开发业务部岗位职责及考核办法.docx

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开发业务部岗位职责及考核办法

2009年开发业务部各岗位职责及考核办法

根据公司二〇〇九年度工作计划，为确保公司年度总体目标顺利完成，进一步理顺各部门工作关系，明确各部门相关岗位职责及各考核办法，并结合公司各项管理制度以及部门工作实际，制定本工作开展方案，促使部门各员工按计划、有组织地开展各项工作。

一、开发业务部2009年工作计划

根据公司2009年度工作计划，为确保公司年度计划能顺利实施，结合部门各阶段的工作重点，做到统筹兼顾、科学合理组织、计划管理，确定开发业务部2009年度工作计划：

（一）盛世锦华·东江花园一期建设项目

1、东江花园一期主体工程结算由部门负责人把关，具体的预算编制人员分工如下：

董雪丽负责南组团外圈，丁志艳负责北组团外圈，黄照特负责内圈北组团，王平负责内圈南组团。

东江花园一期的主体工程的基础结算的算量、计价工作已完成，±0.000以上已完成部分算量工作，至7月底，部门相关预算人员确保完成东江花园一期主体工程及室外附属工程的算量、计价工作，并统计、整理、完善结算资料，做好一切基础工作，随时根据公司要求组织结算会审。

并根据公司资金调控情况，适时与施工单位做好对量工作，完善相关结算，以便确保年内完成整个东江花园一期的经济分析工作。

2、在2009年5月份协调、配合房管处测绘队进行东江花园一期建筑面积的测量、认定工作。

（二）盛世锦华·东江花园二期建设项目

1、东江花园二期招投标工作于1月份完成，相关城建手续已准备就绪。

为确保项目按期施工，由部门负责人牵头，以邵文刚为主，李建坤配合，加大工作力度，力争在2月份顺利办理完建设工程规划许可证，建设工程施工许可证。

2、为了控制建设成本和向公司领导提供决策依据，本部门在一月份已着手编制东江花园二期施工图预算，并准备在二月份完成全部施工图预算编制工作，确保在二月份完成东江花园二期的经济分析。

具体工作分工如下：

王平负责211、212、204-4、204-5幢；董雪丽负责E户型和214幢，黄照特负责201-1、201-2、202-2、202-4、203、206、210幢，丁志艳负责A户型、213幢，庄能负责B户型，包广林和杨飞共同负责G户型。

3、根据公司安排和项目进度，严格按照公司招议标管理办法，组织管桩供货、桩基施工、主体施工及其他附属配套工程的招议标工作，并适时完成相关合同的签订。

4、在2-4月份配合完成东江花园二期幼儿园的方案调整，并完成经济测算工作。

（三）东江花园三期项目

东江花园三期的规划设计等一系列工作于7月份开始，本部门积极参与规划设计等前期工作，确保前期工作在10月份全部完成，并在11-12月份完成相关报建手续，使其具备在年底开工开盘的条件。

（四）迎霞路、学府路项目

1、迎霞路、学府路工期较紧，为确保该工程按时开工，本部门一方面积极协调各职能部门，在2月份内办下建筑工程施工许可证，一方面做好迎霞路各单项工程的综合单价分析，完成迎霞路各项工程的议标工作，报公司领导择优选择施工队伍，并完成相关工程承包合同的签订。

2、根据迎霞路项目情况，本部门安排包广林驻扎迎霞路项目部，负责迎霞路工程现场签证、结算资料收集整理和甲供材料的询价、采购、收发、材料质量把关等工作；安排丁志艳兼职迎霞路、学府路工程进度款编制及工程结算工作。

（五）西片区中南片区项目

按照公司的要求，熟悉和掌握公司与开发区签订的框架性协议以及中南片区的规划设计和土地报批情况。

积极主动参与各项工作的协调和各项测算工作，为整个项目的启动做好充分的准备工作。

（六）其它遗留问题

针对西山中学对面公司土地被占及补偿问题、土地储备中心收储余荷香和景瑞公司土地的遗留问题、QCG2007-1号地块国有土地使用权挂牌出让的土地面积有误的遗留问题、QCG2006-9号地块上浩洲汽修厂的拆迁遗留问题、烟草公司税费及资金缺口问题等诸多问题，本部门将积极协调，按照公司要求力争在7月份前稳妥地解决上述问题。

