房屋租赁合同争议仲裁管辖.docx
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房屋租赁合同争议仲裁管辖
房屋租赁合同争议,仲裁,管辖
篇一：
房屋租赁合同争议仲裁案裁决书
房屋租赁合同争议仲裁案裁决书
XX年5月10日
中国国际经济贸易仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）根据申请人×××（以下简称申请人）与被申请人××公司（以下简称被申请人）于1996年12月10日签订的房产租赁合同中的仲裁条款和申请人于XX年12月25日向仲裁委员会提交的书面仲裁申请，受理了上述合同项下的房产租赁合同争议仲裁案。
本案适用仲裁委员会XX年10月1日起施行的仲裁规则（以下简称仲裁规则）。
由于本案争议金额未超过人民币50万元，根据仲裁规则第64条的规定，本案适用仲裁规则规定的简易程序。
双方当事人共同选定×××担任本案独任仲裁员，于XX年3月14日成立仲裁庭，审理本案。
仲裁庭审阅了申请人提交的仲裁申请书及其附件、被申请人提交的仲裁答辩书及其附件后，于XX年4月11日在北京开庭审理了本案。
申请人的仲裁代理人、被申请人的仲裁代理人均到庭作了口头陈述，回答了仲裁庭的提问并进行了辩论。
现本案已审理终结。
仲裁庭根据现有书面材料和证据以及开庭审理查明的事实作出本裁决。
现将本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下：
一、案情
1996年12月10日，申请人与被申请人签订了房产租赁合同（以下简称合同）。
合同约定申请人出租给被申请人位于×地×室建筑面积平方米的商铺，租期5年，毛租金以年计算，根据租金回报率逐年递增，第一年按房价的10%，第二年按房价的11%，第三年按房价的%，第四年按房价的14%，第五年按房价的%。
毛租金应包括租赁期内应分摊的管理费、管理基金、管理费保证金（押金）及其他应由业主承担的费用，租金为毛租金扣除上述费用后，申请人因出租房产应获取的税前收益。
申请人因该收益所应缴纳的税款及其他行政规费均由申请人承担，被申请人可代申请人代扣代交，申请人应纳税及行政规费有：
房屋租赁手续费（年租金的1%，按合同的有效期限于登记时一次缴清）、印花税（年租金的%，按合同的有效期限于登记时一次缴清）、营业税（年租金的5%，每年缴纳一次）、房产税（年租金的12%，每年缴纳一次）。
合同第条还约定租金的支付方式为每年分4次支付，每次每年租金的1/4,每3个月支付一次上期（预付）租金。
合同签订后，双方当事人在履行合同的过程中产生纠纷，经协商不能解决，申请人遂于XX年12月25日向仲裁委员会提请仲裁。
申请人诉称：
自XX年7月1日至XX年2月28日，被申请人一直未向申请人支付租金，虽经申请人多次催告，至今仍未支付。
申请人请求仲裁庭裁决：
1.被申请人支付申请人租金美元，并支付该款项的利息美元，两项共计美元；
2.由被申请人承担本案的全部仲裁费用。
在开庭时，申请人将仲裁请求变更如下：
1.被申请人支付申请人租金美元，并支付该款项的利息美元；
2.被申请人承担本案的全部仲裁费用。
申请人在庭审过程中确认同意从毛租金中减去营业税、房产税、物业管理费计算纯租金，并按被申请人主张的美元/平方米·月修改了仲裁请求的金额，但申请人认为合同未约定由被申请人代扣代缴个人所得税，并且被申请人实际上从未给申请人代扣代缴过个人所得税，也未给过相关的税票，故不同意从毛租金中扣除个人所得税。
对于时效问题，申请人认为曾多次找被申请人谈过有关的房租问题，向被申请人主张过权利，因此诉讼时效并未超过，但除了XX年12月25日向仲裁委员会提交的仲裁申请书外，申请人未能提供曾向被申请人提出履行要求的其他书面证据。
对合同第条关于租金的规定申请人理解为租金后付，而不是被申请人所称的租金预付。
被申请人答辩称：
1.申请人所主张的XX年7月1日至XX年12月31日的租金已经超过诉讼时效。
合同第条约定的租金支付方式为：
每年分4次支付，每次每年租金的1/4,每3个月支付一次上期（预付）租金。
因此，XX年7月1日至9月30日的租金应于XX年6月30日前预付，XX年10月1日至12月31日的租金应于XX年8月31日前预付，申请人于XX年年底申请仲裁前对XX年7月1日至XX年12月31日的租金从未向被申请人主张过权利。
根据《中华人民共和国民法通则》第136条第3项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。
因此，申请人所主张的XX年7月1日至XX年12月31日的租金已经超过诉讼时效，仲裁庭不应予以支持。
2.扣除物业管理费和房产税、营业税后，被申请人欠申请人自XX年1月1日至XX年2月28日的纯租金为美元
依据申请人与被申请人签订的合同第条的规定，第4年的毛租金计算方式为房价的14%，第5年的毛租金的计算方式为房价的%，自XX年1月1日至XX年2月28日毛租金为美元。
