个人借鉴原创论我国房地产企业合理避税.doc

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目录

摘要................................................................................................................................

绪论................................................................................................................................

一我国法律和房地产企业纳税现状及合理避税的意义.............................................

二房地产企业合理避税中的问题和原因.....................................................................

三、房地产企业合理避税的方法...................................................................................

1、土地增值税中的合理避税.......................................................................................

2、营业税中的合理避税...............................................................................................

3、企业所得税中的合理避税的方法..............................................................................

4契税中的合理避税的方法..........................................................................................

结论.................................................................................................................................

致谢..................................................................................................................................

参考文献.........................................................................................................................

摘要：

房地产企业有我国目前经济中占有重要的地位。

作为国家中的一员当然要依法纳税，但由于我国法律的现状，为了企业的更好发展和国家法律的健全，企业又要合理避税，要从土地增值税、营业税、企业所得税、契税中合理避税，为企业寻求更好的发展，使我国经济正常稳定地发展。

本文就我国开发企业常用的一些避税方法进行了简要的举例分析，探讨房地产企业如何合理避税，利用各种手段提高综合收益，促进国民经济的良性发展。

关键词：

纳税避税方法

绪论

房地产企业作为国民经济的支柱产业，其生产经营活动非常广泛，也非常复杂，在法律允许的情况下，房地产企业以合法的手段和方式来进行合理避税，达到纳税人减少缴纳税款的目的，这对于企业而言，也是很重要的手段，这就产生了合理避税的问题。

合理避税既是为了房地产企业自身的发展，同时也为了国家经济健康、稳定、快速的发展，房地产合理避税活动非常广泛，也非常复杂，本文就房地产避税的方法作一探讨。

一、我国法律和房地产企业纳税现状及合理避税的意义

中国是一个法制的社会国家,它的法制体现在中国政府做出的每项政策都有法可依，中国真正地走上了法制轨道。

在这种大的历史背景下，每一个公民，每一个企事业单位都应当依法行使自己享有的权利，同时依法履行自己应承担的义务。

与此同时，现有税法也有一个不健全特征，税务当局往往要根据避税情况所显示出来的税法缺陷采取相应措施对现有税法进行修改和纠正，因此，根据这个特点，很多企业进行合理避税。

所以，通过对避税问题的研究可以进一步完善国家税收制度，有助于社会经济的进步和发展。

可是，有些房地产企业在现在高度发达的商品经济活动中，由于经济利益的驱使，冒天下之大不韪，逆社会法制潮流而上的偷税，漏税，骗税等违背法律法规的行为屡有发生。

对房地产企业而言，在自己发展的同时，对于国家也要依法纳税、依法尽其义务，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其细则和具体税种的法规条例，按时足额交纳税款，再进行合理避税。

合理避税是纳税人在税法规定的范围内用合法的手段，在税收法规许可的范围内，通过经营和财务活动的筹划安排，以达到减轻税负目的。

它强调的是纳税人在遵守税法，拥护税法，不违反税法的前提下，针对自身的特点，利用会计特有的方法，规划纳税人的纳税活动，既依法纳了税，又充分享受了税收优惠政策。

避税可以认为是纳税人采取利用某种法律上的漏洞或含糊之处的方式来安排自己的事务，以减少他本应承担的纳税数额。

虽然避税行为可能被认为是不道德的，但避税所使用的方式是合法的，而且不具有欺诈性质。

所以，通过对避税问题的研究可以进一步完善国家税收制度，有助于社会经济的进步和发展。

二、房地产企业在现实合理避税中存在的问题及其原因

合法避税是指在尊重税法、依法纳税的前提下，纳税人采取适当的手段对纳税义务的规避,減少税务上的支出。

合理避税并不是逃税漏税，她是正常合法的活动；合理避税也不仅仅是财务部门的事，还需要市场、商务等各个部门的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。

目前，我国房地产开发商在避税过程中普遍存在一个问题。

我国房地产开发商在核算房地产建造成本时，基本上采取"开发成本不单独核算列示"的核算方法，将"企业"的建造成本合并入其他商品房建造成本一起核算。

企业的开发成本随着其他商品房销售实现结转经营成本时一并结转。

对于这种情况而言，按照《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发［2003］83号以下简称"183号文"）规定，一方面，应作为"开发产品视同销售行为"按照销售收入扣除建造成本后的差额计算缴纳所得税；另一方面，对于转作经营性资产的企业，其建造成本当期不能结转记入当期经营成本，而是应将其作为一项"固定资产"按其建造成本入账，按期计提折旧费，记入以后期间费用。

