房地产市场发展调研报告Word格式.doc
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2.情况分析。
近年来参与我**城市房地产开发无一家一级资质企业，全国排名前100位的只有浙江佳源地产1家；
已经建成的62个房地产项目中三级企业占比高达68%；
在建的48个项目中**企业开发的有7个；
三级企业占比仍然达55.8%。
由于企业规模小、资质低、能力差，建设楼盘品位普遍较低，一些企业资金链脆弱，导致开发周期较长；
部分企业由于经营管理不善，导致配套设施标准质量不高，最后无法验收，留下了一些“问题楼盘”。
目前，已建成的项目中尚有58个项目未通过综合验收。
工业捆绑项目较多，导致地块出让金与征收成本相差较大，倒挂现象严重。
（三）目前我**房地产市场供销情况
1.2011年我**完成房地产投资28.41亿元，其中商品房建设14.93亿元。
批准预售商品房95.23万㎡，与2010年同比下降13.73%，其中商品住宅批准预售75.64万㎡（含保障性住房29.96万㎡）,与2010年同比下降19.71%。
由于资金紧张，部分企业存在观望、不急于开工上市的心理；
以及受拆迁工作滞后影响，开发建设步伐放缓，商品房供应量相对趋紧。
2.2011年我**实现商品房销售70.16万㎡，与2010年同比下降37.04%。
其中商品住宅销售54.86万㎡、4548套，与2010年同比分别下降35.6%、34%。
2012年1、2月分别销售164套、366套，同比下降72.67%、31.87%。
商品房销售量呈现下滑。
3.2011年6月至12月，**发改局共对21家开发企业新建商品房销售价格进行了认证、备案，备案套数2766套。
备案均价：
多层最低为3420元/㎡，最高为4400元/㎡，实际销售均价：
①多层最低为3207.48元/㎡，最高为4297.57元/㎡；
②高层最低为3800元/㎡，最高为4200元/㎡,实际销售均价高层最低为3290.4元/㎡，最高为4029元/㎡。
尽管销售价格未突破备案价格，但2011年商品房成交均价3514.37元/㎡，与2010年同比上升12.21%。
其中商品住宅成交均价3268.33/㎡,同比上升14.60%。
分别比**高532元/㎡，比**高248元/㎡，比市区低689元/㎡。
商品住宅成交均价有所上升。
二、我**房地产开发成本分析
目前，影响我**房地产企业开发成本的主要因素有：
土地成本、建安成本、规费成本等。
现对这些成本分析如下：
（一）2009年-2011年土地出让总体情况分析
2009年一2011年经营性用地成交面积、价格情况表
单位：
宗、亩、亿元、万元/亩
数量
成交面积
增幅
成交金额
平均地价
地价增幅
2009
31
1705.8
85.8%
12
70.35
29.2%
2010
35
2846.8
66.9%
31.6
111
57.8%
2011
39
1112.5
-60.9%
10
89.9
-19%
1.成交情况。
2009-2011年，全**共挂牌成交经营性用地105宗，面积6148.3亩，成交金额61.65亿元。
其中：
政府纯融资地块4宗，面积483.2亩，成交金额8.05亿元（仅2011年度）；
非融资地块101宗，面积5665.1亩，成交金额53.6亿元（因融资地块不作实质性的开发建设，本报告仅对非融资地块进行分析）。
近三年我**出让土地已经能够满足房地产开发需求。
但由于拆迁缓慢，目前城区共有已挂未征（部分征收）项目22个，总用地面积2773.5亩，预计可开发房屋面积约460万平方米，涉及被征收对象5532户，征收房屋面积约116万平方米，财政约投入征收资金42亿元。
2.情况分析。
一是由于房屋征收缓慢，延长了开发建设的周期，使得出让土地未能尽快转化为可售房源；
既使得可售房源不足，又增加了房地产开发企业运营成本，进一步推高房价；
房价升高又使得销售下滑，销售下滑又影响下一轮土地出让。
