个人见解报建流程打印.doc
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房地产报建个人见解
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
3、总平面审查阶段
4、管线综合审查、排水许可证
5、单体审查、建筑工程规划许可证
6、消防和人防专项审查。
7、节能审查、施工图审查
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
9、质量监督、安全监督审批手续
10、施工招投标、监理报建
11、施工许可证
12、放线、验线
13、预售许可证
14、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.
新城乡规划法第三十八条：
在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民我们公司城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民我们国家城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民我们国家城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。
非常的公私合营特色。
不过这里也有些东西与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。
这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。
因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。
这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，也不知道这个东西应该算什么。
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。
我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，我们国家是从什么角度来管理的。
反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。
有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。
而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。
立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。
譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。
这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。
但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。
立不了项根本做不了环评。
不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。
反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。
反正我自己如果操办这些事情，我想直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。
编制费用稍微给多点都没关系。
房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。
3、总平面审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。
这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。
譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。
看起来这个计算应该是没有什么争议了。
但是且慢。
我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。
现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？
你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。
现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。
这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。
再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。
也是看起来很简单。
但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？
从哪里起算啊？
是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？
这个东西根本说不清楚，怎么算都行。
把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。
这都是可以钻营的地方。
其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。
但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。
怎么办？
设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。
这么搞行不行？
反正我个人不知道行不行。
消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月。
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。
搞得不好的话，实在是害死人啊。
说了半天，管线综合是啥？
包括三大项：
小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。
给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。
上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。
作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：
1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。
只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，是不是搞到到处都是。
如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢？
如果它设计不好有什么后果呢？
首先，就是给排水会整天出问题。
一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。
再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。
家里的电器得轮着用，千万别一起开。
看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。
这都是管线综合没搞好的标志啊。
管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？
事实上，是不行。
为什么？
因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。
但是接口在哪里呢？
最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。
这种事情太常见了。
大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。
再说到这个排水许可证。
这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。
现在都是要求雨污分流了。
就是雨水和生活污水要分两条管排。
这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。
然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。
5、单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，单体设计是啥呢？
就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。
单体方案主要是些啥内容呢？
我个人是这么总结的：
关键就是落实各空间的大小尺寸。
这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。
目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。
大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。
车位不够，基本上都别想通过单体审查。
当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。
但是单体阶段就不一样了，就开始数了。
比如所谓的子母车位，根本停不进去车的转角位也放个车位，等等等等，不一而足。
但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。
立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。
不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。
那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？
因为建地下室是亏本的。
买的人也少。
事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。
但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。
所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。
规划部门都这么掌握。
你这个车是不能垂直起降的。
这就是客观规律。
当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。
不过这个不代表一般规律。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。
不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。
我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思。
6、消防和人防专项审查
我直接这么下两个结论：
没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。
没有哪个小区的消防和人防设备是合格。
先从消防说起。
我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。
因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。
基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。
在这个方面，审查那也是越来越严。
一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。
为什么呢？
因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。
但是涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。
比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。
人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。
我不知道这个东西算啥。
真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。
真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。
当然这只是我的个人观感。
用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。
这部分停车位只有使用权。
关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。
所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。
国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。
但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。
7、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
节能审查，我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。
这么说吧：
什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。
搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。
在这里南北差异非常明显：
在我的老家东北一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。
说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。
建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。
北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。
开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。
同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。
这是与北方人的使用习惯及气候一致的：
空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。
但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。
这个稍微在图上画一下就知道了。
房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。
现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。
现在开始说施工图审查。
施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。
施工图审查单位还必须对审查结果负责。
但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。
施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音这两样东西是最扰民的。
我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：
余泥和噪音。
但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。
运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。
但在很多时候，根本不可能这么规范。
尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能做做工作。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。
这个是环境保护部门管着的。
9、质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。
拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。
这两个站的分工，我分不清楚。
在我看来，质量问题都是安全问题。
我就不明白为什么要搞两个站，分着管。
譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？
我反正说不清楚。
总之两个机构都得好好的哄着。
当然在若干细节上这两部门还是有所区别。
比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。
但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。
在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。
由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严。
安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班等等。
现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。
不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。
10、施工招投标、监理报建
首先，按照我国现行招投标法，私营房地产公司，其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。
但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。
监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。
通过了就是下一步，施工许可证。
11、施工许可证
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总，缺一不可。
在我个人调查了解中，从来没有人能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。
在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。
要这样的话，绝对没1年的时间出不来。
12、放线、验线
这个就简单的说一说吧。
图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。
这个活就叫放线。
放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。
正式放线的前提是领取了施工许可证。
放线后，测绘院会发出一份放线册。
在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。
让他们提前来做放线。
放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。
一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
13、预售许可证
预售现在的管理已经比较严格了。
我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。
预售许可最重要的条件是：
高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。
现在办预售许可，都要做价格公示。
交易价格必须明确到套，单价必须清晰。
但是，我们国家现在还没有对房地产交易价格进行管制。
在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。
房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。
这个叫预测绘。
在竣工之后，到实地测量，就是实测了。
我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。
这个矛盾是怎么来的呢？
最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。
造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。
14、关于预售中的土地解押
先从土地抵押说起。
现在关于土地抵押的规则越来越严格了。
土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。
这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。
贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。
在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。
根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。
但是，我们都知道一个事实就是：
任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。
这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：
要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。
还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？
更加不可能。
哪有那么多实物可以拿去抵押啊。
现在的任务是：
即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。
我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。
我只想到两个两个办法。
现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。
在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。
房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。
这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。
在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。
更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。
这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。
这个悬空期是合理的。
无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。
那么我们就利用这个悬空期吧。
先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉，然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，我的土地证已经解押了啦。
房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。
只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。
办得快的话，只需要悬空半个小时。
如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。
国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。
此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。
很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。
同样是利用悬空期来做事。
这种方法在国土与房管合并的地方也能用。
15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。
在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。
这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。
基本就是数下层数。
消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。
质量验收现在非常简单了。
竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。
这就完成了。
现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。
甲方自己把监理的活给干了。
这是普遍现象。
到时候就负责签字盖章。
质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。
这个备案就没什么好多说了。
竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。
没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。
我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。
也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。
各项手续基本上到这里就结束了。
接下来就是产权证办理的事情了。
先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。
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