合肥房地产市场年报19.docx

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合肥房地产市场年报19

——2012合肥房地产市场年报

格物机构

2013.1.10

年报目录

报告前言（2012视点）……………………………………………………………3

第一章土地市场

一、成交土地分析…………………………………………4

二、历年土地成交分析………………………………………4

第二章商品住宅市场………………………………………5

一、市场综述………………………………………5

二、供求关系分析………………………………………6

三、成交量分析………………………………………6

四、成交均价分析………………………………………7

五、库存量分析………………………………………………8

六、区域成交量分析…………………………………………8

七、区域成交均价分析………………………………………9

八、区域库存量分析…………………………………………10

九、住宅市场总结………………………………………………11

第三章商业市场……………………………………………12

一、办公市场概述………………………………………12

二、商业市场概述………………………………………12

第四章2013年房地产市场预期……………………………………13

2012视点

2012年合肥市区新建住宅年度累计成交77659套，同比去年全年增长33.6%；累计成交面积769.8万㎡，同比去年全年增长29.5%。

回顾一年来的合肥楼市，一季度直到3月份楼市才稍有回暖，回暖态势一直延续到下半年，业内有“淡季不淡、旺季不旺”的评价，进入四季度之后，合肥楼市呈现出高位继续攀升的局面。

如何准确看待2012年合肥楼市的这种复苏？

客观地讲，今天的合肥楼市和两年前大不一样，房地产开发的热潮早已遍布北城、西南等组团，例如今年全市住宅销量的TOP10中第1名和第5名楼盘分别是位于北城的北城世纪城和位于西南组团的禹州天境，可见，在持续两年的调控之后，购房者已经清楚地认识到房价已经触底，在楼市持续回暖同时房价稳步回升的背景下，以刚需为主力的购房大军不得不将目光投向更为偏远的郊区，这也造成2012年合肥楼市远郊的刚需盘大受市场青睐的主要原因，庐阳、北城异军崛起。

因此，如果将北城、西南的销量一起囊括进来，那么2012年合肥全市（不含肥东、巢湖和庐江）新建住宅累计成交91905套，已经超过2010年同期水平，可以说，2012年对于合肥楼市来说，是个丰收的一年。

第一章土地市场

1、土地成交走势分析

2012年合肥市土地市场共成交83宗地块，总面积达10636.37亩，总成交金额267.55亿。

今年土地成交集中在第二季度和第三季度，成交规模占到全年3/4。

2、历年土地成交走势分析

从历年来土地成交数据看，合肥市2012年土地成交量和成交金额都创出了历史新高，甚至超出了最近两年土地出让的总和。

成交均价方面，2012年达251.5万/亩,而连续两年下滑的主要因素：

一是宏观楼市调控造成的冲击，二是城市周边地块的大量出让，拉低土地成交均价。

第二章商品住宅市场

1、市场综述

合肥市区

2012年

2011年

变化量

变化幅度

住宅成交总套数（套）

77659

55598

22061    ↑

39.68%↑

住宅成交总面积（㎡）

7698189

5814384

1883805 ↑

32.40%↑

据统计，2012年合肥商品房成交99226套，同比增加16.31%，其中住宅类商品房成交77659套，同比增加39.68%，成交面积7698189平米，同比增加32.40%，合肥住宅成交均价6535.24元/平米。

