房产开发全过程工作标准和要求.doc

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工作标准和要求

一、前期管理标准和要求

协助完成项目前期各阶段的工作，包括规划设计、建筑方案设计、扩初设计、施工图设计阶段各项前期管理，确保项目的顺利推进。

（一）规划设计阶段

1．了解控制性详规、修建性详规：

控制性详规和修建性详规是城市建设规划过程中的两个规划阶段，在这两个规划阶段需了解的主要内容是:

1.1控制性详规：

了解并复核规划总图内的道路交通、市政公用设施、各类不同使用性质用地的界线、各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标的规定、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距、各级支路的红线位置与控制点坐标、标高等表示出来。

1.2修建性详规：

了解并复核各类建筑（包括建筑层数）、交通、绿地、公共设施、市政公用设施等表示出来。

2．了解项目规划的经济技术指标。

在项目规划设计阶段，需了解项目规划的一些基本指标，主要有：

容积率、建筑密度、公共绿地、绿地总面积、绿地率、建筑红线、建筑坐标、建筑限高及日照要求等。

3．配合前期土地交付过程中的主要工作是：

3.1核对土地实际边界与批准的征用红线是否相符，尤其是用地界线上的围墙、房屋的山墙是否属于用地红线范围内，了解当地政府对建设用地围墙的设计及退让要求（特别是沿街的围墙）；