这里涉及到两点避税问题：

第一，开发商直接将企业的建造成本结转至当期经营成本，没有按视同销售行为缴纳所得税，等于是逃避了缴纳所得税义务；第二，企业的视同销售收入没有入账，而将建造成本转入当期经营成本，这样收入和成本没有相应匹配，也减少了当期应纳税所得额。

之所以有如上的现象，主要是以下原因：

首先，企业产权归属制度的不明确以及现行的房产证登记发放制度，给开发商避税以可乘之机。

目前除《关于加强商品住宅项目附属企业交易管理的通知》（沪房地资市［2003］230号）中规定"企业所有权的归属……，合同不作约定的，企业所有权为房地产开发企业所有"以及"企业产权归业主共有不发放房地产权证"外，全国各地对房产企业交易的规定极少。

由于对相应产权归属缺乏硬性规定，使得开发商在会计核算时无视经济实质律将企业的建造成本与其他商品房共同核算，一次结转当期经营成本，达到避税的目的。

其次，现行企业的经营管理模式，使得企业折旧在其经营过程中的抵税作用形同虚设。

房产开发商取得企业产权后，基本上是委托给小区物业管理公司去经营管理企业，由于企业的营业收入有限，与每年200～800万元畸高的运营成本相比，企业的经营亏损就显而易见了。

因此，在企业的经营期间，开发商将企业作为固定资产计提的折旧就没有相应的收入与之相配比，这种折旧就成了虚设，没能起到冲减当期应税所得的作用。

总之，这是不合理的避税现象，因此，作为房地产企业，要合理避税，就要掌握一定的避税方法。

三、房地产企业合理避税的方法

　1、土地增值税中的合理避税

土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。

扣除项目包括：

1、取得土地使用权所支付的金额。

2、开发土地、新建房及配套设施的成本和费用。

3、已使用过的旧房及建筑物的评估价格。

4、与转让房地产有关的税金，包括转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城建税以及教育费附加。

5、财政部确定的其他扣除项目，目前规定对从事房地产开发纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除。

2007年1月16日国家税务总局网站发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。

从中可以看出，两种情形免征土地增值税：

1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定纳税。

2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

4种项目免收增值税：

1、以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的。

2、一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。

3、房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。

4、在兼并企业中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。

（1）在土地增值税中，可以使用适当增值筹划法进行合理避税。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增额按规定计税。

首先，如果纳税人欲享受起征点照顾，此时假定某房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：

　　X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X

　　式中：

5％——营业税

　　7％——城市维护建设税

　　3％——教育费附加

　　这时，其全部允许扣除金额为：

　　100＋5.5％X

　　根据有关起征点的规定，该企业享受起征点最高售价为：

　　X＝1.2（100＋5.5％X）

　　解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除项目金额为107.07（100＋5.5％×128.48）

其次，如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的，当增值率略高于20％时，即应适用“增值率”在50％以下，税率为30％的规定。

假定此时的售价为（128.48＋Y）。

由于售价的提高（数额为Y），相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％Y.这时允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5％Y

　　增值额＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）

　　化简后增值额的计算公式为：

94.5％Y＋21.41

　　所以应纳土地增值税：

30％×（94.5％Y＋21.41）

　　若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）

　　即Y＞8.96这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.44（128.48＋8.96）通过以上两方面的分析可知，转让房地产的企业，当除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额为100时，售价定为128.48是该纳税人可以享受起征点照顾的最高价位。

在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大的收益。

如果售价低于此数，虽能享受起征点的照顾，却

只能获取较低的收益，如欲提高售价，则必须使价格高于137.44，否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所带来的税收负担。

例：

某房地产开发企业，2005年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。

税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。

1.混合核算时企业应缴纳的土地增值税：

增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）=（15000－11000）÷11000=36%，适用30%的税率，应纳土地增值税税额=（15000－11000）×30%=1200（万元）。

2.分开核算时应缴纳的土地增值税：

普通住宅增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，则适用30%的税率，应纳税额=（10000－8000）×30%=600（万元）；豪华住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，则适用40%的税率，应纳税额=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（万元）。

