房地产与建设法规第二讲第四章.docx

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房地产与建设法规第二讲第四章

第四章建设程序与建设管理法规（重点章节）

一、学习目的和要求

本章通过课堂讲述让学生了解到建设程序法规、建设行政许可法律制度、建设工程施工许可、建设从业单位资质管理制度等主要内容。

二、课程内容

1.建设程序法规

2.建设行政许可法律制度

3.建设工程施工许可

4.建设从业单位资质管理制度

三、考核知识点

1.1建设程序的概念

1.2建设程序的步骤和内容

2.1行政许可的总则

2.3行政许可实施程序

3建筑工程施工许可

4建设从业单位资质管理制度

四、考核要求

1．了解：

建设程序概念、行政许可的概念和分类、原则、期限

2．熟悉：

建筑工程施工许可证的申领、从业单位的工商注册登记条件、资质许可的内容

3．掌握：

建设程序的步骤和内容、建筑许可概念、施工许可证申领条件、施工许可证的监督管理；建筑企业资质分类和分级、申请与审批、监督管理

第4章建设程序与建设管理法规（重点章节）

第一节 建设程序法规

了解一、建设程序的概念（P67）

建设程序是指建设项目从筹划建设到建成投产必须遵循的工作环节及其先后顺序。

客观规律性

项目建设客观过程的规律性，构成基本建设的科学程序的客观内容。

掌握二、建设程序的步骤和内容（P67-69）

我国基本建设程序（也是基本建设工作的行政管理程序）为如下七个阶段。

                                                                  投资意向

                                                                   投资机会分析

I  工程建设前期阶段 -------决策分析    项目建议书

可行性研究（包括初步可行性研究）

                                                                      审批立项

                                                                      规划

                                      获取土地使用权

 II 工程建设准备阶段                拆迁

                                                                  报建

                                                                  工程发包与承包

                                        勘察设计

                                        设计文件审批

III 工程建设实施阶段

                                                                     施工准备

                                       工程施工

                                                                    生产准备

                                                                    竣工验收

IV 工程验收与保修阶段

                                       工程保修       

                                                                  生产运营

V  终 结 阶 段

                                       投资后评价 

1、项目建议书阶段（包括立项评估），项目建议书是由投资者对准备建设项目提出的大体轮廓性设想和建议。

主要是为确定拟建项目是否有必要建设，是否具备建设的条件，是否需再作进一步的研究论证工作提供依据。

国家规定，项目建议书经批准后，可以进行详细的可行性研究工作，但仍不表明项目非上不可，项目建议书还不是项目的最终决策。

2、可行性研究阶段（包括可行性研究报告评估）

可行性研究阶段的工作饰物：

可靠性研究、可行性研究报告的审批、组建建设单位。

可行性研究，即对项目在技术上是否可行和经济上是否合理进行科学的分析和论证。

承担工程可行性研究工作的单位一般应是经过资格审定的规划、设计和工程咨询单位。

经批准的工程可行性研究报告，是项目决策和进行初步设计的依据。

项目工程可行性研究报告批准后，项目可根据实际需要组成筹建机构，即组成建设单位。

3、设计阶段

设计阶段一般划分为两个阶段，即初步设计和施工图设计。

根据国家规定，如果初步设计提出的总概算超过可行性研究报告确定的总投资估算10%以上或其他主要指标需要变更时，要重新报批可行性研究报告。

4、建设准备阶段

建设准备阶段包括：

预备项目、建设准备的内容和报批开工报告。

初步设计已经批准或是正在组织审批的项目，可列为预备项目。

建设准备的主要工作内容包括：

征地、拆迁和场地平整：

完成施工用水、电、路等工程；组织设备、材料订货；准备必要的施工图纸；组织施工招标投标，择优选定施工单位。

5、建设实施阶段（关键阶段），是对项目具体会计实施，使之尽快建成、投资发挥效益的关键环节。

在这个阶段中建设单位起着至关重要的作用。

对工程进度、质量、费用的管理和控制责任重大。

6、竣工验收（与保修阶段）

竣工验收是工程建设过程的最后一环，是全面考核基本建设成果、检验设计和工程质量的重要步骤，包括：

申报竣工验收的准备工作、竣工验收的程序和组织。

（交付使用，工程保修）

7、后评价阶段，工程建设项目后评价是工程竣工投产、生产运营一段时间后，对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术经济活动。

