房地产业与城市化的协调发展关系研究.doc

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房地产业与城市化的协调发展关系研究

近年来，我国房地产业发展中出现了“圈地”现象严重、房价飞速上涨、布局不合理等问题，其重要原因是政府在管理中没有充分考虑到房地产业与城市化的关系。

因此，揭示房地产业与城市化的内在发展关系，对指导房地产业的管理实践具有重要的意义。

　　一、城市化的一般发展规律

（一）城市化的速度演变规律

　　城市化是社会生产力的变革所引起的人类生产方式、生活方式和居住方式发生转变的过程，是非农产业和人口集中化、集约化、高效化以及传统的乡村社会向现代的城市社会演变的自然历史过程。

从世界城市化实践来看，城市化进程具有明显的阶段性。

1979年美国地理学家诺瑟姆发现，各国城市化进程所经历的轨迹，可以概括成一条稍被拉平的“S”型曲线。

中国学者高佩义援引英国的数据资料，基本上证实了这一曲线的存在。

谢文蕙则进一步对“S”型曲线的数学模型进行了推导，得出结果。

　　根据城市化进程的“S”型曲线特点，在曲线上必然存在一个拐点A，因此可以以“S”曲线上的拐点为界划分城市化阶段，当城市化率低于拐点所对应的城市化率Y，我们称之为城市化前期阶段，城市化率以递增的速度提高；当城市化率大于Y，我们称之为城市化后期阶段，城市化率以递减的速度提高。

这是按照城市化加速度的变化进行划分的，如果按照城市化绝对速度的变化进行划分，还可进一步将城市化分为起步期、加速期、减速期和平稳期四个小阶段，其中起步期和加速期属于城市化前期阶段，减速期和平稳期属于城市化后期阶段。

　　美国城市化的历史发展数据，可以证实城市化进程中的这种速度演变规律是客观存在的。

在1920年以前美国城市化发展速度基本上是逐年加快的，之后则逐年减慢，只是1940年和1960年的数据有些例外，但如果把时间跨度延长至40年，则发现1920年前40年的城市化平均发展速度为0.58%/年，而1920年后40年的平均速度为0.47%/年，这样便可以确定1920年是美国城市化进程的拐点。

因此，以1920年为界，美国的城市化进程可以划分成两个阶段：

1800年至1920年为城市化前期阶段，城市化速度逐渐提高，城市化率由6.1%上升至51.2%；1920年至今为城市化后期阶段，城市化速度逐渐降低，城市化率由51.2%提升到77.2%（2000年数据）。

（二）城市化的空间演变规律

　　1、城市化前期阶段的空间演变规律：

集中型城市化

　　在城乡空间结构的演变过程中，始终存在着一对空间相互作用，即集聚与扩散。

集聚是指经济诸要素在空间中的流动导致在区域上的密集化过程，其根本动力在于人类经济活动对集聚经济的追求。

也就是说，各种资源要素在流动中有规划、有秩序地组合成特定结构，分布在空间某一点上，往往能够产生人们预期的经济效应，即集聚效应。

　　在城市化前期阶段，以集聚效应为动力的区域经济集聚趋势十分显著，集聚与规模经济成为经济活动的主要特征。

由于开始受资源稀缺性的限制，以城市为基础的国民经济工业化过程通常会在少数具有优势的经济中心或者交通枢纽和矿产资源富集地开始起步。

随后，受规模收益递增的影响，进入集聚增长的累积循环过程，先行工业地区不断吸引其周边影响范围内的各种资源，并供给商品和服务，发挥政治和经济的领导组织功能，逐渐成长为核心区，其他地区成为受其支配的外围区域。

