中心小学等八所学校公共租赁住房项目建设可行性研究报告.docx
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中心小学等八所学校公共租赁住房项目建设可行性研究报告
XX区XX中心小学等
八所学校公共租赁住房建设项目
可
行
性
研
究
报告
项目管理咨询有限公司
附图：
1、项目地理位置图；
2、用地红线图；
3、公租房平面图；
附件：
1、组织代码证；
2、土地使用证；
前言
1、公共租赁房
公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。
公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工和其他中低收入群体出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的中低收入群体。
2、公共租赁住房的含义
公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房，目前尚无一个内涵统一的明确界定。
分析《指导意见》中对于发展公共租赁住房的要求，比较各地方公共租赁住房管理办法中对于公共租赁住房的规定，公共租赁住房呈现如下特征：
第一，保障性。
住房权是得到《世界人权宣言》、《经济、社会和文化权利国际公约》、《消除一切形式种族歧视公约》等国际公约一致确认的一项基本人权。
《指导意见》也明确指出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城乡中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。
由此可见，发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。
第二，政策支持性。
公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别，因此公共租赁住房的发展，尤其是发展初期，只有在国家特殊政策的支持下，才能步入正常的发展轨道。
同时，基于公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。
对此，《指导意见》专设“政策支持”部分，从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。
第三，租赁性。
这是公共租赁住房的核心特征，也是公共租赁住房与经济适用房的最大区别。
经济适用房是为目标群体提供的低于市场价格的产权住房，而公共租赁住房则是向目标群体提供适当的租赁住房来保障其住有所居。
第四，专业性。
这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。
传统的个人出租住房的首要功能是产权者自住，而公共租赁住房不论是通过新建、改建、收购，还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹集的房源，都不是为了自住，而是专业用于出租的。
第五，供应群体广泛性。
在我国原有的保障性住房中，廉租住房的供应对象是最低收入群体，经济适用房的供应对象是中等收入群体。
而《指导意见》规定：
公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
部分地方规定的公共租赁住房供应群体则更加广泛，如上海将公共租赁住房供应对象由户籍人口扩大为常住人口，并且不设收入限制。
3、公共租赁住房的比较优势
国家之所以将发展公共租赁住房建设作为解决当前住房困难问题的政策选择，是因为公共租赁住房相较个人购买、廉租住房、经济适用房和个人出租等方式所具有的比较优势：
（1）公共租赁住房有利于引导国民“先租后买”，合理住房消费。
实现“住有所居”的目标，通常有两种方式：
一种是购买住房，另一种是租赁住房。
据了解，在发达国家，首次购房人的年龄比我国要大很多，年轻人长期租房是一种普遍状态。
在日本、德国，首次购房人平均年龄为42岁，法国为37岁，美国也在30岁以上，英国在2008－2009年间近32%的家庭靠租房解决居住问题，而在我国现阶段，国民太过关注购房，而租房则处于相对被忽视的境地。
鉴于此，国家应在正确引导国民的住房消费理念方面有所作为，即住房应“从租到买、由小及大”。
公共租赁住房为居民提供可租赁适当房源，这不仅可以引导鼓励居民租房，减轻中低收入群体购买住房的经济压力，而且可以减少“被买房”群体的数量，对抑制过高房价起到积极作用。
（2）公共租赁住房有助于克服廉租住房和经济适用房的弊端。
首先，公共租赁住房扩大了保障范围，有利于解决“夹心层”住房问题。
因为廉租住房只面向最低收入群体，经济适用房尽管保障对象是中等收入群体，但其价格仍然偏高，甚至部分地区的经济适用房和商品房价格相差无几。
由于廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接，形成两个数量庞大的“夹心层”，即收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群。
而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租，在保障范围上实现了与商品房的对接。
其次，经济适用房是产权房，存在套利空间，且通过行政手段进行分配，极易诱发权力寻租现象的发生，而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租住房，不存在引发上述弊端的空间或土壤。
（3）公共租赁住房有益于弥补个人出租住房的不足。
在我国，个人出租住房主要存在以下不足：
一是数量少，尤其是在大城市可供出租的房屋数量远远不能满足需求；二是我国城市人口膨胀，住房资源紧缺，加之各城市纷纷出台“限购令”，致使私人出租住房难以成为租赁住房的主体，发展空间较小；三是因可供出租的房屋远远不能满足需求直接导致了过高的租金和“群租”现象。
