文殊院建设项目投资可行性研究报告.docx
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文殊院建设项目投资可行性研究报告
“文殊院”建设项目投资可行性研究报告
第一章项目总论
一、项目概况
“文殊院”建设项目规划用地面积18.62万平方米，约合279.30亩。
其中15.34万平方米用地上规划总建筑面积为32.05万平方米，地上总建筑面积为27.20万平方米，地上商业建筑面积为19.30万平方米（其中17.05万平方米为B代号地块上建筑物，其余为C代号地块上的商业建筑），地上居住办公用房建筑面积7.90万平方米（其中含1万平方米的公共配套设施建筑面积）；地下建筑面积4.85万平方米。
其余C3、C5、C7三宗地共3.28万平方米（约合49.2亩），用于拍卖。
二、投资可行性研究依据
中房集团（成都）尺度地产营销有限公司对“文殊院”项目进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下：
1、《中华人民共和国房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、《成都市城市总体规划》；
5、《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》；
6、成都市有关房地产开发、销售的法规政策；
7、二○○○年《四川省建筑工程计价定额》、《全国统一安装工程预算额四川省估价表》及相应的取费标准；
8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例；
9、委托方提供的相关资料：
10、成都市2001年至2004年《统计年鉴》；
11、其他相关资料。
三、投资可行性研究假设前提和限制条件
1、本项目土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提；
2、本报告设定的最高最佳使用用途能够最终通过规划部门的认可批准；
3、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划；
4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求；
5、本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行；
6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用;
7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的发展趋势，没有较大波动；
8、委托方提供的资料合法、真实可靠。
四、项目投资可行性研究结论
（一）市场分析结论
根据对“文殊院”建设项目的综合分析得知：
该项目的开发建设具有文化内涵、区位、规模、品牌等优势。
由于近年来房地产市场的全面升温，尤其是商业、住宅类房地产市场良好的有效需求增长；旅游产业作为四川的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。
从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。
通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。
在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。
商业用房：
15000元/㎡（平均价格）
住宅及综合用房：
4500元/㎡（平均价格）
汽车停车位：
2280元/㎡（按成本价格出售）
（二）财务评价结论
通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到325050万元；产生净利润39608.5575万元；上交销售税金及附加17877.75万元、所得税19508.6925万元，共计上交税金37386.4425万元。