在此过程中资本和劳动力向核心区流动，在空间上表现为中心城市迅速发展，并在该地区占据主导地位。

因此，在城市化前期阶段，集聚机制内在地推动集中型城市化的形成，并使之成为该阶段的主要空间演变规律。

　　2、城市化后期阶段的空间演变规律：

扩散型城市化

　　集聚和扩散是可以相互转化的，当城市化进入后期阶段，扩散将上升到主导地位，成为该阶段的主要特征。

引起扩散的因素为：

第一，避免集聚不经济。

当集聚规模超过一定限度，就会产生集聚不经济现象。

第二，寻求新的发展机会。

核心区由于竞争激烈市场趋于饱和，迫使企业或产业部门到外围地域开辟新市场，以减少竞争压力。

第三，政府的干预作用。

为缩小地域问的经济发展差距，政府常常采取有力措施，控制过度的集聚，诱导和强制资源要素和产业部门由集中走向分散。

因此，在城市化后期阶段，扩散机制推动城市化呈扩散型发展，使之成为该阶段的主要空间演变规律。

从地理空间的表现形式看，集聚的过程导致集中型城市化，引起城市人口密度的增加，而扩散的过程导致扩散型城市化，使城市范围得到扩展，引起城市区域化。

　　仍以美国为例，来证实扩散型城市化是城市化后期阶段的基本规律。

在1920年以前，美国中心城的人口增长率要高于郊区的人口增长率，例如在1900年至1910年和1910年至1920年，中心城的人口增长率分别为35.5%和26.7%，分别高于郊区的27.6%和22.4%，这说明美国人口仍以向中心城的集中为主。

然而在20世纪20年代，美国中心城的人口增长率为23.3%，郊区为34.2%，后者超过前者近11个百分点。

此后，郊区的人口增长率一直高于中心城，而且差距越来越大，说明白1920之后，美国进入城市化后期阶段，开始了扩散型城市化。

　　二、房地产业与城市化的互动关系

（一）城市化对房地产业的带动作用

　　城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展。

下面以我国为例进行具体分析：

　　按照城市化拐点理论，我国城市化总体进程仍处在城市化前期阶段。

虽然表2显示出在1960年前后我国城市化出现了一次加减速，但1960年我国城市化率还不到20%，仍处在城市化的起步期。

自改革开放以后，我国城市化率呈现出一路加速增长的态势，2000年至2005年城市化率年均增长近1.36个百分点。

根据国际经验估计，我国要到2010年前后才会出现城市化的速度拐点（城市化拐点一般位于城市化率50%左右），因此年均提高1.36个百分点的城市化速度将保持到2010年，按此推算，2010年的城市化率至少可以达到49.8%，而拐点之后城市化增长速度将略有下降，如果按年均增长1个百分点计算，2020年中国城市化率将可能达到59.8%。

按照中国人口发展的目标，本文假定：

2010年人口总数为14亿，2020年为14.9亿。

由此可以预计2010年城市人口规模为6.97亿人，2020年为8.91亿人。

　　城市的重要功能之一就是居住，城市化将引起城市潜在住宅需求的增加。

城市潜在住宅需求是指考虑到城市化发展和提高居住水平的影响，在扣除自然折旧的情况下，全国城市需要增加的住宅数量。

影响住宅潜在需求的因素有三个：

新增城市人口、原有城市人口居住水平提高的幅度、住宅年自然折旧率。

从表3可知，如果2010年我国城市化水平达到49.8%，全国城市人口将比2005年增加1.35亿人，按人均住宅建筑面积30平方米计算，需要增加住宅40.50亿平方米。

而2005年末我国城市人均住宅建筑面积为26.1平方米，要达到人均30平方米的小康标准，每人需增加3.9平方米，按2005年城市人口5.62亿计算，5年共需增加住宅21.92亿平方米。

我国截至2005年末城市住宅存量为146.68亿平方米，如果按照年折旧率1.25%计算，每年折旧1.83亿平方米，5年折旧9.17亿平方米。

由此可以计算出2006年至2010年我国住宅总需求为71.59亿平方米，年均需求为14.32亿平方米。

按此方法可类推出2011年至2020年的住宅总需求为128.99亿平方米，年均需求为12.89亿平方米。

　　城市住宅的巨大需求将引发巨额的房地产开发投资。

2005年全国房地产开发投资总额为15759亿元，商品住宅价格平均为2856元/m。

如果用2005年的商品住宅价格进行计算，要完全满足城市居民对住宅的需求，2006年至2010年每年需投人40898亿元，为2005年完成房地产投资额的2.6倍；2011年至2020年每年需投入33256亿元，为2005年完成房地产投资额的2.1倍。