四是房屋租赁专业经营机构少，出租房屋都是私人闲置房屋，出租并非首要目的，稳定性差，租赁房的居住功能存在缺陷，难以达到产权房的居家效果。
与此不同，公共租赁住房则解决了个人出租住房数量短缺、运营不规范等问题，为中低收入无房群体提供数量充足、租期稳定、价格合理的住房。
第一章项目综述
1.1项目名称及建设单位
1.1.1项目名称
项目名称：
XX区XX中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目。
1.1.2项目建设性质：
新建
1.1.2项目建设单位
项目建设单位：
永州市XX区教育局。
法人：
朱昌锋
建设单位简介：
XX区教育局局长、党委书记：
朱昌锋；党委委员、副局长：
贺建明、李秀江、雷发云；党委委员、纪委书记：
杨联国；党委委员、人事股长：
唐春江；党委委员、办公室主任：
周健；党委委员：
周晔。
全区现有中小学校133所，其中，公办学校122所（教师进修学校1所、综合职业中专1所、普高2所、初级中学11所、九年一贯制学校11所、完全小学31所、村小65所），民办学校11所（职高2所，义务教育学校9所）。
在校学生70162人，其中，小学生45191人，初中生20450人，高中生4521人；教职员工4321人，退休1917人。
全区教育在发展中始终坚持走协调、均衡发展之路，统筹兼顾各类教育协调发展，取得了较大成效。
一是学前教育基本普及。
全区城乡现有幼儿园144所，在园幼儿23300余人，其中民办幼儿园在园人数20701人，公办性质的幼儿园在园人数近2000人，公办幼儿园在园人数600余人。
学前一年教育入园率达99.6%，学前三年教育入园率达79.4%。
二是高中教育不断强化。
为进一步加快教育强区建设步伐，促进全区高中教育教学更好更快发展，各学校在不断竞争发展中形成了各自鲜明的办学特色，市四中移交给市里之后，市二中不断强化自身建设，正努力创建省示范性高中；市八中的体艺特色逐渐形成，2013年秋季，XX区将市八中初中部交与市四中托管，成立了李达中学，同时市四中对市八中高中部进行对口扶持。
三是职业教育全面发展。
2013年，全区共有中职生人。
市综合职业中专被评为省示范性中等职业学校，秋季招生1050人。
民办职业学校办学规模不断扩大，成人教育稳步推进，实用技术和农村劳动力转移培训积极开展。
1.1.3项目拟建地点
项目拟建地点：
分别位于XX区XX中心小学等八所学校内。
1.2建设规模与内容
项目占地面积6720平方米，拟新建4F公共租赁住房9栋，总建筑面积13440平方米，容积率2.0，建筑密度50％，绿地率35％，共224套公共租赁住房，每套建筑面积60平方米。
其中：
花桥街镇学校公租房占地面积1200平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积2400平方米，40套公共租赁住房；
上岭桥镇中心小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；
普利桥中心小学公租房占地面积1200平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积2400平方米，40套公共租赁住房；
XX中心小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；
易家桥小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；
阳山观小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；
郝皮桥小学公租房占地面积720平方米，两栋4F公共租赁住房（一栋16套，一栋8套），建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；
坪塘学校公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房。
项目主要建设内容见下表：
表1-1建设内容表
序号
名称
占地面积
层数
建筑面积（㎡）
备注
1
花桥街镇学校
1200
4
2400
一栋
2
上岭桥镇中心小学
720
4
1440
一栋
3
普利桥中心小学
1200
4
2400
一栋
4
XX中心小学
720
4
1440
一栋
5
易家桥小学
720
4
1440
一栋
6
阳山观小学
720
4
1440
一栋
7
郝皮桥小学
720
4
1440
二栋，其中：
一栋16套、一栋8套
8
坪塘学校
720
4
1440
一栋
合计
13440
主要技术经济指标见下表：
表1-2主要技术经济指标表
序号
名称
数量
单位
备注
一
规划用地总面积
6720
㎡
其中：
花桥街镇学校
1200
㎡
上岭桥镇中心小学
720
㎡
普利桥中心小学
1200
㎡
XX中心小学
720
㎡
易家桥小学
720
㎡
阳山观小学
720
㎡
郝皮桥小学
720
㎡
坪塘学校
720
㎡
二
总建筑面积
13440
㎡
9栋4F公共租赁住房
其中：
花桥街镇学校
2400
㎡
40套
上岭桥镇中心小学
1440
㎡
24套
普利桥中心小学
2400
㎡
40套
XX中心小学
1440
㎡
24套
易家桥小学
1440
㎡
24套
阳山观小学
1440
㎡
24套
郝皮桥小学
1440
㎡
24套
坪塘学校
1440
㎡
24套
三
建筑基底面积
3360
㎡
其中：
花桥街镇学校
600
㎡
上岭桥镇中心小学
360
㎡
普利桥中心小学
600
㎡
XX中心小学
360
㎡
易家桥小学
360
㎡
阳山观小学
360
㎡
郝皮桥小学
360
㎡
坪塘学校
360
㎡
四
建筑密度
50
％
五
绿地率
35
％
六
居住人数
224
人
1.3研究工作的依据和范围
1.3.1研究工作的依据
1、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国发[2005]26号）；
2、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）；
