惠州市业主大会和业主委员会指导规则.docx
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惠州市业主大会和业主委员会指导规则
惠州市业主大会和业主委员会指导规则
第一章总则
第一条为规范本市行政区域内业主大会与其业主委员会的设立、活动与其监督管理，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条本规则所称业主是指房屋所有权人。
依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
法律、法规规定可以确认为业主的，从其规定。
第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。
业主依法成立业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。
第二章业主大会、业主委员会的成立和备案
第四条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
第五条业主可通过以下方式向有关部门申请成立业主大会：
（一）百分之二十以上业主可以联名向乡镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会的书面要求（附件1）。
（二）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向乡镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会的书面要求（附件1）。
符合本条上款规定条件之一需成立业主大会的，应当向乡镇人民政府（街道办事处）提供要求协助成立业主大会的书面报告和与规定条件相应的有效房产证明、身份证的复印件等资料，有效房产证明、身份证复印件应当提供原件核对。
第六条乡镇人民政府（街道办事处）经初步审查认为符合业主大会成立条件的，应当在30个工作日内会同物业所在地的市、县（区）房产管理部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）。
第七条筹备组由业主代表、建设单位以与乡镇人民政府（街道办事处）代表7至15人组成，其中业主代表应当不少于筹备组总人数的百分之六十。
筹备组组长由乡镇人民政府（街道办事处）代表担任。
第八条乡镇人民政府（街道办事处）应当书面通知建设单位授权委托一名代表参加筹备组工作，建设单位收到通知后5日内应与时回复乡镇人民政府（街道办事处），建设单位已不存在或者在收到通知后5日内未与时回复乡镇人民政府（街道办事处）通知的，视其为放弃筹备组成员资格，建设单位放弃筹备组成员资格的，仍应履行其提交相关资料的义务。
第九条建设单位和物业服务企业应按照物业所在地的县、区房产管理部门或者乡镇人民政府（街道办事处）的要求，与时向筹备组提供下列资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持：
（一）物业管理区域证明;
（二）房屋与建筑物面积清册;
（三）业主名册;
（四）建筑规划总平面图;
（五）交付使用共用设施设备的证明;
（六）物业服务用房配置证明;
（七）其他有关的文件资料。
上述资料由筹备组组长保管或由筹备组组长指定筹备组其他成员保管，筹备组不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。
选举产生首届业主委员会之后，筹备组组长应将有关资料移交给首届业主委员会。
第十条筹备组业主代表应具备下列条件：
（一）具有完全民事行为能力;
（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;
（三）履行业主义务，按时缴纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;
（四）本人与其近亲属未在为本物业管理区域物业服务的企业与下属单位任职;
（五）具备必要的工作时间。
第十一条筹备组业主代表的选定。
乡镇人民政府（街道办事处）会同联名业主拟定《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》（附件2）。
由乡镇人民政府（街道办事处）将《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》、《×市×区业主大会筹备组业主代推荐登记表》（附件3）、《推荐筹备组业主代表候选人的业主签名表》（附件4）等在物业管理区域显著位置公告7日以上，告知全体业主筹备成立业主大会事宜。
《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》应当明确业主代表的人数、业主代表候选人的条件、提交资料的方式和时间期限等。
第十二条推荐筹备组业主代表候选人。
公告公示期内，筹备组业主代表候选人可以采取业主自荐或者推荐等方式产生。
筹备组业主代表候选人将填写好的《×市×区业主大会筹备组业主代表推荐登记表》和《推荐业主代表候选人的业主签名表》、本人和推荐其本人成为业主代表候选人的业主的有效房产证明与身份证的复印件等资料提交给乡镇人民政府（街道办事处），有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。
公告公示期满后，由乡镇人民政府（街道办事处）根据业主的物权份额和物业用途、业主的代表性和广泛性等因素确定符合条件的筹备组业主代表。
业主代表候选人人数不足的，乡镇人民政府（街道办事处）组织业主再次推荐;经再次推荐，业主代表候选人人数仍未达到规定人数的，筹备首次业主大会工作终止。
业主代表候选人人数较多的，由乡镇人民政府（街道办事处）组织业主代表候选人协商确定筹备组业主代表人选。
经协商未果，由乡镇人民政府（街道办事处）确定筹备组业主代表人选。
第十三条筹备组业主代表的异议处理。
产生筹备组业主代表后，乡镇人民政府（街道办事处）应当将业主代表名单以书面形式在物业管理区域显著位置公示3日以上。
公示期间，业主对业主代表有异议的，应当在公示期满后7日内向乡镇人民政府（街道办事处）提出书面意见。
筹备组应当记录并作出书面答复。
业主代表存在不符合担任筹备组业主代表条件情形的，由乡镇人民政府（街道办事处）取消其业主代表资格。
空缺名额按筹备组候选代表推选程序重新选定。
第十四条确立筹备组。
筹备组业主代表名单公示期满，业主无异议或者经调查异议不成立的，乡镇人民政府（街道办事处）应当将《关于首次业主大会会议筹备组和组成人员名单的通告》（附件5）在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自组成人员名单通告之日起成立。
筹备组应制定筹备组工作人员证，筹备组工作人员工作期间须佩戴工作证参与业主大会的筹备工作。
筹备组应当于业主大会依法设立或业主委员会换届改选完成之日起10日内，将业主大会会议资料、业主名册等有关资料移交给业主委员会，其职责自行终止。
第十五条 业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法与名单;
（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款
（一）至（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。
第十六条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。
第十七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则;
（二）制定和修改管理规约;
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
（四）制定物业服务内容、标准以与物业服务收费方案;
（五）选聘和解聘物业服务企业;
（六）筹集和使用专项维修资金;
（七）改建、重建建筑物与其附属设施;
（八）改变共有部分的用途;
（九）利用共有部分进行经营以与所得收益的分配与使用;
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十八条管理规约应当对下列主要事项作出约定：
（一）物业的使用、维护、管理;
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用;
（三）物业共用部分的经营与收益分配;
（四）业主共同利益的维护;
