房地产企业财务分析比率.doc

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反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。

根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。

基本的财务比率分析

2014

2013

2012

流动比率

1.9

2.04

2.46

债务状况

速动比率

0.26

0.66

0.91

现金比率

0.1

0.39

0.52

权益负债比率

0.07

0.11

0.2

不良债权比率

1.29

1.38

0.91

存货流动负债比率

1.64

1.38

1.55

债务偿付比率

0.93

1.12

1.23

负债结构比率

1.36

1.23

0.87

营运资产与总资产的比率

0.05

0.49

0.56

净资产收益率

0.21

0.22

0.15

获利能力

总资产收益率

0.01

0.02

0.03

主营业务利润率

0.11

0.15

0.13

成本费用利润率

0.14

0.21

0.2

应收账款周转率

19.26

15.97

10.49

运营能力

应收账款回收期（天）

18.69

22.54

34.33

流动资产周转率

0.18

0.26

0.25

存货周转率

0.15

0.25

0.22

存货销售期（天）

2391.67

1444.32

1601.67

净资产周转率

2.37

2.23

1.22

资产负债率

0.89

0.86

0.83

长期负债比率

0.38

0.38

0.44

流动负债比率

0.58

0.56

0.47

股东权益比率

0.06

0.09

0.16

主营业务增长率

0.37

1.35

-0.01

成长能力

应收账款增长率

-0.02

0.34

0.88

净利润增长率

0.08

1.12

-0.06

固定资产投资扩张率

4.22

1.1

-0.33

总资产扩张率

0.75

1.62

0.66

每股收益增长率

0.08

1.12

-0.06

偿债能力分析

偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。

一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。

第一，短期偿债能力。

现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。

现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。

从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。

第二，长期偿债能力。

5家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。

风险水平分析

风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。

在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。

这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。

反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。

经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。

股东获利能力分析

本文研究分析的对象皆为上市公司，因此本文针对其股东获利能力进行对照分析。

由于杠杆的存在，每股息税前利润的变动与每股收益的变动不一致，每股息税前利润的一个小波动可以导致每股收益的大幅度波动，造成每股收益不稳定的现象。

没有负债的公司的每股收益的增幅和其息前税前利润的增幅一样。

对有负债的公司来说，息前税前利润的上下波动会导致每股收益更大的波动，而且负债率越高的公司，其波动的幅度就越大。

股票市场里的投资者多喜好稳健性，不希望自己投资的上市公司有太大的波动或者要求更高的回报以补偿其承担的过高的风险。

因此本文就每股收益增长幅度和每股息税前利润增长幅度进行对照分析。

营运能力分析

营运能力是指企业的经营运行能力，即企业运用各项资产以赚取利润的能力，揭示了企业资金运营周转速度，反映了企业对经济资源管控、运用的效率高低。

房地产企业存货占资产比重很大，其存货指标好坏决定项目运营的成败，因此分析房地产企业存货指标尤为垂要。

本文选取了存货与收入比、存货周转率和存货周转天数三个具有代表性和重要意义的指标。

盈利能力分析

盈利能力通常是指企业在一定时期内赚取利润的能力，企业经营业绩的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映。

企业盈利能力指标越高，盈利能力越强，反映企业的经济效益越好。

所选取的三个指标营业利润率、营业毛利率和销售净利率都是用来表现盈利能力的重要指标。

房地产开发企业比率的计算及其应注意的问题

我们就推荐的十个指标的计算进行分析。

一、反映盈利能力的比率的计算

1.销售利润率

销售利润率指标主要是从房地产经营的角度来分析开发产品的获利能力，是一定时期企业利润总额与房地产经营收入的比值，表明每百元经营收入获取利润的能力。

基本计算公式为：

利润总额

销售利润率=────────────×100%

房地产经营收入

公式中，利润总额指房地产开发企业在一定时期内的经营成果总额。

销售利润率越高，获利能力越强；比率越低，则企业盈利能力越弱。

销售利润率的高低在很大程度上受竞争方式、资本筹措方式、经营特点等众多因素的影响，例如，房地产租赁经营中，看重的可能不是近期的高利润率，而是长期的经营收益或是等待“待价而估”，因此，应当结合本行业平均水平和企业自身的具体情况对销售利润率进行分析。

2.总资产报酬率

总资产报酬率，也称总资产收益率，是衡量企业运用全部资产以产生利润的高低的一个指标，反映的是企业全部资产的利润与资产之间的比例关系。

基本计算公式为：

利润总额+利息费用

总资产报酬率=─────────×100%

资产总额

式中，利润总额就是损益表中的利润总额，分子中，之所以要加上利息费用，是因为总资产来源于所有者投入的资本和负债两部分，而利息则是从资产运作产生的利润中由企业经营者支付给债权人的那部分利润。