依据合同第和条的规定，被申请人在向申请人支付租金时，应从毛租金中扣除由申请人负担的物业管理费（每月美元/平方米）和由申请人承担，被申请人代扣代缴的营业税（年租金的5%）、房产税（年租金的12%）。
因此，被申请人应给付申请人XX年1月1日至XX年2月28日的纯租金为美元。
综上所述，被申请人请求仲裁庭驳回申请人仲裁请求中超过美元的部分，并由申请人负担部分仲裁费用。
二、仲裁庭意见
（一）关于对合同第条的解释问题
申请人与被申请人签订的合同第条约定：
租金支付方式为每年分4次支付，每次每年租金的1/4,每3个月支付一次上期（预付）租金。
申请人认为对该条款应理解为租金后付，即每3个月支付上3个月的租金；而被申请人认为应解释为租金预付，即每3个月支付后3个月的租金。
双方对该条款的解释存在争议。
《中华人民共和国合同法》第41条规定：
对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。
对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
根据上述规定，仲裁庭认为，由于本案合同是被申请人提供的格式合同，依法应当作出不利于被申请人的解释，故对合同第条的租金支付方式应解释为租金后付，即每3个月支付上3个月的租金。
（二）关于时效的问题
如前所述，租金的支付方式应为租金后付，故XX年7月1日至XX年9月30日的租金最迟应于XX年12月30日前支付，申请人从XX年12月31日起知道或应当知道其权利受到侵害。
《中华人民共和国民法通则》第136条规定：
延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。
第137条规定：
诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
第140条规定：
诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。
从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
根据上述法律规定，申请人从XX年12月31日起1年内向被申请人主张权利就不算超过诉讼时效。
经查，申请人于XX年12月21日提出仲裁申请，仲裁委员会于XX年12月25日收到申请人的仲裁申请书，因此，仲裁庭认定申请人在诉讼时效期间内已经通过申请仲裁
提出了要求，并未超过本案的诉讼时效，申请人有权在时效期间内主张其权利。
（三）关于租金的数额及其利息
当事人双方对于合同约定的租金数额及应由被申请人代扣代缴的营业税、房产税、物业管理费并无争议。
仲裁庭审核了申请人提交的计算租金及利息的明细单，从XX年7月1日至XX年2月28日的租金应为第4年的租金，按房价的14%计算毛租金。
申请人按照纯租金＝毛租金-营业税-房产税-物业管理费＝
×14%×8/×14%×8/12×5%-×14%×8/12×12%-美元/平方米·月××8＝美元计算是正确的，但是鉴于根据合同规定应为租金后付，被申请人于XX年12月30日前支付XX年7月1日至XX年12月30日的租金并不算过期，故租金的利息应从XX年12月31日起算至XX年2月28日，按照申请仲裁时的年利率%计算，应为美元/3×%×（5/4+1+3/4）＝美元。
因此，自XX年7月1日至XX年2月28日的租金及利息合计美元。
从XX年3月1日至XX年2月28日的租金为第5年的租金，应按%计算毛租金。
纯租金-毛租金-营业税-房产税-物业管理费＝
×%-×%×5%-×%×12%-美元/平方米·月
××12＝美元。
如前所述，由于租金后付，故利息应从XX年7月1日起算至XX年2月28日，即/4×%×（3/4+2/4+1/4）＝美元。
因此，自XX年3月1日至XX年2月28日的应收租金及利息合计美元。
综上，自XX年7月1日至XX年2月28日申请人应收的租金及利息合计41,美元。
至于被申请人提出的应从租金中扣除个人所得税的主张，仲裁庭认为由于双方当事人在合同中并未约定应由被申请人代扣代缴个人所得税，所以，依合同不应作为被申请人的代扣代缴事项，而且代扣代缴应在被申请人向申请人支付租金时才发生，不属于本案仲裁庭的审理范围，仲裁庭对此不予审理。
（四）关于仲裁费的问题
本案仲裁费全部由被申请人承担。
三、裁决
仲裁庭裁决如下：
1.被申请人应向申请人支付租金及利息美元。
2.本案仲裁费××美元，全部由被申请人承担。
申请人向仲裁委员会预交的仲裁费××美元全额冲抵本案仲裁费后，被申请人应向申请人支付××美元，以补偿申请人代其垫付的仲裁费××美元。
3.上述第1、2款所述的被申请人应向申请人支付的款项共计××美元，被申请人应于本裁决作出之日起45日内支付给申请人，逾期支付，则加计年利率为6%的利息。
本裁决为终局裁决。
篇二：
商业楼宇租赁合同争议仲裁范本
1.交接场地的时间