（七）招议标工作

本部门将严格按照公司招议标管理办法，完成编制招议标文件，准确、合理的做好经济测算等基础工作，并会同工程部、材料采购中心共同把关，将招议标初步意见及成果上报公司，由董事长最终确定合作单位。

（八）合同管理工作

合同管理工作由黄照特负责，在日常合同签订工作中，严格按照公司合同管理办法执行。

另外，为支持公司发展、储备复合型人才的战略，安排杨飞参与合同管理工作，由黄照特做好教、带新人工作。

（九）现场签证工作

通过总结山水缘的经验教训，在公司领导的指导下，目前公司的现场签证管理已基本走上正轨。

在2009年度，要求部门人员恪守公司签证管理制度和原则，继续做好本年度的签证工作。

现东江花园一期室外附属工程及二期项目的现场签证工作由庄能代表本部门参与，今后根据工作开展情况，适度安排部门其它预算人员参与现场签证工作。

（十）公司全员销售策略

根据公司全员销售方案，部门负责人做好宣传工作，号召部门人员积极响应公司销售策略，为公司更好更快发展作出一份贡献。

（十一）项目储备

为确保公司的长足发展，实现公司储备项目的目标，本部门一方面积极关注土地市场信息、挖掘渠道，寻找新项目，一方面做好基础协调工作，力争在西片区项目取得突破。

二、开发业务部工作目标

1、认真学习和贯彻公司二〇〇九年度工作计划，紧紧围绕年度总体目标，并结合公司各项管理制度以及部门拟定的年度工作计划和公司预（结）算管理办法，建设工程内部招投标管理办法，经济合同管理办法，认真组织开展工作。

2、按照公司要求，认真组织部门工作人员参与各建设项目的可行性研究、规划设计、单体设计、户型选择和施工设计等前期工作。

3、紧紧围绕项目建设需要，加强公司内部各部门之间的沟通，加大与相关职能部门的协调力度，完成建设项目前期报建手续。

4、依法组织招投标工作，按照公司要求择优选择施工队伍，认真组织拦标价的编制审查工作，做到有效控制工程成本，合理确定工程造价。

5、认真组织建设项目合同的签订、审查与管理，并跟踪监督合同的履行情况，建立和完善合同管理台帐。

6、做好施工前的技术交底与图纸会审等准备工作。

7、深入工地现场，负责核实隐蔽工程，设计修改以及变更通知的工程量并及时办理现场签证，完善结算资料。

8、按照施工进度和合同进行进度款的审核，并根据进度计划进行资金计划，确保建设项目顺利实施。

9、分阶段进行竣工结算的编制和审查，并提交公司进行结算会审，并及时对竣工结算资料进行整理和归档。

10、竣工验收后，按公司确定的时间完成各项工程的竣工结算编制、审查和会审工作，并按合同约定以及公司安排支付工程结算尾款。

11、进行建设项目经济分析。

三、开发业务部岗位职责

（一）部门负责人岗位职责

1、部门管理工作

（1）有效管理部门成员，合理分工、团结协作，做好部门本职工作及领导交办的其它工作。

（2）负责与公司各部门进行有效沟通，按照公司总体发展目标积极主动开展工作。

2、根据公司总体发展战略目标，组织部门相关人员参与公司开发项目的前期立项论证、可行性研究、规划设计、单体设计、户型选择等前期工作。

3、项目申报及前期手续办理工作。

（1）根据公司项目总体开发的要求，在公司领导的指导下，负责项目开发的可行性研究，并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。

（2）负责公司与政府各专业部门的协调工作。

（3）负责办理公司向政府交纳的项目开发费用，并办理取证工作。

（4）协调各专业的设计工作，提供设计单位所需的项目开发相关资料。

4、负责本部门与公司其他部门之间的工作协调，对开发部的所有工作全权负责，严格管理本部门员工，建立良好的工作秩序。

5、负责公司的合同管理工作，配合项目部和材料采购中心进行建筑安装工程合同及材料采购合同签订和管理工作，保证建设项目的顺利实施。

6、负责做好预（结）算管理工作，参与预（结）算编制、签证把关，组织预（结）算成员把预（结）算工作做好，并对预（结）算成果负总责。

（二）部门副职岗位职责

1、有效管理本部门成员，做到合理分工、团结协作，共同进步，努力提高专业素质，为做好各项工作提供有利的前提条件，建立良好的工作氛围；做好部门本职工作及领导交办的其它工作。