因此，我国高速城市化将给房地产业带来了巨大的发展空间。

（二）房地产业对城市化的推动作用

　　1、房地产业发展可以加快城市化速度

　　农村人口向城市迁移的动因主要有两个：

一是城市能提供大量的就业机会；二是城市有较之农村更为优越的工作和生活环境。

房地产业正是直接或间接地对这两个动因发生作用，从而使大量的农村人口城市化。

这种作用在于：

第一，房地产业自身对农村剩余劳动力具有强大的吸纳力。

房地产业以及与其联系紧密的建筑业，是一个劳动密集型产业。

据统计，在香港，房地产公司占全部企业总数的3.2%，但就业人员却占总雇员的8%。

中国内地的房地产业虽然起步晚，但截至2003年，房地产开发企业的数量已达37123家，从事房地产开发者达120万人，而建筑业的就业人数更是高达3893万，两者之和超过4000万人。

其中3000万人是由农村剩余劳动力补充的。

农村剩余劳动力进入房地产业，加快了农村人口的城市化。

第二，房地产业的发展不仅为农村剩余劳动力提供了大量的就业机会，同时也在不断提供着农村城市化所需的生产要素和生活要素。

房地产业每年开发的房屋中，住宅占一半以上。

而且人们用以休息和娱乐的公共场所、城市绿化等均系房地产业开发的范围。

房地产业不断改善城市的居住和生活、工作条件，吸引着更多的农村人口向城市迁移。

　　2、房地产业发展可以提高城市化质量

　　第一，房地产开发拓宽了城市空间，提升了城市档次、规模和功能。

房地产发展促进了城市空间结构的调整和扩大，特别是通过实现城市土地资源的置换，有效地强化了城市功能，扩大了城市的规模，提升了城市的档次，改善了环境的质量。

第二，房地产业可为城市建设开辟资金渠道，推动城市基础设施建设。

房地产业是高附加值的产业，能为城市的交通、邮电、水、电、煤、公共设施、文教卫生福利事业开辟稳定的资金渠道。

只要将城市建设资金逐步纳入综合开发、协调推进的良性循环中，使城市建设、城市改造与房地产开发有机协调同步进行，就能充分发挥房地产资源的效益，较大幅度地增加城市建设的资金，从而推进城市基础设施的建设。

　　三、房地产业与城市化的同步发展规律

（一）房地产业发展阶段的划分

　　房地产业发展遵循一般产业的发展规律，要经历产业形成期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段（如下图）。

在形成期，房地产业发展速度缓慢，此阶段主要是为后面的快速发展阶段打下基础；在成长期，房地产业发展迅速，其发展速度大大超过了整个产业系统的平均发展速度，其市场的需求明显扩大，房地产业的产出在整个产业系统中的比重迅速增加；在成熟期，房地产业发展速度将会放慢，其产出的市场容量相对稳定，房地产业在产业结构中的潜在作用基本得到了发挥；在衰退期，因技术的进步，市场上推出了在经济上可替代老产业的新产业，老产业将一步步退出市场，表现为产业周期曲线呈现出不断下降的趋势。

（二）房地产业与城市化发展阶段的同步性

　　从图形可以看出，房地产业的长期发展趋势曲线和城市化的s型曲线极为相似，二者均存在发展速度的拐点，以拐点为界，之前发展速度递增，之后发展速度递减。

　　在城市化前期，城市化要经历起步期和加速期两个分阶段。

在城市化起步期，由于科学技术不太发达，第一产业所能提供的生活资料不够丰富，国民经济总体实力薄弱，第二产业发展所需的社会资本短缺，城市化发展速度比较缓慢。

与此相对应，房地产市场需求和房地产投资规模较小，房地产业处于一个缓慢的形成阶段。

在城市化加速期，随着科学技术的进步，农业的劳动生产率大为提高，释放出大量的农村剩余劳动力，城市化自下而上的推力较前坚实，国民经济和社会资本的增长，使工业化规模扩大，城市可提供更多的就业机会，城市化自上而下的吸力较前增强，城市化呈加速发展趋势。