而且拆迁需要大批资金，必须要进一步推高土地出让价格。
这一难题亟待破解。
二是土地出让价格增长快，进一步增加开发成本。
尤其是2010年出让老城区拆迁量大地块较多，成交价格较高（地块12宗、面积1570亩，平均地价为184万元/亩）。
****2011年出让土地主要为中心城区地块均价为82万元/亩，我**的土地成本明显偏高。
三是目前在建的项目中有6个工业配套项目，由于土地出让价格低，获取的利润高，扰乱了销售市场。
（二）全**房地产企业建筑成本分析
对三**及市区开发项目的建筑成本情况进行了调研，综合分析对比如下：
2010、2011年开发项目综合成本对比表（单位：
元）
2010年开发项目综合成本（单位：
地区
多层
高层
备注
市区
1672.36--1982.36
2042.36--2262.36
综合成本不含土地、税金、不可预见费用
**
1475.99--1740.99
1750.99--2055.99
1333.8--1473.8
1503.8--1643.8
1409.05--1559.05
1579.05-1729.05
2011年开发项目综合成本（单位：
1782.36--2003.36
2132.36--2352.36
1575.99--1775.99
1825.99--2125.99
1438.8--1588.8
1578.8--1838.8
1569.05--1729.05
1669.05--1879.05
2011年建筑主材价格比较表（一年均价） （单位：
砂
石子
钢材（Ⅱ）
钢材（Ⅲ）
60
4750
5057
45
71
4757
5051
54
53
4729
5024
48
59
4738
5038
2011年商品砼价格（元/立方米）
Ｃ25价格
C30价格
330
340
320
影响建筑成本的几个因素：
一是主要建筑材料价格不同。
建筑工程主要材料为黄砂、石子、钢材等。
**使用的石子主要来自安徽泗**，运费低；
市区的黄沙主要来自骆马湖，**石子主要来自连云港，而我**黄砂、石子、钢材等主要来自山东鲁南地区。
房地产企业使用量较大的商砼，我**近期的Ｃ30商砼控制价格为310—320元/立方米（各强度等级在此基础上依次递增或递减10—15元），略高于市区和**，略低于**。
二是房屋设计结构标准不同。
2010年以来，我**及市区多层房层均强制实行框架结构，而**及**均未强制执行，多层住宅房屋结构不同导致造价不同。
各个楼盘的地质基础、建设品质（立面效果、房型布局、容积率等）等方面不同，价格也不相同。
在工程造价及付款方式、工人工资方面与**、**情况大致相同。
根据调查情况综合分析，我**开发项目建筑工程综合成本略高于**，略低于市区和**。
（三）开发建设收费情况
涉及房地产的收费有行政事业性收费、服务性收费、配套工程收费。
具体如下：
行政事业性费用
住建局
市政基础设施配套费
苏价费[1998]286号
75元/m2
新型墙体材料专项基金
苏财综[2008]43号
10元/m2
散装水泥专项基金
苏财综[1999]69号苏财工[2000]50号
2元/m2
地税局
残疾人就业保障金
苏财社[2004]154号、苏地税发[2004]242号、苏残发[2004]43号、宿政办发［2005］54号、宿政办发［2007］72号、宿政发[2007]44号
（上年末单位从业人员总数×
1.5%－单位已安排从业残疾人员数）×
本地区上年度职工平均工资数×
90%×
80%
绿化费和义务植树统筹费
宿政办发[2005]27号、宿政办发[2005]71号
义务植树统筹费按上年末在册人数5元/人/年；
绿化费按上年末在册人数8元/人/年
人防建设基金
苏政办发[2001]140号
上年末职工在册人数13元/人/年（含自收自支事业单位）
工会经费
《中华人民共和国工会法》、《江苏省实施<
中华人民共和国工会法>
办法》
全部职工工资总额的2%/月
防洪保安资金
苏政发[1999]46号
当年营业收入、销售收入0.1%
