I1地块养老院可行性报告.docx
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I1地块养老院可行性报告
I1地块养老院
可行性研究报告
项目名称君莲居住区I1地块养老院
建设单位（盖章）
单位负责人（盖章）
项目负责人
上海同济工程项目管理咨询有限公司
（资格等级:
甲级编号:
工咨甲1042903002）
2006年9月
上海同济工程项目管理咨询有限公司
董事长：
杨卫东
总经理：
韩光耀
项目指导专家：
项目负责人：
项目专业负责人：
项目负责人（签字）
项目审核人（签字）
目录
1.项目概况1
1.1项目简介1
1.1.1项目名称1
1.1.2项目建设地点1
1.1.3建设规模及内容1
1.1.4项目法人及法人代表1
1.2项目法人简介1
1.3可研报告编制依据和研究范围2
1.3.1编制依据：
2
1.3.2研究范围3
2.项目背景和建设的必要性及可行性分析4
2.1项目背景4
2.1.1上海市进入老龄化社会4
2.1.2闵行区制定相应养老规划4
2.1.3君莲居住区建设养老院的理由5
2.2项目建设的必要性5
2.2.1是推进上海市养老工作的需要5
2.2.2是闵行区养老工作的需要6
2.2.3是君莲居住区功能完善的需要7
2.3项目建设的可行性8
2.3.1项目建设的技术可行性8
2.3.2项目建设的方案可行性8
2.3.3项目建设的经济可行性8
3项目场址与建设条件10
3.1项目场址10
3.2建设条件10
3.2.1自然条件10
3.2.2区位和交通11
3.2.3工程用水用电条件11
3.2.4建材供应条件11
3.2.5社会环境条件11
4建设规模和建设方案12
4.1总体设计12
4.1.1设计依据12
4.1.2设计范围12
4.1.3工程概况12
4.1.4设计原则和总体构思13
4.1.5总平面规划设计13
4.2建设规模13
4.2.1入口大堂15
4.2.2餐厅及辅助设施15
4.2.3医生办公室及护士值班室15
4.2.4各类医务室15
4.2.5心理咨询室16
4.2.6办公室、会议室、资料室等16
4.2.7健身房、活动室等16
4.2.8老人居住室16
4.3建设方案16
4.3.1建筑功能设计16
4.3.2建筑造型设计17
4.3.3建筑装饰标准17
5组织机构与项目管理19
6投资估算和资金筹措方案20
7财务分析和项目效益评价21
8项目进度安排22
9项目风险分析23
9.1项目风险分类23
9.1.1建设风险23
9.1.2成本超支风险23
9.1.3技术风险23
9.1.4其他风险23
9.2项目风险控制对策24
9.2.1建设风险24
9.2.2成本超支风险24
10可行性研究结论25
10.1养老院建设是必要的25
10.2养老院建设是可行的25
1.项目概况
1.1项目简介
1.1.1项目名称
君莲居住区I1地块养老院
1.1.2项目建设地点
项目建设地点位于上海市闵行区，地处闵行区A4线以东、金都路以南颛桥镇154号的I1地块内，养老院坐落在I1地块的西北角，北临沪光路，西傍都会路，东有在建中的社区卫生中心，地理位置优越，交通方便。
1.1.3建设规模及内容
君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J等地块。
位于I1地块的养老院占地4007m2，总建筑面积为5196m2，建筑层数为4层，建筑密度39%，建筑容积率1.3。
1.1.4项目法人及法人代表
项目法人：
上海闵行地产经营有限公司
法人代表：
朱国兰
1.2项目法人简介
上海闵行地产经营有限公司是闵行区人民政府出资监管企业，企业注册资本为叁亿元人民币。
经营范围：
地产项目基础性工程开发服务，市政基础工程建设，绿化工程服务，房屋动拆迁服务，建筑装潢材料，钢材，金属材料销售，工程技术咨询。
（涉及许可经营的凭许可证经营）。
1.3可研报告编制依据和研究范围
1.3.1编制依据：
1.闵行区发展计划委员会《关于对颛桥镇原八大市场A（B、C）地块前期基础性开发储备项目建议书批复》，闵计基审发（2004）22号（23号、24号）；
2.闵行区人民政府《关于批准闵行区土地储备中心为八大市场住宅储备用地A（B、C）块划拨国有土地的通知》，闵府土（2004）358号（359号、360号）《房屋土地测绘技术报告书》（上海市测绘院第二分院）；
3.上海市闵行区规划管理局《关于君莲居住区修建性详细规划的批复》，闵规综（2005）25号；
4.《城市居住区规划设计规范》（2002年版）（GB50180-93）；
5.《上海市城市规划管理技术规定》（2003年11月版）；
6.上海市工程建设规范《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2006）；