在此阶段，城市人口的急速增加以及城市经济的迅猛增长导致对房地产市场需求的急剧扩大，在需求的引导下，房地产投资规模也迅速扩大，房地产业进入高速发展的成长期。

在城市化前期阶段，集中型城市化是其基本空间演变规律，与此相对应，房地产资金向大城市和中心城区迅速集中，表现为大城市和中心城区的房地产投资规模迅速增长，房地产供需总量急剧扩大。

　　在城市化后期，城市化要经历减速期和平稳期两个分阶段。

在城市化减速期，城市人口已超过了总人口的一半，在城乡空间对流机制中，城市的扩散效应逐渐超过集聚效应占据主要地位，因而城市化的加速度开始变小，城市化以递减的速度增长。

在此阶段，房地产市场需求增长速度也开始回落，房地产投资规模增长速度开始下降，从发展空间上看，房地产开发与扩散型城市化相适应，主要向城市郊区和周边农村发展，房地产业进入成熟阶段。

在城市化平稳期，由于可转移的农村剩余劳动力已基本被城市吸收，城市化发展速度进入平稳阶段，相对应房地产市场需求日趋饱和，房地产投资规模呈下降趋势，房地产业进入衰退期。

　　由此可以看出，房地产业与城市化呈现出同步发展的规律，具体表现为：

房地产业的形成期对应城市化的起步期，房地产业的成长期对应城化的加速期，房地产业的成熟期对应城市化的减速期，房地产业的衰退期对应城市化的平稳期。

　　四、中国房地产业与城市化发展失调的负面影响

　　房地产业与城市化的互动关系决定了房地产业与城市化发展阶段的同步性，而房地产业与城市化的同步发展规律要求房地产业与城市化必须协调发展。

当前中国房地产业与城市化发展呈现出失调的迹象，由此给社会经济带来了很大的负面影响。

（一）房地产业发展速度与城市化发展速度失调的负面影响

　　改革开放以后，我国开始了市场化和商品化取向的房地产制度改革，房地产开发投资规模增长较快，住宅建设资金在基本建设投资总额中占的比例一度从1978年的7.8%上升到1982年的25.4%，但从1986年后，又重新降到15%以下，至1995年仅为10.6%。

因此房地产业的发展相对于城市化的高速发展来说，仍是较慢的，呈现出总体滞后的趋势。

例如2005年我国房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的23.3%，相比发达国家在城市化加速期房地产投资占全国投资高达30%-60%的比例，差距仍然较大。

房地产业发展速度滞后于城市化进程，带来了诸多负面影响。

　　一方面，房地产业发展滞后，房地产市场供应满足不了因城市化加速带来的巨大需求，不仅难以提高城市居民的居住水平，还会造成房价的急速上升，使城市中低收入阶层居住更为困难。

从表4可以看出，我国自1996年至2005年，城市现实住宅需求面积总体上是不断增长的，且每年都大于住宅竣工面积，住宅供求比介于0.39至0.74之间，说明这期间每年均有相当一部分需求得不到满足。

供不应求导致房价持续上涨，而房价的上涨又大大降低了城市居民的现实支付能力。

　　另一方面，房地产业发展滞后还会阻碍城市化进程，使城市化速度得不到应有的增长，城市建设进展缓慢，城市对农村剩余劳动力的吸纳能力得不到提高。

例如，根据城市化国际模型，我国城市化水平在1998年应该达到48%，而实际只有33%，滞后15个百分点，2005年城市化水平应该达到55%，而实际只有43%，滞后12个百分点。

