国有企业闲置房地产出租风险防控-Word文档下载推荐.docx

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基于此，笔者将结合具体管理实践对出租过程中的风险进行分析，同时给出一些可行的建议。

二、出租风险分析

（一）租赁标的风险

租赁标的无权属证明、未经规划许可、特定条件限制等将带来履约不能、合同无效等重大租赁风险。

一是拟出租的土地房产无产权证或其他合法有效的证明文件，则承租人可能因出租人无处分权而主张租赁合同无效引起纠纷。

二是未取得规划部门合法手续（建设工程规划许可）建设的房屋，或未经批准建设的临时建筑，超过时限的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）规定，租赁协议无效。

三是房地产系共有的，未取得全部共有人同意的，租赁合同将无效。

四是权属有争议的，容易带来后续纠纷风险。

五是出租人非产权人，未取得转租权的，转租合同无效。

六是授权经营地只能在央企集团内部出租，对外出租则违规。

七是闲置的纯土地出租，根据《闲置土地处置办法》规定一方面存在被政府征收土地闲置费的风险，另一方面闲置超过两年的存在被当地政府收回土地使用权的风险，容易产生违约问题。

八是租赁标的如果是划拨土地以及在划拨土地上建设的建筑物，则未经当地县级以上人民政府批准，不得出租；

经过批准而出租的，应当将租金中的土地收益部分上交政府部门。

九是存在重大安全隐患的房地产出租容易带来安全风险。

（二）承租人及其行为风险

承租人主体不合格、资信不良、财务状况恶化等容易造成履约不能，拖欠租金；

承租人不当行为可能给出租方带来连带责任和按份责任以及按照律规定可不承担但又不得不承担的责任，造成出租企业无法预计的损失。

第一，承租主体风险。

租赁风险形成的根本原因在于承租主体选择不当。

承租人无履约意愿和履约能力，承租人账户被司法冻结，财务状况不佳，无租金支付能力，资信不良，无相关经营资质等均会带来租赁失败的风险。

因此，出租方在出租前应当先组织人员审查承租人的租赁目的、资信状况、租赁用途、履约能力、社会诚信状况和租金支付能力等。

在主体方面，租赁标的除住宅外，国有企业应当谨慎将房地产租赁给自然人，而较小的房地产如一些门面房出租时若承租人为个体工商户的，因个体工商户不具有民事主体资格，无法作为签约主体，也不能作为诉讼的主体，因此，应当将个体工商户营业执照上的业主（自然人）作为租赁合同的“乙方”，而不是营业执照上登记的商号。

第二，承租人不当行为引发的风险。

一是擅自改变用途。

承租人租赁后未按租赁合同约定的用途使用房地产，而擅自改变约定用途，或改变房地产登记的用途，如将工业仓储用途改为商业办公用途等，改变登记用途的将遭到政府规土部门的行政监察与处罚。

如果出租人有失督查的，将承担一定的责任。

若出租人在承租人改变用途时知情或默许的，可能被共同处罚。

若房地产权证上的用途和租赁合同中约定的用途不一致的，出租人将可能承担全部责任。

二是擅自转租。

转租甚至多层转租后，原出租人无法按照原出租协议约束最后使用人，带来履约困难、管理失控、到期无法清退等风险。

三是违章搭建和不当装修。

承租人违章搭建，城管将责成出租人负责拆除，引起强拆的将由出租人承担拆除费用；

承租人重大装修时未进行装修项目申报和开工申报等，在规划和建设等行政部门做出处罚时，因出租人是房地产登记上的权利人，则很可能成为承担该类责任的主体，带来行政处罚和经济损失。