资产总额可用年初年末资产总额的平均数，如果资产本期变化不大，也可以用年末数计算。

3.资本金收益率

资本金收益率必是用来衡量所有者投入企业的资本金的获利能呼，并反映企

业的经营效率。

其计算公式为：

净利润

资本金收益率=──────×100%

资本总额

对于投资者，将该指标与行业基准收益率或其他项目投资收益率进行对比，以评价以该项目投资的经济性。

对于企业经营者，将该指标与同期银行利率或社会资金成本进行对比，作为筹资决策的参考依据。

4.资本保值增值率

资本保值增值率反映投资者投入资本的保全性与完整性。

其计算公式为：

期末所有者权益总额

资本保值增值率=──────────×100%

期初所有者权益总额

二、反映偿债能力的比率的计算

1.资产负债率

资产负债比率，也称为资产负债率或债务比率，是负债总额与资产总额的比例关系，表明负债在企业总资产中所占的比重。

基本计算公式为：

负债总额

资产负债率=────────×100%

资产总额

式中，负债总额包括流动负债和长期负债，资产总额指企业全部资产之和，包括流动资产、固定资产、长期投资、无形和递延资产及其它资产。

资产负债比率实际反映了企业资产总额中，有多少是负债形成的，该比率越低，表明企业资产中，所有者权益形成的资产较多，而债权人的债权就越有保证，因此，债权人总是希望该比率要低一些；但从企业的角度看，该比率过低，表明企业未很好地利用举债经营的策略，不利于扩大经营规模，将丧失举债经营可能带来的各种收益或盈利（当然，举债并不是总给企业带来盈利，只有当企业运用资本的利润水平高于资金成本时才会如此）。

2.流动比率

流动比率，又称营运资本率，是指流动资产与流动负债之间的比例关系，是企业短期偿债能力分析中的一个重要指标。

基本计算公式为：

流动资产

流动比率=──────

流动负债

流动比率表明每元流动负债有几元的流动资产来补偿，也即对于流动负债支付能力具有何种程度的准备。

一般而言，从短期债权人来看，流动比率越高，表明资产变现能力越大，流动性越强，企业偿还债务的保证就越大，偿债能力越强。

因此，较高的流动比率对债权人有利。

但是，从企业的角度看，过高的流动比率意味着流动资产数额较大，可能存在超储、积压、浪费，资产没有得到有效地利用。

反之，过低的流动比率则意味着企业偿债能力不强，甚至无法应付正常经营的需要。

一般认为，流动比率为2是比较理想的，但受行业特点、季节性、赊销或赊购条件等若干因素的影响，无法确定一个各行业共同的流动比率理想标准。

通常情况下，营业周期短，采购条件好，无明显季节性的生产行业（或企业），由于不需要保存较高的存货，其正常流动比率较低，反之，营业周期愈长，正常的流动比率也就愈高，因此，不能单纯就各行业当前的流动比率的高与低进行比较和评价。

房地产企业由于受开发周期长的特点的影响，在不同时点上，流动资产的分布和结构可能会有很大的差异，此外，企业基于长期经营的需要，也可能保存较多的流动性相对较差的存货资产（房地产企业的商品房、经营房和周转房均视为存货），所以采用流动比率分析房地产企业短期偿债能力时，需要结合企业流动资产的构成情况或其他偿债能力指标进行评价，才能得出较为可靠的结论。

3.速动比率

速动比率又称酸性测试比率，是指企业速动资产与流动负债的比例关系。

所谓速动资产，是指可以立即或短期内变现，能用于直接支付的那部分资产，包括货币资金、短期投资、应收款项（包括应收票据、应收帐款净额、预付帐款、其他应收款）等各项可以迅速支付流动负债的资产。

速动比率表明企业可迅速资金化的资产偿付流动负债的保证程度。

速动比率是短期偿债能力分析的一个重要指标。

基本计算公式为：

速动资产

速动比率=──────

流动负债

相对于固定资产而言，企业的流动资产具有较强的流动性，但流动资产内部各项目之间的流动性又有很大的差别，货币资金、短期投资、应收款项等流动性强、变现能力较强，变现速度快；而存货则需经过生产和销售等环节才能变现，变现性慢且具有不确定性，因此，即使流动比率比较高，但如果流动资产过多占用于存货上，速动比率非常低，企业的支付能力也不能算是良好的。

