XX商业装修手册.doc

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标准运作流程（SOP）

XX商业广场

装

修

手

册

目录

前言………………………………………………………3

1．项目简介…………………………………………………3

2．《装修手册》目的……………………………………………3

3、定义和解释…………………………………………………3

4．咨询联络方式………………………………………………4

一、房产技术条件和设备说明…………………………5

1．结构………………………………………………………5

2．机电设备…………………………………………………5

二、装修办理流程………………………………………8

1．商铺移交………………………………8

2．装修申请的受理和方案审核……………………………8

3．装修相关费用……………………………11

4．进场手续办理……………………………11

5．隐蔽工程验收和表面工程验收……………………………12

6．退还押金……………………………12

三、装修设计施工技术标准……………………………13

1．总则…………………………………………………13

2．隐蔽工程设计施工技术标准………………………………13

3．表面装修工程设计施工技术标准…………………………21

4．餐厅厨房面积配比设计标准………………………………26

5．标准的执行…………………………………………32

四、施工现场管理规定………………………………………32

1．综合管理…………………………………………………32

2．消防管理…………………………………………………32

3．安全管理…………………………………………………34

4．公共设施的管理……………………………………………35

5．环境保护…………………………………………………35

6．其他涉及公众利益的管理…………………………………36

前言

本《装修手册》说明“XX广场”的规划设计构思和装修规范要求，同时鼓励商场商户具有个性的装修设计风格，共同创造一个充满活力、迷人的购物环境，充分展现“XX城市广场”的经营特色。

本《装修手册》的内容将被视为物业服务合同和租赁合同的附加条款内容，。

一、项目简介

XX城市广场位于新区两大交通主干道旺庄路与长江北路交汇处，项目总建筑面积28万平方米，其中商业地上4层，经营面积13.5万平方米；酒店式公寓7.5万平方米，2000余套。

集购物、旅游、娱乐、文化、美食、休闲、运动、公寓式酒店等多功能为一体的大型商业MALL，引领亿万消费热潮，铸就新区首席“一站式”国际消费体验中心。

“统一规划、统一管理、统一形象、统一培训、统一广宣、统一招商”的全新经营理念，保障投资者、经营者、发展商共同实现利润的最大化。

二、《装修手册》目的

本手册特为“XX广场”商场商户、相关装修设计和施工承包商编制，内容包括有关商场基本设计标准以及装修管理流程、装修施工设计施工技术标准。

本手册的目的，是希望商户熟悉“无锡宝龙城市广场”的形象概念和特点，确保设计的完美与和谐。

手册中包括商户的施工责任和对装修承包人的管理要求。

本手册为装修、施工之用，并直至全部过程的完成。

希望商户与设计装修承包单位紧密合作，与发展商及物业管理单位密切配合，并随时欢迎任何形式的咨询。

管理公司保留根据需要对本手册内容修改的权利。

三、定义和解释

在本手册中，除内容另有要求外，下面的术语意思为：

“广场”——位于路号的“XX广场”。

“经营区域”——发展商和商户的经营场地。

“公共区域”——发展商指定的公共区域，供商户、占用人或许可证持有人共用。

“发展商”——XX房地产发展有限公司。

“商户”——租赁商铺场地的承租人、商铺自营户，也是装修人。

“装修单位”——受聘装修人承担租赁场地及经营设施装修的设计单位、材料供应商和施工单位等装修承包商。

“管理公司”——无锡宝龙商业物业管理有限公司，即广场的物业管理单位。

“招商部、营运部、工程部、物业部、企划部、财务部、人事部”——管理公司下属管理部门。

四、咨询联系方式

“XX广场”