2、积极配合部门经理负责本部门与公司其他部门之间的有效沟通及工作协调，按照公司总体发展目标积极主动开展各项工作。

3、积极配合部门经理做好预（结）算管理工作，并参与预（结）算的编制，组织预（结）算成员把预（结）算工作做好。

4、全权负责本部门的现场签证工作，并保证其准确性、及时性。

5、负责本部门相关的设计图纸、变更通知、现场签证等资料的收发、整理工作。

6、根据公司总体发展战略目标，配合部门经理组织部门相关人员参与公司开发项目的前期立项论证、可行性研究、规划设计、单体设计、户型选择等前期工作。

7、配合部门经理进行项目申报及前期手续办理工作。

8、配合本部门合同管理员与工程部、材料采购中心进行建筑安装工程合同及材料采购合同签订和管理工作。

（三）开发业务部职员的岗位职责

1、项目协调及前期报建员（邵文刚为主，李建坤配合）

（1）掌握政策法规，恪守办事程序。

处理好与政府各行政职能部门的关系。

（2）熟悉和掌握基本建设程序，及时办理项目开发过程中公司所需各种证照。

（3）具备项目开发相关工作技能，密切配合各项专业规划设计工作。

（4）及时做好各种资料的搜集、整理、归档工作，确保档案移交的完整性。

（5）收集、整理房地产政策及土地收储信息，定期或不定期向公司领导上报信息资料报表；

（6）配合施工单位完备建设工程竣工档案资料，参与工程验收，并办理竣工验收备案手续。

（7）完成开发业务部经理交办的其他工作。

2、合同管理员（黄照特）

（1）合同管理员应严格按照公司合同管理办法完成项目建设相关经济合同的洽谈、起草、订立、保管和移交工作；

（2）建立合同、资料台帐，跟踪、监督合同的履行情况并及时上报部门负责人或公司领导；

（3）收集、整理工程预结算资料，项目完成后移交到公司档案室和财务部各一份；

（4）完成开发业务部经理交办的其他工作。

3、业务员（庄能负责东江花园、包广林负责迎霞路、学府路）

（1）完成与工程建设相关的地勘、规划设计、施工等协作单位的业务往来和联系；

（2）完成图纸、技术资料的收集、整理和发放工作；

（3）随着工程进展完成相关现场签证，收集、整理相关经济、技术资料。

（4）完成开发业务部经理交办的其他工作。

4、预（结）算人员（王平、董雪丽、黄照特、丁志艳为主，包广林、庄能、杨飞配合）

（1）在项目初步设计阶段，根据设计单位提供的设计方案进行设计方案的成本测算工作，为决策层选择设计方案提供决策依据。

（2）设计方案选定后，会同相关技术、经济人员确定施工图设计的相关经济技术指标（平米单价、钢含量、水泥含量、红砖等），促使设计单位按我公司要求进行施工图设计。

（3）施工图设计完毕后，工程技术人员、预（结）算人员对施工图进行认真、细致的审查，对设计不合理以及错误提出书面报告，由设计单位进行整改。

（4）招投标阶段，开发部负责招标文件编制。

工程部负责对报名的投标单位进行筛选、资格预审、图纸答疑及招标答疑。

材料组负责提供主要材料价格，预（结）算组根据材料价格和施工图纸编制拦标价及平米造价、三材含量等经济分析。

相关部门紧密配合，科学合理地确定工程预算价。

（5）在施工阶段前期，由工程部组织监理单位、施工单位、预（结）算人员进行图纸会审及技术交底。

并制定切实可行的施工组织设计、质量、工期、冬（雨）季施工保证措施方案，确保项目顺利实施。

（6）在施工阶段，预（结）算人员对隐蔽工程进行工程量核实，并参与现场签证，并认真复核施工单位所报签证。

（7）审核工程进度款，并以书面形式提交公司；根据下月形象进度书面报送下月资金计划。

（8）工程竣工验收后，工程部负责审核竣工图，设计变更，现场签证等经济技术资料，资料完整后移交给预（结）算人员，由预（结）人员负责审核工程结算，并对工程结算的真实性、准确性负责。