申请人称：
合同规定于1994年4月1日交付场地，后经双方协商，已将原合同确定的4月1日交付场地顺延至5月1日。
申请人于1994年4月26日通知被申请人交付场地，被申请人委托的深圳M装饰公司（下称M公司）于1994年5月4日签收场地，因此，申请人完全是按照合同及会议纪要的规定交付场地的，不存在违约问题。
被申请人所说接管场地是1994年7月4日的时间，事实上是被申请人未与M公司签订正式合同，将场地交付给其联营方N珠宝公司，由N珠宝公司指定的装饰公司接收场地的时间。
期间造成的延误，完全是由被申请人的行为造成的，与申请人无关。
被申请人称：
合同规定于1994年4月1日交付场地，1994年4月23日双方《会议纪要》将交付场地顺延至5月1日，只要是申请人5月1日以后交出场地都已构成违约。
况且，所谓5月4日交接场地根本不是事实，根据申请人与大楼业主1994年6月16日签订的《重庆×××商业大楼起租协议》第2条规定"平街一至五层土建交房时间为1994年6月12日。
起租时间为1994年10月19日。
"这充分说明业主于1994年6月12日才将场地交付给申请人。
2.关于水、电、空调及消防问题
申请人称：
联营场地的水、电、空调等问题已及时解决，根本未影响被申请人的装修及开业;而消防系统验收迟延问题是由被申请人自己的过错造成的。
（1）关于水、电问题。
被申请人曾于1994年9月23日致函申请人，在该函第十条，被申请人明确写明"一、四层的精装修工程已近尾声"，该函充分说明，在9月23日，一、四层装修工作已基本完成。
如果提供的水、电根本达不到装修要求，在短短二个月的时间内，在没有水、电的情况下，怎么可以使"精装修工作已近尾声"这说明被申请人没有如实向仲裁庭反映情况。
（2）关于空调问题。
购物中心的空调设备于1995年4月29日已经开始使用，几乎是人所共知的事实，亦有购物中心业主出具的函件为证。
（3）关于消防问题。
被申请人开业后曾致函申请人提出几个消防问题，申请人均及时予以解决。
造成消防验收迟迟不能通过的原因主要是被申请人在一、四层的经营没有最后定位所致。
事实上，被申请人从未因消防问题停过一天业。
被申请人提出"常处在被整顿和罚款的处罚之中"，却未向仲裁庭提供相应证据，例如消防支队的停业整顿通知单或划款单。
其提出因此造成四楼没有经营收益和亏损人民币700万元，根本没有事实依据。
被申请人称：
合同规定申请人应"提供其它附属设备，包括水、电、空调"，且提供这些附属设备的时间应同交付场地的时间是一致的，即1994年5月1日，且水、电、空调的供给量要能满足申请人向被申请人承诺的经营项目即百货、饮食、综合服务和桑拿所需的量。
但由于进入整个购物广场的供水管径过小，不能满
篇三：
带有仲裁协议的商铺租赁合同
商铺租赁合同
合同编号：
_________出租方：
_________
承租方：
_________
签订地点：
________________
签订时间：
____年__月__日
出租方愿意将产权属于自己的房屋出租给承租方。
双方根据国家相关法律、法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下：
第一条房屋坐落地址
出租方出租的商铺坐落地址：
_________号，建筑面积_________平方米。
第二条租赁期限
租期_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
第三条租金和租金交纳期限：
1、每年租金为人民币_________元整（_________元）。
月租金每平方米不得超过_________元，每米柜台不得超过_________元。
2、从第二年起，租金每年比上一年度增加_________元（即第二年为_________元，第三年为_________元，第四年为_________元）。
3、为减轻承租方负担，经双方协商，出租方同意承租方租金分_________期付款，付款期限及金额约定如下：
第一期：
租金为_________，付款时间为_________年_________月_________日。
第二期：
租金为_________，付款时间为_________年_________月_________日。
第三期：
租金为_________，付款时间为_________年_________月_________日。
4、承租方必须按照约定向出租方缴纳租金。
如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。
第四条租赁期间房屋修缮
出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。
如承租方不再使用出租方的商铺后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。
第五条各项费用的缴纳
1、物业管理费：
承租方自行向物业管理公司交纳。
