堤田商业地块可行性研究报告提交股东版本.docx
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堤田商业地块可行性研究报告提交股东版本
佛山绿岛产业园
可
行
性
分
析
报
告
佛山市百恒盛投资有限公司
2012年3月18日
第一篇：
项目背景分析
一、佛山城市经济概况
佛山市位于珠江三角洲经济区中部，佛山和广州、肇庆共同构建“广佛肇经济圈”。
2011年佛山全市生产总值（GDP）6613亿元，在2011年中国城市GDP排名中佛山市名列第十一位，广东省内仅次于广州、深圳。
2011年佛山市人均GDP91975元，城镇居民人均可支配收入30705元、农村居民人均纯收入13788元。
佛山2007-2011年经济走势图：
近年来佛山大力实施产业结构调整和优化升级。
禅城作为中心城区，在产业结构调整的基础上，加快发展都市型产业和现代服务业，并以城市升级推进产业升级。
二、佛山都市型产业发展概况
1、都市型产业的概念
所谓“都市型产业”，是一种与传统工业相联系的轻型的、科技型、环保的和低耗的新型工业，是指以大都市特有的信息流、物流、人才流、资金流和技术流等社会资源为依托，以产品设计、技术开发、技术服务和营销管理为主体，以工业园区、商用楼宇为活动载体，可在都市繁华地段和中心区域内生存和发展，增值快、就业广、适应强，有税收、有环保、有形象的现代工业体系。
2、都市型产业的功能
都市型产业产品提供满足城市居民日益增长的物质文化生活需要，促进居民生活质量的提高。
可以为城市提供新的就业岗位，增加就业总量，缓减城市的就业压力。
能够提供满足城市功能发展需要的产品，对高新技术产业和支柱产业发挥补充作用，有利于形成更加合理的工业结构体系。
更好地发挥中小企业的活跃因素，增强城市经济活力和技术创新的动力，推动城市功能的进一步完善与发展。
3、都市型产业的模式
政府聚资控股，租赁经营模式。
案例：
瀚天科技城。
由南海区和桂城街道办事处共同出资，组建开发公司，租用本地农民的土地，然后建产业基地，公司负责产业基础设施投资、建设、开发、策划、推广、管理等工作，政府通过组建公司的方法，引进相关产业，实行市场化运作，这是一种政府主导，市场跟进的模式。
企业投资产权转让的模式。
案例：
天安数码城。
政府把土地征集过来，出卖给公司，公司兴建物业，把物业出卖给企业，产权可以转让。
4、佛山都市型产业项目案例
4.1、1506创意园/佛山创意产业园
发展概况：
1506创意城由十二家旧工厂改造而成，旗下有1506创意城和佛山创意产业园两个园区，建筑面积近40万平方米，是一个集生产型服务业、生活配套型服务业、文化产业为一体的综合性人居创意产业园，2010年入选上海世博会城市最佳实践区案例。
经过四年的努力，现已成为全国已建成的规模最大的文化创意产业园之一，已吸纳近900多家企业和商户入驻，有一万多人入驻两园区。
功能定位：
立足城市文脉梳理、深入研讨产业发展方向，以“三旧改造”的视角，对旧工厂、旧历史遗迹进行产业升级，运营文化产业园区及高端服务业集聚的创意产业园区，以可复制的1506商业模式，成为中国产业园区最好的园区战略服务商、园区管理服务商、园区建设服务商、园区品牌服务商、园区文化服务商、打造城市的“经济特区、文化特区、生活特区”，成为城市新的产业发动机、时尚潮流的策源地，助推城市的产业升级、城市转型。
租金及售价：
1506创意城商铺、写字楼：
首层月租35-50元/㎡，二层以上月租20-30元/㎡；佛山创意产业园商铺、写字楼，首层月租75元/㎡起（层高9米），二层以上月租55元/㎡起。
4.2、天安南海数码城
发展概况：