合计应纳税1250万元，比混合核算多支出税金50万元。

为什么会出现这种情况？

因为普通标准住宅的增值率为25%，应缴纳土地增值税。

为此，控制普通住宅的增值率（临界点20%）显得十分重要。

3.进一步筹划，适当降低房价或者增加绿化等费用，使普通住宅的增值率控制在20%以内。

这样做可以免缴土地增值税，也降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在竞争中取得优势。

（2）巧用特殊扣除项目规定进行税收筹划

根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

例1：

甲房地产公司2005年3月开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。

如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为（1000+1200）×10%=220（万元）；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为200+（1000+1200）×5%=310（万元）。

可见，在这种情况下，公司提供金融机构证明是有利的选择。

企业判断是否提供金融机构证明，关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。

（3）分散收入的避税方案

某企业出售附带设备的一幢房屋及土地使用权。

签2份合同，一份房地产转让合同，另一份为办公设备购销合同。

这样既减少了增值额，节省了土地增值税，又减少了印花税（购销合同适用0.03%的印花税率，产权转移书据适用0.05%的印花税率）。

如果房地产开发企业进行房屋建造出售时，将合同分两次签订，当住房初步完工尚未安装设备以及装潢、装饰时和购买者签订房地产转移合同。

接着再和购买者签订设备安装及装潢装饰合同，则纳税人只就第一份合同缴纳土地增值税。

2、营业税中的合理避税。

在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税纳税义务人。

在房地产企业上主要注意三个方面：

1、合作建房筹划法假设甲乙两企业，甲有土地使用权，乙有资金，可成立合营企业，甲以土地使用权入股，乙以资金入股，双方合作建房，房屋建成后双方风险共担，利润共享，房屋建好后按约定分配房屋，则不必缴纳营业税。

2、股权转让筹划法我国税法规定对股权转让不征流转税，仅对其收益征收企业所得税。

假设甲开发某大厦，欲将该大厦转让给乙。

甲成立全资子公司丙，并由丙拥有大厦，待大厦建成后，将丙全部股权转让给乙。

则甲仅就转让收益缴纳所得税。

3、利用合同筹划法工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同税率。

签合同，建房属于建筑业适用3%税率，不签合同属于服务业，应缴纳5%的营业税。

建设单位甲需建设一工程，在工程承包公司乙的组织下，建筑公司丙得到该项工程。

丙支付乙合同金额（1000万元）的1%服务费。

则此时乙应缴营业税1000*1%*5%=0.5万元。

若甲与乙签订金额为1000万元的合同，然后将工程转包给丙990万元，完工后乙缴纳营业税（1000-990）*3%=0.3万元

利用并购行为规避营业税

例如，乙公司因经营不善，连年亏损，2003年12月31日，资产总额1200万元（其中，房屋、建筑物1000万元），负债1205万元，净资产－5万元。

公司股东决定清算并终止经营。

甲公司与乙公司经营范围相同，为了扩大公司规模，决定出资1205万元购买乙公司全部资产，乙公司将资产出售收入全部用于偿还债务和缴纳欠税，然后将公司解散。

乙公司在该交易中涉及不动产销售，需缴纳营业税及相关附加，纳税情况如下：

　　营业税=1000×5%=50（万元）

　　城建税及教育费附加=50×（7%＋3%）=5（万元）

　　财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于转让股权转让有关营业税问题的通知》国税函［2002］165号《国家税务总局关于转让企业产权不征收营业税问题的批复》和国税函［2002］420号《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的通知》规定：

转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的。

所以，企业产权的转让与企业销售不动产、销售货物及转让无形资产的行为是完全不同，既不属于营业税征收范围，也不属于增值税征收范围，因此，转让企业产权既不应交纳营业税，也不应交纳增值税。

股权转让中涉及的无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税，对股权转让也不征收营业税。

对于上述交易，如果甲公司将乙公司吸收合并，乙企业的资产和负债全部转移至甲公司账下，则甲公司无需立即支付资金即可获得乙公司的经营性资产，而且乙公司也无需缴纳营业税及其附加，可以实现节税55万元。

3、企业所得税中的合理避税的方法

我国当前对资产评估增值并未征收企业所得税，只规定中外合资企业进行股份制改造时对资产评估增值要征收所得税。

固定资产评估增值后，可以增加折旧的提取额，减少当期利润，相应减少应缴纳的所得税。

若是企业亏损，因当年亏损可以用以后5年的税前利润弥补，因而对以后年度的所得税会产生更大的影响。

（1）选择并购出资方式的税收筹划

并购按出资方式可分为以现金购买资产式并购、以现金购买股票式并购、以股票换取资产式并购、以股票换取股票式并购。

后两种以股票出资的方式对目标企业股东来说，在并购过程中，不需要立刻确认其因交换而获得并购企业股票所形成的资本利得，即使在以后出售这些股票需要就资本利得缴纳所得税，也已起到了延迟纳税的效果。