7.《公共建筑节能设计标准》（DGJ08-107-2004J10307-2003）；
8.《建筑设计防火规范》（2001年版）（GBJ16-87）；
9.《建筑抗震设计规范》（上海市标准DGJ08-9-2003）；
10.《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；
11.《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；
12.《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）；
13.《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）；
14.《上海市老年事业发展“九五”计划和2010年远景目标》；
15.《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）；
16.《老年人居住建筑设计标准》（GBT50340-2003）；
17.《疗养院建筑设计规范》（JGJ40-87）；
18.《无障碍设施设计标准》（DGJ08-103-2003）；
19.上海市工程建设规范《养老设施建筑设计标准》；（DGJ08-32-2000）；
20.中华人民共和国《工程建设标准强制性条文》（2002年版）；
21.《建筑工程设计文件编制深度规定》（建设部2003年4月）。
1.3.2研究范围
本可研报告的研究范围如下：
项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。
2.项目背景和建设的必要性及可行性分析
2.1项目背景
2.1.1上海市进入老龄化社会
目前我国老龄人口占总人口的比率为7%左右，截至2005年年底，上海户籍总人口为1360.26万人，其中60岁及以上老年人口266.37万人，占总人口的19.58％，这意味着，每5个上海人中就有1个老人；而这一比重仍有上升趋势。
根据联合国今年2月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”——日本，人口老龄化为22%。
因此，上海的老龄化已经“比肩”日本。
上海比全国提前10年进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。
在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体（2005年为609.35万人）将极大地提高上海市老龄人口比重。
2.1.2闵行区制定相应养老规划
闵行区政府最近（2006年9月）召开了老年福利设施建设与管理工作推进会，会议按照上海市有关政策和区政府前不久出台的《关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作意见的通知》（2006年8月）精神，提出了《闵行区养老机构规范化建设和管理实施细则》和《关于加强老年活动室建设和管理的意见》，这些举措进一步推进了闵行区老年福利设施规范设置、严格管理和科学评估，从而达到可持续发展，对闵行区养老机构和老年活动室的发展起到指导意义。
按照《关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作的意见》的规定：
●境内组织和个人，在区民政部门登记取得“民办非企业单位登记证书”，并在闵行区区域内举办的为老年人提供住养、生活护理等综合性服务的非营利性养老机构，给予每张床位一次性补贴10000元（含市府补贴5000元）。
●对已经民政部门批准执业的养老机构，通过对原有设施的扩建改造，新增的养老床位经区民政部门验收，符合上海市“养老机构建筑设计标准”，并办理床位设置变更手续，给予每张新增床位一次性补贴10000元（含市府补贴5000）。
●新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位1000元的标准给予一次性开办补贴。
●为了给区内养老机构的市场化运作提供一个公平竞争的环境，提升养老机构的为老服务质量和科学管理水平，按行业考核标准对区内养老机构进行考核，每年考核在80分以上的，按核定的床位数每收养一位闵行区籍老人给予每月100元运营补贴经费。
在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标是：
养老机构床位总数达到7000张以上；居家养老服务达1万人，90%以上的居（村）委会建成标准化老年活动室。
为此，闵行区将在政府的大力推动下，鼓励民间和海外资金投入，让更多的企业和个人兴办养老机构，并在养老机构投资多元化，运作机制市场化的情况下，引进竞争机制，形成一个良好的竞争环境，推动养老机构的良性发展。