3.2核对土地面积与实际面积是否相符；

3.3了解用地周边土地的实际使用情况，如周边用地的规划、用地性质及开发使用计划；

3.4熟悉建设用地的地形、地貌、周边环境、工程地质、水文地质、原有建筑、市政等情况，主要有：

3.4.1建设用地的地形图；

3.4.2建设用地范围内的原有建筑物、构筑物及上空或地下原有电力、电信、有线电视、市政管网及原有水系等的分布情况和使用情况；

3.4.3了解建筑用地周边的市政配套分布情况，特别是与开发地块规划相关的各类管线的接口位置及相应指标和参数，如市政管网、电力、电信等。

如果建筑用地在城市郊区或城市外围，则还应了解与建筑用地相关的市政配套施工计划；

3.4.4调查建设用地相邻地块的地形标高、规划标高、规划用途等情况；

3.4.5调查建设用地范围内的植被情况，特别是珍贵植被和高大树木的分布情况，对需要保留的植被在规划总图上进行精确定位，资料提供给相关部门和单位；

3.4.6了解周边地块相似项目的基本施工情况，作为本地块地质水文情况的参考；

3.4.7了解周边区域的建筑及景观环境状况；

3.4.8了解当地的气候情况。

3.5了解整个项目的定位（产品开发理念、定位），熟悉产品策划书及公司的产品开发理念，了解本产品的开发理念及市场定位。

3.6参加项目公司组织召开的规划评审会。

3.6.1了解项目的规划情况；

3.6.2了解本项目的规划思想来源和各规划指标在规划中的应用情况；

3.6.3关注规划中对各类管线的规划位置，如分析总配电及分配电的位置、自来水接口位置、污水处理站及排污口位置和电信接入位置；

3.6.4关注规划中消防通道、消防登高面、地面停车位、通风采光井、地下车库及各类出入口（残疾人坡道、单元出入口、自行车库入口、车库坡道、疏散通道等）的位置。

（二）建筑方案设计阶段

1．参与设计单位的考察，主要考察内容：

1.1设计单位的设计资质是否与本项目相符；

1.2了解设计单位各专业人员的配备情况，关注与本项目相关的设计人员，特别是项目负责人；

1.3考察设计单位的设计业绩、同类项目的设计报价和施工过程中的服务情况。

2．与方案设计单位的联系、沟通

2.1参与设计委托书的编制和评审；

2.2参与建筑方案的评审；

2.3参与建筑立面的评审；

2.4参与设计人员的联系和沟通，更深入地了解设计理念、意图；

2.5核对建筑方案中各项技术经济指标的符合性和合理性。

3．参与户型结构等方案的评审。

在设计人员完成建筑方案设计后，可结合项目的定位（客户需求）和平面布局进行户型评审，评审时应注意使用功能（适用性、安全性）、经济性及美观等。

4．配合设计、项目公司做好材料、设备的初步调查，进行相关资料的收集。

根据建筑方案，对方案中所涉及的一些新材料和重要（大）设备进行考察与评审,主要考察内容：

4.1材料、设备的主要性能、指标；

4.2材料、设备的适用性；

4.3材料、设备的可操作性；

4.4材料、设备的经济性。

5．协助项目公司领导编制项目总进度计划。

对分期建设项目应重点从以下几个方面考虑：

5.1土地的交付情况（征地、拆迁）；

5.2分期综合验收可行性；

5.3市政管线系统；

5.4营销计划；

5.5景观样板区对外展示时间等。

（三）扩初设计阶段

1．委托初步勘察。

根据设计要求，在进行初步勘察设计委托时应注意：

1.1根据设计提出的技术要求，编写初步勘察委托书；

1.2审查地质勘察单位的勘察资质；

1.3审核勘察单位提交的勘察组织设计及分析报告；

1.4会同设计人员审核勘察手段、布孔方案和钻探深度是否满足勘察任务书的要求。

2．参与扩初设计的评审

2.1建筑结构选型评审，确认结构选型的经济性和可行性；

2.2重要（大）设备的评审；

2.3“四新（新技术、新材料、新工艺、新产品）”技术的应用评审。

3．进一步进行材料、设备的调研工作，并参与拟定调研报告，详见《物资采购控制程序》、《重大设备采购工作规程》。

4．参与同类楼盘的考察，了解相似建筑形态的建筑风格、建筑关键部位、立面细部做法；

5．考虑招投标的准备工作，提前进行监理单位、施工单位、材料供应单位的考察筛选工作；

6．委托地质详勘

6.1审查勘察单位的勘察资质；

6.2组织参加勘察招标的单位进行现场踏勘，会同设计回答投标单位对招标文件和勘察任务书中的有关疑问；

6.3审核勘察手段、布孔方案和钻探深度是否满足勘察任务书的要求；

6.4审查勘察进度是否满足设计出图的要求，人员、机械是否达到标书的承诺，能否满足勘察施工要求；

6.5做好地质勘察过程中的检查工作，必要时拍摄图像资料，对勘察过程中出现的特殊情况，如发现地下洞室、障碍物、承压水或由于土（岩）层面起伏较大等导致补孔或孔深增加时，应及时通知设计单位共同解决，并签发联系单予以确认；