2、水电费：
由承租方自行缴纳，（水表底数为_________度，电表底数为_________度，此度数以后的费用由承租方承担，直至合同期满）。
3、维修费：
租赁期间，由于承租方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由承租方负责。
4、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由承租方缴纳，（其中包括承租方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的
费用）。
第六条在租赁柜台经营活动中，出租方应当履行下列义务：
1、必须制作租赁柜台标志并监督承租方在承租的柜台或者场地的明显处悬挂或者张贴。
2、监督承租方遵守经营场所内的各项规章制度，对承租方违反法律法规和损害消费者权益的行为要及时报告有关部门。
3、不准将柜台出售给与柜台原有经营范围不符或反向的承租人。
4、违反城市规划及城市管理规定，擅自在商店门前或占道设臵的柜台（包括在店内自行设臵妨碍顾客出入的柜台），禁止出租并予以撤销。
5、不准为承租方提供银行帐号、票证和服务员标牌。
6、不准为承租方非法经营提供方便。
第七条在租赁柜台经营活动中，承租方应当履行下列义务：
1、不得超出核准登记的经营范围。
2、必须在承租柜台或者场地的明显处悬挂或者张贴租赁柜台标志。
3、不得私自转租、转让承租的柜台，不得以出租方的名义从事经营活动。
4、文明经营，礼貌待客，出售商品时，要明码标价，出售商品后，要向消费者提供正式的销售凭证。
5、不得销售假冒伪劣商品和腐烂变质、有损健康的食品，不得销售无厂名、厂址的商品以及从事其他违反国家法律法规和损害消费
者权益的活动。
6、必须按税务部门的规定，办理纳税登记，依法纳税。
提前停租的，应向原纳税机关办理注销税务登记和缴清税款等有关手续；
7、禁止转借、出卖、出租和涂改租赁经营许可证和营业执照。
8、自觉接受工商、税务、物价、卫生、城市管理等部门的监督检查，服从出租方的指导与管理，执行营业场所管理的有关规章制度。
第八条出租方与承租方的变更：
1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。
承租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
2、租赁期间，承租方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的书面同意。
取得使用权的第三方即成为本合同的当然承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务。
第九条违约金和违约责任
1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金_________元。
2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金_________元。
3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金_________元。
如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。
第十条续租
1、承租方若要求在租赁期满后继续租赁该处商铺的，应当在租赁期满前_________日书面通知出租方，出租方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。
如出租方同意续租的，双方应当重新订立租赁合同。
租赁期满前出租方未作出书面答复的，视为出租方同意续租，租期为不定期，租金同本合同。
2、租赁期满承租方如无违约行为的，则享有同等条件下对商铺的优先租赁权。
第十一条合同中止
承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：
1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；
2、承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；
3、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金_________元。
第十二条合同的终止
1、本合同期限届满，双方不再续签合同的；
2、双方通过书面协议解除本合同；
3、因不可抗力致使合同目的不能实现的；
4、在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；
5、当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；