总投资利税率：
23.83%,总投资净利率：
15.97%,销售利税率:
11.50%,销售净利率:
12.16%.
综上所述，项目在市场和财务上是可行的。
第二章投资环境与市场分析
一、成都市经济、房地产市场发展的宏观环境
（一）、成都将在中国经济发展中的作用
1、在中国经济版图上，出现了三大城市圈：
大北京、大上海、大广州。
这三个城市圈，是中国城市化进程中起步最早、发展最成熟、最具规模化的地区，在相当长时期内，仍将担负中国城市化领头羊的角色。
2、三大城市经济圈已经为中国的经济形成了坚固的基础，犹如一支长弓，而长江流域经济带则犹如一支利箭，张弓搭箭，将确定中国经济整体均衡发展的新格局。
3、要实现中国整体均衡增长与可持续发展，关键在中西部的崛起。
西部的整体发展，关键还在城市，特别是大规模城市经济圈的拉动。
4、在这个引弦蓄势的格局上，幅员广袤、发展滞后的西部亟需中心城市作为发力点！
“3+1”的中国区域城市经济发展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出现在西部！
5、这是历史给予的一个巨大的天时！
以重庆和成都为两极的长江上游（成渝）城市经济圈最有可能成为：
启动西部大发展的龙头，取得进入“3+1”格局的入场券。
6、成都市新一届市委市政府的战略目标也确定为：
建设国家级区域中心城市,担当成渝经济圈的领导角色,推进“3+1”格局的真正形成！
（二）、成都经济发展地位和主要城市的比较
城市总体经济实力：
2003年成都市国内生产总值（GDP）为1870.8亿元，排名保持去年第四的位置；
2003年成都经济发展态势横向比较研究
城市人口发展状态：
2003年成都市年末总人口1044.3万，仍居首位，比去年增长15.82万人；
城市居民购买力总体状态：
从社会消费品销售总额角度判断，成都市居民的购买总体实力位居第四位，其相对发展速度与西安并列排第六位；
城市居民潜在购买力状态：
从居民储蓄余额角度判断，成都市居民潜在购买力排名第四位，其相对发展速度排列第六位；
城市对外开发程度状态：
从实际利用外资角度，成都市的对外开放程度还相当落后，保持倒数第三位，但其相对发展速度位居前列，居第七位；
城市居民收入状况：
就人均城镇居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平处于中下游，城市居民的收入状况还有待于进一步提高；
固定资产投资状况：
成都市固定资产投资位居第五位，其相对发展速度排第八位；
（三）成都市房地产市场发展的宏观环境
成都市是我国西部地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽，四川省政治、经济、文化中心，国家级重要的旅游中心城市和国家级历史文化名城，由于成都得天独厚的地理位置与迅猛发展的经济，成都已成为西南五省市的中心，大型外资企业多把西南区总部设在成都，借以辐射西南地区。
在国家西部大开发的大背景下，成都市正努力改善各种硬件配套设施，力图创造一个更加良好的投资环境。
2002年成都市规划部门制定和推出“中心城向东向南发展规划”、“沙河综合整治规划”等有关旧城改造的城市总体规划。
上述城市规划的实施以来，使成都的城市面貌焕然一新，极大地改善成都市的对外交通，增强了吸引外来投资的竞争能力。
由国家统计局城市社会经济调查总队、中国经济景气监测中心、中国信息报社共同举办的中国综合实力百强城市评估结果日前发布，成都位居2003年百强城市综合实力排名第11位，超过乌鲁木齐、西安、重庆和昆明，位居西部第一。
2003年市辖区地区生产总值超过200亿元的百强城市达到68个，其中，上海、北京、深圳、广州、天津、南京、大连、杭州、沈阳、哈尔滨位居百强前十位。
二、成都市城市总体规划
成都作为四川省的政治、经济和文化中心，工业齐全，是中国重要的粮油和农副产品基地，金融、商业、交通、通信对中西部地区有较强的辐射能力。