天安南海数城园区占地18万平方米，建筑面积48万平方米，是南海区规划“广东都市型产业基地”的核心项目。
园区于2006年12月动工兴建，是南海区首个大规模、高起点科技地产项目，由天安数码城（集团）有限公司控股的佛山市天安数码城有限公司投资建设。
预计2012年建成后园区可容纳800多家优质企业和提供逾万名高素质人才工作岗位，年产值将超过50亿元。
功能定位：
定位城市型科技园，致力建设成为立足南海、辐射佛山的旗舰型企业总部基地和优质成长性企业积极发展的平台。
天安数码城模式是市场化运作的科技产业集群建设、运营机制。
主要服务于中小民营科技企业，为他们创造适宜的营商环境与创新氛围，通过聚集效应形成核心产业竞争力与创新能力。
园区通过有甄别的引入具有成长活力的创新型企业，培育并完善支持创新体系的内外部环境，给予符合条件入园企业《天安南海数码新城招商优惠措施》，以“硅谷”效应推动企业的自主创新和产业升级。
租金及售价：
售价：
一二三期4000-6000元/㎡，在售四期6000-8000元/㎡
4.3、瀚天科技城
瀚天科技城作为政府和村合作打造的新型都市型产业园区，始建于2006年。
总占地面积19万平方米，总建筑约为45万平方米，总投资超8亿元。
目前一期工程已建成五栋标准六层科技工业厂房，总建筑面积约15万平方米及三栋员工公寓，于2008年已全面启用；二期项目的两栋高十六层的科技工业大厦和生活配套区也于2009年4月奠基，其中B栋科技产业大厦已顺利封顶，现正热租中。
另外三期总建筑20万平方米的都市产业载体及生活配套也即将建设。
功能定位：
作为佛山都市型工业示范基地的瀚天科技城，是广东都市型产业基地的十一大载体产业平台之一。
瀚天科技城以租赁的经营方式，借助市、区政府扶持中小企业发展创新的契机，吸引了大批科技研发型的中小企业进驻，引入“南海数字创新产业基地”、“南海区文化产业集聚区”的落户，利用政策资源和优势，为进驻企业提供灵活、弹性的优势扶持政策，吸引研发、设计、创意等科技型企业及总部型企业进驻。
租金及售价：
租金约30-40元/㎡，2012-2016年每年递增6%。
三、项目区位
1、项目地址
项目位于佛山市禅城区南庄镇堤田村，东平河水道以西，季华西路以北，净用地面积为201405㎡，总建筑面积980944.5㎡，土地性质为集体建设用地，使用年限22年4个月。
（备注：
原租赁期为25年从2009年8月至2034年2月31日）
2、项目区位图
四、项目周边商业开发情况
1、瓷海国际
瓷海国际：
位于南庄镇季华西路168号季华大桥南侧。
总占地面积近千亩，总建筑面积超过30万平方米，设有品牌展示区、商贸交易区、大型仓储中心、大型物流中心、综合服务区等，现有100多家马赛克企业，90多家仿古砖企业，200多家抛光砖、卫浴、五金、石材、原料、贸易等企业，成为全球一站式陶瓷商贸采购基地。
2、中国陶瓷产业总部基地
中国陶瓷产业总部基地：
位于南庄镇季华西路68号。
总投资达26亿，总规划1000亩，是政府打造佛山陶瓷总部经济的第一个落地项目。
中国陶瓷产业总部基地是以智能化、生态型的总部楼群，形成集陶瓷产业的全球营销、管理、服务总部，产品研发设计中心，出口基地和信息中心为一体的企业总部聚集基地。
3、智慧新城
智慧新城：
位于季华二路以南，禅西大道以西，东平水道以北。
规划总用地面积约2700亩，其中启动区的建设用地约420亩。
根据智慧新城城市设计规划方案，智慧新城将构建一轴一带两心：
中央智轴，智慧总部基地绿化带，两翼配套产业中心，分为现代服务业区、智慧产业园区、配套服务区、展示区五大功能组团。
智慧新城将打造以高新技术产业、信息产业、现代服务业、创意产业为主体的“中关村式”楼宇型高新区，成为智慧佛山的集中展示平台。