3、国家住房和城乡建设部等7部委《关于加快发展公共租赁住房指导意见》（建保〔2010〕87号）；
4、国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；
5、国务院《关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；
6、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；
7、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
8、《关于改善农民工居住条件的指导意见》；
9、国家颁发的有关建筑、结构、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；
10、《永州市2013年度统计年鉴》；
11、永州市城市总体规划（2001-2020）（2010年修订）；
12、永州市城市规划管理技术规定（试行）；
13、XX区XX中心小学等八所学校公共租赁住房规划设计方案；
14、XX区教育事业发展“十二·五”规划（2011年—2015年）；
15、《永州市建设教育强市规划纲要（2011—2020年）》；
16、其他有关资料
1.3.2研究工作范围
根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和资金筹措方式，以便为项目的融资和建设，提供可靠的决策依据。
1.4投资估算与资金筹措方式
初步估算，项目总投资为1666万元，全部申请财政拨款。
1.5项目结论
搞好环境建设，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会的客观要求。
该项目通过改善人居环境，为社会公众提供了良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。
该项目将有力促进和提高城市现代化水平和文明程度，加速城市化进程，提升城市品位和知名度，项目的社会互适性明显，社会效益显著。
有利于改善农村学校教师住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，具有重要的现实意义和深远的历史意义。
在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时投入使用，尽快发挥项目应有的效益。
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。
随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，低收入家庭的住房条件得到较大改善。
但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。
同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。
大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。
近些年来，永州市城市取得了飞速的发展，随着城市建设步伐加快，为促进永州经济持续、快速发展，妥善处理居民住房问题，已成为城市建议工作的重点。
随着市场经济体制的逐步完善和健全，商品和人口的流动更加频繁，人居环境空前高涨。
联城发展势在必行，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好;工作规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地造价一般水平，销售价格合理、性价比优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。
该项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。
XX区现有农村中小学校91所（其中辖区村小和教学点52所），学生15109人，教师1663人，在双基验收、合格学校建设等一系列改善农村办学条件的建设项目中，主要是建设教学楼、科教楼、学生食堂，教职工的住房一直没有统筹考虑，因而工作住房问题比较突出。
目前，有的教职工仍居住在70、80年代建设的砖瓦房中（经有关部门鉴定分别为C、D级危房），影响了农村教职工人才队伍的稳定、教学的积极性以及教学质量的提高。
为稳定农村教职工队伍，优化办学条件，改善教职工的住宿条件、剔除安全隐患已迫在眉睫。
因此，本项目的实施是必要的、刻不容缓的。
2.2项目建设必要性
1、从法律角度看。
我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
《土地管理法》第八条规定：
“城市市区的土地属于国家所有”。
《宪法》第七条规定：
国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。
我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。
每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税费。
从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。
2、从和谐社会角度看。
实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。
纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。
目前，我国改革发展正处在一个关键时期。
改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。
与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。
