商品房买卖合同登记备案.docx
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商品房买卖合同登记备案
商品房买卖合同登记备案
篇一：
商品房买卖合同网上登记备案平台
商品房买卖合同网上登记备案平台
开发企业使用手册
厦门市国土资源与房产管理局
厦门市房地产交易权籍登记中心
20XX年7月
1
1.1
1.2
2
2.1
2.2
3
4
5
6
7
8
8.1
8.2
9
10
11
12系统概述.......................................................................................................................................1目的............................................................................................................................................1基本功能....................................................................................................................................1帐号注册和密码修改...................................................................................................................2帐号注册与登录........................................................................................................................2密码修改....................................................................................................................................3主界面...........................................................................................................................................4项目列表.......................................................................................................................................5建筑物列表...................................................................................................................................5楼盘表...........................................................................................................................................5房屋单元情况表...........................................................................................................................6合同模版管理...............................................................................................................................8认购合同模版管理....................................................................................................................8买卖合同模版管理....................................................................................................................9商品房认购合同签订...................................................................................................................9商品房买卖合同签订.................................................................................................................10未提交的买卖合同.....................................................................................................................14土地抵押放行申请.....................................................................................................................14
ii
1系统概述
1.1目的
商品房买卖合同网上登记备案平台实现了从商品房认购合同到商品房买卖合同，在网上进行签约，售房者通过网上签订商品房买卖合同，完成商品房网上的销售，大大缩短了销售的时间。
1.2基本功能
商品房买卖合同网上登记备案平台有十二方面的基本功能，分别是：