4、高新区城西园
5、国际水暖卫浴城
佛山国际水暖卫浴城占地26万平方米，总建筑面积超过30万平方米，有4栋多、高层商务综合楼和40余栋两层专业市场组成，铺位数达至1500多个。
佛山国际水暖卫浴城采取国际领先的网格式街区设计，入口广场两翼建有商办综合楼，并设有星级酒店、大型会议中心、中西餐厅、银行、电信等相关商务及行政配套设施；专业市场内街为两层专业批发市场，首层临街商铺，层高5.9米，二层为功能区，层高3.9米，灵活适应商务洽谈仓储之用。
项目内部道路网简洁明快，纵横笔直的路网骨架，主干道24-27米，支干道12-15米，适应各种中小型火车穿梭装卸，配套大型停车场和仓储用房，现代化的物理管理和高效的电子商务服务，加上佛山南庄先天国际化视野优势，以及世界陶瓷专业超级市场的强大的国际级辐射圈，奠定了佛山国际水暖卫浴城将成为中国首席国际水暖卫浴产业商贸总部基地的不二地位，开启中国水暖卫浴行业新纪元！
五、项目区域商业功能产品供求状况
1、写字楼
现有：
瓷海国际的瓷海商贸信息港有少量（约8000㎡）写字楼，佛山国家火炬创新创业园和智慧新城两年内将有大量写字楼推出市场。
小结：
目前需求空间较大，未来竞争激烈
2、公寓配套
现有：
距离本项目较近的有堤田员工村公寓（300间房）、紫南商贸城员工公寓，属于中低端的员工公寓；位于华夏陶瓷博览城的新中源国际商务公寓（在售1038间房）属于高端的商务公寓。
小结：
区域内公寓配套不完善，发展空间大
3、餐饮配套
现有：
距离最近的是位于瓷海国际内的868福喜海鲜酒家，比较有规模的集中式餐饮机构，如季华美食城、南庄美食街、创意产业园餐饮机构距离本项目均超过5公里。
小结：
区域内无集中式餐饮机构
4、酒店
现有：
瓷海国际酒店（星级标准98间客房）、新中源大酒店（五星325间客房）、金御大酒店（四星标准118间客房）、纵横国际大饭店（五星在建）
小结：
区域内高星级酒店趋向饱和，商务酒店仍有空间
5、休闲娱乐配套
现有：
瓷海国际休闲娱乐配套（868豪华沐足休闲会所、天悦荟KTV）、华夏夜总会及华夏陶瓷博览城周边休闲娱乐配套（桑拿、沐足等）、南庄文化中心
小结：
区域内高端休闲娱乐场所少，无集中式游乐场地
六、项目SWOT分析
1、SWOT分析—优势（S）
Ø交通优势：
毗邻佛山主干道季华路、佛山一环和佛开高速公路
Ø规模优势：
总用地面积超20万平方米，总建筑面积可达100万平方米
Ø生态优势：
东临东平河，北接绿岛湖，生态环境优势明显
2、SWOT分析—劣势（W）
Ø商业氛围劣势：
周边以陶瓷展贸为主，其他商业少
Ø配套劣势：
周边的居住、生活氛围不浓厚，生活配套少
Ø地理环境劣势：
处于非城市中心区
Ø土地劣势：
集体用地，使用年限短，无法融资
3、SWOT分析—机会（O）
Ø区域发展机遇：
广佛肇同城，和城市升级规划，给项目发展提供了扎实的城市经济基础
Ø政策支持机遇：
政府大力推动都市型产业，并以城市升级推动产业升级，为项目提供了良好的政策环境。
4、项目SWOT分析—威胁（T）
Ø行业竞争威胁：
市场已有若干同类型项目，且具有一定知名度。
今后几年同类项目陆续推出市场竞争激烈。
Ø资金周转威胁：
项目地处市郊、规模大开发周期长、市场培育期长，加之为集体用地无法融资，在投资前五年资金压力巨大。
第二篇：
项目定位与功能规划
一、项目定位
1、整体定位
项目立足佛山，辐射广佛肇，整合区域陶瓷上下游企业形成产业聚合力。
同时融合建筑装饰及相关创新型企业，利用地块的绿岛湖生态景观资源打造——佛山绿岛产业园，形成生态办公区、公寓配套区、餐饮配套区、休闲娱乐区和星级商务酒店等综合功能于一体的都市型产业综合体。