（9）工程部、材料采购中心参与工程结算工作，并有权利及义务监督预（结）组的工作，并对工程量、单价提出质询，预（结）算人员有义务负责解释、复核等工作。

（10）预（结）算员初审结果出来后，以书面形式报分管领导审核，并由公司领导主持结算会审，会审过后随机抽取部分结算报送有资质的单位进行审核，确保预（结）算成果准确。

（11）（结）算人员负责对整个项目进行经济分析，提交分析报告，并收集成果性技术经济资料为后续项目提供决策依据。

四、开发业务部各岗位考核管理办法

在考核年度内，根据年度工作目标分解，考核办法分为以下几点：

1、部门负责人

部门负责人全面负责本部门工作，创造性地开展工作，努力完成工作目标，加强部门内部管理，强化目标责任制，制定各岗位工作职责及部门内部考核奖惩措施，协调处理部门工作中出现的难题，及时按组织程序将部门难以协调解决的问题向上级领导请示汇报。

（1）因部门负责人管理不善、缺少与部门人员的沟通，致使部门人员工作懒散、工作效率低下，或存在部门人员之间相互推诿、不和谐等情况的，经公司查实，每次处以部门负责人200元罚款，若出现三次以上，给予部门负责人严重警告处分。

（2）根据工作目标、计划，适时与其它部门进行沟通，组织部门人员完成交叉工作中涉及到的部门工作任务。

若因各部门各自为政、缺乏衔接、沟通而导致相关交叉工作滞后并对公司造成影响的，根据具体情节，每次给予部门负责人500-1000元罚款。

（3）组织部门人员完成每月工作计划，属自身原因未能按时完成月工作计划的，视情节严重程度，每次处予200-500元罚款。

在一年内出现此情况三次及其以上的，取消年终奖金。

（4）积极组织部门人员进行对外工作协调，因对外协调力度不够或自身协调方法、技巧不合适而导致协调工作滞后或无成效的，每次处予500元罚款。

（5）积极组织部门相关人员进行城建手续的办理，若未能在各职能部门规定办理的时限内办理完相应手续的，每次处予1000元罚款。

（6）因安排不到位、不及时，导致各单项工作未能如期完成并影响到其它工作的，每次处予500元罚款。

（7）针对合同管理工作，必须严格把关。

若合同存在明显错误且对公司造成损失的，处予损失额的20%。

（8）在规划设计阶段，组织部门人员进行各方案的经济测算工作并向公司提供可靠的测算结果。

若部门负责人因工作懈怠、测算方法不合理而得出错误的结论且给公司造成损失的，视损失程度大小，处予取消年终奖资格；损失严重的，给予降职或辞退处理。

（9）严格按照公司招议标管理办法组织公司相关部门进行项目招议标工作，履行自身职责，维护公司利益。

若出现伙同投标单位损害公司利益的，一经查实，处予取消年终奖资格；损失严重的，给予降职或辞退处理。

（10）以身作则，带领部门人员树立正气，并管好自己的人员。

若部门人员存在收受贿赂且给公司造成损失的，每次处以部门负责人2000元罚款。

一年内出现三次及其以上的，取消年终奖兑现资格。

（11）把好预（结）算质量关，并对部门人员编制的预（结）算成果负总责。

因部门人员工作不仔细或业务能力不到位导致预（结）算成果超出国家规定的允许误差并给公司造成损失的，视损失大小，给予部门负责人处予取消年终奖资格；损失严重的，给予降职或辞退处理。