第二节建设行政许可法律制度

 了解一、行政许可的概念（P71）

是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。

 了解二、行政许可的分类（P72）

1、行为许可和资格许可

2、权利性许可和附义务许可

3、特许、许可、认可、核准和登记

 了解三、行政许可的基本原则（P73）

1、行政许可法定原则

2、公开公平公正原则

公开是指合法性，公平公正是指合理性。

公开：

（1）行政许可的过程要公开，但是涉密的除外（涉及国家秘密、商业秘密及个人隐私的除外）；

（2）规范公开：

未经公开的法律规范不得作为许可的法律依据；这里主要是指内部的法律文件不得作为法律依据。

（内部文件不对外，对外无效）

3、便民原则和效率原则

4、行政相对人权利保护原则

5、信赖保护原则

（1）撤销赔偿。

行政机关做错了某行政行为，需要撤销，给公民造成损害的应予赔偿。

（2）废止补偿。

行政机关作出行政行为，不能随意撤销、改变，如果为了公共利益的需要，可以废止这个行为，但给公民造成损失的，应予补偿。

6、行政许可不得转让原则

7、对行政许可的实施进行监督检查的原则

了解四、行政许可的期限（P76）

1、行政许可决定的期限

行政许可决定的期限为20日，至多可以延长10日，统一办理或集中办理，时间不得超过45日，至多可以延长15日，并预先告知延长期限的理由。

2、行政许可证件颁发送达期限为10日（自作出决定之日起）。

第三节建筑工程施工许可

建设单位必须在建设工程立项批准后，工程发包前，向建设行政主管部门或其授权的部门办理工程报建登记手续。

未办理报建登记手续的工程，不得发包，不得签订工程合同。

新建、扩建、改建的建设工程，建设单位必须在开工前向建设行政主管部门或其授权的部门申请领取建设工程施工许可证。

未领取施工许可证的，不得开工。

《建筑法》第7条规定：

“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

”

掌握一、建筑许可概念（P78-79）

指建设行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，通过颁发证、照形式赋予其一定权利或资格，准予从事建设领域特定活动的行为。

建设行政许可的主体主要是指建设行政机关。

建设许可的特点（略）

熟悉二、建筑工程施工许可证的申领（P80-81）

1、需要申请施工许可证的时间

领取施工许可证的时间，必须是在开工日期之前。

2、申请施工许可证的建筑工程范围

《施工许可管理办法》规定：

在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。

工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。

按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

3、申领程序

（1）领表，建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。

（2）送证明文件，建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附规定的证明文件，向发证机关提出申请。

（3）发证，发证机关审查后符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证；证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。

4、审批权限

施工许可证由工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门审批，审级根据投资额情况决定。

掌握三、建筑工程施工许可证申领条件（P81）

根据《建筑法》第8条规定和《施工许可管理办法》第4条规定，申请领取施工许可证应具备下列条件：

1、已经办理该建筑工程用地批准手续，即获得建设用地批准书或该建设用地的出让土地使用权证。

2、在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证。

3、需要拆迁的，其拆迁进度应符合施工要求，并依法取得房屋拆迁许可证。

4、已经确定建筑施工企业。

5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料。

6、有保证工程质量和安全的具体措施。

7、按规定应委托监理的工程已委托监理单位。

8、建设资金已经落实。

9、法律、行政法规规定的其他条件。

掌握四、施工许可证的监督管理（P83）

1、开工义务

建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。

2、延期必须申请

因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。

3、自行废止

既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。

4、中止与恢复

在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内向发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维修管理措施等，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。

建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告：

中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。

第四节建设从业单位资质管理制度

工商登记是工商行政机关确立从事建设活动的单位特定主体资格。

熟悉一、从业单位的工商注册登记条件（P81）

1、有符合国家规定的注册资本。

2、有与建设活动相适应的法定执业资格的专业技术人员。

3、有与建设活动相关的技术装备。

4、法律、行政法规规定的从事建设经营活动应具备的条件和其他条件，如企业名称、组织机构和场所等，这是一般经济组织都应具备的条件。

熟悉二、从业单位资质许可的内容（P85）

1、实行资质许可的对象范围，即建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位。

2、资质许可的法定条件有从业的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件。

3、资质许可的内容，从业单位按资质条件申请资质等级证书，建设行政机关对从业单位按资质条件审查，然后决定是否核发资质等级证书，这是资质许可的核心内容。

4、资质等级划分的法律效果，从业单位应在所取得资质等级从事建筑活动，承揽与资质等级相适应的业务活动。

軽从业单位来说，资质等级证书是附义务的权利证书。

掌握三、建筑业企业资质分类和分级（P86）

1、分类建筑企业的资质分施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列

（1）施工总承包资质的企业

取得施工总承包资质的企业（以下简称施工总承包企业），可以承接施工总承包工程。

施工总承包企业可以对所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工，也可以将非主体工程或劳务作业依法分包给具有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。