项目列表；建筑物列表；楼盘表；房屋单元情况表；销售合同模版的编制、修改和删除；商品房认购合同的签订、修改和退订；商品房买卖合同的签订、修改以及退房；楼花转让和增减名；土地抵押放行申请；合同登记手续费用；按揭预登记；网上用户的帐号注册和密码修改等。
具体来说，有以下一些基本功能：
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通过网上用户的帐号注册和密码修改，实现了售房者在网上自行注册帐号和密码，并
可随时更改密码；
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通过项目列表显示出开发商可销售项目以及禁止销售项目，及时了解禁止销售项目的
原因和情况；
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通过建筑物列表，实时了解项目中各个建筑物的房屋销售情况，及时了解有多少单元
尚未销售、多少单元已经认购、多少单元已经销售以及不能销售的房屋数；
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通过楼盘表的显示形象地表示出建筑物中房屋各个房屋单元的销售情况、单元所处的
位置以及单元的名称；
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通过房屋单元情况表，显示出房产坐落、用途、性质、户型、房屋结构、楼层位置以
及房屋的面积、套内面积和公摊面积，同时还将房屋的权属状态准确的说明出来，例
如在建抵押不可售、查封不可售或者未售等表述；
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通过销售合同模版的编制，可让售房者事先将绝大部分信息提前录入进去，方便和缩
短合同签订的录入时间，售房者可多编制几个销售合同模版，满足多种情况的使用；
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通过商品房认购合同的签订、修改和退订，实现了售房者在网上完成商品房网山的认
购签订过程、修改过程以及退订过程，同时支持认购合同的草稿打印和正式认购合同
的打印功能；
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通过商品房买卖合同的签订、修改和退房，实现了售房者在网上完成商品房网山的买
卖销售签订过程、修改过程以及退房过程，同时支持买卖合同的草稿打印和正式买卖
合同的打印功能；
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通过楼花转让和增减名功能实现签完买卖销售合同后，买受人的变更申请、增加买受
人的申请、减少买受人的申请；
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通过合同登记手续费用，网上及时准确了解每月的合同登记费用清单，并能够通过网
上打印缴款通知书、合同登记手续费用清单功能；
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通过土地抵押放行申请，实现了售房者在网上申请土地抵押的放行，并打印土地抵押
放行申请单；
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通过按揭预登记，实现了售房者输入、提交办理按揭手续需要的基本信息，并在网上
实现打印按揭抵押申请表；
2帐号注册和密码修改
用户打开iE浏览器，在地址栏中输入：
进入到如上图所示的主页面，点
击“登记备案”菜单项，即可进入到备案平台（图2.1-1）。
2.1帐号注册与登录
图2.1-1系统登录界面
如图所示，用户在登录窗口中点击“注册”按钮即可进入到注册窗口（图2.1-2）
图2.1-2注册界面
此时，用户在插入key之后，输入用户名和密码，单击“注册”按钮即完成用户注册，即完成用户名和key的绑定。
绑定之后，用户回到登录窗口（图2.1-1）输入刚才注册的用户名和密码就可登录。
（以后每次登录都要确保插入key,才能登录系统）
2.2密码修改
图2.2-1密码修改界面
用户在主界面（图3-1主界面）选择“企业密码修改”菜单进入上图密码修改界面，输入用户名和旧密码后，输入两次新密码单击“修改”即完成密码修改。
第3页
篇二：
商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答
商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答
为进一步规范我市商品房预（销）售管理，维护房屋交易双方的合法权益，提高商品房预（销）售透明度，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善住房预售制度有关问题的通知》（建房［20XX］53号）和《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发［20XX］63号）要求，自3月28日起，在市内四区、高新园区实施商品房买卖合同网上签订及备案管理，现将有关问题予以解答。
1、什么是商品房买卖合同网上签订及备案
商品房买卖合同网上签订及备案是指商品房买卖双方直接登录商品房买卖合同网上签订及备案系统（以下简称网签系统），在线签订商品房买卖合同，通过网签系统将商品房买卖合同中的房屋权利状况和自然状况数据在房屋登记薄即时记载的行为。
2、网上签约及备案与以往的合同备案做法有何不同
以往的合同备案做法是买卖双方在售楼处达成购买意向后直接签订省建设厅、省工商局联合监制的《商品房买卖合同》，双方签字盖章生效后，由开发企业工作人员持上述合同至交易登记机构办理合同备案手续。
网签及备案是指在网签系统中签订商品房买卖合同，由网签系统打印合同并同时将数据提交至网签系统进行即时备案。
网签系统打印的合同文本即是已备案的合同文本，如其与备案记载不一致时，以交易登记机构登记薄记载为准。
3、网上签约及备案的意义
（1）房源信息公开透明。
买卖双方登录网签系统即可查看所有的未售房源，从根本上杜绝了捂盘惜售的问题。
（2）防止出现“一房两卖”的问题。
买卖双方一经在网签系统中录入合同并提交备案后，该套房源信息即变为已售状态，无法另行签订合同，从而保障了购房人的权益。
（3）高效便捷。
