从房产中介问题看房地产乱象.docx

从房产中介问题看房地产乱象.docx

《从房产中介问题看房地产乱象.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《从房产中介问题看房地产乱象.docx（6页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

从房产中介问题看房地产乱象

上海八家房企和七家中介

上海市住建委、市规土局有关负责人今天（10月18日）表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。

据介绍，3月25日本市出台“沪九条”新政以来，市住建、工商、价格管理部门开展房地产市场秩序专项整治工作，查处了一批违法违规案件。

随着新政实施效果显现，过热的交易量逐步回落，市场趋于平稳。

今年8月，受土地市场活跃及谣言影响，市场再次出现非理性情绪，捂盘惜售、擅自提价销售、虚签合同、虚假交易等违法违规现象有所抬头。

10月8日，上海出台“沪六条”，要求在继续严格执行“沪九条”基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序。

此后，市住建委根据“沪六条”及住建部相关要求，开展全面排查。

截至目前，已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出行政处罚（企业名单附后）。

因涉嫌擅自提价销售被立案调查、暂停涉案项目网签资格的8家房地产开发企业（项目）

上海胜通房地产开发有限公司（恒盛豪庭项目）

正荣御园（上海）置业发展有限公司（正荣美兰观庭项目）

上海湖山房地产开发有限公司（香颂丽景园项目）

上海禾启房地产开发有限公司（崧泽华城泰禾苑项目）

正荣御天（上海）置业发展有限公司（正荣景苑项目）

上海坤辉置业有限公司（坤辉尚景苑项目）

华润超智房地产开发有限公司（华润置地九里园项目）

上海三花颐景置业有限公司（惠南颐景园项目）

存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为，被行政处罚的7家房地产中介企业

上海我爱我家房屋租赁置换有限公司

上海太平洋房屋服务有限公司

上海虹民房地产经纪有限公司

上海志远房地产经纪有限公司

上海菁英房地产经纪有限公司

上海九间伴房地产经纪有限公司

上海康开房地产咨询有限公司

同时，市规土局、市金融办和金融监管机构等部门成立商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，进一步加强审核与监管。

根据相关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地出让竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。

“沪六条”出台后，本市土地交易市场进一步明确，竞买人在竞买申请时需增加提交经会计师事务所及注册会计师鉴证的《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》；交易流程增加30日竞买资格审查时间。

交易资金来源审核工作，由商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组授权土地交易市场委托专业机构进行。

凡资金来源不符合相关规定的，将不得参加地块挂牌和现场竞价。

本市将继续坚持“三个为主”的住房市场体系，不断完善“四位一体”的住房保障体系，按照国家关于住房限购、限贷的要求，继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，加强市场监管，持续开展房地产市场秩序专项整治工作，加大违法违规行为查处力度，维护房地产市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势，促进本市房地产市场平稳健康发展

海市住建委、市规土局今天表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。

市住建委强调，上海将继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，促进本市房地产市场平稳健康发展。

土地政策

上海市住建委、市规土局有关负责人今天（10月18日）表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。

据介绍，3月25日本市出台“沪九条”新政以来，市住建、工商、价格管理部门开展房地产市场秩序专项整治工作，查处了一批违法违规案件。

随着新政实施效果显现，过热的交易量逐步回落，市场趋于平稳。

今年8月，受土地市场活跃及谣言影响，市场再次出现非理性情绪，捂盘惜售、擅自提价销售、虚签合同、虚假交易等违法违规现象有所抬头。

10月8日，上海出台“沪六条”，要求在继续严格执行“沪九条”基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序。

此后，市住建委根据“沪六条”及住建部相关要求，开展全面排查。

截至目前，已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出行政处罚（企业名单附后）.

上海市住房城乡建设管理委员会主任顾金山9日在2016上海“民生访谈”上表示，沪房产新政效果显著，实施两个月来市场降温，目前交易量已回复到近5年平均水平。

 上海市住房城乡建设管理委员会主任顾金山9日在2016上海“民生访谈”上表示，沪房产新政效果显著，实施两个月来市场降温，目前交易量已回复到近5年平均水平。

顾金山说，3月25日上海实施了“沪九条”新政，明确从严执行住房限购政策，实行差别化住房信贷政策等九条措施。

2个月以来，政策效果明显：

一是交易量持续回落，网上可售面积继续增加。

3月25日－4月24日，一、二手住房成交面积分别为120万平方米和210万平方米，较新政实施前一个月（2月25日－3月24日）分别减少43%和58%；4月25日－5月24日，一、二手住房成交面积分别为74万平方米和143万平方米，较新政实施后第一个月（3月25日－4月24日）分别减少38%和32%。

目前的交易量相当于近5年的平均水平，恢复正常。

二是住房价格指数涨幅收窄。

4月份，上海新建商品住房和二手存量住房价格指数环比分别上涨3.6%和2.5%，分别比上月回落0.7个百分点和3.7个百分点；同比分别上涨34.2%和30.2%，分别比上月多涨3.7个百分点和2.4个百分点，但涨幅较3月有明显下降。

顾金山表示，上海还将持续整治房地产中介中的乱象，重点查处虚假宣传、操纵市场、诱骗交易、骗购避税、虚签合同以及收取价外价等违法违规行为。

同时推广试点二手房交易资金第三方监管。

顾金山说，经过多年实践，目前上海基本形成了“两个体系、三个为主、四位一体”的住房体系。

两个体系即房地产市场体系和住房保障体系；三个为主即以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主；四位一体即廉租住房、共有产权保障住房（经济适用住房）、公共租赁住房（含单位租赁房）及征收安置住房，最大限度保障住房民生。