6.6在勘察过程中，项目工程部应督促勘察单位对取土孔保留岩石芯样，以便土建施工时比较、参考；

6.7会同总工程师办公室和设计单位对勘察报告的内容进行审核，如报告中缺少某些设计参数，则要求勘察单位补充完整。

（四）施工图设计阶段

1．当施工图设计与扩初设计非同一家设计单位时，应组织协调彼此之间的图纸交底：

1.1要求扩初设计单位向施工图设计单位说明建筑方案的设计意图；

1.2要求扩初设计单位向施工图设计单位说明关键的部位、立面和节点的注意要点；

1.3要求扩初设计单位向施工图设计单位提供墙身剖面大样图；

1.4要求施工图设计单位对扩初设计进行仔细审阅，并对图纸内容与扩初设计单位进行充分沟通；

1.5对扩初设计单位和施工图设计单位间的各类协调会,均要形成会议纪要。

2．根据工程报批、图纸审查、工程建设的进度，催促设计单位按合同出图，并控制设计出图进度；

3．工程部各专业管理人员关注施工图的设计进度，及时与设计人员沟通设计意图，在施工图出图前完成专业内初步图纸审查；

4．配合前期管理人员做好政府有关部门的图纸报审工作

4.1及时提供图纸报审所需的施工图；

4.2协助前期管理人员做好在图纸报审时所遇到的与图纸相关的各类问题的回复工作。

5．参与委托施工图交叉审核工作，配合前期管理人员提供以下资料：

5.1设计单位的资质证书和营业执照；

5.2相关设计人员的资格证书；

5.3全套施工图及设计计算书（节能计算书、结构计算书等）；

5.4根据施工图审查报告，了解施工图设计情况，并督促施工图设计单位根据施工图审查报告，回复审查报告中提出的各项审查意见。

6．针对图纸设计及有关文件进行审图、核对等工作；

7．参与扩初设计单位与施工图设计单位之间的协调工作；

8．着手开展基坑围护方案、景观、精装修、综合管线等专项设计委托的准备工作。

二、招投标管理标准和要求

择优选择重信誉、有实力、价格合理、配合服务好的设计、施工、监理、勘察单位以及材料设备供方作为合作单位，使项目的质量、进度、成本等得到有效保障。

（一）设计招投标管理

配合公司相关部门做好设计招标工作，参与合格供方的考察与评定，从设计品质、服务品质、成本控制等方面为合格供方的评定提供基础性参考依据。

（二）监理、施工招投标管理

1．监理、施工单位的考察

1.1从报名监理、施工单位中初步筛选考察对象，制订考察计划（内容包括参加人员、考察单位、考察内容、对方联系人、时间表、行程等），经相关领导批准后，落实考察计划各项内容，然后实施；

1.2监理单位的考察内容主要从总监理工程师及监理组成员着手，考察相关业绩和目前承担工作是否影响本工程的到位率，向业主了解监理工作情况；

1.3施工单位的考察内容主要从项目经理及项目管理班子着手，考察其施工的相关类似工程情况，向业主了解施工配合情况。

1.4通过正面接触与侧面了解，对总监理工程师、项目经理的责任心、信誉度、综合实力及人品进行全方位考察。

2．考察报告的编制

考察报告的主要内容包括业绩、考察情况介绍，考察单位（拟派总监、项目经理）简介，并通过横向对比分析形成初步意见，同时应将考察过程中发现的一些疑点提出，以便在下一阶段招标过程中重点关注。

3．招标文件的编制

3.1由工程部起草招标文件，组织相关部门进行内部评审，形成评审纪要，并按纪要进行修改；

3.2招标文件的主要内容：

工程概况、项目建设的依据和条件、有关单位和机构、招标方式、投标单位要求、招标原则、投标要求、招标范围、投标报价的组成、报价编制依据、报价中有关费用处理、承包方式、工程质量、工期及安全文明施工要求、材料供应、招标日程安排、投标费用、招标文件组成、投标书的递交与组成内容、开标、审标、询标、评标、决标、中标签约、合同主要条款。