（五）业主共同管理权的行使;
（六）业主应尽的义务;
（七）违反管理规约应当承担的责任等。
第十九条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定：
（一）业主大会名称与相应的物业管理区域;
（二）业主委员会的职责;
（三）业主委员会议事规则;
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
（五）业主投票权数的确定方法;
（六）业主代表的产生方式;
（七）业主大会会议的表决程序;
（八）业主委员会委员的资格、人数、任期和职务终止等;
（九）业主委员会换届程序、业主委员会委员补选办法等;
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
（十二）划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合成立业主大会条件的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
（十三）未参与表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由业主大会议事规则规定。
第二十条公示管理规约和业主大会议事规则。
筹备组应当将拟订的管理规约和业主大会议事规则以书面形式在物业管理区域显著位置公示，向全体业主征求意见。
公示时间不少于15日。
业主对上述公示内容有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向筹备组提出。
筹备组应当在收到书面意见后5日内予以书面形式答复。
对业主的异议，筹备组应当集体讨论并书面记录，经超过半数筹备组成员同意的，应予采纳。
经征求意见，筹备组对管理规约和业主大会议事规则有修改的，应当将经过修改后的上述征求意见稿在物业管理区域显著位置公示，公示时间不少于15日。
第二十一条业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积、建筑物总面积、业主人数和业主总人数：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以与同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;总人数，按照两者之和计算。
第二十二条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
第二十三条业主大会应当在业主议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，由法定监护人行使投票权。
第二十四条业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：
（一）具有完全民事行为能力;
（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;
（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时缴纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;
（四）本人与其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业与其下属单位任职;
（五）具备必要的工作时间。
第二十五条业主委员会一般由5~15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会委员是否实行差额选举以与实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。
候补委员人数由业主大会议事规则约定。
候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十六条业主委员会委员候选人可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成，可以采取业主自荐或推荐等方式产生。
通知公告期内，业主委员会委员候选人将填写好的《业主委员会委员候选人简历表》（附件6）和《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》（附件7）、本人和推荐其本人成为业主委员会委员候选人的业主的有效房产证明与身份证的复印件等资料提交给筹备组，有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。
第二十七条确定业主委员会委员候选人资格。
通知公告期满后，由筹备组根据已制定的业主委员会委员候选人产生办法，确定符合条件的业主委员会委员候选人。
业主委员会委员候选人人数少于业主大会议事规则规定的业主委员会委员人数的，由筹备组继续组织业主推荐。
如候选人人数再次不满筹备组工作自行终止。
筹备组应当将确定的业主委员会委员候选人简历表在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。
公示期间，业主对业主委员会委员候选人有异议的应在公示期满后7日内向筹备组反映，筹备组应在5日内与时答复。
业主委员会委员候选人存在不符合业主委员会委员条件情形的，由筹备组取消其业主委员会委员候选人资格。
第二十八条发出会议通知。
召开首次业主大会会议15日前，筹备组应当将《关于召开×小区首届业主大会会议选举业主委员会委员的通知》（附件8）、《业主委员会委员候选人简历表》、《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。
并将《关于召开×小区首届业主大会会议选举业主委员会委员的通知》提前15日以下列方式之一送达全体业主：
1.当面递交书面通知;2.将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内;3.邮寄;4.向业主发送电子邮件，5.其他法定方式。
此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告，通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务，并做好收发登记工作以备核查。
采用书面征求意见形式的，筹备组应当将《业主大会表决票》（附件9）《业主委员会委员候选人选票》（附件10）与召开业主大会会议的通知同时公告并按前款规定送达全体业主。
第二十九条筹备组应当按照本规则规定时限，组织召开首次业主大会对管理规约、业主议事规则和业主委员会委员候选人进行投票表决。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
投票选举结束后，筹备组应在当日集中开启投票箱，公开清票、唱票、计票，并由计票人、监票人签字记录。
收集的表决票多于发出票数的，选举无效;每一表决票上所选人数多于应选人数的，表决票无效。
表决票书写模糊无法辨认或不按规定符号填写的，经2人以上监票人认定，对相应部分作废票处理，废票应当计入表决票总数。
筹备组应当当场确认并公布选举结果，同时将表决票封存以备核查。
（一）采用集体讨论形式的，筹备组应当场公布选举结果，并填写《×小区首届业主大会表决票验票结果确认书》（附件11）和《×小区首届业主委员会选举验票结果确认书》（附件12），同时要将选举结果以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7日以上。
（二）采用书面征求意见形式的，筹备组应当在开箱验票的当天填写《×小区首届业主大会表决票验票结果确认书》和《×小区首届业主委员会选举验票结果确认书》，并将统计的选举结果在物业管理区域内显著位置公示30日以上。
公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见，全体业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。
（三）业主要求核查业主委员会委员选举结果的，筹备组或业主委员会应当与时给予答复。
业主要求查验表决票的，筹备组或业主委员会应当将业主的表决结果供其查验。
业主本人查验表决票，应当持本人身份证和有效房产证明，业主委托他人查验表决票，委托人应当持业主出具的《业主大会选举、表决投票委托书》（附件13），业主本人的身份证和有效房产证明，《业主大会选举、表决投票委托书》应当载明委托事项、委托权限与期限。