此外商业类商品房成交7107套，同比下跌26.41%，办公类商品房成交6342套，同比下跌26.44%,其他类商品房成交8118套，同比下跌29.01%。

2012年合肥九大区各物业成交中，住宅类商品房占78%，商业类和办公类商品房各占7%，其他类商品房占8%。

总体来说，只有住宅成交量同比去年大幅增加，而商业、办公及其他类商品房成交量同比去年有不同程度下跌。

2、供求关系分析

月份

新增（套）

销售量（套）

供销比（%）

2012年1月份

2162

1795

120.45%

2012年2月份

1175

3198

36.74%

2012年3月份

7118

6027

118.10%

2012年4月份

5869

5083

115.46%

2012年5月份

5735

6638

86.40%

2012年6月份

6851

6324

108.33%

2012年7月份

7734

8738

88.51%

2012年8月份

6637

8023

82.72%

2012年9月份

11031

7222

152.74%

2012年10月份

4670

7719

60.50%

2012年11月份

8705

8281

105.12%

2012年12月份

8866

7751

114.39%

2012年合肥市月度住宅供应情况来看，1-2月临近春节住宅入市量较少，销售量也较少，进入小阳春三月以来住宅入市量和新增销售量猛增至7118套和6017套水平，楼市人气已经激活，各家楼盘都加快了上市节奏，至9月上市量达11031套，创全年最高水平，之后供应量依然维持在高位，与之相比，月度销售量自今年春节以来一直维持在6000套以上水平。

3、成交量分析

从成交量来看，整年没有出现明显淡季，2012年年初，成交不温不火，自楼市主打起“刚需”牌以来，销售业绩节节攀升，金三银四合肥楼市成交反弹，市场以70-90平刚需盘去化为主。

在传统淡季的六、七、八月份，住宅市场成交再次创新高，尤其7月份住宅成交8738套，成为全年成交量的最高点，楼市迎来前所未有的热度。

而传统的“金九银十”在价格上调之后稍显乏力，但11月、12月刚需盘低开入市再次带来了成交的高潮，尤其11月份成交8541套，仅次于7月份后成交量再次突破8千套，2012年底住宅成交量翘尾，部分开发商仍备战最后一战，开盘售馨再现身于楼市。

4、成交均价分析

2012年合肥住宅类商品房成交均价6535.24元/平米，同比2011年住宅均价6294.75元/平米上涨了240.49元/平米，同比上涨3.82%。

从价格表现来看，1-4月不少楼盘主动降价跑量，降价楼盘也在逐月攀升，从5月起由于成交升温，各楼盘价格调整显得比较频繁，成交回升使其对未来市场预期趋于乐观，着手收紧优惠，甚至回调价格的项目自然不在少数。

总结2012年合肥住宅成交均价是“稳”字当头。

5、库存量分析

2012年合肥楼市可售商品住宅库存一直维持在5万套以上水平，其中5月份达最高值53735套，10月份达最低值50671套，全年平均库存去化周期约为8.2个月左右。

6、区域成交量分析

2012年合肥九大区住宅成交量从高到低依次是：

蜀山区成交16455套，占总的21%，同比增加67.79%；庐阳区成交13057套，占总的17%，同比增加70.55%；瑶海区成交10734套，占总的14%，同比增加19.60%；包河区成交8665套，占总的11%，同比增加5.12%；滨湖区成交8152套，占总的11%，同比增加73.31%；政务区成交6972套，占总的9%，同比增加3.84%；经开区成交6520套，占总的8%，同比增加45.11%；新站区成交3894套，占总的5%,同比增加1.22%；高新区成交3210套，占总的4%，同比增加178.89%。

从合肥九大区整体成交来看，2012年九大区成交量较2011年相比均增加，成交量较高的仍是蜀山、庐阳、瑶海和包河四大老城区，全年四大老城区共成交48911套，占总的62.98%，其中蜀山区成交16455套，位居九大区成交量之首。

在五大新区中，滨湖新区成交8152套，在五大新区中成交最高。

7、区域成交均价分析

2012年合肥市九大区域中成交均价最高的是政务区7884元/平米，其次是高新区7072元/平米；老城区均价由高到低依次是蜀山6781元/平米，包河6578元/平米，庐阳6180元/平米，瑶海6035元/平米；新城区均价由高到低依次为滨湖6818元/平米，经开6311元/平米，成交均价最低的是新站区是5818元/平米，从各区均价走势看，总体平稳运行。