服务接洽部门：

营运部

咨询电话：

一、房产技术条件和设备说明

1．结构

本建筑物采用框架—剪力墙结构。

商户、装修单位应在平面图上标明所有设备的安装位置、尺寸以及重量。

商户如因装修需要增加或更改结构，则需要由发展商认可的专业的结构工程师进行设计。

任何更改都必须得到管理公司书面认可，并且所发生的费用由商户承担。

在临时或永久性的基础上，商户任何施加在结构上的负荷，不应超过允许的动负荷。

商场区域的活动荷载在不同的区域和楼层有不同的活载荷数值：

影城3.0KN/M2小商铺3.5KN/M2商业走廊3.5KN/M2

一层楼面5.0KN/M2餐饮店铺2.5KN/M2游泳馆2.5KN/M2

具体技术条件以土建竣工图纸标明区域的数值为准。

2．机电设备

2.1电气系统：

在商户租赁区的用电计算负荷，不能超过管理公司与商户商定的电力负荷，更不能超过断路器的容量和规定的电线/电缆的额定值。

商户在设计施工中有特殊要求或其它相关电力服务需求，应提交用电设计计算，并附上说明。

管理公司有认可决定权，所产生之费用由商户承担。

已安装供电线路及楼层各商户电力电缆，并为各商户安装了预付费式计费电表。

供电量以实际配电箱预留为准（餐饮除外）。

商户在电气系统的设计施工中必须按照国家规范进行操作，并使其达到发展商的安装要求和无锡市现行规范的要求。

2.2弱电系统：

商场采用综合布线系统。

对于需开通电话网络及广电的商户应向电信部门办理申请手续，并承担相关费用。

商场设有公共广播音响系统及播音系统

发展商只提供公共部位、停车场以及外围广场的消防紧急广播系统，为发生火灾时人员疏散服务。

负一层设有停车场，提供停车场管理及收费。

管理公司提供24小时值班巡逻系统，在主要的出入口处，紧急通道、停车场等公共区域，广场内各楼层均安装有摄像监控系统。

如有需要，建议商户在经营区域范围内自行安装安保系统。

2.3空调系统：

热源：

由城市热网提供高温热水，经热交换站提供空调用热水。

冷源：

采用离心式水冷中央空调系统。

任何特殊要求，均必须事先提出申请，发展商将根据供给的可能性来判断决定。

所产生的任何费用由商户承担。

经营区域内，供风机盘管/空调机组检修的通道应符合发展商规定，天花吊顶要符合检修、上人的要求。

另外，商场提供中央空调服务，空调系统是为保持商场运作温度所需，过量的射灯及传热设备会影响空调效果，商户须顾及该类因素对整体空调系统的影响。

2.4给排水系统

非餐饮类商户如有供水要求，则需事先提出申请，得到管理公司的批准后，由管理公司负责提供接点，所需相关费用由商户承担。

对于餐饮、娱乐商户，发展商负责将供水管接至经营区域。

经营区域以内至厨房的一切安装工程，包括供水管、阀门以及其它一切装置均由商户自行负责施工。

具体尺寸由商户按照厨房规模大小向营运部提出申请，由管理公司确定。

餐饮、娱乐、大型超市、美容美发等特殊行业的商户施工前，需申请用水量，经确认后，方可施工。

单元水表由业主自行购买（国际产品），经工程审核后，自行安装。

商户必须在所有产生油污的地方和厨房设备上，安装足够大小的、单独的一级油污处理装置，并定期清理。

所有厨房的排放物必须预先经一级油污处理装置处理后，并符合无锡市有关环保规定，方能排放至广场共用隔油池进行集中处理。