提要：

10月14日下午，上海土地交易中心发布关于近期出让的奉贤、临港等六幅国有土地出让的补充公告，对房企拿地资金来源做出明确要求。

其中提到，对准备参与地块竞拍的房企买地资金将增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行审核。

　　此前的10月8日，上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，就明确严查土地款融资。

　　土地调控收紧的同时，一线城市土地成交下滑迹象明显。

同策研究部统计显示，今年9月，一线城市共推出土地规划建筑面积272.6万平方米，环比减少93.38%，同比减少92.70%；共成交土地规划建筑面积211.47万平方米，环比增加151.49%，同比减少214.57%；楼面均价为5818.61元/平方米，环比下降174.02%，同比下降52.19%。

　　相对应的是，二线和三四线城市供应明显下降，但土地火热行情从一线传导到二线城市，导致二线城市土地频现高溢价，土地出让金和成交楼面均价同比环比有增无减。

9月，二线城市共推出土地规划建筑面积7122.89万平方米，环比减少2.26%，同比减少27.16%；共成交土地规划建筑面积5939.48万平方米，环比减少14.39%，同比减少25.17%。

　　土地政策收紧

　　分析人士指出，从当前上海土地市场特征来看，房企不排除有通过金融机构场外配资“加杠杆”拿地的方式存在，随着政策面收紧与市场调整期的到来，一旦楼市进入调整阶段，此前有配资行为的高价地项目有可能因此而陷入困局。

　　此前出台的“沪六条”提到，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。

违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市土拍活动。

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，这其实是在为房企拿地“降杠杆”，也是为了防止企业激进拿地导致地价普遍性上升而引发的系统性风险。

未来真正有自有资金实力的开发商才有可能在上海房地产市场生存和发展。

　　10月以来，在调控重压下，天津、上海、长沙、成都、南宁等城市依然出现了溢价率超过100%的地块。

　　中原地产研究中心统计显示，9月30日开始，全国已有超过21个城市出台了调控政策，这些城市在过去9个月合计土地出让金达1.29万亿，同比2015年同期的7889亿上涨63.3%。

土地供应面积则不涨反跌，实际成交规划建筑面积为3.098亿平方米，同比下调5%。

　　房企存隐性金融负担　　

　　银行提示房地产信贷风险早已有之，有迹象表明，此轮房地产信贷监管收紧，已经不限于一城一地，也绝非流于表面。

　　此前央行就要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，信贷如果收紧，未来市场将快速告别价格过快上涨。

　　2016年上半年由于货币政策宽松以及全国楼市持续转暖，房企投资拿地意愿加强， 资金杠杆持续放大。

　　来自第三方机构的一份研报显示，2014年15家上市房企拿地总金额占销售总金额的比例为0.21，到2015年这一数据为0.31，截至2016年第3季度，15家房企总拿地销售比已达0.28，上市房企拿地金额占销售金额比重越来越大，而2017年下半年至2018年经济下行叠加房地产低谷期，房地产销售市场冷淡，则将加重房企金融风险。

　　但有机构指出，当下品牌房企拿地速度已经开始放缓。

　　房企财报已经显示出企业负债在提升。

前述机构统计显示，2016年上半年，上市房企总负债排行TOP100企业的负债总额达84060亿元，总负债TOP100前20房企的总负债为51181亿元，占全部上市房企总负债金额的6成。

2016年上半年，上市房企资产负债率排行TOP100企业的平均资产负债率为77.6%，超半数企业在这一平均值之上。

　　从四季度房企策略来看，随着楼市新政不断从严执行，市场交易量和价格指标势必会有其中一个率先调整。

张宏伟认为，未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑，价格也很难再上涨，这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。

2017年，当市场进入房地产政策调控期市场需求被抑制后，预计开发商去化速度下降，由于2016年短期借债到期，同时叠加2015年中期贷款的集中兑付（经验判断中期借贷周期为2年左右），2017年下半年，不排除有房企出现借贷兑付困难的情况。

新政策

上海买房的最新政策，总体而言可以分为4点，总而言之就是，首套税费有优惠、可以贷款、且银行也可以打折，具体如下：

单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套居住房。

目前，在上海的部分中介机构称，已收到房地产交易中心通知，暂缓执行上海单身户籍购二套房和外地户籍补办社保的政策。

1、在上海买房如果是首套的。

契税90平方以下的普通住房契税有优惠的

2、一般首付三成。

具体还要看房子情况和银行评估价的。

一般三成问题不大。

3、可以贷款的。

银行规定外地人在上海买房子要提供一年的社保证明，但现在基本不执行，找个中介公司都能搞定。

4、99%打不到7折的。

一般银行给的折扣都是7.5---8.5

外地人上海买房政策（资质）：

一：

已婚人士，能提供结婚证（婚姻证明）

二：

本人在上海本地无房

三:

能提供出在上海2年内累积缴纳13个月的税单或是社保。

（注意：

这里说的是累积而不是连续）

上海户籍买房政策：

目前，单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套居住房。

目前，在上海的部分中介机构称，已收到房地产交易中心通知，暂缓执行上海单身户籍购二套房和外地户籍补办社保的政策。

2013年2月27日，上海市房管局发布的《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》中就已明确表示，“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要，且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有上海买房政策执行。