2、部门副职考核办法

部门副职考核办法参照部门负责人。

3、项目协调及前期报建员

根据岗位职责，前期报建员应按时、按质、按量完成下列工作：

做好对内对外的业务联系和协调，了解并掌握房地产项目报建程序及政策、法规，按照国家规定及时办理项目报建及开工手续，确保公司开发项目的顺利实施。

（1）项目协调及报建员应根据项目进展步伐和办理手续的经验，提前向部门负责人提交报建计划，并积极主动开展工作。

否则，因报建工作滞后影响到项目进展，每次处予200元罚款。

（2）积极按照各职能部门要求及早准备报建资料，若未能在各职能部门规定办理的时限内办理完相应手续的，每次处予300元罚款。

（3）在办理报建手续工程中，若有自身难以协调，且需要部门负责人出面参与协调解决的，必须及时上报领导。

否则，因上报不及时或未上报造成时间延误的，每次处予200元罚款。

（4）办理下来的各种证照，须在当天及时将原件移交档案室存档，因未及时存档导致资料丢失的，处予责任人1000元罚款。

4、合同管理员

根据岗位职责，合同管理员应按严格按照公司合同管理办法完成项目建设相关经济合同的洽谈、起草、订立、保管和移交工作；建立合同、资料台帐，跟踪、监督合同的履行情况并及时上报部门负责人或公司领导。

（1）合同管理员应严格按照公司合同管理制度办理经济合同，凡出现违反合同签办程序办理合同的，每出现一次罚款100元。

（2）合同管理员应妥善保管好合同及其他部门业务资料，出现遗失、损毁情况的，将视情节给予100-200元不等的罚款。

（3）合同管理员应在具备签订合同条件3天内完成合同的签订工作，否则，每次给予200元罚款。

（4）合同管理人员必须把工作做细，提高合同质量。

若合同存在明显错误且对公司造成损失的，处予2000元罚款。

损失较大的，给予降职或辞退处理。

5、业务员

（1）因自身原因，未能按时完成自身工作的，每次给予200元罚款。

（2）图纸、技术资料的收集整理混乱或不齐全的，每出现一次给予200元罚款。

（3）未按规定及时发放相关图纸、技术资料且给其他人员工作造成影响的，每次给予300元罚款。

（4）因自身原因未亲自参与现场办理签证而在签证单据上签字的，一经查实，每次给予500元罚款。

（5）必须严格公司相关要求实事求是地办理签证，若伙同协作单位办理伪签证，损害公司利益的，每次给予损失额20%的罚款，情节严重的，给予辞退处理。

6、预（结）算人员

根据总公司的开发项目，预算员对所承担的工程项目的投资概算、招投标管理工作、隐蔽工程签证、增减工程签证，预（结）算编制等工作全面负责，严格执行总公司预（结）算管理办法的规定，工程竣工并达到合格以上登记，且通过预（结）算“三审”制度，实现合理控制成本，提高经济效益的目标。

（1）预（结）算员编制工程预算书时，应严格执行国家相关建筑经济政策、招投标文件、合同以及合同管理规定，实事求是编制、审核工程造价。

做到工程量计算准确，定额套用符合规定，取费标准无误。

如出现重算、漏算、错算情况，每出现一次罚款200—500元。

（2）预（结）算员在收到具备条件的结算资料后，编审时限如下：

造价在100万元以内的，7个工作日内完成编审工作；造价在100—500万元之间的，15个工作日完成编审工作；造价在500万元以上的，30个工作日内完成编审工作。

在结算编审过程中，如果不能按规定时间完成，每出现一次罚款300元。

（3）未能按月工作计划完成工作的，每次给予200元罚款。

在一个年度内出现三次及其以上的，取消年终奖兑现资格。

（4）预（结）算员在编制预（结）算时，因工作不仔细或业务能力不到位导致预（结）算成果超出国家规定的允许误差并给公司造成损失的，视损失大小，给予责任人1000元罚款；损失严重的，给予降职或辞退处理。

（5）若预（结）算员存在收受贿赂且给公司造成损失的，取消年终奖兑现资格。

一年内出现二次及其以上的，给予降职或辞退处理。

开发业务部与各部门的衔接配合

（一）项目前期的整体衔接配合

１、根据公司目标配合相关部门完成建设项目可行性研究，并参与建设项目的总体规划、详细规划、市政方案规划。

２、在项目初步设计阶段，开发业务部配合相关部门根据设计单位提供的设计方案进行设计方案的成本测算工作，为决策层选择设计方案提供决策依据。

３、设计方案选定后，开发业务部配合工程部相关技术、经济人员确定施工图设计的相关经济技术指标（平米单价、钢含量、水泥含量、红砖等），促使设计单位按我公司要求进行施工图设计。