2、核心价值定位——绿色产业，生态办公
以生态办公环境，引进绿色产业，孵化绿色产业，创造绿色GDP
3、形象定位
以生态办公绿色产业引领者的形象切入市场
本项目的推出无论从建筑设计、办公环境、商业消费环境、综合功能、配套服务上都将绿色和生态贯穿其中，在理念和形象上区隔竞争对手赢得市场空间。
二、功能定位
1、项目用地现状及经济技术指标
A、B、C地块内部平整，以梯形为主体，地势平坦，无明显高差，综合条件较优。
南面季华西路、北面的东平鱼塘和绿岛湖、东面东平河江景资源，有可利用的稀缺景观资源和极具商业价值的佛山主干道。
经济技术指标：
A地块
B地块
C地块
项目
技术指标
项目
技术指标
项目
技术指标
净用地面积
52161
净用地面积
95718
净用地面积
53526
建筑基地面积
23472
建筑基地面积
43073
建筑基地面积
24086
总计容面积
234724
总计容面积
478590
总计容面积
267630
容积率
4.5
容积率
5.0
容积率
5.0
建筑密度
45%
建筑密度
45%
建筑密度
45%
绿地面积
15648
绿地面积
28715
绿地面积
16058
绿化率
30%
绿化率
30%
绿化率
30%
2、功能布局
A地块：
以餐饮配套为主
B地块：
商务办公为主部分休闲娱乐配套。
C地块：
以商居住为主办公、休闲娱乐为辅
3、功能业态
3.1写字楼
Ø办公企业类别：
面向佛山陶瓷产业链的创新型企业、建筑装饰及相关的企业、佛山光电照明类创新型企业及配套服务类企业办公需求。
Ø写字楼规划面积：
办公区的总建筑面积：
16200㎡其中写字楼总建筑面积：
120000㎡，共6栋塔楼，基地面积2000㎡，长60M宽33M；生态办公区建筑面积：
66000㎡
3.2餐饮配套业态定位
Ø餐饮业分类：
中国的餐饮行业根据菜品地域风味的不同和菜品制作方式的不同主要分为中餐、西餐、东南亚餐和快餐几大类。
中餐包括川、鲁、粤、苏、闽、浙、湘、皖八大菜系，还有京津菜、上海菜、潮州菜、西北菜、东北菜、清真菜、少数民族风味、火锅、海鲜、烧烤等。
西餐包括法国菜系、俄国菜系、意大利西餐、英式西餐、德式西餐、美式西餐、拉丁风味、墨西哥餐、西班牙餐、西式咖啡厅、牛排店等。
东南亚餐包括日本菜、韩国菜、印度菜、泰国菜等。
快餐包括西式快餐和中式快餐。
中餐
中餐根据其自身经营定位和实力的不同，规模上大、中、小型具全，面积从100—10000平米的规模都有，档次上也是高、中、低档具全，经营较为灵活，没有严格限定。
其中粤菜、杭州菜、上海菜、潮州菜、海鲜馆的经营档次偏高。
中餐的投资回报期一般在两年左右。
投资额视规模大小和经营档次而定。
中餐的毛利率一般为25％——40％（餐饮毛利为：
销售额－菜品原料成本）。
中餐的租金水平较低，1500平米以下的店铺租金在1—2.5元不等。
1500平米以上的店铺租金一般为1—2.6元。
流水80万左右，毛利率25%左右，客单价人均30-50元。
租金40万元/年，1.1元/天*平米。
西餐
西餐一般经营面积不会很大，为200—1500平米之间，佛山的西餐厅面积普遍较小,一般为300—1000平米左右，主要是因为佛山外籍人口较少，对西餐消费的需求量不是很大的原因。
西餐在中国很少有连锁经营的情况，一般都是独立开店。
西餐客单价较高，一般为60—100左右，毛利率也较高，一般为30—40％，投资回收期一般为2年左右。
西餐的租金水平由于其对地段的选择比较苛刻，要求消费层次较高，因此租金水平可高于中餐，一般为2—3元左右。
东南亚餐