水利局
南水北调工程基金
财综[2010]21号、苏政办发[2006]6号
0.07元//m3
人防办
人防易地建设费
苏财综[2002]107号、宿财综[2003]09号
多层建筑按总面积计算，40元/m2
高层建筑（10层以上，含10层）
按地面首层建筑面积计算,1200元/m2
环保局
噪声超标排污费
苏价费[2003]197号
以超标分贝计费
气象局
防雷装置设计图审
苏价服[2006]266号
0.1元/m2
防雷装置质监、竣工检测
0.9元/m2
城管局
建筑垃圾处理费
宿价工[2004]15号、宿发[2005]31号、宿发[2006]12号、宿发[2008]6号、宿政办发[2008]203号
按总建筑面积计算，1.35元/m2（地面以上）
地基渣土外运的按1.75元/m3；
不外运回填的不收费（地面以下）
污水处理费
计价格[2002]515号
1.1元/m3（自备水源）
水资源费
苏财综[2009]67号、苏价工[2009]346号、苏水资[2009]66号
1.16元/m3
服务性收费
规划技术服务费
苏价服[2003]42号
1.5元/m2
白蚂蚁防治费
苏价工[1996]422号、苏财综[96]156号
2.3元/m2
档案资料服务费
宿价服[2011]21号
1.1元/m2
配套工程收费
供电费（多层）
152
高层192
供水费
20
数字电视配套费
燃气费
22
小计
206
246
据走访调查的房地产开发企业负责人反映，目前我**基础设施配套费用中的“两管三线”（燃气、自来水、电力、通信、有线电视及网络）费用成为开发成本重要一部分。
在目前**域范围内，可以对相关的收费进行适当下调，这样可以降低房地产企业开发成本，进而引导商品房销售价格合理回归，实现让利于民。
三、我**房地产发展形势分析
（一）我**房地产业还将保持较快发展的势头。
随着全**经济的快速发展，广大人民群众的收入水平不断提高，对改善居住条件的要求逐渐提高，这为我**房地产行业的快速发展奠定了良好的消费基础。
围绕“水绿**、精致**”城市定位，着力构建“一河两岸三城”城市空间布局，全力打造“50平方公里、50万人口”的苏北最美**城，为加快城市化进程、促进城区人口不断集聚拓展了发展空间，可以预见，在未来十余年内，房地产业的发展还将保持较快的增长势头。
（二）我**房地产业必须走精致化发展之路。
目前我**的房地产业经过十余年的发展，建设规模、速度都达到了前所未有的高度，同时也暴露一些房地产项目设计有缺陷、建设比较粗糙、配套设施不健全等问题，这就要求我们在房地产开发建设上必须进行精致化管理，打造精品房地产开发项目，建设“精致**”。
（三）我**房价必须合理可控，与经济发展水平相适应。
目前我**与周边**、**的经济发展水平相当，2011年房地产销量走势基本相同，但是房地产价格高于**、**，主要原因有：
一是开发商为追求较大利润空间，备案价格较高；
二是土地价格高于周边；
三是部分企业规模小，融资成本高，管理水平低；
四是规费方面存在一定的空间。
为保证房地产业健康发展，必须要对房价进行适当干预，保证房价与经济社会发展水平相适应，与广大群众的消费能力相适应。
四、促进我**房地产业发展的建议
鉴于目前房地产市场建设量下降、供应量不足、销售量下滑，价格居高不下的情况，**政府必须迅速采取“组合拳”，积极加以调控；
必须加强工程质量精细化管理，打造精品住宅小区；
保证我**房地产业健康发展。
（一）调整土地供应策略。
一是加快推进具备开工条件但尚未开工的项目建设。
目前我**已具备开工条件但因种种原因（如资金不足、规划评审未通过等）未能及时开工建设的项目有8个计397.22亩，如亿阳国际、曼哈国际、仙林广场、天骄名人佳苑、隆升嘉苑、泗水现代城、锦润大厦、金融大厦等项目，至少建成约70万平方米商品房，可以基本缓解供应量不足的状况。
建议由住建、国土部门进一步约谈房地产开发商，加大土地清理、清查力度，保证早开工、早建设、早上市。