2.1.3君莲居住区建设养老院的理由
届时，君莲居住区内居住人口将达5.4万人左右，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在居住区内建设至少一所养老院。
2.2项目建设的必要性
2.2.1是推进上海市养老工作的需要
上海市人口委主任谢玲丽在接受媒体采访时表示：
上海市正越来越明显的呈现出人口的老龄化和家庭的小型化。
老龄人口占总人口的18.9％，而家庭平均只有2.6人，这使家庭成员养老成为今后的大问题。
另据统计，上海市赡养系数（指老年人口与就业人口的比值）正在不断升高，目前上海60岁以上老人占到15－59岁劳动力人口的赡养系数已高达20.6％，也就是说，目前5个劳动力人口抚养一个老人，到2025年，这一比值将达58.5％，2050年高达90.1％，也就是接近于1个劳动力人口抚养一个老人。
此前，上海市统计局对上海1000位65岁及以上老年人的生活状况进行的一项调查显示，上海有超过40％的老年人处于“空巢状态”，16的老人因为生活难以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院。
“未富先老”，日趋严重的人口老龄化，无疑会影响其经济建设的步伐。
截至2004年底，上海市共有养老机构439家，养老床位40,136张，床位数占60岁以上老年人口的1.58％。
，这一数字远远低于发达国家6％的水平。
虽说近几年来上海养老设施建设有了空前的发展，各类养老场所也雨后春笋般地先后矗立，与居民区，尤其新建居民区配套的养老设施日渐齐全，老年人的生活水平也有了明显的改善和提高，然而与发达国家相比各项指标仍然存在不小的差距。
因此，如何解决老年人养老的问题将成为关乎社会繁荣稳定、经济健康发展的关键因素，而建设老年福利机构、养老设施无疑成为解决这一顽疾的良药，本案正是这一良药中的一粒药丸。
2.2.2是闵行区养老工作的需要
闵行区现有养老机构26个，床位2740余张（见下表），在一定程度上解决了部分老年人的养老需要，然而随着各类新区的不断建设、老年人口的不断剧增，这些设施已经明显不能满足老年人的需求，因此需要建立更多的养老机构、增添养老床位。
养老机构
地址
床位数
1
上海市闵行区社会福利院
莘庄七莘路700号
600
2
上海市闵行区第二社会福利院
华坪街道兰坪路37号
60
3
上海闵行区华漕镇敬老院
吴翟路吴漕路288号
48
4
上海闵行区马桥镇敬老院
马桥镇北松沙港桥北侧
76
5
上海闵行区浦江镇陈行敬老院
陈行镇跃农路水闸桥南
40
6
上海闵行区虹桥镇敬老院
虹桥镇环镇南路120号
80
7
上海闵行区华漕镇诸翟敬老院
诸翟镇平乐路6号
26
8
古美路街道敬老院
塘湾镇三新街
30
9
上海闵行区浦江镇鲁汇敬老院
鲁汇镇教师新村37号
42
10
上海闵行区浦江镇杜行敬老院
谈家港叶家桥路28号
68
11
上海闵行区华漕镇纪王敬老院
纪王镇纪高路中段
50
12
上海闵行区梅陇镇虹梅敬老院
虹梅南路景联路1109号
60
13
上海闵行区梅陇镇敬老院
莲花路春申路2105号
91
14
江川路街道华坪老院
兰坪路131弄13号
60
15
江川路街道碧江敬老院
碧江路280弄17号甲
50
16
上海闵行区吴泾镇敬老院
剑川路100弄44号
70
17
龙柏街道航华敬老院
航华街道航南路108号
70
18
上海闵行区爱德养老院
颛桥镇颛建路张家弄14号
100
19
上海南张安老院
莘庄镇七莘路九号桥
80
20
上海闵行区福禄寿敬老院
沪闵路3158号瓶北路口
140
21
上海闵行区陇西养老院
梅陇镇沪闵路罗阳七村
51
22
上海恩光敬老院
华宁路245号东
132
23
上海闵行区大众敬老院
沪闵路2865号
50
24
上海大华福利院
中春路2626号
290
25
龙柏街道龙柏敬老院
龙柏七村104号
56
26
上海闵行区爱心敬老院
沪闵路2865号
50
闵行区政府计划在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标之一是：
养老机构床位总数达到7000张以上。
从数据对比来看，要达到7000张床位的标准，闵行老年设施的建设还有很长的一段路要走。
本项目设计养老床位76张，这也将成为未来闵行区养老床位7000张的一部分。
2.2.3是君莲居住区功能完善的需要
根据上海市工程建设规范《城市居住区公共服务设施设置标准》；（DGJ08-55-2006）对于居住区级公共服务设施设置标准的要求：
必须设置至少一所养老院，养老院的建筑面积和用地面积分别不应小于4200m2和4000m2；另据上海市工程建设规范《养老设施建筑设计标准》（DGJ08-32-2000）的规定：