东南亚餐除韩餐外一般经营面积不会很大，一般为200—1000平米左右，韩式料理可能会有较大的经营面积，如撒拉博尔，面积约为3000平米。
东南亚餐饮因其特色性和稀缺性，普遍经营档次较高。
东南亚餐饮有较多的连锁型公司，如土大力、元绿回转寿司等。
东南亚餐饮的毛利率和投资回报情况与西餐类似。
东南亚餐饮所针对的消费群体主要是白领阶层，商务型消费，一般选择在大型商业中心或CBD区域。
举例：
韩罗苑，1000-1500平米；月流水80-90万，毛利率25-30%左右，客单价人均30-50元。
租金为1.7/天*平米，每3年递增0.3元。
快餐
快餐分西式快餐和中式快餐，以连锁经营为主，面积为200—1000平米。
档次适中，适合大众化消费。
知名的西式快餐有麦当劳、肯德基等，知名的中式快餐有大圆碗、半亩园等。
西式快餐的毛利率较高，可达200—300％，中式快餐的毛利率一般为50—100％。
因此投资回收期较短，一般为1—2年。
快餐可承受较高的租金水平，可达2—4元/平米*天。
Ø餐饮配套面积划分——规划建筑面积：
70400平方米，根据佛山居民饮食习惯及项目特征，餐饮业态的规划可采用如下方案：
主力店：
16家，2000－3000平米，包括粤菜、潮州菜、上海菜、海鲜等大型中
餐总面积约4万方。
次主力店：
11家，1200—1500平米，包括川菜、湘菜、闵菜、皖菜火锅等，总
面积约1.5万方
特色店：
30家，400－600平米，包括烧烤、西餐、日韩料理、清真、西北风味、
民族风味、西式快餐、中式特色等总面积约1.5万方。
3.3公寓：
Ø公寓目标客户群类别：
季华商圈企业员工、瓷海国际内陶瓷企业白领、禅城区年轻刚性住房需求及项目内企业工作人员居住及社会中产投资者等群体
规划建筑面积：
103400平方米公寓6栋基地面积：
1720平方米=28*60
3.4休闲娱乐：
Ø休闲娱乐业态分类：
量贩式KTV、酒吧、迪厅、夜总会、电玩城、美容美体、足浴桑拿按摩、健身中心网球场保龄球馆羽毛球馆、电影院等投资风险大利润高，可承受租金能力强。
大型量贩式KTV——面积一般在1500—2000平米左右
酒吧——中小型酒吧经营面积一般在500—800平米左右
美容美体——大中型美容美体经营面积在400—700平米
足浴桑拿按摩——大型足浴桑拿按摩经营面积在2000—5000平米
超市——中小型超市经营面积1000-3000平米
夜总会——大中型夜总会经营面积在10000-15000
健身中心——大型健身中心经营面积在10000-15000平米
电影院——大型电影院经营面积在1500-3000平米
迪厅——大型迪厅经营面积在2000-3000平米
Ø休闲娱乐配套业态面积划分：
规划建筑面积：
42622平米
量贩式KTV1家总面积约3000平米
酒吧2家总面积约1200平米
美容美体1家总面积约600平米
足浴按摩2家总面积约6000平米
超市1家总面积约4000平米
夜总会1家总面积约6000平米（纳入酒店管理经营）
健身中心1家总面积约5000平米
其他休闲娱乐项目：
15000平米
3.5酒店
目标客户：
瓷海国际商务人士及项目内商务及休闲娱乐等客户居住需求结合酒店规模及项目周边环境定位为快捷商务酒店。
规划建筑面积：
16560平米
4、交通组织及道路规划
都市型产业综合体不同于其他类型的地产项目，其一般性商业地产项目主要考虑的是人流动线的交通组织，而都市型产业综合体中写字楼和商业业态更多的是要考虑车流的动线和人流动线合理性协调，一方面尽可能要满足车流能够到达项目的每个功能区域，同时也要考虑车流和人流的必要分流，从而满足安全性和动静结合目的；街道的宽度和动线应符合车流多回环的便捷性和要求。
5、配套设施规划