二是加大城区房屋征收力度，加快推进已挂未征项目征收进度。
目前我**已挂未征项目有22个计2773.5亩，涉及征收户5532户，需要征收费用41.96亿元。
尤其是我**老城区的部分地段已挂牌成交出让，而且地理位置较好，是市民首选位置，如巴黎都市、锦都豪庭二期、泽园理想城、嘉联紫金城三期、瑞禾阳光城等地块，但目前尚未启动拆迁或征收进度缓慢。
建议利用三年时间，先易后难，分期分批进行化解。
今年重点保障人民路、上海路、北京路沿线及运河新城项目，切实加大征收工作。
同时采用政府与企业分担征收费用的方式，缓解征收资金难题。
三是转变挂牌方式，合理把握土地出让节奏，优先选择拆迁量小或无拆迁地块挂牌，有序推出，以减轻财政压力。
四是由政府成立独立法人的国有房地产公司，介入城区房地产市场开发竞争，通过国有企业引导，打破现有供应不足和房价过高的局面，进一步激活房地产市场。
（二）制定相关扶持政策。
一是开展“房地产春展会”活动，动员机关干部、广大群众参加房地产团购活动，鼓励房地产企业实行优惠、打折等灵活多样的市场促销手段，引导和刺激民众消费。
二是出台“平原林海·
美好乡村”建设配套政策，加大农民放弃宅基地进城购房奖励政策，鼓励和引导人口向城区集中，提高城市化率，增强城区集聚能力，培育潜在的市场需求，发展壮大房地产市场。
三是加强对房地产开发企业的金融帮办服务，对房地产项目实行银企挂钩帮办制度，使房地产企业摆脱融资难困境。
四是进一步优化房地产企业服务，出台进一步简化审批程序文件，提高办事效率和服务水平；
由**政府按照适当的比例下浮“两管三线”等配套设施建设费用，进一步降低建安成本。
（三）完善市场监测管理。
一是加强商品房成本控制，适当降低“两管三线”工程配套费标准，清理涉及房地产的金融收费。
对重要原材料价格进行控制，试行商品砼控价办法，在保证企业的合理利润的前提下，原则上不得高于**、**及市区的平均价格。
各商砼企业要根据原材料价格涨跌情况，及时核算成本、调整价格，并与订货方沟通，各商砼公司如调高价格，必须经**发改、住建部门核准后，方可实施。
二是加强房价备案管理和检查。
实行临时价格干预措施，房地产开发企业在3个月后，确需调整销售价格的，其备案价格水平增幅每次原则上不突破上次备案价格的3%。
参照市做法，普通商品住房备案价格突破4000元/㎡的报**政府分管领导批准。
定期开展专项检查，采取多种措施，规范商品房明码标价，查处价格欺诈、捂盘惜售、不执行备案价的行为，适时公开曝光。
三是建立房地产市场信息披露制度，加强舆论宣传和引导，定期向社会发布土地供应、住房供求及价格涨落等相关信息，引导理性投资和消费。
及时披露。
要继续围绕房地产开发建设、商品房销售等环节，严格房地产开发企业和中介机构的市场准入条件。
（四）实行精细化质量监管。
一是落实好国家关于房地产调控政策的要求，继续抓好房地产市场秩序的整顿和管理，防范部分房地产企业出现管理缺位问题，规范市场准入、开工许可、建筑标准等市场运行标准，加强质量监控。
二是实行挂钩负责制度，由住建局负责人分别挂钩所有城区在建楼盘，督促开发、施工企业科学管理。
开发企业要根据各自情况对内部人员进行科学统筹安排，形成一整套的管理措施。
三是加强开发建设各环节精细化、精致化管理。
从规划立项、方案设计、审查细化责任制度。
尤其是绿化、建筑外立面色彩等关键环节，出台专门的管理办法，明确程序和标准。
四是建立城市规划评审专家库，定期邀请专家参加房地产项目的规划评审和验收，加强源头控制和过程监督，提升城市建设品位。
（五）加强保障性住房建设。
一是国有投资公司加强9个保障性住房小区建设，增加廉租房、经济适用房的数量，保障低收入群体的住房需求。
可以在开发区新上保障性住房项目，鼓励企业参与的集中公租房小区实行先租后买，减少财政支出。
二是加快保障性住房小区商品住宅建设，增加房源，带头执行低价营销策略，进一步平抑市场房价。
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