一级油污处理装置的日常维护及清理工作由商户自行负责，并应接受物业管理人员的日常检查。

所有厨房、食品装运区域和食品处理区域必须进行防水处理。

给水管路到所有的固定装置必须有截止阀。

在所有洗涤槽、盆和特殊卫生装置中应安装单独的固体杂物过滤网，从事美容美发经营的商户必须安装毛发过滤网。

商户的卫生设备、通气管、水管附件应符合发展商安装要求和无锡市现行规范的要求。

2.5燃气系统：

燃气管道提供给需要的餐饮类商户，发展商将提供燃气管道接驳口至商户区内，商户应自行向无锡华润燃气公司申请设计安装。

2.6消防：

所有的消防烟感探头、喷淋头、消火栓、排烟系统、防火分区的卷帘门、灭火器、消防电梯及消防疏散楼梯、手动报警按钮和警铃等均已按照防火规范进行安装。

商户的装修不得破坏这些设施或影响其正常使用。

经营区域内，所有消防系统的改变，必须报请发展商和有关部门批准，并事先得到当地消防部门的书面批准。

商户如因装修需要，对消防报警探头、喷淋头以及排烟系统进行的任何更改，必须事先提出申请，必要时需得到当地消防部门的书面批准。

并由具有消防资质的单位实施，费用由商户承担。

二、装修管理流程

1、商铺移交

1.1由管理公司统一招商的商户签订《商业店面租赁合同》后，由招商部会同有关部门带领商户对铺位进行查验、清点设施设备，填写《收铺交接表》，并同物业部交接房屋钥匙。

业主自行租赁商铺后，带领商户对铺位进行查验、清点设施设备。

1.2由管理公司统一招商的商铺交付房屋时，由招商部按商户需求可提供与房屋有关的电气、管道等的平面示意图以及《无锡无锡宝龙城市广场装修手册》。

业主自行租赁商铺的办理入驻装修手续时，向物业部索取与房屋有关的电气、管道等的平面示意图以及《无锡无锡宝龙城市广场装修手册》。

1．3图纸仅供商户的设计单位和装修单位使用参考，商户必须以《无锡无锡宝龙城市广场装修手册》作为装修设计的设计准则。

2.装修申请的受理和方案审核

2.1商户入驻时，营运部及时了解商户是否知晓《无锡无锡宝龙城市广场装修手册》的内容，并进行必要的解释。

2.2商户根据品牌装修风格提出装修申请并填写《装修申请表》，同时应提供以下图纸文件资料两套：

（1）、装修设计说明书：

包括主要建筑材料和重型设备的清单、工程进度表、配套事项等。

（2）、装修平面图

-包括家具和设备在内的总内部布置。

-确属需要安装重型设备的，必须小于基本建筑结构所允许负荷。

重型设备位置应反映在图纸上，并提供这些设备的全部详细情况，包括尺寸、重量以及厂商建议的安装方法等。

（3）、天花平面图

-天花布置图

-照明电路图，附带照明灯具供应资料的明细表，如数量、功率数和说明，等等。

-确属必要改变吊顶内部的，必须包括所有喷淋头和烟/温感探测器的位置、百叶窗和通气格栅的位置。

（4）、剖面图

（5）、涉及外部形象的形象墙、门、招示招牌的技术文件

-整体形象效果图。

-橱窗效果图。

-有比例标识的房屋单元立面图。

-形象墙和接待台的设计方案和效果图。

-门招的设计方案和效果图。

上述项目的施工图，包括施工材料、灯光标准、形象墙、门、招牌标识的几何尺寸、字型及大小、装饰五金、颜色、连接及支撑方法以及隐藏五金及设备的位置，如变压（镇流）器、电线护管、检修板的位置。