一般认为，速动比率最低为1较为理想，也即企业的速动资产能够全部抵偿流动负债较为理想。

当我们运用比率分析方法对房地产企业偿债能力进行分析时，应注意房地产开发经营的周期性和时间性，在某些时点上，速动比率可能比较低（例如开发投资大量投入而销售租赁经营尚未开始或刚刚开始之时），但不一定意味着企业陷入了债务困境。

三、反映营运能力的比率的计算

1.流动资产周转率

流动资产周转率是指在特定时期内，产品销售收入与流动资产平均余额之间的比例关系，它反映企业一定时期内流动资产的周转次数和周转天数。

由于企业流动资产流动性大，变现能力强，是流动负债偿还的直接来源，所以，考察企业偿债能力时，分析流动资产的周转速度和运作效率可能比总资产周转率分析更具有意义。

产品销售收入

流动资产周转次数=──────────

流动资产平均余额

流动资产周转天数=计算期天数/流动资产周转次数

2.存货周转率

存货周转率是指某一特定时间内销售成本与存货平均余额之间的比例关系，用以衡量存货周转速度的快慢，反映企业存货有无积压、不足以及企业组织销售的能力。

一般而言，存货周转率高，表明企业采购合理，销售顺畅，资产流动性较强，短期偿债能力也强。

但存货周转率过高，则要查明是否有采购不足、停工待料、采购次数多、采购成本高的情况。

存货周转率也用存货周转次数和存货周转天数表示。

计算公式为：

销货成本

存货周转次数=────────────

（期初存货+期末存货）/2

存货周转天数=计算期天数/存货周转次数

房地产企业经营，不仅有销售经营，还有租赁经营，在租赁经营中，销货成本为经营分摊成本，而存货则为开发产品的摊余成本及其它存货之和，加上由于不同企业采用不同的会计处理方法（存货计价中的先进先出法、后进先出法、加权平均成本法等），会对存货价值产生影响，因此，在对企业不同时期存货周转率进行比较，或是与同行业企业进行比较时，应特别加以注意。

由于经营房的“周转期”通常很长，可能在存货中占有相当大的份额，所以，在可能的情况下，应将经营房和其它存货区分开来进行分析，以提高评价的可靠性。

3.应收帐款周转率

应收账款周转率是指特定时期内赊销净额与应收账款平均余额的比例关系，它反映企业在特定期间内收回赊销账款的能力，也就是客户在此期间的偿债能力，应收账款周转率还可以反映企业的信用额度是否恰当、信用政策是否有效。

应收账款周转率用周转次数和周转天数表示。

应收账款周转次数是指在特定期间内应收账款转变为现金（货币资金）的平均次数，表明应收账款的变现能力。

基本计算公式为：

赊销总额

应收账款周转次数=──────────

应收账款平均余额

四、房地产开发企业比率计算应注意的问题之一:

是手段而非目的。

1.比率分析是手段，不同使用者其目的不同，使用该手段的侧重点也不同。

投资者则关心是企业盈利能力指标，这是投资者创办企业的初衷，也是企业的经营目标和方向。

债权人则关心企业的偿债能力和营运能力，尤其是资产负债率、流动比率和速动比率。

2.现代企业常常作为投资者参予经济活动，其关心的盈利能力主要体现在以下两个指标：

（1）.资本保值增值率。

企业应当针对所投资的具体项目和具体的被投资企业的情况，借助该被投资企业的资产负债表和本企业的对外投资明细表（见表3-6），分别计算各具体投资类别和项目的资本保值增值比率，并分析原因，落实到产权代表人的责任考核上。

（2）资本金收益率。

考虑企业对外投资的具体时间，股权的变化与调整和实际可供支配收益等因素，应采用下列计算公式：

实际收益额

资本金收益率=────────

加权平均资本金

分子为净利润扣除法定盈余公积金，公益金和任意盈余公积金后的剩余额才为投资者可供支配的实际收益额。

分母应考虑企业投入资本金的时间，期内股权变更与调整等因素后加权平均计算资本金。

该指标也应针对不同投资项目和被投资企业进行分别计算和分析。

3.不管对投资者还是对债权人而言，过高的资产负债率都意味着严重的财务风险。

因而管理当局应加强其监控并努力降低，具体措施如下：

（1）增加企业盈利，使得资产增加，所有者权益的盈余公积和未分配利润增加。

（2）加强资产监管，盘活帐外资产，使得资产增加，所有者权益增加。

（3）减少负债，增加所有者权益，在政策允许和条件成熟时，实施债权转股权的债务重组方案。

（4）利用银行核销