４、配合相关部门完成建设项目相关经济技术资料整理归档及移交工作。

（二）与工程部的衔接配合

１、施工图设计完毕后，工程技术人员、预（结）算人员对施工图进行认真、细致的审查，对设计不合理以及错误提出书面报告，由设计单位进行整改。

２、招投标阶段，开发业务部负责招标文件编制、投标单位报名登记工作。

工程部负责对报名的投标单位进行筛选、资格预审、图纸答疑及招标答疑。

材料组负责提供主要材料价格，预（结）算组根据材料价格和施工图纸编制拦标价及平米造价、三材含量等经济分析。

相关部门紧密配合，科学合理确定工程预算价。

３、在施工阶段前期，由工程部组织监理单位、施工单位、预（结）算人员进行图纸会审及技术交底。

并制定切实可行的施工组织设计、质量、工期、冬（雨）季施工保证措施方案，确保项目顺利实施。

４、对于隐蔽工程及日常工程现场签证由现场施管员通知预（结）算人员，由预（结）算人员参与一起签证。

５、关于工程进度款的审核，由施工单位向工程片区施管员报月进度，片区施管员对进度进行审核，并签署进度款拨付意见，再报（预）结算人员，预（结）算人员根据工程进度核算当月工程进度款。

片区施管员并向预（结）算人员报送下月工程形象进度，预（结）算人员向公司提交下月资金计划。

６、要求现场施管员所有资料及图纸在提交预（结）算人员做预结算时必须认真审核，对施工组织、技术必须严肃把关；对于施工单位所报签证资料必须认真审核签字，确保量的准确；督促施工单位按预（结）算人员要求做好签证资料；所涉及签证内容必先通知预结算人员，签证内容经施工单位、监理单位、项目部施管员、预（结）算成员签字认可后方才有效；结算会审时协助预（结）算人员向公司汇报结算情况。

７、工程竣工后，工程部配合开发业务部及时做好工程竣工资料及经济资料整理和移交工作。

（三）与材料采购中心的衔接配合

1、材料采购中心每月以书面形式向开发业务部提供主要建筑材料价格。

在签订合同及工程核价过程中由材料采购中心提供原始材料单价，开发业务进行组价并完成合同签订工作。

2、材料采购中心向开发业务部提供的价格作为相关合同、成本控制依据，必须真实有效。

在材料采购过程中价格、数量、规格及所定主要合同条款必须书面提供给开发业务，作为进度款审核及结算依据

（四）与销售部的衔接配合

1、销售部向开发业务部报送新增户型及房号，由预（结）算人员负责向销售部提供建筑面积、套内面积、公摊面积。

2、工程竣工验收后协助房管处测绘中心进行实际面积测绘工作，并负责与其核对测绘结果。

（五）与财务部的衔接配合

１、由财务部向开发业务部提供国家、省、市相关财经制度以及税收政策，确保项目测算和合同签订（税收方面）的及时准确。

２、土地取得、项目报建以及招投标阶段，财务部配合开发业务部缴纳或收取相关费用。

３、开发业务部配合财务部完成工程进度款及结算款的支付工作。

开发业务部

二〇〇九年二月

开发业务部经济合同管理办法

第一章总则

第一条为了实现依法管理企业，促进公司对外经济活动的开展，规范对外经济行为，提高经济效益，防止不必要的经济损失，根据国家有关法律规定，特制定本管理办法。

第二条凡以公司名义对外发生经济活动的，应当签订经济合同。

第三条订立经济合同，必须遵守国家的法律法规，贯彻平等互利、协商一致、等价有偿的原则。

第四条本办法所包括的合同有设计、销售、建设工程、采购、借贷、维修、保险等方面的合同（不包括劳动合同）。

以上合同根据其分类实行统一管理，分级分类由相关业务部门承办。

第五条除即时清结者外，合同均应采用书面形式，有关修改合同的文书、图表、传真件等均为合同的组成部分。

第六条国家规定采用标准合同文本的则必须采用标准文本。

第七条公司由法律顾问根据总经理的授权，对合同进行动态监督管理，有关合同的订立、履行、变更、解除和终止等重要事宜由法律顾问对各部门实行指导。

第二章合同的订立

第八条与外界达成经济往来意向，经协商一致