（6）、地面装饰平面图

（7）、电器系统布置图及示意图

-用电容量。

-确属改变原设计整体电气系统的，必须有标明所有主要负载和设备回路的电气系统图。

-确属需要改变原设计整体电气系统的，在电气设计方案中必须有标明主配电板和任何副配电板或面板的额定值、型号以及位置。

-确属改变原设计整体电气系统的，在电气设计方案中必须有详细的电气需求计算。

-所有照明开关的位置，壁灯和落地灯、电话、通讯等的布置，要在平面图上标明任何暗管和明管。

-所有照明和动力用电回路以及相关联的控制开关的布线图。

-灯具和灯箱规格、型号、品牌、数量

-道具用电

（8）、空调图

-确属需要改变原设计空调系统的，在空调设计方案中必须有空调图（包括但不限于水管、风管图及空调技术参数资料

-送风分配系统布置，标明管道系统的尺寸，供气和回风百叶窗尺寸以及绝热材料的使用等。

-空调系统的控制简图

-餐饮类商户需提供厨房厨具、油烟净化器的安装方式，管线安装平面图，并提供产品合格证。

（9）、给排水系统图

-给水、排水点位图，标注管线材料名称及规格；

-确属需要改变原设计整体供排水系统的，在供排水设计方案中必须有排水明沟平面图，材料名称、规格型号，防水处理方式；

（10）、消防系统图（包括但不限于应急照明、喷淋、烟感、广播系统、疏散标志等）

（11）、材料清单及说明（阻燃材料证书或说明）

（12）、施工资质证（含电气、空调安装资质证书）

2.3、营运部收到商户呈送的相关装修设计图纸后，检查申请的装修项目内容与报送图是否一致，是否有商户的签字或印章，确认资料是否齐备，并提供要求补齐的资料清单并通知商户补齐资料，资料补齐的交付日为装修申请的受理日。

2.4、商户呈送的装修设计图纸齐备后，填写《装修图纸审批表》，营运部组织工程部、企划部、物业部对商户提交的图纸，依据《无锡宝龙城市广场装修手册》进行审查，审查不得超过3个工作日。