现在20％的富裕家庭占有社会总金融资产的55％，而20％的最低收入家庭只占有1.5％，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。
住房是人类最基本的生存条件之一。
我们欣慰地看到，我们采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。
以期达到全社会有居所的均好准则。
此住房制度，尤其是经济适用房、廉租房及公共租赁租房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。
有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。
3、从安居乐业角度看。
安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。
作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作为己任”，是正义的、顺乎民意的举措。
其实世界各国政府都把百姓居住当做头等大事，只是体制不同表现的形式不同。
经济适用房、廉租房及公共租赁租房保障体系是顺民意的。
4、从城镇化及农民角度看。
有人说：
房地产市场空间很大，还要涨20年。
因为中国有不断扩张的真实需求：
一是从现在的挤破头买经济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过1.5%城镇化率看人口增长、住房需求增长。
要根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，需要一次制度改革，解放农民，转移农民，减少农民，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去。
如今农民散落在城市的每一个角落，他们为在城市生存支付着昂贵的居住成本。
应该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一个安居保障。
改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。
当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有加快发展经济的巨大决心。
但是，各地的经济基础和发展条件是不一样的，居住生活的条件也有很大差距。
有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地居民群众的团结及社会、经济的发展。
因而适当改善这些地方的居住生活条件也就成了必须，同时国家也是允许的。
5、从国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的要求来看
近年来政府一直加大农业产业的改造和投入,城乡一体化进度发展迅猛,城市对区域经济的辐射作用日益增强，城乡互动、互补性越来越明显，城市对农村的要求从单一的提供鲜活农副产品逐步向发展有机健康食材，提供休闲观光场所，发挥生活功能等多方面发展。
近年来，广大消费者的健康意识逐步增强，目前市场上农产品的品种和质量已经远远不能满足广大消费者的需求。
发展现代农业既是农业农村发展的内在要求，也是全面推进小康建设的必然选择，是新农村建设不可动摇的产业基础。
休闲观光农业是利用农业景观资源和农业生产条件，发展观光、休闲、旅游的一种新型农业生产经营形态。
也是深度开发农业资源潜力，调整农业结构，改善农业环境，增加农民收入的新途径。
休闲观光农业把农业生产、科技应用、艺术加工和游客参加农事活动等融为一体，供游客领略在其它风景名胜地欣赏不到的大自然情趣。
可以促进城乡人员、信息、科技、观念的交流，加强城市对农村、农业的支持，实现城乡协调发展。
6、从国民经济和社会发展总体规划的要求来看
国家建设部制定的“城市住宅建设与房地产‘九五’规划及2010年远景目标”中要求：
（1）城镇（非农业人口）人均居住面积达到12平方米，解决人均居住面积6平方米以上城镇家庭的住房问题，重点解决人均居住面积在4平方米以下住房困难户的住房问题。
（2）建设住宅12亿平方米，平均每年建设住宅2.4亿平方米。
（3）改造现有使刚功能不伞的住房和简陋住房，使住房成套率达到70％以上。
为此，自1989年以来，建设部在56个城市建设了66个省级试点小区，以不断总结我国住宅小区建设的经验。
XX区XX中心小学等八所学校公共租赁住房的建设，符合国民经济和社会发展总体规划中解决农村教师住房问题、节约土地的要求。
第三章市场预测与住房保障分析
3.1公共租赁住房市场预测
3.1.1低收入住房困难家庭现状
2013年度对永州市调查资料显示，在低收入住房困难家庭中，年人均可支配收入在2000元以下的家庭，占低收入家庭总量的15%；年人均可支配收入在2000－4000元之间的家庭，占30%；年人均可支配收入在4000-6000元之间的家庭，占35%；年人均可支配收入在6000-7000元之间的家庭，占20%。
人均住房建筑面积低于15平方米的家庭占总家庭数的60%，人均在15-25平方米的占总数的20%，25平方米以上的占总家庭数的20%。
低收入住房困难家庭以购买公有住房为主，占70%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。
3.1.2市场需求预测
按照永州市住房保障政策规定的“双困”线标准，即家庭人均年收入低于上年度当地平均水平60%的，住房面积人均不足15平方米的。
已享受廉租住房实物配租和经济实用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。
项目建设所在地保障对象有数百户。
通过问卷调查，约有60%的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件，公共租赁住房有很大的市场需求空间。
XX区各农村学校教
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