新建的居住区、居住小区，应配置与居住区、居住小区人口规模相应的养老设施，其总床位不应小于人口规模的2‰，因此在拥有人口容量为5.4万的君莲居住区内至养老床位的控制应该在100床位以上。
由于目前在君莲居住区D地块尚要建设一所托老所（用地面积1233m2，建筑面积600m2），因此本案养老院床位的设置为76张。
2.3项目建设的可行性
2.3.1项目建设的技术可行性
上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为5196m2，总用地面积约4007m2，是一座四层砖混结构建筑，一层建筑面积1551m2，二层建筑面积1450m2，三层建筑面积1169m2，四层建筑面积1026m2。
此四层建筑不存在新材料、新技术的运用，尽管局部存在入口大堂较大跨度的形式，但总体属于一般建筑。
项目所使用的技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行的。
2.3.2项目建设的方案可行性
君莲小区社区养老院建设符合上海市工程建设规范《养老设施建筑设计标准》（DGJ08-32-2000）、上海市工程建设规范《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2006）等规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。
2.3.3项目建设的经济可行性
养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。
由于上海市老年人口比率的不断攀升而导致的养老院“一铺难求”的窘境促使政府不断加大对养老院建设的重视。
按照目前上海老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，君莲居住区将会入住一万左右的老年人，显然，对于如此规模老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。
另外，闵行区政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展，例如，在《关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作的意见》中规定：
新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位1000元的标准给予一次性开办补贴。
3项目场址与建设条件
3.1项目场址
君莲居住区位于闵行区，东临莲花南路，西临莘奉金高速公路，北临金都路，南临六磊塘河，基地中间有都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿、贵都路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分为A、B、C1、C2、D、E、F、G1、G2、H、I1、I2、J等十三块。
I1地块位于君莲居住区的南部，被沪光路、都会路、六磊塘、都庄路相拥，其中，养老院位于I1地块的西北角，沪光路与都会路交汇处。
3.2建设条件
3.2.1自然条件
君莲居住区位于闵行区西部，地处长江三角洲冲积平原，属亚热带海洋气候，常年主要风向为东南风，全年气候温和，日照充足，四季分明，雨水充沛。
年降水量1103.6mm，日照2175小时，无霜期288天，年平均气温15．8度，冬无严寒，夏无酷暑。
根据提供的现有地质资料，该地块地下水位较高，上层为软弱土层，其第6层暗绿－草黄色粉质粘土为硬塑的粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好，可作为本工程项目的桩基持力层。
基地内有30米宽的中八尺沟河南北贯穿，连接南侧六磊塘河，基地内水系发达，水资源丰富。
东北－西南方向有黄浦江引水管渠穿过基地，水渠上面是可利用绿地，可作为小区休闲活动场所。
3.2.2区位和交通
君莲居住区西侧的莘奉金高速公路与基地有绿化带相隔，通过莘奉金高速可以方便到达莘庄及外环线，居住区东侧的莲花南路向北延伸直通沪闵路和地铁莲花路站。
3.2.3工程用水用电条件
莲花南路、金都路等主要周边道路已经布置有市政管网、管线，养老院电力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨、污水分流,最终排入市政道路雨、污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。
3.2.4建材供应条件