8、区域库存量分析

2012年末，合肥九大区域商品住宅库存中四大老城区依然维持在较高水平，蜀山一区就占到全市的1/5以上水平。

新城区中经开区和政务区库存达4000套以上，滨湖为3522套，高新区和新站区因区域规模较小，库存也是九大区域当中最低的，分别为2928套和2717套。

9、住宅市场总结：

纵观整个2012年楼市，是一个复苏和持续回暖的过程，据统计，2012年合肥市区新建住宅年度累计成交77659套，年末合肥楼市依然维持一个比较高的成交态势，略低于2010年（北城、三县除外）。

一些销售业绩表现较好的楼盘已经采取了小幅的涨价，还有一些楼盘上半年采取“以价换量”取得较好效果，如今也已出现恢复性的提价行为。

格物研究认为，明年合肥房价难以大涨或大跌，稳步趋涨的可能性比较大。

回顾这一年的合肥房价走势，令人不得不感慨，年初是最好的置业机会，很多有名气的楼盘在最低谷的时候，直降幅度达到1000-3000元/㎡，可惜很多人未能把握年初最好的购房时机。

在经历了两年多的观望和等待之后，一旦楼市回暖持续的行情稳定之后，有关房价上涨的预期便无时无刻影响着购房者敏感的神经，格物对全年成交的新建住宅户均面积作出统计，户均面积在90㎡以下的新房成交量占总量的30%；户均在90-120㎡之间的新房成交量占总量的60%；户均总价在40万元以下的新房成交量占总量的11%；户均总价在40-80万元以下的新房成交量占总量的77%。

可以说，面积在120㎡以下总价在70万元以下的刚需和刚改户型是合肥楼市的绝对主力户型。

截至年末合肥库存量为5.3万套，库存的压力和新入市的房源让各开发商竞争更为激烈，业内人士普遍对明年房地产市场预期持乐观情绪。

2013年合肥楼市仍以“稳”字当头，若受经济形势的影响，不排除稳中偏松的可能性。

在楼市政策方面，主要是抑制投资性或投机性需求，而现在的市场购买力是以刚需为主，只要调控不松，整体房价稳中微升，刚需主导楼市的局面不会改变。

第三章商业市场

1、办公市场概述

2012年1-12月合肥办公类商品房销售6342套，月均销528.5套，同比去年下跌26.41%，上半年销量爬坡缓慢，下半年成为销售黄金期。

2、商业市场概述

2012年1-12月合肥商业类商品房销售7107套，月均销592.3套，同比去下跌26.44%，自三月小阳春以来，商业月度成交量一直维持在500套上方，最高值是11月份达898套，应该说今年商业行情虽不如往年，但依然向好。

第四章2013年房地产市场预期

合肥楼市仅在2009年出现较大幅度的上涨，2013年合肥房价再次大涨的可能性不大，限购持续，市区高达5万多的高库存量，但稳步小涨的可能性还是有的。

对于购房者来说，应该认识到2012年合肥房价触底的机会已近过去了，经过长达一年的缓步回升，目前合肥的房价还没有反弹到历史高点（月均价6900元），2013年合肥房价会不会延续2012以来逐步回升的态势，会不会在触顶之后再次下行，调控会不会加剧等等，这些仍然具有很多的不确定性。

政策风险依然是2013合肥楼市最大的风险，强烈的上涨预期可能再次引发调控力度加剧，比如房产税试点、首套房优惠取消、预售资金监管加强等等。

其次是经济风险，如果决定经济下行的长期因素并没有发生根本改变，中国的经济下行趋势很难结束，经济预期将影响一部分城市家庭减持不动产的意愿。

再次是商业地产供应过剩，大宗土地集中在品牌房企，区域商业中心的“造城“有可能引发推商业地产泡沫破裂。

格物认为，明年合肥房价难以大涨或大跌，稳步趋涨的可能性比较大。

报告结束！

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