承租人在装修施工时，可能造成侵权事故，如高空物体掉落砸伤经过的路人，路人在请求承租人赔偿之外还可向房地产权利人请求承担侵权责任。

又如承租人在装修时损坏相邻建筑的管道和墙体等，相邻业主可能会请求房地产权利人承担侵权责任。

四是承租人不当行为和管理不善产生的安全环保问题。

承租人不具备国家法律、法规、政府规章规定的安全生产资质和条件即开展生产经营活动，私拉乱拉电线、电器老化、不按操作规程违章作业、特种作业人员未持证作业、工作和生活区混合、消防通道堵塞、违法违规排放污染物等可能造成安全和环保事故，带来行政处罚、造成经济损失。

承租人制造噪音、光线及其他扰民行为的，因出租人系国企，品牌较大，容易被受害人投诉、上访以及媒体关注，较难脱离是非，浪费时间和精力，并带来经济损失。

五是承租人在承租房地产内进行违法活动。

承租人在出租场所内进行邪教活动、涉及黄赌毒等违规违法活动，将给出租人带来较多的麻烦，根据《租赁房屋治安管理规定》第九条，出租人或因失察、知情不报等将承担一定责任，可能被处以月租金10倍以下的罚款。

承租人违规用水用电用气，存在偷盗行为的，拖欠公用事业费的，在承租人因逃避责任消失的情况下，房地产权利人可能将承担经济、行政，甚至刑事责任。

六是承租者产品质量问题。

经营场所出租给承租人销售商品，商品出现质量或侵权问题时，消费者或受害者上门维权时，在发现商店经营者已经搬离找不到经营者的情况下，可以根据《消费者权益保护法》请求出租人承担相应责任。

出租人在寻找承租人未果的情况下，为避免事端和纠纷，很可能将承担部分责任。

七是其他侵权责任。

如承租人侵犯专利权、著作权、商标权，租赁房地产阳台花盆掉落砸伤路人、用水不当渗水造成楼下地板家具损坏等，出租人作为房地产权利人很可能成为被告，且在承租人逃跑消失的情况下，出租人可能要先行赔付给被侵权人。

（三）租赁合同风险

租赁合同的起草和签订是闲置房地产出租最重要的工作。

合同的完整性和规范性将直接影响租赁双方的权利义务和违约时责任的承担。

很多风险和纠纷都因租赁合同约定不明而产生。

一是租赁期限问题。

期限不明，导致权利义务也会不明。

租赁期限在6个月以上的，法律规定应当签订书面合同。

租赁双方没有签订书面合同的视为不定期租赁合同，双方都可以随时解除租赁关系。

续租而未重新签订合同的，租赁期限也视为不定期。

房地产租赁期限最长不得超过20年。

二是租金问题。

合同中对租金计算方式、支付方式约定不明的，将带来收不到租金或无法足额收到租金的风险。

租金条款应当明确租金是否含税，是否包括物业管理费、城镇土地使用税、房产税等。

约定水电气等公用事业费的支付主体和支付方式，目前在“营改增”后水电气均可开具增值税专用发票的情况下，承租人很可能需要以其为发票抬头的增值税专用发票，但出租人因无经营水电气的资质无法开立此类发票而产生矛盾，故此类问题应当在合同中予以明确，避免事后纠纷。

合同应当明确约定租金付款方式，具体付款日期、付款周期、租金调节方式，在租赁期超过一年的应当约定租金的涨幅，建议租住人应明确先付租金后使用的原则，同时收取一定的安全保证金和履约保证金。

在发生拖欠租金后，出租人应当注意延付或者拒付租金的诉讼时效仅为一年。

三是房屋装饰装修约定问题。

合同对装修准许和费用约定不明、租赁期间届满或者合同解除时装饰装修物处理方式不明的，将带来事后纠纷。

四是公司注册问题。

合同对租赁房地产是否可作为公司注册以及如何配合注册问题，在租赁合同到期或解除后变更注册和迁址问题规定不详的，将带来后续纠纷。

（四）租赁业务风险

第一，廉洁风险。

国有企业闲置房地产出租，管理上稍有疏忽容易带来廉洁风险，管理人员收受贿赂或其他好处，以低价出租房地产，降低承租人准入门槛或资质要求，排除竞争者出租给利益相关方，形成廉洁风险。