买卖双方一经网上签约，合同提交后即时予以备案，购房人在网上能够即时查看到该套房屋已备案，省却了购房人和开发企业多次往返售楼处及登记机构的时间。
（4）为房地产市场宏观调控决策提供了准确的数据。
网上签约及备案能够及时将房屋成交量及相应价格准确数据提供给相关部门，为政府主管部门决策提供依据。
4、实行网上签订及备案的商品房项目范围是哪些
凡新开盘的商品房项目及原已实行网上预登记的商品房项目，自3月28日起全部按网签及备案模式管理；属历史遗留问题商品房项目个别处理。
5、实行网签及备案前签订的原合同文本是否有效
按网签及备案模式管理的商品房项目，实行网签前已签定的原合同文本已经备案的继续有效。
尚未备案的，开发企业应按有关通知要求完成合同备案。
已经签订合同尚未备案的购房人应及时与开发企业联系，进行合同备案。
6、购房人如何在网上查询可售房源
只需登录房地产官方网站，点击拟购买的商品房项目，进入该项目楼盘表，根据楼盘表下方的信息提示栏，即可查看出哪些是可售房源。
同时，该项目的公示信息中，还包括项目前期审批手续及相应的典型户型图，以备购房人查询。
7、网上发布的准售房源，购房人都可以要求购买吗
已在网上发布的准售房源，购房人要求购买的，开发企业不得拒售。
8、网签及备案的流程
买卖双方达成购买意向后，由开发企业委托的网签操作人员在网签系统中录入合同文本相关信息，经买卖双方确认无误后，网签操作人员将合同电子文本信息提交至网签系统申请合同备案。
网签系统即时对买卖双方确认提交的合同电子文本中的房屋自然状况和他项权利限制状况进行查验，符合备案条件的，记载入登记薄，完成网上备案，生成合同编号。
同时网签系统及网站上的商品房楼盘表中将公示该套商品房已售的信息。
备案完成后，开发企业应即时在销售现场打印出已备案的网签合同文本，买卖双方签字盖章后分别留存。
另外，购房人也可凭身份证明到交易登记机构查询合同确已备案的信息。
买卖双方因各种原因需要解除或变更、更正已备案的商品房买卖合同时，必须双方持有效证件及相关登记材料同时到交易登记机构申请办理撤销原合同备案业务。
合同撤销后，该套房屋恢复可售状态，可重新网签合同，但系统记录换手一次。
9、网签及备案实行后购房人应注意哪些问题
购房前可在网上查询项目的公示信息，查看是否具备商品房预（销）售审批手续。
若不能上网查询可在售楼现场查看是否悬挂有商品房预售许可证或初始登记证明，拟购买的房源是否在预售许可范围内，达成买卖意向后在实施网签备案前，要反复认真核查本人的姓名、证件号码、联系方式等个人信息方面的内容录入是
否有误，合同上的房号是否为自己选定的房屋，价格是否正确等。
合同提交备案后打印的合同文本需经买卖双方签字盖章，买受人还需查看卖方印章主体与合同首页的出卖人主体是否一致。
篇三：
商品房预售合同备案登记制度
商品房预售合同备案登记制度
摘要：
1995年我国以立法的形式规定了商品房预售合同登记备案制度,但由于立法没有明确该制度的性质,并且对该制度法律条款设计得过于简单,从而引起理论层面不同的理解和实践层面对该制度操作的地方差异。
本文试结合纠纷现实,从基本内涵、制度现状以及完善等方面论述商品房备案登记制度。
关键字：
商品预售合同备案登记制度预售合同登记
一、商品房预售合同备案登记制度的基本概说
（一）商品房预售合同备案登记制度的概念
商品房预售合同登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发公司（预售方）与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度。
（二）商品房预售合同备案登记制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定：
“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
从对备案登记制度现实意义与法律源渊两方面的分析可知，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记。
商品房预售合同一经备案，开发商虽然保留预售房的所有权，但其所有权的四项权能占有、使用、收益和处分，就仅限于占有权能，其他三项权能尤其是处分权能已经丧失。
未经预售人的同意，径行向第三人出售该预售房或者金融机构抵押贷款的行为无效。
（三）商品房预售合同登记备案制度的优点
虽然商品房预售合同登记备案制度存在上述缺陷和漏洞，但是该制度的立法也有进步的一面。
法律规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
此制度有以下优点：
1、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。
登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。
2、同一套房屋已出售并且已办理了预售合同登记备案手续，如果开发商再将该房屋出售给第三人，则后一合同不能办理登记备案手续，今后也就不能办理房产证。
这就防止了开发商的一房二卖。
3、预售合同未办理登记备案手续的，不能办理房屋产权权属变更手续。
预售合同备案登记作为前置程序，一定程度上保证了交易安全。
（四）商品房预售合同的登记备案制度意义及要件
1、登记备案的意义
商品房预售合同的登记备案是其生效要件之一，确立登记备案制度，从立法的原意来说，主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。
从实践来看，商品房预售合同登记备案只具有行政意义。
预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。
当然，经过法律本身的不断发展，同时也由于经济的不断发展，商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化。
其已经由一种行政管理效力向确立一种法律权利，尤其是赋予该登记以
一定的物权效力发生转变。
2、登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力
根据民法的一般原理，以及根据合同法及相关司法解释的规定，法律行为的效力是否以登记为准，应以法律规定为准;在法律没有明确规定合同没有登记，合同无效的，登记本身并不影响到合同的效力。