虽然导致我国城市化滞后的原因有很多，但房地产业发展滞后是其中的重要原因之一。

（二）房地产业发展布局与城市化空间演变进程失调的负面影响

　　从前面的分析可知，我国总体仍处在城市化前期阶段，因而集中型城市化是其基本规律。

集中型城市化表现为资源要素由农村向城市聚集特别是向大城市聚集，城市中心区人口密度呈现不断增加趋势。

这要求房地产投资与集中型城市化规律相适应，应该向城市中心区集中，房地产开发应该采取集约型开发方式，充分提高城市土地利用效率。

在此阶段，不能采取遍地开花的房地产开发模式。

当前我国许多中小城市采取摊大饼方式进行城市开发，更有甚者采取“飞地”形式搞所谓开发区和新城区建设，完全忽视城市化前期阶段的集中型城市化规律，结果导致大量土地资源的闲置和浪费。

据统计，2004年初全国有各级开发区达6015个，规划用地面积扩张到3.6万平方公里，超过现有全部城镇建设用地面积总和，但真正得到开发的土地却不到20%。

　　虽然从全国总体来看，我国城市化进程仍处于前期阶段，但由于我国城市化的区域差异性大，部分城市化先行地区已经进入了后期阶段，例如上海、北京和天津在2000年城市化率分别为88.31%、77.54%和71.99%，已明显超过了拐点所对应的城市化率，已经进入城市化后期阶段，因而扩散型城市化成为这些超大城市所应遵循的规律。

与此相对应，房地产开发投资应该由城市中心区向郊区和周围小城镇转移。

但由于政府对这些超大城市仍然实行过紧的土地供应政策，导致房地产发展布局与城市化空间演变进程失调，造成我国东部地区超大城市中心区房价畸高，远远超出普通市民的经济承受范围，而郊区和周边卫星城镇却得不到应有的开发。

　　五、结语

　　城市化是工业化的伴侣，是不以人们意志为转移的自然历史过程。

从世界城市化进程来看，城市化具有明显的阶段性。

在城市化前期，城市化率以递增的速度增长，集中型城市化是该阶段的空间演变规律；在城市化后期，城市化率以递减的速度增长，扩散型城市化是该阶段的空间演变规律。

房地产业与城市化的互促共进关系，使得房地产业与城市化在发展阶段上具有同步I生，这要求房地产业必须与城市化协调发展，否则会带来严重后果。

因此，在城市土地国有制的背景下，我国政府作为城市土地所有权的代理者和房地产业的公共管理者，理所当然地应该将房地产业与城市化的协调发展作为其重要管理目标之一。

也就是说，政府应该运用经济、法律和行政的手段，促使房地产业发展与城市化发展速度及城市化空间演变规律相协调。

作者：

杨　波来源：

《青岛科技大学学报（社会科学版）》

1979年，美国城市地理学家诺瑟姆Ray.M.Northam发现并提出了“诺瑟姆曲线”，这个曲线表明：

发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程。

　　城市化进程呈现一条被拉平的倒S型曲线，当城市化超过30%时，进入了快速提升阶段。

城市化的发展在时间和空间两个维度展开，表现为阶段性和地区差异。

　　诺瑟姆在总结欧美城市化发展历程的基础上，把城市化的轨迹概括为拉长的S型曲线。

他把城市化进程分为三个阶段：

第一是城市化起步阶段，城市化水平较低,发展速度也较慢，农业占据主导地位；第二是城市化加速阶段，人口向城市迅速聚集，城市化推进很快。

随着人口和产业向城市集中，市区出现了劳动力过剩、交通拥挤、住房紧张、环境恶化等问题。

小汽车普及后，许多人和企业开始迁往郊区，出现了郊区城市化现象；第三是城市化成熟阶段，城市化水平比较高，城市人口比重的增长趋缓甚至停滞。

在有些地区，城市化地域不断向农村推进，一些大城市的人口和工商业迁往离城市更远的农村和小城镇，使整个大城市人口减少，出现逆城市化现象。