上半年宁夏省房地产估价师经营与管理目标定价法试题.docx
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2016年上半年宁夏省房地产估价师经营与管理：
目标定价法试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、已知某城市容积率修正系数表，如下表：
若确定比较案例宗地地价为900元／㎡，容积率为1．7，待估宗地规划容积率为1．3，则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡。
A：
1177
B：
675
C：
688．2
D：
1200
E：
工业用地的监测点评估价格
2、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是__。
A．认知价值定价法
B．领导定价法
C．目标定价法
D．成本加成定价法
3、强制拍卖的主体中，拍卖委托人是指。
A：
商业性拍卖机构
B：
人民团体
C：
公益性拍卖机构
D：
人民法院
E：
执行层的组织协调
4、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
5、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。
A．50
B．60
C．70
D．80
6、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
7、下列关于假设开发法的表述中．不正确的是。
A：
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B：
运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C：
假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D：
假设开发通常是一次性的价格剩余
E：
工业用地的监测点评估价格
8、住房公积金汇缴年度为。
A：
本年7月1日至下年6月30日
B：
上年7月1日至下年6月30日
C：
上年7月1日至当年6月30日
D：
当年1月1日至当年12月31日
E：
执行层的组织协调
9、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。
A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地
B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地
C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地
D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地
10、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。
A：
物质折旧
B：
功能折旧
C：
经济折旧
D：
会计折旧
E：
工业用地的监测点评估价格
11、在成本法、假设开发法中不计息的项目有__。
A．销售费用
B．销售税费
C．开发利润和销售税费
D．销售费用和销售税费
12、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。
土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。
采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。
A：
70．00％
B：
83．33％
C：
84．00％
D：
86．67％
E：
工业用地的监测点评估价格
13、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡。
若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，该幢房地产目前的价格应为元／㎡。
A：
4400
B：
4409
C：
4445
D：
4455
E：
工业用地的监测点评估价格
14、是政府出于特定目的设立，或由政府施以较大干预，以完成政府的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。
A：
政策性银行
B：
非银行金融机构
C：
中央银行
D：
商业银行
E：
执行层的组织协调
15、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完成后的总价值折算到现在为。
A：
3939．61万元
B：
4433．88万元
C：
4768．50万元
D：
5652．09万元
E：
工业用地的监测点评估价格
16、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。
A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
17、某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。
按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。
A．53.34
B．85.34
C．106.68
D．213.36
18、如果__，就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。
A．房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同
B．房地产价格的变动呈现一定的规律性
C．房地产价格时间序列逐期升高或下降
D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
19、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。
A：
平等
B：
自愿
C：
有偿
D：
无限期
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A．允许的最低经济效益指标
B．最低收益率
C．最低净现值
D．利润为零时
21、估价目的本质上是由__提出并决定的。
A．估价人员
B．委托人
C．地方政府
D．国家相关法规
22、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。
A：
22
B：
28
C：
38
D：
50
E：
工业用地的监测点评估价格
23、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是。
A：
市政规划方案选择
B：
项目构成及平面设计
C：
建筑规划方案选择
D：
市场调查分析
E：
借款合同
24、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。
甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。
按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。
A．1%
B．1.5%
C．2%
D．2.5%
25、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。
A．833
B．2500
C．1250
D．1067
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。
A．资本金现金流量表
B．资金来源与运用表
C．损益表
D．投资计划与资金筹措表
2、下列属于平均指标的是。
A：
算术平均数
B：
调和平均数
C：
中位数
D：
众数
E：
标准差
3、国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为，这是指。
A：
与房地产开发经营有关的土地管理工作
B：
房地产开发经营活动的监督管理
C：
房地产开发经营管理
D：
房地产开发的合理利用
E：
执行层的组织协调
4、债券利率的高低，主要受等因素的影响。
A：
银行利率
B：
发行者的资信级别
C：
偿还期限
D：
发行者的企业特色
E：
利率计算方式和资本市场资金供求关系
5、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。
A：
某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B：
某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助
C：
某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D：
估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价
E：
某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
6、实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括。
A：
物业服务成本
B：
法定税费
C：
物业服务企业的利润
D：
物业服务企业的酬金
E：
物业服务支出
7、__规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。
A．《物权法》
B．《城市房地产管理法》
C．《建筑法》
D．《土地管理法》
8、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
9、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为__。
A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
10、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。
A：
面积
B：
套
C：
成交价格
D：
件
E：
执行层的组织协调
11、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。
A：
基础
B：
墙和柱
C：
屋顶
D：
门窗
E：
吊车梁
12、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
13、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。
A：
产品的成本状况
B：
商品的替代品数目和可替代程度
C：
消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例
D：
商品本身用途的多样性
E：
商品本身用途的单一性
14、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为__。
A．5.00%
B．7.50%
C．18.36%
D．28.85%
15、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。
A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单
B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格
C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分
D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据
16、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。
A：
开发—销售模式
B：
开发—持有出租—出售模式
C：
购买—持有出租—出售模式
D：
购买—更新改造—出售模式
E：
购买—更新改造—出租模式
17、无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即。
A：
调换原则
B：
补偿原则
C：
对立原则
D：
等价原则
E：
执行层的组织协调
18、《城市房地产管理法》规定的房地产交易基本制度有__。
A．房地产面积测绘制度
B．房地产价格申报制度
C．房地产价格评估制度
D．房地产质量认证制度
E．房地产价格评估人员资格认证制度
19、下列关于商业物业的表述中，正确的有
A：
能为投资者带来经营性的收入现金流
B：
分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C：
适合于长期投资
D：
需在机构投资者之间进行交易
E：
位置对其有着特殊的重要性
20、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
21、下列说法正确的是__。
A．当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增
B．当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定
C．内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加
D．适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模
22、负责二、三级房地产估价机构资质许可。
A：
国务院
B：
国务院建设行政主管部门
C：
省人民政府建设行政主管部门
D：
自治区人民政府建设行政主管部门
E：
直辖市人民政府房地产行政主管部门
23、设置调查项目，必须注意以下等问题。
A：
对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问
B：
所问的问题应便于被调查者回答
C：
备选项目必须互不相容
D：
问题的形式不宜太难和过于复杂
E：
问题不宜太短
24、综合验收中的，是竣工项目投入使用前的关键环节。
A：
消防验收
B：
规划验收
C：
环保验收
D：
人防验收
E：
借款合同
25、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．替代原则
D．公平原则
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