审查应至少包括是否与广场整体风格协调，结构、消防、给排水及电气是否存在隐患等，必要时，应会同商户查看现场。

a）对符合要求的：

管理公司在《装修图纸审批表》上签字确认审批通过，营运部负责提示商户向消防主管部门申报，涉及结构的提示商户必须向房屋行政主管部门申请审查。

b）对不符合要求的：

营运部应向商户具体说明，必要时管理公司专业人员配合向商户解释，及提出整改建议。

管理公司在《装修图纸审批表》上签字确认审批通过为止。

2.5、对重大装修项目，可以召开技术方案会审会议对装修技术方案进行会审。

会议由管理公司有关部门、发展商有关部门和商户、商户聘请的设计单位、施工单位参加。

2.6向消防主管部门和有关行政主管部门申报的装修项目，商户向营运部人员交纳主管部门《审核意见书》复印件各一份。

3、装修相关费用

3.1、装修图纸审核合格后，由营运部根据《装修期间缴纳费用标准》开具《商户装修收费单》通知商户缴纳进场前的各项费用。

3.2、营运部提示商户在装修工程前必须购买有效的建工一切险、公众责任保险及人身意外险。

如商户或受雇于商户的装修公司拒绝投保，出现一切问题自行承担。

3.3营运部引导商户到财务部缴纳装修押金等相关费用。

4、进场手续办理

4.1商户缴纳全部费用后，营运部填写《客户联系表》

4．2营运部协调物业部办理《防火责任登记表及承诺书》、《外来施工人员出入证登记表》，并办理《施工出入证》。

4．3需要时，由营运部协调工程部办理临时用水、用电申请。

4．4需要动火作业的，施工单位需提前一天填写《动火申请/检查表》由营运部人员负责到物业部办理。

4．5上述全部手续完成后，营运部向商户签发《施工许可证》，明确约定装修开工、隐蔽工程完工时间和竣工时间以及每天的作业时间。

4．6营运部组织相关部门对外来施工人员进行必要的交底（培训），内容包括商铺装修管理规定、行为规范、消防安全及施工作业安全规范、环境保护要求等。

4.7施工单位需要在非施工时间施工，需要提前一天填写《加时工作单》提交营运部，以便安排装修现场的管理及跟进工作。

5、隐蔽工程验收和表面工程验收

5.1商户应当在隐蔽工程完工前一个工作日联系营运部，由营运部填写《隐蔽工程验收单》并组成验收小组，在一个工作日内，根据本手册对隐蔽工程进行验收。

不合格的项目要求商户在规定时间内进行整改。

没有达到验收标准的，不得进行表面工程施工。

5.2商户应当在完工后联系营运部，由营运部填写《表面工程验收单》，并组成验收小组，在一个工作日内按照本手册对装修表面工程进行验收，填写《表面工程验收单》。

《隐蔽工程验收单》是《表面工程验收单》的组成部分。

对不合格的项目，发出《整改通知单》，逾期不进行整改的，按约定扣罚装修保证金。

6、退还押金

6.1营运部负责督促各部门完成下列工作：

（1）物业部收回施工人员装修施工出入证；统计建筑垃圾排放数据并进行费用清缴

（2）营运部、工程部、企划部检查、确认整改结果是否符合要求；

（3工程部与商户核算、确认临时用电量及金额；

（4）各部门与商户确认施工过程违章扣款事项及金额；

6.2上述工作完成后，在管理公司和政府有关部门确认装修工程审查合格方可办理装修保证金退款。

联合验收合格之日起三个月后，由营运部牵头填写《装修验收退款审批表》协助商户完成装修押金的退还手续工作。

6.3财务部根据《装修验收合格结算通知单》办理付款流程。

三、装修设计施工技术标准

一、总则

1.1为了确保广场房屋及共用设施设备的安全和正常的使用功能，明确经营区域范围内装修技术审核、管理和验收工作中的事项、内容和标准，制定本标准。

1.2本标准适用于无锡宝龙城市广场范围内二次装修工程的管理，是管理公司对商户装修方案进行审核、对商户工程施工进行监管和装修工程进行验收的技术依据。

1.3商户的二次装修设计方案和施工方案，应当执行本标准。

1.4商户二次装修，必须按本标准分阶段执行隐蔽工程验收和竣工验收。

1.5商户任何二次装修项目必须与经管理公司审核批准的装修技术方案相一致。

1.6商户的任何二次装修项目必须符合规划设计，不得擅自改变房屋的功能和用途。

1.7商户的二次装修，必须在外部形象上与所属整体外部形象协调一致。

1．8管理公司是广场的管理机构，本标准由管理公司监督执行。

二、隐蔽工程设计施工技术标准

2.1房屋结构隐蔽工程设计施工技术标准

2.1.1发展商已经进行土建和表面的装修不得进行变动。

发展商提供毛坯房或确属经营需要须由商户进行结构部分装修施工的必须执行下列标准；

楼板承载能力：

广场商业部分楼板活载荷分为六个等级：

影城3.0KN/M2小商铺3.5KN/M2商业走廊3.5KN/M2

一层楼面5.0KN/M2餐饮店铺2.5KN/M2游泳馆2.5KN/M2

裙房商业餐饮区域内部分：

2.5KN/M2；

普通商业：

3.5KN/M2；

具体技术条件见土建竣工图纸的标注。

如有超重的设备安装或物件摆放，如保险柜、结构支撑立柱等，需在装修平面图纸中一并体现，并提交用什么方式分散重量以符合楼板的承重要求的设计图纸（包括施工细节和结构计算等相关针对性说明），交管理公司工程师审批；

2.1.2外墙中的石材和幕墙以及栏杆等设施不允许变动或修改；任何设备不得对幕墙、围栏、立面墙体造成污染以及物理伤害，不得有碍观瞻；不得在玻璃上钻孔，或粘贴任何类型的设施。

一切装置不得触及到外墙玻璃的结构组件或任何一部分。

2.1.3结构梁、柱及混凝土结构面不得有任何变动或损坏,梁柱不得挖槽、切割开孔；

2.1.4不允许剔凿现存地面，避免对结构地板造成伤害。

对未经批准的打洞和剔凿工作，修补工作及费用将由商户承担；

2.1.5对间隔的改动必须符合消防要求，防火门位置的数量和防火等级满足消防要求；

2.1.6内部吊顶：

排烟防火阀、空调室内机、空调水阀、消防蝶阀、给水阀门、防火卷帘控制箱安装处的天花吊顶均需开检修口500*500MM；吊顶内的管线、设备吊杆支架，安装牢固，排列均匀，并做防锈处理。

