某地老年公寓建设项目可行性研究报告养老院建设项目.docx
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某地老年公寓建设项目可行性研究报告养老院建设项目
1、总论
1.1工程背景
1.1.1工程名称
市某某县养老服务设施建设工程
（某某县老年公寓建设工程）
1.1.2承办单位
某某县老年公寓有限公司
法人代表：
1.1.3承办单位简况
本工程承办单位为老年公寓有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。
原某某县老年公寓位于某某县县城中心繁华地段，占地面积1887m，现有床位25张，供养各类老2人23人，管理人员3人。
该院由于投入不足，建设规模小，设施简陋，不能适应社会需求，急需迁扩建。
老年公寓有限公司法人代表，男，中共党员，现年50岁，早年参军，退伍后先后任郭门村支部书记、某某县丝绸厂厂长，1998年调任某某县福利院院长，有多年从事老年工作的经验。
1.1.4工程提出背景和工程建设的必要性
改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的‰，加之城市化进程加快医疗卫生1.6年的2000‰下降到5.8．
事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已达到10％，进入老年型社会。
随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。
1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。
这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。
若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。
从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。
60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。
更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。
2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4％左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。
我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。
我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨．
大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。
如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。
然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。
人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。
为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。
但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民．
间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。
老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
我省和全国一样，已进入老年型社会。
据2000年全国第五次人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11％（按国际通行标准，60岁以上人口占总人口比例超过10％，即进入老年型社会）。
据统计，2004年我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5％，超过全国平均水平（10.5％左右）。
中共安徽省委、安徽省人民政府十分重视老龄问题。
早在2002年就发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。
”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。
”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措
施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。
加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。
1.2可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）中共安徽省委、安徽省人民政府《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》（皖发[2002]8号）
（4）安徽省发展和改革委员会《安徽省老年服务业2005-2010年发展规划》
（5）安徽省民政厅等13厅局《关于加快实现社会福利社会化的意见》（民福字[2001]107号）
（6）《某某县老年公寓工程建议书》和工程承办单位提供的有关文件资料
1.3可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资工程可行性研究指南》的规定，对某某县老年公寓建设工程的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
（1）论述工程建设的必要性和意义；
（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.4工程简况
1.4.1建设地点
市某某县碧阳镇碧西村打算亭，距某某县城区3.5公里。
1.4.2建设规模
本工程总投资700万元，占地8286.92平方M，建筑面积5510平方M，工程竣工后可接收200位老年人入住。
1.4.3建设内容
（1）老年公寓4栋建筑面积3330平方M
①长寿苑、康乐苑各一栋，全寿命老年公寓。
三层建筑，共66套，双人房间，可接收132位老人颐养天年。
②康复苑一栋，医护型老年公寓，二层建筑，22套双人房间，可接收44位身体较差的老人和残疾老人居住。
③逍遥苑一栋，健康型老年公寓，二层建筑，24套单人房间，可接收24位老人短期居住（1年以上，3年以下，3年以上可转入康乐苑、长寿苑）。
．
（2）综合楼，三层建筑，建筑面积1000平方M，底层为餐厅，二、三层为老年娱乐、健身活动场所。
（3）办公楼，二层建筑，建筑面积400平方M，底层为医务室、康复室，二层为办公室、会议室。
同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。
1.5主要技术经济指标
见表1-1。
表1-1主要技术经济指标
