售条件，供应量会相应增长，市场在下半年必将回归到供大于求的趋势。
2010年乌鲁木齐商品房住宅供求关系示意图
数据来源：
房产交易中心
2、商品房住宅供应量
、整体供应量
供应量逐月增长，为房地产市场提供新鲜血液
2010年7月单月乌鲁木齐住宅商品房供应量共计59.62万平方米，环比增长了675.29%，住宅商品房市场供应量持续回升。
由于在上半年市场预售量远远低于消化量，使得在上半年开盘的房地产项目，一经面市，销售日常火爆。
就这一现象促使首府部分开发商加快开发节奏，部分新项目逐一面市，上半年约推出28个楼盘，包含多层、小高层及高层，为乌市房地产市场补充新的血液。
乌鲁木齐商品房住宅批准预售面积示意图
数据来源：
房产交易中心
、按区域供应量
城北供应仍占主导，水区快速追赶
从区域供应量上来看，2010年7月份乌鲁木齐商品房住宅供应量主要集中在新市区，该区域供应量占到总供应量的31%，其次是水区、沙区、高新区、天山区、米东区、经济技术开发区、头区分别占到了20%、14%、12%、8%、6%、5%、4%。
从市场监测项目来看，7月份新市区供应面积主要以华源的博雅馨园和健坤的林清园为主。
2010年7月商品房住宅按区域批准预售面积示意图
数据来源：
房产交易中心
、按户型类型供应量
二室、三室仍然成为商品房住宅供应主力军
从户型类型供应量来看，乌鲁木齐2010年7月份房地产市场商品房住宅供应主要户型为二室和三室，分别占到了33%和32%。
成为支撑乌鲁木齐商品房住宅的主力军。
2010年7月商品房住宅按户型批准预售面积示意图
数据来源：
房产交易中心
、按建筑形态的供应量
远郊区多层及城市中心高层成为市场供应主导
从建筑形态供应量来看，乌鲁木齐2010年7月份房地产市场商品房住宅供应主要建筑形态为多层和高层，分别占到了50%和27%。
2010年7月商品房住宅按建筑形态批准预售面积示意图
数据来源：
房产交易中心
、按区间面积供应量
市场区间面积内供应逐渐增大，大面积户型逐渐被认可接受。
从区间面积供应量来看，乌鲁木齐2010年7月份房地产市场商品房住宅供应主要集中在60-120平米之间，两者占到了总供应面积的58%。
市场供应量仍然以偏小户型为主。
2010年7月商品房住宅按区间面积批准预售面积示意图
数据来源：
房产交易中心
3、商品房住宅成交量
、整体市场成交量
成交量同比环比双降，竞争有所加剧
房地产市场在前6个月刚性需求集中放量后，7月份成交量有所下滑，24.22万平方米（7月份）的成交量同比下降21.1%，环比下降了7.8%。
乌鲁木齐商品房住宅成交面积示意图
数据来源：
房产交易中心
、按户型类型供应量
三室赶超两室需求量，成为市场成交主导。
从户型类型成交量来看，乌鲁木齐2010年7月份房地产市场商品房住宅成交主要户型为三室和二室，分别占到了38%和31%。
市场仍然以刚性需求为主。
2010年7月商品房住宅按户型成交面积示意
数据来源：
房产交易中心
、按建筑形态的供应量
多层仍然成为首府房地产成交主力军，高层快速追赶。
从建筑形态供应量来看，乌鲁木齐2010年7月份房地产市场商品房住宅成交主要建筑形态为多层和高层，分别占到了54%和33%。
2010年7月商品房住宅按建筑形态成交面积示意图
数据来源：
房产交易中心
、按区间面积供应量
改善性需求与刚性需求平分秋色
从区间面积供应量来看，仍然以刚性需求、改善性需求为主。
乌鲁木齐2010年7月份房地产市场商品房住宅成交主要集中在90-120平米之间，占到了总成交面积的42%；其次是60-90平米的，占到成交面积的40%；120-150平米的成交只占到了18%。
2010年7月商品房住宅按区间面积成交面积示意图
数据来源：
房产交易中心
4、商品房住宅成交区域
、按本市与非本市划分
本市与非本市购买比例7:
3，本市购买有所下降
7月本市居民购房占整月销售量的73.82%，非本市居民只占到26.13%。
本市居民7月购房17.88万平方米，环比下降14.53%。
非本市居民购买6.33万平方米，环比增长18.09%。
预计今后几个月本市与非本市居民购房面积将会小浮动上扬。
乌鲁木齐商品房住宅按本市与非本市划分成交示意图
数据来源：
房产交易中心
、按区域成交划分
城北三区成为区域成交主导，共占到73%；头区7月无
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