（四）公示期满，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意选举产生业主委员会委员后，筹备组应当将选举结果，与《首届业主大会会议决定》（附件14）与时在物业管理区域内显著位置公告。
自公告之日起，筹备组自动解散。
第三十条首届业主委员会委员应当自业主委员会选举产生之日起7日内，组织召开首次业主委员会会议，按照业主大会议事规则的约定，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任和副主任。
第三十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料（一式三份）向物业所在地的乡镇人民政府（街道办事处）和市、县（区）房产主管部门办理备案手续：
（一）《惠州市业主委员会备案表》（附件15，一式三份）;
（二）管理规约、业主大会议事规则;
（三）业主大会的会议记录和会议决定;
（四）业主大会决定的其他重大事项。
物业所在地房产主管部门应当自收到惠州市业主委员会备案表和业主委员会备案材料后5日内发出备案回执（附件16）。
业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。
备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地的物业所在地房产主管部门和乡镇人民政府（街道办事处）。
第三十二条业主委员会办理完备案手续后，可持备案证明材料向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。
使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的约定和业主大会的决定;使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由相关责任人承担相应的责任。
第三章业主委员会与其委员的权利义务
第三十三条业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行下列职责，并接受业主的监督：
（一）依法召集和主持业主大会会议，向业主大会报告工作;
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则修改方案、业主委员会年度工作经费预算方案、决算方案和专项维修资金使用、续筹方案以与选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人与解聘物业服务企业的议案和关于本建筑区划内物业共用部位和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会会议表决;
（三）组织业主委员会的换届、委员补选工作;
（四）执行业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业的决定，代表业主与物业服务企业签订、变更、解除物业服务合同;
（五）与时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
（六）督促业主按时足额交纳物业服务费与其他相关费用，督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理物业管理活动中的相关问题与纠纷;
（七）与时将业主大会的有关决定告知全体业主，并负责执行和组织实施。
（八）积极配合乡镇人民政府（街道办事处）、居（村）委会做好物业管理区域的社区建设工作;
（九）建立、完善业主委员会信用信息;
（十）法律法规规章规定或者业主大会赋予的其他职责。
第三十四条业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的乡镇人民政府（街道办事处）。
业主委员会应当在任期届满之日起3日内，将其保管的属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会;业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章与其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第三十五条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居（村）委会在乡镇人民政府（街道办事处）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第三十六条业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的乡镇人民政府（街道办事处）应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居（村）委会在乡镇人民政府（街道办事处）的指导和监督下，组织换届选举工作。
第三十七条业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
（二）丧失民事行为能力的;
（三）依法被限制人身自由的;
（四）法律法规规章以与管理规约规定的其他情形。
第三十八条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的;
（二）不履行委员职责的;
（三）利用委员资格谋取私利的;
（四）拒不履行业主义务的;
（五）侵害他人合法权益的;
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十九条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章与其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章与其他属于全体业主所有的财物的，由物业所在地房产主管部门责令限期改正，并给予警示教育;其他委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第四十条业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。
业主委员会应当与时将业主委员会职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。
业主委员会缺员，由候补委员递补后仍不足5人，或者后期物业的业主入住后需要增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员，业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。
业主可以向物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）提出协助要求，乡镇人民政府（街道办事处）应当给予协助。
业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当与时补足。
业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。
业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第四十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当与时组织召开业主大会临时会议：
（一）经业主委员会决定的;
（二）经20%以上业主提议的;
（三）发生重大事故或者紧急事件需要与时处理的;
（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第四十二条业主委员会未按规定召开业主大会会议的处理办法。
业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的乡镇人民政府（街道办事处）或者物业所在地房产主管部门可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居（村）委会在乡镇人民政府（街道办事处）的指导和监督下组织召开。
第四章业主大会、业主委员会的召开
第四十三条业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，
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