不得采用膨胀螺栓贯穿楼板。

吊顶采用木质材料，不得超出总面积的10%,木质材料须刷合格的防火涂料，不少于2遍；吊顶需采用上人龙骨。

2.1.7安装屋面设备时，不得破坏屋面防水层、隔热层及主体结构；经审批允许安装屋面设备的，对已破坏的屋面防水层、隔热层必须进行修复，并做闭水试验，达到防水要求；

2.1.8内墙或间隔采用轻钢龙骨隔墙或轻质隔墙，如果是木框或板墙，必须要涂上防火漆；

2.1.9经营区域吊顶与公区顶棚内如有相通之处，在装修中应做有效封堵；

2.1.10在餐饮区内设置厨房或其它有用水要求的区域时，需做防水处理；必须采用柔性防水材料；防水层的边缘收口部份应沿墙基向上延伸至不低于450MM；闭水检测要求存水：

普通商户24h，厨房48h，不漏为合格。

2.2采暖通风系统隐蔽工程设计施工技术标准

2.2.1发展商已经进行采暖通风系统装修的，系统不得进行变动。

发展商提供毛坯房或确属经营需要需由商户进行采暖通风系统部分装修施工的必须执行下列标准；

2.2.2空调末端设备不得随意更改，如确需更改必须进行申请。

风机盘管必须加装回风箱，并带有过滤网。

回风口与出风口的水平距离需大于房间长度的一半。

更改后的空调配置不得大于原有配置功率和水流量；

2.2.3原有风管不得增加，改动，增加风口必须满足送风要求，增加风口不得造成送风不匀、减小。

空调送回风风管必须使用金属板加工制造，特殊情况可以使用软连接过渡，但不超于300MM，且需有相应保温措施；空调系统在管道的材质选择方面必须要求环保，特别注意在软连接管路的选用；

2.2.4空调送回风系统原则上不允许改动，确需改动的需提交改造方案，经相关技术人员认可后方可进行改造。

送回风管道必须采用不燃材料或是难燃材料。

不得私自增减送回风管道管径及风口口径、数量；

2.2.5新风管道必须加装风量调节阀。

新风系统不得另行增加出风口，不得随意驳接；

2.2.6空调热水管打压试验1.2Mpa，保持30min；冷水管打压试验1.2Mpa，保持20min；给水管打压试验0.7Mpa，保持30min；

2.2.7吊装空调器、风机盘管进出水阀门侧须留500*500MM检查口，检查口上方不得有障碍；

2.2.8冷凝水系统凝结水排水管道坡度不小于2‰，冷凝水必须做闭水试验；

2.2.9水系统进水、出水管须安装有阀门、金属软接头，进水管须加Y形过滤器,出水管应增加电动阀；

2.2.10管道采用橡塑棉保温，厚度不小于25MM，大于DN100MM的管道厚度19+19MM；

2.2.11分体空调室外机安装位置必须根据指定位置，装在屋顶不得破坏防水层、隔热层。

基础须有避震装置，出外墙管道须有防雨水倒流坡度；

2.2.12餐饮商户厨房油烟必须达标净化处理后达标排放进入排油烟共用井道，按环保规定必须安装一级油烟分离装置，排烟风管上必须加装止风阀和防火档板；

2.2.13厨房排烟系统柔性连接侧段管制作材料必须为不燃材料,需采用漏光法检验管道气密性；不得将油烟在未经过油烟净化器进行油烟分离，直接排烟井内，应合理使用专用排油烟管路和共用竖井；

2.2.14风管与水管吊架采用金属角铁，吊架要求平、直，须上防锈漆两遍。

2.3给排水系统隐蔽工程设计施工技术标准

2.3.1发展商已经进行给排水系统装修的，系统不得进行变动。

发展商提供毛坯房或确属经营需要需由商户进行给排水系统部分装修施工的必须执行下列标准；

给水管材选用热镀锌管，压力等级为1.6Mpa及相应配件或PPR管，管材压力等级为2.0Mpa；

2.3