河南省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的种类及作用试题.docx
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河南省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：
房地产估价文书的种类及作用试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：
出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。
那么，可出租面积应为__。
A．33m2
B．40m2
C．43m2
D．47m2
2、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。
A：
政策风险
B：
市场风险
C：
财务风险
D：
信用风险
E：
借款合同
3、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。
A：
法律上的许可性
B：
要求上的准确性
C：
经济上的可行性
D：
技术上的可行性
E：
工业用地的监测点评估价格
4、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。
A：
高层建筑地价分摊
B：
房地产投资价值评估
C：
因环境污染导致的房地产价值减损评估
D：
城市房屋拆迁中的停业损失评估
E：
工业用地的监测点评估价格
5、投资者进行房地产投资的主要目的是为了。
A：
实现其财富价值的最大化
B：
获取房地产当前收益
C：
抵御通货膨胀的影响
D：
降低其投资组合的总体风险
E：
借款合同
6、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。
A．获利能力分析
B．盈亏平衡分析
C．市场状况分析
D．定性风险分析
7、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。
A：
2020．80
B：
2214．29
C：
2336．45
D：
2447．37
E：
工业用地的监测点评估价格
8、按照，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。
A：
定额反映的生产要素消耗内容不同
B：
定额的编制程序和用途不同
C：
投资的费用性质不同
D：
专业性质不同
E：
执行层的组织协调
9、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。
A：
平均增减量法
B：
平均发展速度法
C：
移动半均法
D：
指数修匀法
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是__年。
A．15
B．25
C．35
D．55
11、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。
A：
货币支付
B：
价值
C：
现象
D：
本质
E：
工业用地的监测点评估价格
12、全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由共同负责。
A：
国土资源部和人事部
B：
住房和城乡建设部和人事部
C：
住房和城乡建设部和房地产管理部门
D：
人事部和房地产管理部门
E：
执行层的组织协调
13、结构施工图不是指导的依据。
A：
室内外装修设计
B：
编制预算
C：
施工组织设计
D：
施工进度计划
E：
执行层的组织协调
14、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。
A：
征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府
B：
征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续
C：
基本农田由国务院审批
D：
基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批
E：
房地产估价机构必须加盖公章
15、商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。
房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为__m2的，购房人有权退房。
A．96
B．98
C．102
D．103
16、土地增值税以__为计税依据。
A．纳税人继承房地产所取得的土地增值额
B．纳税人出租房地产所取得的土地增值额
C．纳税人赠与房地产所取得的土地增值额
D．纳税人转让房地产所取得的土地增值额
17、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】
A：
最低价格
B：
平均价格
C：
出让地价
D：
标定地价
E：
工业用地的监测点评估价格
18、业主大会由__组成。
A．缴纳物业服务费用的业主
B．物业管理区域内全体业主
C．物业管理区域内全体业主及房屋的租赁人
D．物业管理区域内全体业主及物业管理企业的代表
19、下列关于抵押的表述中，不正确的是。
A：
抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B：
在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C：
因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D：
抵押人一旦死亡，抵押权随之终止
E：
执行层的组织协调
20、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。
预计该项15建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。
目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。
已知市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。
A：
3758.57
B：
3942.03
C：
3966.10
D：
4769.85
E：
工业用地的监测点评估价格
21、下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是。
A：
经有关部门鉴定后，损坏不堪使用的房屋和危险房屋
B：
对企业因停产、撤销而闲置不用的房产
C：
企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产
D：
房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税
E：
执行层的组织协调
22、现货房地产与期货房地产估价的不同点是__。
A．估价时点不同
B．交易日期不同
C．估价目的不同
D．估价对象的状况不同
23、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期__。
A．小于5年
B．在4～5年之间
C．在5～6年之间
D．在3～4年之间
24、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。
A．产品质量
B．产品性价比
C．规模和结构
D．产品档次
25、申请核定一级房地产估价机构资质的，省级主管部门应当自受理申请之日起日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。
A：
20
B：
30
C：
45
D：
60
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。
A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值
2、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。
A．保本点分析
B．敏感性分析
C．现金流量分析
D．统计试验分析
3、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。
A：
容积率
B：
建筑红线后退距离
C：
绿地率
D：
建筑密度
E：
车泊位
4、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。
A：
区位相近
B：
权利性质相同
C：
面积相等
D：
档次相当
E：
建成年份相同
5、下列价格阐述正确的是__。
A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值
B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值
C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值
D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值
6、以下交易属于非正常交易的情况有。
A：
土地使用权出让拍卖
B：
相邻房地产的合并
C：
房地产涉案拍卖
D：
卖方负责补交土地使用权出让金
E：
买方不负责缴纳契税
7、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示__。
A．价格
B．常数
C．价格变动率
D．时间
8、房产图的测绘顺序为__。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图
C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
9、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。
A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产
10、住宅专项维修资金的依据包括。
A：
《土地管理法》
B：
《城市房地产管理法》
C：
《物业管理条例》
D：
《住宅专项维修资金管理办法》
E：
1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
11、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有。
A：
以投资估算价控制设计方案的选择
B：
用预算造价控制施工图设计
C：
通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商
D：
合同管理
E：
进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据
12、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。
A．统一采用总价
B．统一采用单价
C．统一币种和货币单位
D．统一面积内涵和大小
E．统一付款方式
13、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。
A：
发行的银行
B：
银行的银行
C：
国家的银行
D：
企业的银行
E：
社会的银行
14、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是__之日。
A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请
B．房屋拆迁许可证颁发
C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议
D．房屋拆迁实施
15、实施加成征税，加二成等于加正税的。
A：
10％
B：
20％
C：
30％
D：
40％
E：
执行层的组织协调
16、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。
A：
由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定
B：
由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决
C：
国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定
D：
国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决
E：
国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决
17、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。
A．专家打分法
B．“三项预测值”法
C．解析法
D．蒙特卡洛模拟法
18、下列属于原建设部规章的是__。
A．《物业管理条例》
B．《商品房销售管理办法》
C．《城市私有房屋管理暂行条例》
D．《住房公积金管理条例》
E．《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
19、产权不明确的房屋是指的房屋。
A：
有权属证明
B：
产权人下落不明
C：
产权人出国留学
D：
因产权关系正在诉讼
E：
暂时无法确定产权的合法所有人
20、所谓__就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。
A．概算设计
B．限额设计
C．设计概算
D．限额概算
21、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。
A：
信用债券
B：
抵押债券
C：
担保债券
D：
公募债券
E：
私募债券
22、房地产开发经营业具有等特点。
A：
单件性
B：
资金量大
C：
风险小
D：
附加值高
E：
产业关联性强
23、在房地产相关业务中，目前没有职业责任保险。
A：
工程师责任
B：
注册会计师
C：
开发商
D：
律师
E：
执行层的组织协调
24、房地产的最高最佳使用状态不应该包括。
A：
最佳区位
B：
最佳规模
C：
最佳用途
D：
最佳集约度
E：
最佳收益
25、直接资本化法的优点是__。
A．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
B．通常只需要测算未来第一年的收益
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系
E．计算过程较为简单
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