国税发[2000]119号《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》规定：

企业合并，在通常情况下，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税。

合并企业支付给被合并企业或其股东的收购价款中，除合并企业股权以外的现金、有价证券和其它资产（简称非股权支付额），不高于所支付的股权票面价值（或支付股本的账面价值）的20%，企业可以按下列规定进行所得税处理：

（1）被合并企业不确认全部资产的转让所得或损失，不计算交纳企业所得税；

（2）被合并企业的股东以其持有的旧股换新股不被视为出售旧股、购买新股，不交纳个人所得税。

但未交换股权的股东取得的全部非股权支付额应视为旧股转让收入，计算确认资产转让所得并缴纳所得税。

（2）选择并购融资方式的税收筹划

企业因负债而产生的利息费用可以抵减当期利润，从而减少所得税额的支出。

因此，并购企业在进行并购所需资金的融资规划时，可以结合企业本身的财务杠杆强度，通过负债融资的方式筹集并购所需资金，提高整体负债水平，以获得更大的利息挡税效应。

　　若甲公司为实行并购须融资400万元，假设融资后息税前利润有80万元。

现有三种融资方案可供选择：

方案一，完全以权益资本融资；方案二，债务资本与权益资本融资的比例为10：

90；方案三，债务资本与权益资本融资的比例为50：

50。

假设债务资金成本率为10％，企业所得税税率为30%。

在这种情况下应如何选择方案呢?

当息税前利润额为80万元时，税前投资回报率=80÷400×100%=20%〉10%（债务资金成本率），税后投资回报率会随着企业债务融资比例的上升而上升。

因此，应当选择方案三，即50%的债务资本融资和50%的权益资本融资，这种方案下的纳税额最小，即：

应纳企业所得税=（80－400×50%×10%）×30%=18（万元）

4、契税中的合理避税的方法

契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。

具体包括以下五项内容：

1、国有土地使用权出让；2、土地使用权转让；3、房屋买卖；4、房屋赠与；5、房屋交换。

契税实行3%～5%的浮动比例税率，计税依据是土地、房屋权属转移时，当事人双方签订的契约上载明的不动产价格。

两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免收契税。

企业分立中，对派生方、新设方（同一投资主体）承受原企业土地、房屋权属的，不征契税；以增资扩股进行股权重组，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的要征收契税，而以股权转让进行重组，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，则不征契税。

案例：

A公司依照有关法律、法规的规定实施关闭，B公司以200万元的价格购买了A的房产，A将200万元用于偿还欠C的债务。

B应纳契税200*5%=10万元避税分析：

B公司可以先用200万元购买C公司的债权，成为A公司的债权人，然后接受A公司以房产抵偿债务。

财税【2003】184号文件规定，企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受被关闭、破产企业的土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。

因此，按此方案实施，B可以免交契税。

结论

房地产企业有我国目前经济中占有重要的地位。

作为国家中的一员当然要依法纳税，但由于我国法律的现状，为了企业的更好发展和国家法律的健全，企业又要合理避税，要从土地增值税、营业税、企业所得税、契税中合理避税，为企业寻求更好的发展，使我国经济正常稳定地发展。

致谢

在我的论文完成之时，我将向所给我提供过帮助的老师以及同学表达我最真挚的感谢！

特别是我的指导老师，他对我的论文倾注了大量心血，题目的选择论文修改等等各个方面都给了我最大的帮助和鼓励，才使我的毕业论文顺利完成，在此，我再说一声：

谢谢您老师，您辛苦了！

参考文献：

[1]刘剑文丁一《避税之法理新探》涉处税务2003.8

[2]刘剑文《财政税收法》法律出版社，2005年第3版

[3]陈安《国际税法学》，北京大学出版社，2004年6月第1版

[4]侯梦蟾《税收经济学导论》，中国财政经济出版社2005年

[5]陈清秀《税法总论》翰芦图书出版有限公司2005年10月第2版

[6]翟继光易运张晓冬《中华人民共和国企业所得税法实施条例释义与实用指南及案例精解》立信会计出版社2007年12月

[7]王静《房地产企业税收优惠政策与避税筹划技巧点拔》企业管理出版社2006年10月

[8]雷建《企业避税最佳设计方案