成都市坚持以城市规划为“龙头”，进行旧城改造、新区开发和城市道路等基础设施建设，以较快的速度发展，市容、市貌发生了较大的变化。
（一）、城市发展战略
中心城布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局。
优化城镇体系结构与布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七卫”（市中心及７个外围片区：
新都片区、青白江片区、龙泉片区、华阳片区、东升片区、温江片区、郫县片区）的都市区格局。
优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展
城南新区的规划控制范围为205平方公里，建设用地规模约96.6平方公里。
城南副中心规划占地面积3.59平方公里，规划建筑面积达460万平方米。
南部新区以城南副中心为核心，主要发展商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业。
东部新区规划面积76平方公里，定位为以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区。
其总体包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区、五纵五横的干道系统。
城东副中心是成都向东向南发展规划的延续，它将“生活居住”排在了首要位置。
东部新区凭其独有的环境优势，将成为一个绿色的新区。
“井”字形道路：
东城根街、红星路、新华路、滨江路（中心区快速交通路网）；环状道路：
内环路、一环路、二环路、三环路、外环路；放射状道路：
成绵、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝等。
（二）、成都市向东向南发展规划
1、发展规划
（1）向东发展
A、总体格局
采用带状形式，即连片发展，以充分利用台地及道路、供水等基础设施。
主要依托成渝高速公路、老成渝公路、成洛、成龙公路及三环路、外环路和成环线（即“四横三纵”的道路交通系统）重点发展十陵、洪河、大面、龙泉、同安五个片区，其中十陵片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心；大面片区和龙泉片区分别是机械工业发展基础和成都经济技术开发区；龙泉山是未来都市区重要的旅游休闲地；同安镇将是成都市重要的公路口岸。
B、主要项目（非基础设施部分）
东大街改造
十陵历史文化风景区
东部城市副中心
文化居住区
成都经济技术开发区
百工堰山水公园
省级公路口岸
沙河整治
向东发展基础设施
城市向东发展，依托“四横三纵”的干线系统。
四条放射线分别为成渝高速路、驿都大道（老成渝路）、成洛大道（成都—洛带公路）及成龙大道（成都—龙泉驿交通性主干道）。
通过四条放射线的建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。
而三环路、外环路、环城路（成环路）“三纵”的建设又使得东部片区与成都市的各公路干线、航空港、火车站有便捷的联系。
（2）向南发展
A、总体格局
主要依托成仁路、红星路南延线、人民南路南延线、元华路、高新大道和站前路、三环路、外环路（即“五纵三横”道路交通系统）重点发展高新区、华阳和牧马山旅游开发区，主要实施人民南路南延线和火车南站改造工程，为高新区创造优越的发展环境和充足的发展后劲。
城市总体规划确定在站南组团形成城市南部副中心。
B、主要项目（非基础设施部分）
国家级成都高新技术产业开发区
火车南站改造项目，建成南站客运转换枢纽
内贸部南站贸易区建设项目
南站体育公园
琉璃场柳江工业区
三瓦窑居住区、石羊、新园居住区及东光居住区
南部城市副中心
府河延伸整治
向南发展基础设施
城市向南发展的道路骨架可归纳为“五纵三横”。
“五纵”为锦华大道（成都—仁寿）、府城大道（红星路南延线）、天府大道（人民南路南延线）、元华大道（元华路）及高新大道。
“三横”为盛丽大道（站前路）、三环路和外环路。
城市向南将依托五条纵向道路轴向开发，流动发展。