闵行区建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻上海供货商定点供应。
项目的建筑材料来源充足。
3.2.5社会环境条件
闵行区人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。
良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。
4建设规模和建设方案
4.1总体设计
4.1.1设计依据
见第一章可研报告编制依据
4.1.2设计范围
●上海市颛桥镇君莲居住区I1地块养老院托老所规划
●养老院托老所建筑设计
4.1.3工程概况
上海市颛桥镇君莲居住区I1地块养老院托老所项目，坐落于闵行区土地储备中心颛桥八大市场住宅储备I1块地上。
养老院的建设规模应根据其服务的居民人口来确定。
按城市居住区公共服务设施设置标准规定，养老院配建“千人指标”：
建筑面积为84平方米；用地面积为80平方米。
按规划，入住居住区人口应达5.4万人左右，对应建筑面积4536平方米，用地4230平方米。
本方案设计建筑面积5196平方米，满足要求。
主要技术经济指标如下：
项目
指标
总用地面积
4007平方米
道路广场用地面积
总建筑面积
5196平方米
绿化用地面积
建筑用地面积
1551平方米
建筑密度
39.00%
建筑容积率
1.3
绿化率
4.1.4设计原则和总体构思
符合君莲居住区总体规划，执行国家方针政策，满足国家和本市的规范、标准、规定的要求，注重社会效益，体现“以人为本”的和谐社会理念。
从目的性、方案及实际设施上要考虑到老人的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性，最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。
考虑老年人的户外环境设计特色，着力弥补老年人减退和丧失的机能，采取无障碍设计，提供足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要。
在总体规划布局和建筑单体设计过程中以老年人的生理需求和精神需求为根本，把“老有所养、老有所乐、老有所医、老有所学、老有所为”作为基木指导思想。
老年人在经历了一生拼博后，到老年“回归自然、反朴归真”成为追求的理想境界。
清新自然的环境、舒适的居所和完善的综合服务设施是老年人的理想居住形态也是规划和设计所遵循的理念和努力达到的目标。
4.1.5总平面规划设计
总体布置上，充分考虑到养老院托老所的特点，并与周围相邻的建筑物相协调。
养老院托老所各主要出入口均设在沪光路上，根据使用功能的差异分为养老院出入口、托老所出入口及后勤处入口交通便捷。
基地南侧为黄浦江引水管渠，结合水景在此布置绿化景观。
4.2建设规模
君莲居住区养老院建筑面积为5196m2，总用地面积约4007m2，是一座四层砖混结构建筑。
其中，一层建筑面积1551m2，二层建筑面积1450m2，三层建筑面积1169m2，四层建筑面积1026m2。
具体功能设置见下表：
建设内容
设置方位
总面积（m2）
数量
入口大堂
1楼
1
餐厅
1楼
1
备餐间
1楼
1
休息室
1楼
3
活动室
1楼
3
洗消间
1楼
1
库房
1楼
2
更衣休息室
1楼
1
医生办公室
1楼
2
门卫值班室
1楼
1
药房
1楼
1
抢救室
1楼
1
观察室
1楼
1
光疗室
1楼
1
准备室
1楼
1
理疗室
1楼
1
按摩室
1楼
1
针灸室
1楼
1
太平间
1楼
1
其他
1楼
小计
1楼
1551
理疗室
2楼
1
急救室
2楼
1
观察室
2楼
1
医务室
2楼
1
药房
2楼
1
心理咨询室
2楼
1
活动室
2楼
4
医生值班室
2楼
1
护士值班室
2楼
1
淋浴房
2楼
1
更衣室
2楼
1
老人居住室
2楼
10
其他
2楼
小计
2楼
1450
资料室
3楼
1
会议室
3楼
1
办公室
3楼
3
洗衣房
3楼
1
医生值班室
3楼
1
护士值班室
3楼
1
淋浴房
3楼
1
更衣室
3楼
1
老人居住室
3楼
10
其他
3楼
小计
3楼
1169
健身房
4楼
1
储藏室
4楼
1
医生值班室
4楼
1
护士值班室
4楼
1
淋浴房
4楼
1
更衣室
4楼
1
老人居住室
4楼
10
其他
4楼
小计
4楼
1026
总建筑面积
5196
4.2.1入口大堂
入口大堂外围呈圆缺形结构，共有两层，圆缺四周为独立的活动室，上下各三间，大堂中庭上空，便于采光，给人一种温馨舒适、欣欣向荣的感觉。
4.2.2餐厅及辅助设施
餐厅位于一楼入门大堂右侧，另由库房、洗消间、操作间、备餐间等辅助设施与
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