法律对于商品房预售都要求进行登记，但同时又都明确指出登记只是备案，同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。
也就是说，商品房预售合同登记只是从行政管理的角度，要求备案，合同的效力是另外一个问题。
最高人民法院的有关司法解释中，体现了这样一种精神，即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理，商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。
《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释
（一）》第九条规定“……法律、行政法规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
”依据该条，凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的，如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的，合同效力不因此受到影响，即如果合同除未登记外都合法，那么合同生效。
关于商品房预售登记与预售合同本身的效力关系问题，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[20XX]7号）
第六条的规定，很显然明确了二者相分离，登记与否不影响合同效力的问题。
如果因预购人没有办理预售合同备案，就导致预售合同无效，就不能保障双方当事人的合法权益。
实践中，假如因开发企业违法不能办理预售合同备案，预购人就要承担合同无效的后果，对预购人不利;或者因预购人原因不能办理预售合同备案，开发企业也要承担合同无效的后果，则对开发企业不利。
所以，预售合同是否办理备案不应影响合同效力。
我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准，应是上文谈到的四个生效条件，而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。
登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力。
3、登记是商品房预售合同的对抗要件
商品房预售合同的登记是合同的对抗要件，而不是有效要件。
因为从法律的规定来看，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定，预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。
这就十分明确地说明，商品房预售合同签订在先，登记备案在后，而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案;其次，在商品房预售合同中，预购方处于比较弱的地位，面临的风险比预售方要大得多。
所以，如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件，那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。
这样，一旦商品房预售合同设有登记备案，预售方就不会受合同的约束，可以任意将商品房再预售第三人，预购方也就无法追究预售方的违约责任，这极不利于保护预购方的利益。
所以，登记备案不是商品房预售合同的有效条件，而应当是对抗要件。
二、商品房预售合同登记备案制度的现状
（一）我国商品房预售市场发展到现在，仍处于尚未成熟的初步发展阶段，伴随着的是商品房预售市场的初步形成和相应法律制度的逐步完善。
从上个世纪九十年代开始，随着我国国有土地有偿使用制度和城镇住房商品化制度的推行，房屋预售作为商品房买卖合同的一种新的、特殊销售形式，在最早实行改革开放政策的经济特区和沿海城市出现，并逐步扩展到全国其他地区。
十多年来，商品房预售经营在整个商品房交易市场中，占有了越来越大的比例和份额。
商品房预售的经营方式对于搞活房地产经营，广泛筹集建设资金，活跃房地产市场，促进（:
商品房买卖合同登记备案）商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。
对购房消费者来说，能以比现房较低的价格买到合适的房屋，也未尝不是件好事。
从我国房地产开发市场和商品房销售市场的发展状况来看，商品房预售经营的方式还会稳步发展，至少在今后相当长的一个时期内存在。
但是，在建商品房的预售毕竟不同于商品房现房买卖，政府部门管理不善，房地产开发商违规经营或蓄意诈财、偷工减料、延迟交房或中途倒闭等损害消费者合法权益现象等大量存在。
为此，我国相继公布了《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规和规章，对什么
是商品房预售，商品房预售的条件，商品房预售合同的登记备案制度，商品房预售所得款项的专款专用制度，预售商品房的再行转让等，都做了比较明确和具体的规定。
最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，就商品房预售合同的效力及其有关纠纷处理，也做出了相关的司法解释。
但是，由于目前我国的商品房预售市场仍处于起步发展阶段，尽管国家的有关法律、法规和行政规章已公布和实施近十年，但我国商品房预售制度和预售市场中的经营方式仍未定型、管理方法和监督手段还不够成熟，原有的商品房预售法律制度及其配套的监督管理体制也显得不够完善。
众多的购房消费者对商品房预售的法律制度还不甚了解，购卖预售房的风险意识和依法维权意识明显不强，面对商品房预售开发商不断变化的违法、违规经营形式或手段，以及合同出现的问题束手无策，往往处于被动状态。
据我国南方某市的一个中级人民法院去年的不完全统计，商品房预售合同纠纷案件增长幅度很大，已占该中院房地产开发合同纠纷案件的64%.其中，开发商为被告的占90%；开发商败诉的竞占到80%.充分表明，开发商的信用和守约意识仍较淡薄，房地产开发企业侵犯购房者利益的情况更为突出。
购房者作为群体性诉讼的案件也越来越多。
因此，我国目前的商品房预售经营市场，尤其是对商品房预售经营市场的监督管理形势仍很严峻，形势不容乐观。
对此现状，我们必须有充分估计和冷静的预测。
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