4．入围单位的面谈，取得书面承诺书

4.1入围单位的面谈时间安排在招标邀请书发出前；

4.2项目公司招标小组与入围单位逐一面谈，内容涉及工期、质量目标、造价及人员、设备、付款方式等；

4.3要求入围单位在约定时间前出具相应内容的书面承诺书。

5．招投标资料的准备

5.1熟悉当地招投标的情况，如：

费率、实物工程量、招标方式、市场优惠幅度等，必要时编制标底；

5.2编制评标办法，准备招标书、编标统一口径、设计文件等；

5.3根据建筑面积、场地情况及项目开发总体计划进行标段划分，既要方便管理，又要确保场地的合理使用。

6．编制招标答疑

6.1监理、施工单位在领取招标文件后，编制标书过程中产生的问题按照招标书的约定日期书面提交到指定部门或人员，汇总后召开答疑准备会议；

6.2会议由公司领导、工程成本管理部、工程管理部、材料设备部等相关人员参加；

6.3会议内容是针对汇总的提问进行明确和解答。

7．开标

7.1项目公司工程部应提前到场，做好准备工作；

7.2主持或参与开标会议，邀请所有投标人参加；

7.3开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点；

7.4开标过程应当记录，并经所有投标人签字认可。

8．评标

8.1评标由招标小组负责组织；

8.2评标应在严格保密的情况下进行；

8.3完成评标后，编写评标意见，并推荐合格的询标入围单位。

9．询标

9.1对投标文件一些不明确的地方进行汇总，同时对公司所关心的问题进行整理，拟定询标书，由相关部门进行评审；

9.2针对不同询标入围单位约定询标时间及地点，邀请公司领导、工程成本管理部、总工程师办公室、材料设备部参加，进行询标。

10．决标

10.1决标工作由招标领导小组开会讨论完成；

10.2工程部负责编制完成决标报告，并上报相关部门审批。

11．发中标通知书

11.1决标报告经审核后，即可根据决标报告内容发中标通知书；

11.2向中标人发中标通知书，同时书面通知所有未中标的投标人。

12市场招标

12.1若根据政府相关文件规定需要走市场招标程序的，必须在内部招标完成后进行。

12.2委托招标代理公司进行市场招标，过程中必须注意招标时间的控制，及市场招标用合同的修改。

（三）材料设备招投标管理

1．参与合格供方的考察与评定工作，为合格供方的评定提供基础性参考依据。

2.根据项目定位，选定材料设备档次，主要对材料设备的具体型号、参数、工期、安装方式等方面作具体要求和解释,确定招标范围；

3.在材料设备选择过程中注意与集团公司材料设备部、工程成本管理部、总工程师办公室、精装修管理部等部门的沟通交流。

4.招标由招标领导小组及招标工作小组负责。

5.参照《新材料采购工作规程》《精装修材料采购工作规程》《重大设备采购工作规程》。

三、施工准备阶段管理

（一）现场临设

1根据建筑总平面图（结合总包单位的场布方案）对场内的临时道路、排水设施、施工围墙及现场办公设施进行布局，报分管领导审批同意后组织施工和验收；

2．工程部现场办公用房应根据拟驻场人员配置情况设置办公室、会议室、食堂、卫生间、浴室和值班休息室，外地项目可根据实际情况设置单独的宿舍区；

3．施工单位现场临设按照合同约定的安全文明施工及XXXX集团相关要求设置；

4.施工围墙搭设范围应不超过规划用地红线范围，围墙应用安全、牢固的材料搭设；

5．施工围墙外立面设计应按集团相关程序报规划设计部、营销策划部等部门审核，报集团董事长审定后实施。

（二）编制工程总体进度计划

1.根据《XXXX集团项目工程基准工期表》要求编制进度计划；

2．在签订施工承发包合同后，立即敦促各标段总承包单位在限期内（开工前）提交修改完善后的施工组织设计、提交包含分阶段进度计划的施工总进度计划。

项目工程部各标段分管人员会同监理工程师对照合同工期，审查施工总进度计划。

根据各标段总承包单位编制的进度计划和《项目开发建设计划》编制工程总体网络进度计划，此计划包括各单体工程、室外管线工程、景观工程以及各单项验收和综合验收的计划安排，并应考虑销售开盘日期、相关售楼部、样板房、样板区、整体现场形象包装等建设的计划安排；