序名单数量或指备
1建设规
万总投1.1
700
1.1.1683其建设投万
1.1.20
万建设期贷款
1.1.3流动资万17
1.2M建筑面5510平2001.3
老年公寓床位总
医护型床其1.3.1患病老人和残疾44
个
居住
1.3.2
全寿命型床位个132
供健康老人长期居住
1.3.3
健康型床位个24
供健康老人居住1-3年
2新增职工人数人20
3经济指标投资利润率3.1％5.43
3.26.29投资利税率％％3.3成本利润率25.68
全部投内部收益3.46.52
净现值27.33.5万％54.223.6盈亏平衡
全部投资，含建12.86
3.7
投资回收
2、需求分析
2.1老龄人口及抚养情况
从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。
这样高的老龄化速度在世界上是少见的。
中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。
中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。
表2-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势
比例（％）人数（万人）年份
0～15～0～1460＋总抚＋608080/抚养1459岁抚养60总人口＋65＋
养比＋＋60＋比岁岁比126131
8837722200012
9964131114
47910282789
116136944
81261623212
200024.365.410.39.237.215.752.921409302046.715.930.810.2200521.068.210.81751645132947.318.0201019.910.912.267.929.3
22314327752.419.810.622.265.6201514.630.25233741860554.416.664.8202019.025.129.310.8228145727
59.762.610.131.019.428.7202518.08626552722266.810.923.216.8203060.028.038.7334146864
72.0203515.913.344.726.058.127.37010392754573.746.714.5204015.527.026.957.6514638671
77.350.018.127.315.4204528.256.40545110483085.1
56.8
28.3
21.3
30.7
54.015.3
2050
539145808
67331206687
714440445
35232220652
914143249
250
535
867
我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。
少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。
老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。
虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点（见图2-1）。
人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。
据2000年第五次全国人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11％）已进入老年型社会。
据统计，2002年我省60岁以上人口为760万，占总人口12.48％；至2004年底，我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5％，超过全国平均水平，我省人口
图2-2中国人口抚养比的变化
表2-2两个年龄组老年人口比重的变化
年份1953196419821990200020102020203020402050
龄年组～6095.595.793.492.190.489.189.689.686.179.2
79
80＋4.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8
100
100
合100
100
100
100
100
100
100
100
加速老龄化。
据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25％，每4人中就有一个老人。
我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。
2.2老龄服务业发展现状
我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务工程不配套，不能
适应老龄群体的需求。
某某县所属的市，现尚无一所能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的老年公寓。
2.3需求分析
据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。
在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。
城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。
2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。
而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。
单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。
从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。
由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。
我省情况也大致如此。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。
随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。
家庭养老和照料的功能明显弱化。
这为老年公寓提供了一个庞大市场。
．
明代汤显祖有诗曰：
“一生痴绝处，无梦到徽州”。
徽州明清文化令多少文人魂牵梦绕，为之绝倒。
本工程建设地某某县位于西南麓，为古徽州一部分，历史悠久，人文荟萃，素有“桃花源”之美誉。
境内山川秀丽，风景优美，保存有大量明清古民居、祠堂、牌坊等古建筑，西递、宏村已被联合国科教文组织列入世界文化遗产名录。
其深厚的文化内涵、历史积淀与优越的自然生态环境为世人瞩目和向往。
某某县和全省一样早已进入老年型社会，据统计，全县60岁以上老年人已达13285人，占总人口13.56％，其中离退休干部1008人，离退休职工1290人。
另一方面，在外定居的某某县籍人士很多，仅江西景德镇就有十余万人。
他们大多数子女已成家立业，不在身边，无人照顾，又有思念家乡之情，想“回归故里，叶落归根”。