（2）专业承包资质的企业

取得专业承包资质的企业（以下简称专业承包企业），可以承接施工总承包企业分包的专业工程和建设单位依法发包的专业工程。

专业承包企业可以对所承接的专业工程全部自行施工，也可以将劳务作业依法分包给具有相应资质的劳务分包企业。

（3）劳务分包资质的企业

取得劳务分包资质的企业（以下简称劳务分包企业），可以承接施工总承包企业或专业承包企业分包的劳务作业。

2、施工总承包资质、专业承包资质、劳务分包资质序列按照工程性质和技术特点分别划分为若干资质类别。

各资质类别按照规定的条件划分为若干资质等级。

如房屋建筑施工总承包企业资质分为特级、一级、二级、三级。

掌握四、建筑业企业资质申请与审批（教材的规定为2001年颁发的第87号，现已废止）（P86-87）

《建筑业企业资质管理规定》建设部令第159号自2007年9月1日起施行

1、下列建筑业企业资质的许可，由国务院建设主管部门实施：

（1）施工总承包序列特级资质、一级资质；

（2）国务院国有资产管理部门直接监管的企业及其下属一层级的企业的施工总承包二级资质、三级资质；

（3）水利、交通、信息产业方面的专业承包序列一级资质；

（4）铁路、民航方面的专业承包序列一级、二级资质；

（5）公路交通工程专业承包不分等级资质、城市轨道交通专业承包不分等级资质。

申请前款所列资质的，应当向企业工商注册所在地省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门提出申请。

其中，国务院国有资产管理部门直接监管的企业及其下属一层级的企业，应当由国务院国有资产管理部门直接监管的企业向国务院建设主管部门提出申请。

省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门应当自受理申请之日起20日内初审完毕并将初审意见和申请材料报国务院建设主管部门。

国务院建设主管部门应当自省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门受理申请材料之日起60日内完成审查，公示审查意见，公示时间为10日。

其中，涉及铁路、交通、水利、信息产业、民航等方面的建筑业企业资质，由国务院建设主管部门送国务院有关部门审核，国务院有关部门在20日内审核完毕，并将审核意见送国务院建设主管部门。

2、下列建筑业企业资质许可，由企业工商注册所在地省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门实施：

（1）施工总承包序列二级资质（不含国务院国有资产管理部门直接监管的企业及其下属一层级的企业的施工总承包序列二级资质）；

（2）专业承包序列一级资质（不含铁路、交通、水利、信息产业、民航方面的专业承包序列一级资质）；

（3）专业承包序列二级资质（不含民航、铁路方面的专业承包序列二级资质）；

（4）专业承包序列不分等级资质（不含公路交通工程专业承包序列和城市轨道交通专业承包序列的不分等级资质）。

前款规定的建筑业企业资质许可的实施程序由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门依法确定。

省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门应当自作出决定之日起30日内，将准予资质许可的决定报国务院建设主管部门备案。

3、下列建筑业企业资质许可，由企业工商注册所在地设区的市人民政府建设主管部门实施：

（1）施工总承包序列三级资质（不含国务院国有资产管理部门直接监管的企业及其下属一层级的企业的施工总承包三级资质）；

（2）专业承包序列三级资质；

（3）劳务分包序列资质；

（4）燃气燃烧器具安装、维修企业资质。

前款规定的建筑业企业资质许可的实施程序由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门依法确定。

企业工商注册所在地设区的市人民政府建设主管部门应当自作出决定之日起30日内，将准予资质许可的决定通过省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门，报国务院建设主管部门备案。

4、建筑业企业资质证书分为正本和副本，正本一份，副本若干份，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具备同等法律效力。

资质证书有效期为5年。

5、取得建筑业企业资质的企业，申请资质升级、资质增项，在申请之日起前一年内有下列情形之一的，资质许可机关不予批准企业的资质升级申请和增项申请：

（1）超越本企业资质等级或以其他企业的名义承揽工程，或允许其他企业或个人以本企业的名义承揽工程的；

（2）与建设单位或企业之间相互串通投标，或以行贿等不正当手段谋取中标的；

（3）未取得施工许可证擅自施工的；

（4）将承包的工程转包或违法分包的；

（5）违反国家工程建设强制性标准的；

（6）发生过较大生产安全事故或者发生过两起以上一般生产安全事故的；

（7）恶意拖欠分包企业工程款或者农民工工资的；

（8）隐瞒或谎报、拖延报告工程质量安全事故或破坏事故现场、阻碍对事故调查的；

（9）按照国家法律、法规和标准规定需要持证上岗的技术工种的作业人员未取得证书上岗，情节严重的；

（10）未依法履行工程质量保修义务或拖延履行保修义务，造成严重后果的；

（11）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让建筑业企业资质证书；

（12）其它违反法律、法规的行为。

掌握五、建筑业企业资质监督管理（P87-88）

1、实行资质证书制度

2、资质年检制度

3、资质等级的晋升、降级与取消

作业一、建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。

作业二、简述申请领取建设工程许可证的条件有那些？

答：

申请建设工程许可证的条件。

《建筑法》第8条规定申请领取施工许可证应具备下列条件：

1）已经办理该建筑工程用地批准手续。

2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证。

3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

4）已经确定建筑施工企业。

5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料。

6）有保证工程质量和安全的具体措施。

7）建设资金已经落实。