河南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质试题.doc
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河南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：
房地产抵押价值内涵及估价实质试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产开发商取得一建设用地使用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。
根据城市用地适用性评价结论，该地块属于。
A：
一类用地
B：
二类用地
C：
三类用地
D：
临时用地
E：
执行层的组织协调
2、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。
A：
支柱
B：
主要
C：
次要
D：
一般
E：
房地产估价机构必须加盖公章
3、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。
A：
二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场
B：
三级市场是指存量房地产交易市场
C：
按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场
D：
按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场
E：
借款合同
4、通常房地产开发投资利润率的计算基数为．【2003年考题】
A：
土地取得成本+开发成本
B：
土地取得成本+开发成本+管理费用
C：
土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D：
开发完成后的房地产价值
E：
工业用地的监测点评估价格
5、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。
A：
在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B：
在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C：
在房地产旧场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格
D：
比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
E：
工业用地的监测点评估价格
6、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】
A：
过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B：
市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C：
房地产市场在过去无明显的季节变动
D：
政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
E：
工业用地的监测点评估价格
7、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上．评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值．【2005年考题】
A：
委托人
B：
估价报告预期使用者
C：
管理部门
D：
中立
E：
工业用地的监测点评估价格
8、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是__。
A．公共使用的排水沟
B．市政道路
C．权属不明的巷道
D．房屋占地面积
9、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。
其中，__是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．假设性调查
10、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为__元。
A．5760
B．4800
C．576
D．480
11、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。
A：
过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B：
市场上能找到充分房地产历史价格资料
C：
房地产在过去无明显的季节变动
D：
政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
E：
工业用地的监测点评估价格
12、建筑物的所有权可以分为独有、共有和__三种。
A．区分共有
B．区分所有
C．公有
D．私有
13、对于价格弹性的以下描述中，__是正确的。
A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化越不敏感
B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样
C．供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比
D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性
14、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
A：
土地使用权出让合同生效
B：
使用土地
C：
土地使用权出让金缴纳
D：
土地使用权证取得
E：
房地产估价机构必须加盖公章
15、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。
A．3
B．4
C．5
D．6
16、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。
A．-40
B．400
C．1800
D．3600
17、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。
A：
4023.04
B：
4074.10
C：
4768.50
D：
5652.09
E：
工业用地的监测点评估价格
18、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。
.
A：
原始价值高于账面价值
B：
投资价值高于市场价值
C：
谨慎价值低于市场价值
D：
快速变现价值低于市场价值
E：
工业用地的监测点评估价格
19、城市用地共分为大类。
A：
5
B：
10
C：
46
D：
73
E：
执行层的组织协调
20、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
21、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍。
A．3～5
B．3～6
C．3～10
D．10～20
22、《城市房屋拆迁管理条例》规定，作价补偿的金额以被拆除房屋的__为依据，按被拆除房屋的原建筑面积计算。
A．重置价格结合成新
B．重置价格
C．市场价格结合成新
D．市场评估价格
23、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元／㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡，开发成本和管理费用为1200元／㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。
该幢写字楼的销售利润率为。
A：
7.90％
B：
11.08％
C：
11.83％
D：
13.73％
E：
工业用地的监测点评估价格
24、根据城市用地适用性评价结论，不适于修建的用地是。
A：
一类用地
B：
二类用地
C：
三类用地
D：
四类用地
E：
执行层的组织协调
25、新成立的房地产评估机构，其资质等级从__资质开始。
A．临时
B．三级
C．四级
D．预备
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是之日。
A：
房屋征收决定作出
B：
房屋征收决定公告
C：
房屋征收补偿协议签订
D：
房屋征收实施
E：
执行层的组织协调
2、下列房地产中，不得设定抵押的有。
A：
共有房地产
B：
未解决权属争议的房屋
C：
已出租的房屋
D：
被执法机关查封的房屋
E：
经济适用住房
3、外汇市场的参与者。
A：
外汇经纪人
B：
客户
C：
外汇银行
D：
中央银行
E：
商业银行
4、估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个__的价值。
A．特定时段
B．任何一时段
C．特定时间
D．任意时间
5、属于房屋产权转移登记情形的有__。
A．翻建
B．扩建
C．分割
D．抵押
E．裁决
6、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。
A．78%
B．85%
C．117%
D．150%
7、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：
第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。
A：
1130.00
B：
1165.43
C：
1910.00
D：
2003.70
E：
执行层的组织协调
8、一般来说，房地产投资风险分析主要包括等分析。
A：
投入资金的安全性
B：
项目定位的科学性
C：
期望收益的可靠性
D：
投资项目的变现性
E：
资产管理的复杂性
9、某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。
A．1998年6月30日
B．现在
C．重新估价的作业日期
D．要求重新估价的委托方指定的日期
10、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有。
A：
发行企业债券
B：
向银行借入信用贷款
C：
房地产开发贷款
D：
在公开市场上发行股票
E：
土地储备贷款
11、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
12、影响需求价格弹性的主要因素有__。
A．商品的可替代程度
B．商品带给消费者的效用
C．商品用途的多样性
D．时间的长短
E．商品生产厂家的资质
13、不属于市场法估价的步骤是__。
A．搜集交易实例
B．查看交易成功的比例
C．比较价格的最大差距
D．选取可比实例
E．对可比实例的成交价格进行适当的处理
14、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括（）。
A．消费者调查
B．促销策略调查
C．分销渠道调查
D．技术发展调查
E．竞争情况调查
15、下列墙体中，属于非承重墙的有。
（2008年试题）
A：
围墙
B：
外墙
C：
隔墙
D：
填充墙
E：
幕墙
16、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率__。
A．为100%
B．较高
C．不高不低
D．较低
17、某企业2006年的资产总额为5000万元，其中负债总额为3000万元，根据会计恒等式，该企业2006年的所有者权益为万元。
A：
1000
B：
2000
C：
3000
D：
5000
E：
执行层的组织协调
18、下列不属于一般性货币政策工具的是__。
A．法定存款准备金率
B．再贴现利率
C．优惠利率
D．公开市场业务
19、在我国，房地产价格评估制度是根据确立的一项房地产交易基本制度。
A：
法律
B：
行政法规
C：
部门规章
D：
政府规范性文件
E：
执行层的组织协调
20、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。
A：
最前位次
B：
中间位置
C：
倒数位次
D：
最后位次
E：
执行层的组织协调
21、下列房地产不得用于抵押的有。
A：
无地上建筑物的出让土地使用权
B：
无地上建筑物的划拨土地使用权
C：
所有权或使用权有争议的房地产
D：
依法查封扣押期间的房地产
E：
幼儿园等公益教育设施
22、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是__的房地产状况。
A．估价时点
B．搜集该可比实例时
C．进行房地产状况修正时
D．成交价格所反映
23、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。
A：
直接费
B：
间接费
C：
规费
D：
税金
E：
企业管理费
24、下列由国务院审批城市总体规划的有。
A：
上海市的城市总体规划
B：
太原市的总体规划
C：
国务院指定的城市总体规划
D：
设市城市的总体规划
E：
深圳市的总体规划
25、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有。
A：
资产类账户
B：
负债类账户
C：
期间成本费用账户
D：
期间收入账户
E：
所有者权益账户
升级会员 