衡阳恒大绿洲商业裙楼定位报告呈批(9.6改).doc

衡阳恒大绿洲商业裙楼定位报告呈批(9.6改).doc

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恒大地产集团长沙置业有限公司

EVERGRANDEREALESTATEGROUP

呈批报告

呈：

集团公司领导编号：

由：

恒大地产集团长沙置业有限公司营销部日期：

2013年9月6日

事由：

关于衡阳恒大绿洲公寓部分裙楼商业定位报告的请示

尊敬的集团领导：

根据衡阳恒大绿洲总体规划，公寓部分裙楼商业共计3层，商业面积共计约10760.44㎡。

根据项目周边商业市场调研，建议对衡阳恒大绿洲公寓部分裙楼商业定位如下：

项目名称

层数

商业面积

建议业态

备注

衡阳恒大绿洲公寓部分裙楼商业

一层

约3554.2㎡

零售、精品、服饰、银行等

出入口设置1至3层垂直电梯，并设置1至2层货梯及扶手梯保证二层超市需求。

一层商业根据建筑结构分割成30-80㎡商铺，对外出售，具备打通大通铺条件，通道保证3米以上。

二层

约3554.2㎡

超市、餐饮

商铺按建筑结构分割成200-400㎡以便出售，具备打通大通铺条件，同时预留排污、烟道、隔油池等设施

三层

约3554.2㎡

影城、餐饮、休闲

修建高档影城，其余按建筑结构分割成200-400㎡以便出售，具备打通大通铺条件，同时预留排污、烟道、隔油池等设施；

具体内容详见附件《衡阳恒大绿洲公寓部分裙楼商业定位报告》。

妥否，请领导批示。

部门负责人：

地区公司分管领导：

地区公司董事长/总经理：

营销中心领导意见：

商业集团领导意见：

集团主管领导批示：

衡阳恒大绿洲公寓部分裙楼商业调研定位报告

一、华新区分析

1、华新区概述

衡阳市高新技术产业开发区是经湖南省人民政府批准成立的湖南省重点开发区。

规划总面积15.09平方公里，分为华新开发区和立新开发区，现有常住人口20万余人。

衡阳市委、市政府、市政务服务中心、衡阳海关以及市各部办、委、局75家，省管单位10家，大型企业20余家，中学3所，五星级酒店1家。

是华南北部地区高新技术产业聚集区和衡阳的政治行政中心所在地。

华新开发区历经多年发展，形成了以衡阳市政府、太阳广场为中心向四周扩散的发展趋势，目前芙蓉路以北、祝融路以南、西外环以西、蒸水大道以东已经开发成熟，高档小区林立，生活配套、教育机构、医疗机构等比较齐全。

2、华新区整体规划

精英生活区

成熟商业区

生态生活区区

总体规划基于解放大道及衡州大道两条衡阳主干道，华新区基本可以分为成熟商业区、精英生活区、生态生活区。

二、周边商业市场分析

1、项目周边目前商业现状：

太阳广场

香江百货光辉店及步步高华新店

本案

（1）、香江百货为代表的超市群体：

依托香江百货超市，加上新增加的步步高百货，形成一个沿解放大道的大型商业超市广场，经过一定时期的市场培育和周边人流的不断增加，周边商业氛围较浓郁，营业额较稳定。

主要业态：

主要以生活配套类为主，衣食住行及休闲类等

消费群体：

以周边居住人群为主，和华新区上班一族，消费能力中上；

（2）、太阳广场（祥光路）沿线门面为主：

主要是以社区底商及中档商品为主。

主要业态：

主要是以餐饮、酒店、休闲为主

消费群体：

周边居住人群为主

小结：

本项目目前所处的区域，为华新开发区成熟商业地段，距离步步高百货仅500米距离；基本形成完整的商业循环圈。

三、周边个案商业研究

本

案

生态丽景

（一）生态丽景

生态丽景项目是位于华新开发区生态公园南面，北临芙蓉路，东抵晓霞南街，西临彩霞街，南面为风顺路。

主要为生活住宅，其中包含沿街商铺，商业面积为3891.85㎡，主要为社区型商铺。

沿街商铺

沿街商铺

1.2商铺规划：

商业主要围绕小区四周，临近生态公园，周边无成型商业，主要打造一条集餐饮、便利店为一体的社区商业街，为社区服务。

1.3商铺目前现状：

整体围绕小区，一层均为商铺，且全部售罄。

小结：

对于本案来说，周边项目无大型高端商业配套，均为小区服务是社区商业类型，所以项目应该极力打造高端商业集群；以主导周边商业，形成新的商业中心体。

四、本项目研究

商

业

1、项目基本数据

楼层

面积（㎡）

层高（M）

1F

约3554.2㎡

5.2

2F

约3554.2㎡

4.8

3F

约3554.2㎡（含影院）

4.8

2、项目商业四至

本案

解放大道

华新大道

衡州大道

水木融城

生态丽景

项目北边为开发用地，目前暂时未开发；系生态丽景项目及解放大道；

项目南边为开发用地，目前暂时未开发；系衡阳大动脉—衡州大道；

项目西边为开发用地，目前暂时未开发；系水木融城项目及泰豪工业；

项目东边为开发用地，目前暂时未开发；系华新大道；

小结：

周边人气缺乏，商业氛围欠缺，但发展前景好，未来随着水木融城、生态丽景及本案的商业和项目交房后，大大提高区域商业氛围与人气。

项目约10760.44㎡商业裙楼及约7193.2㎡沿街商铺，整体通达性好，形象昭示强，可构建集中的商业群体，将生活、休闲娱乐集为一体，辐射周边区域，形成新的商业中心地。

3、项目商业定位：

新商业中心，辐射相邻区域

4、业态划分建议

1、1F——零售、精品、服饰、银行等

2、2F——超市、餐饮

3、3F——影城、餐饮、休闲

七、销售建议

建议一楼进行门面分割对外销售，建议二、三楼先出租，根据后续情况选择出售。

八、规划建议

楼层

业态

规划建议

一层

零售、精品、服饰、银行等

出入口设置1至3层垂直电梯，并设置1至2层货梯及扶手梯保证二层超市需求。

一层商业根据建筑结构分割成30-80㎡商铺，对外出售，具备打通大通铺条件，通道保证3米以上。

二层

超市、餐饮

商铺按建筑结构分割成200-400㎡以便出售，具备打通大通铺条件，同时预留排污、烟道、隔油池等设施

三层

影城、餐饮、休闲

修建高档影城，其余按建筑结构分割成200-400㎡以便出售，具备打通大通铺条件，同时预留排污、烟道、隔油池等设施；