三、成都市房地产市场总体发展状况
成都市房地产已成为成都市经济发展中最为重要的产业之一。
2003年成都城镇居民人均居住类支出达819.18元/人，位居西部第一。
成都市的房地产市场处于良性发展阶段，统计数据表明1998-2003年成都市房地产开发投资从78.6亿元上涨到245.4亿元，而商品房销售从1998年的324.2万平方米增至2003年的966.35万平方米，年平均上涨幅度达30%。
其整体涨幅大于全国20%的增长。
根据成都市统计局统计，2003年成都市（含郊区县）商品房竣工面积1018.27万平方米，共销售商品房966.35万平方米，整体来看，总供求状况相对平衡，供求两旺的基本格局已经形成，市场步入一个良性发展的轨道。
（一）、近期成都房地产市场的基本状况
成都市房地产发展形势，无论从投资形势、消费现状方面目前正处于繁荣、理性时期；同时，就最新的房地产发展状况的态势来看，房地产开发继续保持良好走势，开发投资正从依托型（主要依赖银行贷款）转向主要依靠企业自身力量和市场力量的自主型发展投资形式，而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。
以房地产开发、房屋买卖、租赁、房地产抵押、典当、互换，以及房地产交易代理、中介服务、信息咨询和物业管理等为主要内容的房地产市场体系已形成，各级市场交易日趋活跃，特别是自2002年银行接受二手房按揭以来，有力地推动了房地产业及其他相关产业的发展。
目前成都市房地产市场整体的特点为：
外地实力开发商纷纷进驻成都，与本土开发企业形成对垒的竞争格局，竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。
住宅产品在房型、户型、面积、质量、功能等内在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展，品牌、环境、企业形象等日益成为重要品质指标，同时，高品质而非高档次的精品住房越来越赢得消费者认同，竞争的加剧促使开发商更加注重产品的内涵质量和外在形象。
大盘开发逐渐成为趋势，由于市区土地资源的相对匮乏，使大盘开发的热点区域主要集中在郊区，尤以华阳、龙泉、温江为大盘较密集的区域。
个性化项目越来越多，新的房地产营销概念不断出现。
投资需求促使城市区城性商业、产权酒店、小户型等项目日益增多。
大规模旧城改造使小户型项目持续走俏，同时促进了二手房市场、租赁市场日益升温。
旧城改造成果显著。
郊外交通、配套的逐渐完善以及人们居住意识的不断提升，使近郊的房产开发热度随之提高，符合环境需求、满足二次置业的产品的市场前景逐渐被看好。
（二）成都房地产发展形势的趋势预测
政府的三大工程改造及相关规划方案，将进一步促进近期房地产产品的消费力度；同时，就远期相关地产经济预测及远期政府规划显示，未来20年内郊区化舒适型住宅将成为主流消费意识，成都将形成大成都三圈六轴的发展格局；打造规模化都市地产，房地产开发投资任重道远。
1、城东区域
城东，目前仍未成为成都市民居住置业的首选区域，而只是进入了市场培育阶段。
由于当前的住宅类消费主流已移至城南、城西方向，待西部热点区域的开发进入高潮，价格上扬，或者开发量的减少，则城东的开发、消费高潮才会正式来临。
可以预见的是，城东下阶段的开发，将要依托城东副中心——十陵片区的启动，但就市区内的改造而言，其重头戏必然在沙河流域。
沙河整治完成之后，将全面改善城东的居住环境，也将形成沿河22.22公里的景观绿化带，同时也将大幅拉升沙河及其10条支流所辐射的区域的房地产价格。
从政府开始实行向东向南的战略部署后，城东将完成由传统工业区向新型居住区的转变，发展成为以居家为主，集物流配送、商业金融、科技产业、旅游休闲等功能为一体的综合性区域，政府对该区域内的150多个中小企业进行拆迁改造，预计将有2.95平方公里的土地进入房地产开发。
2、城南区域
南面二环路区域的开发已近尾声，但三环路区域的开发尚未正式启动，以至市场主流向西南、正西方向转移。