本工程提出后，周边市县及上海、江西等地经常有人来某某县民政局联系入住老年公寓，目前已预约过半，部分农村老年人因子女外出工作，无精力照顾老人，均考虑由子女出资，入住老年公寓。
本工程完工后，必将出现供不应求之势。
2.4本工程服务对象
本工程服务对象为60岁以上老人，以某某县及周边县市老人为主，惠及全国各地徽州籍老人。
本工程4栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。
其中一栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；两栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老．
人；一栋为健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。
3、建设规模
3.1建设规模
本工程投资700万元，建设某某县老年公寓及生活配套设施。
工程建成后可接收200个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。
3.2建设标准
本工程老年公寓建筑按二星级标准建设。
其中：
标准单人间：
每套20平方M，共22套
标准双人间：
每套25平方M，共88套
其中：
残疾人双人间、每套30平方M，共5套
3.3建设内容
（1）老年公寓楼四栋建筑面积3330平方M
（2）办公楼一栋建筑面积800平方M
（3）综合服务楼一栋建筑面积1000平方M
（4）门卫、值班室建筑面积50平方M
车库建筑面积100平方M
厕所建筑平面20平方M
配电房建筑平面40平方M
锅炉房建筑平面130平方M
M
平方40建筑平面污水处理房
污水处理池
围墙
道路
停车场
网球场运动场绿化消防1工程工程表表3－
工程内容面积工程名称备注序号（m）星级标准双人间、1998两1老年公人2老年公1332两星级标准双人
行政办公、接待、办公案3800医务室、康复室、议1000综合4
衣房、
活动室、
棋
牌室
门卫门卫、警卫、值班
5
室
50
6
车库公共卫生间、洗手厕所
小车库
100
7
20
间
8
配电房
40
9
锅炉及配套设0.5t锅炉房
130
施污水处理水池、清水污水处理1040池房112.3M
466M长、高围墙12停车场道路13羽毛球场1415
安装各类健身器械运动场
16
花坛、花池、绿池、绿化
17
假山、喷水池等消防消防给水管网
合计
5510
4、场址选择
4.1场址选择
4.1.1地点及占地面积
经某某县政府同意（某某政[2003]139号），某某县社区老年公寓选址在某某县南郊，碧阳镇碧西村打算亭。
占地8286.92平方M，该地为山间盆地，坐北朝南，依山傍水、背山向阳，视野开阔。
工程建设地址位于山间盆地北缘中部，背靠郁郁葱葱的山林，向南极目远望，2公里外可见，视野内为大片农田，一派江南田园风光，俨然“世外桃园”。
周边绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。
本工程选址北距某某县林场800M，公里，乡镇沥青公路在3.5，距某某县城区800M省道208西距
门前通过，交通便捷。
4.1.2地理位置
某某县地处安徽省南部，西麓，县城南距市区54公里，东至风景区43公里，西离江西景德镇151公里。
境内有西递、宏村二处世界文化遗产和多处旅游景点，山环水绕，民风淳朴，自古即享有“世外桃源”的美誉，有良好的尊老爱幼传统，是旅游、休闲、养老的好地方。
某某县东北邻风景区，南接祁门县，东南与休宁县接壤，西北和石台县相邻。
地跨东经117°38′～118°06′，北纬29°47′～30°11′。
县城碧阳镇位于县域中南部盆地，距芜湖248公里、杭州286公里、合肥340公里。
4.2场址条件
4.2.1地形、地貌
某某县地处皖南山区，支脉自东北向西南延伸，横贯县境中部。
境内山峦重迭，中部的三府尖、拜年山、羊栈岭、章岭、方家岭等山岭群峰绵亘形成南北天然界线。
县境中部高（平场海拔800M以上）逐渐向南北两侧倾斜，南部低山丘陵海拔在200－400M。
县城位于县域中南部河谷盆地，城市建设西依东岳山，东靠余家山，漳河自西北向东南斜穿城区，城区地势西北高、东南低，地面标高在203～216M之间。
4.2.2气候、气温
某某县属亚热带湿润季风气候区。
气候温和，四季分明，雨量充沛，湿度较大。
由于地形特点，在气温分布上，南部地区太
阳辐射较多，增温较快，年平均温度15.8℃。
北部地区太阳辐射较南部少，空气湿润，温度比南部低，年平均温度15.2℃，最冷月份（1月）平均气温3.7℃，最热月份（7月）平均气温27.1℃。
平均年降雨量1686.1毫M，最多年份2953.3毫M，最少年份1.30.8毫M。
雨量分布春夏较多，秋冬较少，故梅雨显著，伏秋多旱。
年降水量75％集中在春夏两季（3月－8月），年降水日次161天。
全区年日照时数1815.7小时，日照率41％，年辐射总量108.4千卡/平方厘M。
年蒸发量1261.5毫M，相对湿度年平均为78％。
初霜的平均日期为10月31日，终霜的平均日期为3月29日，年无霜期214天。
4.2.3河流水文
境内河流多发源于中部山岭，分南北两个流域。
南部为新安水系，分支诸河汇入横江，属太湖流域，控制面积443.1平方公里；北部为青弋江水系，诸河流入太平湖，属长江流域，控制面积414.7平方公里。
境内河流129条，总长度525.5公里，河网密度0.89条/平方公里。
流经县城主要河流漳水发源于章岭南麓，亦名漳河，漳河自北向南流经城区注入横江（新安江上游），最高洪水位204～205M，主河全长约55公里，流域面积256.3平方公里，沿河有小型水库10座。
漳河城区段从柏山碣至蒨村碣全长不等。
70M～25，宽度2500M．
某某县地表水资源比较丰富，全县年平均径流量19496.72万立方M，其中城区为3129万立方M。
地下水主要由雨水补给，城区盆地地层为强风化花岗岩，含水层厚仅3.5M。
全县现有中、小型水库240座，东方红水库最大，蓄水量为2950万立方M。
4.2.4工程地质、水文地质条件
建设场地地基土分布有：
①耕植土；②粉质粘土；③含粘土卵石；④强风化花岗闪长岩。
场地地下水为上层滞水，主要赋存于耕植土层中，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼无腐蚀作用。
4.2.5交通条件
老年公寓距某某县城3.5公里，西距某某七公路（S208线）800M，东至风景区43公里，市区54公里，距西递、宏村均7公里，交通条件十分便捷，随着徽杭（－杭州）、合铜（合肥－铜陵）高速公路的开通，黄景（－景德镇）高速的建设，入境旅游更为便利。
同时随着“两山一湖”战略的实施和交通条件改善，与上海、南京、杭州、合肥、武汉、南昌等主要客源中心城市的公路交通联系均在5小时以内。
江浙等富庶地区及海内外游客正以每年20％增幅上升。
4.2.6社会环境条件
随着社会的发展，某某县也和全国一样已进入老龄化社会。
通过2003年底对全县模底调查，全县60岁以上老年人已达13285％，同时13.8人，占总人口的．
在外地定居的某某县籍人很多，仅江西景德镇就有十多万人。
不少老年人都想“回归故里，叶落归根”，更看重某某县的
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