管理人员在出租过程中舞弊或出租后放松安全环保监管等均可能给企业带来风险和损失。

第二，涉税问题。

“营改增”后，国有企业房地产出租应当开具增值税专用发票，缴纳增值税及附加，这有别于自用的房地产，出租房地产缴纳的房产税不是房地产原值的1.2%，而是租金收入的12%。

企业故意以压低租金方式达到少缴税目的或未按时缴纳的，可能面临税务机关的处罚。

第三，备案问题。

国有企业房地产出租较少备案，但根据《租赁房屋治安管理规定》，企业房屋对外出租的，出租人应当持房屋产权证和有关证明文件到房屋所在地的公安机关申请备案登记。

三、出租风险防控措施

（一）建章立制，防范业务风险

企业应当对闲置房地产出租规定权限和流程，制订《房地产出租管理办法》。

分析闲置房地产租赁业务中可能存在的风险，提出相应的防范措施，有条件的可以编制《闲置房地产租赁风险防控手册》。

（二）梳理流程，防范过程风险

建议对出租业务进行全过程管控，在主办部门提出出租方案，财务、法律、安全部门提出会签意见，决策审批，具体实施，评估定价，公开招租，签订合同，收取保证金，资产交接，台账统计，租后管理，现场检查，问题整改，合同履行，租金收取，合同结束，收回资产，注销相关资质等环节一一做出相关操作规定，防范过程风险。

（三）设置防火墙，规避廉洁风险

国有企业闲置房地产出租可以聘请评估机构对拟出租的房地产租金进行评估，再以评估价为底价进行公开招租，在知名网站等媒体发布招租信息，符合条件的意向单位有多家的，可以采用招投标的方式进行选择。

引入中介机构或招标代理机构操作，可以有效避免廉洁风险。

在岗位设置上，租金收取和招租管理等不相容岗位应当分离。

（四）开展尽职调查，防范承租人风险

出租前应先审查承租人的资信状况、租赁目的、履约能力、租金支付能力和社会诚信状况等。

拟定负面清单，拒绝履约不良、缺乏诚信和可能带来重大风险的企业，根据实践经验，从管理角度出发，国有企业应当谨慎对待涉及危险化学品、易燃易爆产品的生产经营运输和储藏，以及其他容易发生安全事故的行业，涉及严重污染环境以及高耗能的企业，涉及洗头房、足浴房、舞厅、游戏机房、浴室、棋牌室、KTV以及网吧等社会治安隐患的行业。

同时将承租人企业规模、租赁案例作为打分项目写入招标文件。

重大的招租项目，可以聘请专业机构对承租人进行尽职调查。

严格准入制度，从源头防范租赁风险。

在租后环节，每年对承租人进行打分评价，建立信用管理和黑名单制度。

（五）加强合同管理，防范履约风险

出租人应梳理和规定合同的谈判起草、会签审批、签订履行等流程，大企业应当组织法律专家制定标准的合同文本，对改变用途、装修、改建、转租、动迁以及保证金等特别事项及相关违约责任约定明确。

加强合同主体审查，重点在资信调查、履约能力调查。

在签订主合同的同时要签订廉洁协议和安全环保协议。

在租赁后，企业应做好履约管理，建立租赁管理台账和承租人履约信息，建立承租人管理档案。

（六）进行现场巡查，防范安全环保风险

企业应组织资产管理和安全管理等部门定期或不定期对出租房地产进行现场检查，检查承租人是否改变用途，是否有违章搭建，是否有未经同意的转租行为，租赁资产是否完好，是否有违法活动，现场是否存在安全隐患，查出的安全隐患是否已整改，检查记录应当让承租人签字确认。

现场巡查重点在防范安全环保风险，实现国有企业闲置房地产“租得出去，租得价高，租得安全”的目标。

（作者单位：

中国石化销售有限公司上海石油分公司）

（责任编辑：

陈喜辉）