在配套设施的设立上，成为本项目全面提升项目消费层次行业附加值的关键，设立了运营中心和入驻企业综合服务大楼，区域内配有物流中心、企业员工休闲中心、大型会议室，同时考虑增加如银行、邮局、洗衣店、等生活配套设施等，增强项目的人性化氛围。
6、市政配套设施
根据项目功能区块及业态在市政配套方面需要高压供电输送、高压供水、燃气输送；为能营造区块商业氛围，在区块市政亮光工程方面需得到进一步改善。
三、项目规划设计
A、B、C地块建筑规划设计建议表：
项目
A地块
B地块
C地块
功能建筑
美食城
生态办公区
写字楼
休闲娱乐
酒店
公寓
写字楼
休闲娱乐
栋数
未定
未定
4
未定
1
6
2
未定
层数
3
3
8
2
12
10
8
2
建筑总高
14m
14m
32.6m
10m
45.6m
30m
32.6m
10m
各功能建筑面积
70400㎡
66000㎡
64000㎡
25986
16560㎡
103400㎡
32000㎡
16636㎡
各功能基底面积
23466㎡
22000㎡
8000㎡
12993
1380㎡
10340㎡
4000㎡
8318㎡
各地块总基底面积
23466㎡
43073㎡
24086㎡
地块总建筑面积
70400㎡
155986㎡
168596㎡
净用地面积
52161㎡
95718㎡
53526㎡
各地块容积率
1.34
1.62
3.3
规划总建筑面积：
394982㎡
Ø办公区面积：
162000㎡，其中写字楼建筑面积：
96000㎡，共6栋塔楼8层，基地面积2000㎡，长60M宽33M；生态办公区建筑面积：
66000㎡
Ø餐饮配套面积：
70400㎡
Ø公寓面积：
103400㎡，共6栋塔楼，基地面积1620㎡，长60M宽：
28M
Ø休闲娱乐配套面积：
42622㎡
Ø酒店面积：
16560㎡，共1栋12层，基地面积1380㎡,长60M宽：
23M
建筑概念示意图：
第三篇：
投资估算及效益评估
一、项目技术经济指标
总建筑面积：
394712平方米
土地总租金：
29659万
二、项目总投入
项目总投入=前3年土地租金费用+建安工程费用+前期工程费用+基础设施费用+公共配套费+不可预见费+管理费用+营销费用，共8.9亿元
三、项目收入及经济效益
1、收入方案一
按每年，平均每平方米每月30元含物业管理费，90%出租率的收入，计算每年租金递增率4%，19年租金收入。
项目预计利润：
23.5亿
投资利润率：
199.29%
投资收回期：
11年（已加前三年建设期）
2、收入方案二
按每年，平均每平方米每月35元含物业管理费，90%出租率的收入，计算每年租金递增率4%，19年租金收入。
项目预计利润：
29.4亿
投资利润率：
249.18%
投资收回期:
10年（已加前三年建设期）
3、收入方案三
按每年，平均每平方米每月40元含物业管理费，90%出租率的收入，计算每年租金递增率4%，19年租金收入。
项目预计利润：
35.3亿
投资利润率：
299.06%
投资收回期：
9.2年（已加前三年建设期）
4、收入方案四
一次性出让22年使用权
税后利润：
1.16亿
税后投资利润率：
9.83%
第四篇：
结论
一、项目规模较大，开发周期及市场培育期较长，且地块又属于集体用地，仅有22年使用权，无法融资，因此项目开发前五年资金压力较大。
同时佛山未来几年推出的同类项目较多，市场竞争激烈，进一步增加了项目开发风险。
二、佛山市政府大力推动都市型产业发展，为项目开发创造了良好的政策环境。
同时城市升级规划的实施使该项目地块的周边环境有较大改善，因此该地块升值潜力较大。
三、鉴于项目以上投资分析，建议股东根据企业的资金状况，谨慎决策。
升级会员 