总进度计划需报公司总工程师办公室审核，总经理审批同意后实施。

计划应报销售部等相关部门备案。

3．进度目标分解图中至少要有下列控制点，每个控制点都应是一个或几个子网络。

桩基和地下室围护施工完成；

施工至±0.000；

施工至中间结构验收；

施工至结顶；

装饰工程完成（室内、外装饰应分开安排计划，分头控制进度）；

大型设备安装、调试；

竣工初验、竣工交验；

室外管线施工；

景观、道路、绿化施工等；

综合验收及交付。

（三）组织定位、红线、灰线、坐标等工作

1．水准点、坐标点

委托勘测单位将城市坐标网、高程点引入地块内，会同监理单位做好复核工作；

对小区总体控制的水准点、坐标点进行严格保护，记录技术参数，并定期检查水准点、坐标点的保护情况；

项目工程部在现场设置控制性水准点和坐标点，这些点应设置稳固、分布均匀、相互通视、远离基坑和道路等；

水准点和坐标点应定期校核，对发生位移和沉降的点应及时记录，并采取相应措施。

2．红线测量定位

委托勘测单位对本地块道路红线或规划红线进行定位测量，定位点应做好可靠保护工作，防止破坏。

对勘测单位提供的标高引测点应做好记录，勘测定位资料需列入受控文件范围。

3．建筑定位、放线及灰线验收

在取得建筑工程规划许可证及附图后，委托勘测单位对建筑物进行现场定位、放线，并取得定位资料；

报灰线组和当地规划部门进行灰线验收,验收合格后须加盖灰线检验合格章；做好对定位点的保护工作。

4.施工单位进场后，项目工程部应及时对满足条件的场地进行移交，包括场地、红线点、坐标点、水准点等移交给施工单位，并办好书面移交手续。

（四）三通一平

1．委托施工现场的临时施工道路、施工用水、施工用电、场地排水、场地平整的设计，经分管领导审批同意后，组织实施和验收。

2．预估施工水、电用量，做好施工用水、用电的申请及现场查勘、定位和设置的工作。

2.1施工用水应尽量与建设项目的永久性给水系统结合起来，以减少临时给水管线；必须铺设的临时管线，在方便施工和生活的前提下，尽量缩短管线的长度，以节省施工费用。

2.2施工用电包括照明用电和动力用电，在制订施工方案时，应计算工程施工高峰时最大用电量，按此申报施工用电量，建临时变压站或变压间。

3．临时道路

3.1满足施工时通过重型车辆的要求，出入口设置应考虑大型长挂车的进出，并应考虑尽量减少对城市主干道的影响。

3.2应与建设项目的永久性道路结合起来，以节省铺设临时施工道路的费用。

为了防止施工中的损坏路面，可先做永久性道路的路基和垫层，建筑单体竣工后再做路面。

3.3应妥善布置干道和支道的关系，使运输车辆有循环的条件。

材料尽可能直供作业区，减少倒运，吊装车辆应有足够的回转余地，便于构件、设备安装就位。

施工现场应设置消防通道。

4．场地平整

4.1组织场地原土标高的测量；

4.2会同成本部门在场地平整前对整个项目土方均衡进行测算。

根据场地平整标高、回填土质要求，参照同类项目经验进行分析，应统筹考虑以下因素，合理确定方案：

①地下室开挖土方；

②地下管线、构筑物开挖土方；

③道路、广场等硬化区域基层施工开挖土方；

④设计室外地坪标高；

⑤绿化土回填要求的技术层标高；

⑥最终完成面标高。

4.3组织场地平整工作。

场地平整时需注意：

4.3.1应先清除地表植被及垃圾；

4.3.2河塘回填前应先排除塘内积水；

4.3.3严格控制回填材料的质量，以防影响工程施工质量；

4.3.4对场内土质较差的部位应采取相应处理措施；

4.3.5结合景观方案，对场内原有树木、地形地貌进行保护。

4.4场地平整完成后，及时组织复测，确保标高达到施工要求。

（五）组织审核施工组织设计、专项施工方案及监理规划

1．会同监理单位审查施工单位的施工组织设计，督促、检查专项施工方案。

对组织设计和施工方案中不合理及错误之处，必须要求施工单位及时组织修改，并重新报审。

2．专项施工方案一般包括：

①桩基施工方案；

②围护设计和施工方案；

③土方工程专项施工方案；

④场布施工方案（含雨、污水排放）；

⑤临时用水、用电施工方案；

⑥塔吊和人货梯等大型垂直运输专项施工方案；

⑦外架和承重架专项技术施工方案；

⑧大体积混凝土专项技术施工方案；

⑨大型设备吊装施工方案。

3．对涉及“四新”技术及重大技术专项方案，组织公司分管领导、总工程师、成本管理部分管人员，会同设计、监理和施工单位相关负责人参加方案评审，也可邀请相关专家参与评审。

4.督促监理单位及时提交《监理规划》，认真审核。

（六）审核合理用电容量及变压器位置

1.编制施工常用机具设备功率一览表，管理人员按需统计，确定用电量。

2．根据项目分阶段开发周期和施工标段的划分，依据项目施工用电峰值，合理配置施工变压器的容量和数量。

3．施工变压器的位置设置应考虑远离主要垂直施工区域，并应考虑实际施工临时用电接线和管理的便利以及用电的经济性。

如施工变必须设置在主要道路或出入口等可能受损的区域时，宜采取科学、合理的保护装置。

4．拟定供电方案后交公司前期人员和分管领导审核同意后，方可到电力局申报相关手续。

项目工程部负责施工变压器安装后的验收。

（七）监理、施工单位人员、设备配备情况复核

1．根据监理公司提交的监理人员名单，检查监理公司各专业技术人员到位情况，并要求监理单位提供监理人员上岗证明复印件,填写《施工现场监理人员登记表》，详细记录监理人员的姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、进出时间等情况。