虽然从目前表现来看，城西、城西南片区的三环路区域的整体开发已经启动，但市政府南移、城南副中心规划、南延线沿线开发等规划举措的制订和实施，将使南三环片区启动之后的规模与市场效应，相对其它区域而言可能更为庞大、持久。
规划中的政府南移，将使自人南立交桥始至外环路的区域，形成以行政办公、商业金融、教育科研和部分居住功能的四个次片区，成为城市扩张中率先向南伸出的触角，并向带状格局方向发展，此举若得以顺利实施，则此区域的发展将给以南延线为联系纽带的华阳、中和等板块的房地产市场带来回暖、升温的契机。
3、结论
此可以推论，未来本案将在成都市房地产市场的持续、稳定、快速增长的整体拉动下得以攀升，尤其当作为四川、成都的支柱产业之一的旅游业的进一步发展，将带动该项目的整体价值的提升。
四、成都旧城改造工程各大板块概述
（一）与文殊院片区旧城改造工程同期进行的其他旧城改造板块概况综述
与文殊院片区旧城改造工程同时进行的，较大规模的旧城改造工程主要有青石桥片区改造工程、大慈寺片区改造工程、东大街片区改造工程。
相比较而言，青石桥片区的改造更注重于环境的改善，新片区主题是改造前片区主题的强化与扩展。
该片区地理位置优越，其本身所形成的青石桥商圈无论从长期以来所形成的片区主题、商业业态还是固定消费群体量等方面都有明显的优势。
改造前大慈寺片区中的“大慈寺”原为中等规模的成都历史文物博物馆，具备一定的历史文化保护价值。
原长年经营名家书画，茶铺，人气旺盛。
同时由于与传统春熙商圈接壤，而春熙商圈的人气、商气依然是成都各大商圈的王者，其扩张是必然的趋势。
由于春熙路商圈本身的影响力及扩张性，加之大慈寺本身的历史文化价值，改造后的大慈寺片区在自然纳入春熙商圈扩张范围后，会打造为集历史文化、餐饮、旅游、休闲、购物、高尚住宅为一体的多功能中心商业文化区，有可能成为春熙商圈东区。
改造后的大慈寺片区将出现历史文化保护与商业结合、并重的局面。
东大街片区原为灯具一条街，曾有过“金融一条街”的定位。
由于改造后的东大街片区的主题已经完全脱离原该片区的单一性商业属性，而同属城中区的顺城街片区客观上又已经形成了成都的金融中心，因此，东大街的改造目标的实现不仅仅是拆除与重建，更要面对市场的培育与选择。
（二）文殊院片区自身特点
文殊院片区旧城改造是成都市2002年旧城改造工程中规模最大、体量较大的板块。
该片区具备鲜明的历史文化特征，改造地块的总量较大，但个体地块的体量又较小。
1、属目前旧城改造中市场脉气最弱的板块
文殊院处于城北区域，而城北板块是目前成都房地产开发中市场脉气最弱的板块。
在成都城区范围内，城南、城西板块是目前成都住宅开发的主战场，无论从开发量还是销售量等指数来看，都呈现出持续攀升的趋势。
其中，城南板块（主要是桐梓林区域及棕树区域）主要以高质高价为特征，延续城南高尚住宅区开发。
而城西则集聚了一大批中档价位、品质的楼盘，城西的品牌效应也开始突显，与城南形成两雄并峙的局面。
城东板块虽然有城东城市副中心等政策利好，但居住环境等条件的改善非一日之功，目前城区的开发主流仍然是以低价房、安居房等为主体。
而城北板块，商业地产仍以城市物流为主体，住宅业开发量及消费量都呈现萎缩趋势，住宅的开发以小规模、低价为主体。
与其他同期的旧城改造中大规模历史文化保护区相比，大慈寺片区接壤春熙商圈，市场人气商气指数相对较高。
其后期改造倾向于在保护的同时与市中心商业圈的对接。
宽窄巷子片区川西民居规模较文殊院片区的民居建筑更大，更完整，并呈现出自然街区分布状态，其片区的保护区倾向于民居和街区的展示。
同时，该片区属城西“贵地”，靠近市中心，相临人民公园，周边区域无论商务办公或居家住宅都较文殊院更佳。
2、片区宗教文化特征与传统的商业、住宅业相冲突
就文殊院片区的商业现状来看，整体处于形态落后、经营业种单一的原始状态。
如果采取常规性的操作模式开发商业，又存在商品生产和交易规模较小、没有传统城市商圈可以依靠的问题。
作为住宅开发，文殊院片区自身不具备开发高档住宅的优势，同时还存在宗教特征与住宅开发冲突的问题（文殊锦苑仅入住5人）。
同时，由于文殊院片区旧城改造成本地价较高，如果正常拍卖，有流标的可能性。