6、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的；
篇四：
房屋租赁合同的变更
房屋租赁合同的变更、解除或终止中应注意问题（下）
房屋租赁合同的变更、解除或终止中应注意问题
（五）房屋租赁合同纠纷解决中应注意的问题
解决房屋纠纷的方式有协商、调解、申请行政机关处理、仲裁和诉讼几种。
协商是发生纠纷的双方，本着互谅互让、团结和睦的原则进行协商，整个过程全由双方参加并自主解决，一般纠纷不大，矛盾也容易解决的问题都采取这种方法。
调解是在他人主持下，矛盾双方经过谈判条件、讲明目的，达成其识。
协商和调解处理纠纷的好处是，双方能心平气和地进行对话，最后意见达成一致时，双方也能积极执行，而且消除了误解，减少了日后矛盾的发生。
协商和调解中没有什么特别的法律程序。
因这两种方式比较简单，这里不作重点讨论，下面主要谈谈采取申请行政机关处理仲裁和通过诉讼解决的方式时应注意的问题。
1.申请行政机关处理
申请行政机关处理就是由房屋租赁合同的管理机关即各级房产管理部门对房屋租赁纠纷当事人提出的申请进行处理，当事人对行政机关的处理不服的，可申请上级行政机关再行审查、重新作出处理。
上级行政机关若发现下级行政机关的处理有事实不清、处理不公或有违背政策、法律的，有权撤销原处理决定，自行作出决定，或责令下级行政机关重新作出处理，当事人对行政机关的处理不服的，也可直接向人民法院起诉。
但由于直管公房租赁中房屋管理部门是作为租赁合同一方当事人出现的，若发生纠纷后，仍由房屋管理部门来处理，往往带有部门保护的色彩，其公正性不可避免地受到影响。
而且，由于我国房地产行政管理的法律、法规不太健全，也无法定的处理期限，在实践中，有的行政管理机关对案件常常久拖不决，而一些法院认为既然行政机关已经立案，自己也就多一事不如少一事，对案件推诿不管，致使许多纠纷长时间得不到解决。
所以，当事人选择处理的机关时要小心谨慎。
根据实际情况，作出选择。
因此，对相对方当事人来说更愿意选择仲裁或诉讼的方式来解决纠纷。
2.仲裁
（1）仲裁概念
房屋租赁合同纠纷的仲裁，是指房地产仲裁机构在公民之间、法人之间、公民和法人之间因房屋租赁发生争执，当事人双方不能达成协议时，以第三者的身份，对当事人争执的事实和权利、义务关系，依照国家政策、法律、法规作出裁决的活动。
房地产仲裁是一种准司法性质的专门行为，这种行为既不是司法行为;却具有部门司法行为的效力。
它既不属于人民法院对房地产纠纷案件进行审理的活动，也不属于房地产行政管理机构对房地产的管理活动，而是处于当事人之间的居中地位，为解决当事人房屋租赁纠纷所进行的仲裁活动。
因此，仲裁机构在机构设置、仲裁程序以及其行为效力方面都具有准司法的性质。
（2）仲裁原则
为保证仲裁裁决的公正性，房地产仲裁必须遵守以下几个基本原则：
①自愿原则。
是指双方当事人自愿选择仲裁的方式，并且愿意在仲裁机构主持下解决纠纷。
②分级管理，一次裁决的原则。
当事人无论选择哪一级房地产仲裁机构仲裁，其裁决均为终局裁决。
③先行调解的原则。
先行调解可以说是仲裁的必经程序，但调解要合法、自愿，分清是非，当事人拒绝调解的，不得强迫，当事人不接受调解协议的，也不应久拖不决、变相强迫其接受，而应及时裁决。
④回避原则。
在房屋租赁纠纷仲裁过程中，如果当事人发现仲裁庭成员与本案有牵连，可能影响裁决的公正性，有权要求更换仲裁员、仲裁员发现自己与当事人有密切关系的，也应自动回避。
⑤以事实为根据，以法律为准绳的原则。
客观公正是仲裁制度的生命，在仲裁程序中，适用法律和作出裁决必须以客观上确实存在的事实作为依据，以现行法律、法规、政策作为处理纠纷的标准。
⑥辩论原则。
是指在仲裁庭或仲裁员的主持下，当事人有权就案件事实和争议问题，各自陈述自己的主张和根据，互相进行反驳和答辩，以保护自己的合法权益。
（3）仲裁申请人条件
当事人申请仲裁，必须符合以下条件：
①被诉人必须明确。
被诉人是指房地产纠纷的对方当事人。
处理房屋纠纷，当事人双方都必须参加才能更好地解决纠纷，如果被诉人不明确，就会形成无人应诉，纠纷也就无法解决。
②请求要具体明确。
只有这样，对方当事人才能答辩。
仲裁机构也才能查明事实，从而顺利解决纠纷。
③申请的同时必须提供证据。
证据是仲裁机关作出裁决的基本事实依据。
证据不足，或提供虚假证据，必然会影响裁决的质量和效果，甚至无法作出裁决。
④属于受诉的仲裁机构管辖，受诉仲裁机构就是房屋所在地的仲裁机构。
⑤必须是没有向法院起诉。
房屋租赁发生纠纷后，是选择仲裁还是选择审判方式解决纠纷，是当事人的权利，如果已经起诉，仲裁机构就无权受理了。
⑥无论是根据租赁合同中所订立的仲裁条款，还是发生纠纷后双方所达成的仲裁协议，都应当提交房屋租赁纠纷仲裁申请书。
申请书的内容包括：
双方当事人的基本情况（姓名或名称、地址、法定代表人姓名、职务，如果是委
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