2．会同监理根据施工单位相关合同承诺，审查施工单位项目组织机构图和人员资格证明文件复印件并进行登记。

3．审查施工单位机械设备的选型、数量是否符合投标文件和计划要求：

3.1对桩机、塔吊、井字架须检查机械设备的有效使用证明文件；

3.2对经纬仪、水准仪、磅秤等检测设备，须检查校验合格证及有效期；

3.3将以上检查结果填写进《施工单位机械设备证明文件检查表》，以确认设备的良好性、可用性，并在有效期满后进行再次检查；

3.4要求施工单位作唯一性标识，将检验合格的标志（制定明确的标准，制作材料、大小、标志颜色、字体、内容、挂设位置）附在机械设备上；

3.5对不符合要求的以及在使用过程中发现的不能保证正常使用的机械、设备，必须要求施工单位及时修理，以保证工程的顺利进行，必要时撤换。

4．审查特殊专业工种人员的资格，对不符合要求的，要求施工单位撤换。

5．施工单位主要管理人员（项目经理、副经理、技术负责人）的调换须经项目工程部负责人审批，项目负责人批准。

（八）图纸会审

1.各专业管理人员在收到施工图后必须认真阅读，领会设计意图，掌握相关技术要求。

2.在熟悉图纸的基础上组织有关人员对本专业图纸进行详细的核对。

3.部门内部组织各专业之间核对施工图中相关部位标高、尺寸等有无矛盾，并协商配合施工事宜。

4.组织设计、监理、施工等单位进行施工图会审，做好会审记录,设计单位负责对提出的问题和建议进行解答，形成会审纪要，作为技术资料归档。

四、施工过程管理

（一）质量控制

1.通过严格、有效的管理，使工程质量始终处于受控状态，确保工程质量的持续改进和提高。

2.工程质量控制的依据主要有工程承包合同文件、设计文件、国家有关部门颁发的质量管理法律、法规性文件、有关质量检验和控制的专门技术法规等。

3.学习并执行公司的相关工作制度和规程。

包括但不限于：

部门周例会制度、监理例会制度、专题例会制度、技术交底制度、现场巡查制度、一房一验制度，工程管理过程控制程序、工作督查控制程序，工程变更工作规程、施工图纸评审工作规程、开工前准备工作规程、工程质量控制工作规程、工程检查工作规程等。

4.事前控制

4.1建立工程部内部岗位责任制，按ISO9001质量管理体系落实各项管理制度和工作程序；

4.2检查监理单位的人员到位情况，审核监理规划和监理细则；

4.3督促施工单位建立本项目完善的质量保证体系；

4.4检查施工单位和监理单位的资质以及人员、施工机械设备的准备情况，并做相应记录；

4.5检查原材料、半成品和各种构配件的质量，并做相应记录；

4.6会同监理单位对施工单位提交的施工组织设计、施工方案等进行严格审核，施工组织设计和重要方案须报总工程师办公室审批后才能实施；

4.7组织相关单位进行图纸会审和技术交底工作。

对于外装、精装修等重要分部工程，交底尽量采用PPT形式；关键部位的施工工艺和新材料新工艺的交底必须采用书面形式，并经施工员签字确认；

4.8审核施工单位上报的开工申请报告；

4.9各工程管理人员提前编制所分管工程验收计划表；

4.10建立工程样板制度，重要分项工程在大面施工前、重要部位、关键节点、新工艺新材料应用等必须样板先行（特别是渗漏水方面），并且邀请集团相关职能部门、设计单位和公司领导参加样板验收，并做相应记录；主要步骤如下：

4.10.1明确工艺流程

样板制作之前由项目工程部牵头，监理单位、施工单位协助，根据设计要求、施工技术细则、相关的规范、法规等明确工艺流程和质量标准。

4.10.2制作统一样板

项目部根据工程情况，在开工前明确需要制作样板的清单，根据其重要性分成A、B两类，A类以粉刷、门窗、屋面、卫生间为主，其余为B类。

不管由几家施工单位，只能统一采用一个样板。

4.10.