如果拍卖成功，也可能出现高地价带来高房价销售困难等问题。
而文殊院周边地块的开发限高，更加重了开发的成本问题。
实际操作难度较大。
3、结论
基于上述文殊院片区特点，我们可以得出方向性的结论：
常规性的开发不适用于文殊院片区的改造工作。
文殊院的开发不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之势，变其弱点为特点，结合旅游产业开发，对片区内宗教文化、民居文化等资源进行整合，进行特色化开发，将是整体盘活文殊院片区的最佳途径。
五、成都城区内旅游景点及相关经济圈分析
本章从成都旅游市场经济的角度，对文殊院片区及成都市内数个典型旅游景区及其关的旅游经济圈进行分析，并以此为文殊院片区改造方向的提供支持。
（一）武侯祠经济圈
武侯祠是中国历史上唯一一座按帝王规格建造的丞相祠堂，现存有部分春秋战国时期的珍贵文物，其价值主要体现在历史文化遗迹的保护方面。
相对于城区内其他旅游景点，武侯祠及周边形成旅游经济圈是目前成都市内经营最好，旅游经济体现最明显的景区。
除了景区本身所具备旅游吸附力外，其硬件配套全面是该景区经营成功的决定性因素之一。
武侯祠周边打造为三国文化一条街，其业态涵盖了服务于大型旅游群体的酒楼（占总经营商业总量的11.4%）、特色小吃店（8.6%）、火锅店（4.8%）、宾馆（1.9%）、茶坊（3.8%）、银行（2.9%）、娱乐场所（1.9%）、古玩市场（1%）、各种生活配套等。
详见下表。
武侯祠周边商业业态分布表
序号
业种类型
业种数目
百分比（%）
1
服装
16
15.2
2
酒楼
12
11.4
3
小吃店
9
8.6
4
火锅店
5
4.8
5
办公用品（文具）
4
3.8
6
茶坊
4
3.8
7
美容美发
4
3.8
8
市政配套
4
3.8
9
中餐馆
4
3.8
10
茶叶店
3
2.9
11
副食干杂
3
2.9
12
汽车专卖店
3
2.9
13
体育用品
3
2.9
14
银行
3
2.9
15
宾馆
2
1.9
16
冲印彩扩店
2
1.9
17
商场
2
1.9
18
水果店
2
1.9
19
五金
2
1.9
20
烟草专卖
2
1.9
21
药品
2
1.9
22
娱乐场所
2
1.9
23
浴足保健
2
1.9
24
布艺
1
1.0
25
超市
1
1.0
26
车辆维修
1
1.0
27
房屋中介
1
1.0
28
古玩市场
1
1.0
29
旅行社
1
1.0
30
烧烤
1
1.0
31
书店
1
1.0
32
网吧
1
1.0
33
诊所
1
1.0
合计
105
100.0
很明显，旅游区周边的商业配套，要实现其最大价值，必须将景区与周边商圈将紧密结合。
而武侯祠周边商业圈，基本形成了满足旅游者“吃、住、行、玩、购物”的需求，实现了景区周边商圈与景区旅游资源相互支撑，相互促进的良性循环。
尽管武侯祠景区的经济效益在市内各大景区中最优，但其收入的很大部分都来自于门门票收益，武侯祠较高的门票成本又在客观上提高旅行社带团的成本，这无疑与旅行社追求利润最大化的目标存在矛盾。
（二）杜甫草堂经济圈
据传，杜甫草堂是当年诗圣杜甫的在成都故居，但目前尚无真正有说服力的证据能够证明，但杜甫草堂毕竟因此而闻名于世。
杜甫草堂除了流传已久的诸多优美传说外，游草堂，更多的是感受园林美，体会诗人“位卑未敢忘忧国”的胸怀。
目前，杜甫草堂是成都城区内除武侯祠外旅游最红火的景区，是成都旅游的亮点之一。
经过数年的改造，杜甫草堂周边也已经形成了较完善的配套，客观上形成了草堂旅游经济圈。
杜甫草堂周边共有商铺68家，其中酒楼占所有经营商业总数的11.8%，茶铺占8.8%，中餐馆占7.4%，火锅店占5.9%，古玩市场、书画市场、娱乐场所各占1.5%，其余主要为各种生活活配套。
详见下表。
草堂寺周边商业业态分布表
序号
业种类型
业种数目
百分比
1
酒楼
8
11.8
2
茶铺
6
8.8
3
中餐馆
5
7.4
4
冲印彩扩店
4
5.9
5
服装
4
5.9
6
火锅店
4
5.9
7
旅行社
4
5.9
8
宾馆
3
4.4
9
升级会员 