民事裁定书(2020)桂06破2号之一.docx

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广西壮族自治区防城港市中级人民法院

民事裁定书

（2020）桂06破2号之一

申请人：

东兴鸿德房地产开发有限公司管理人。

2020年12月3日，东兴鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）管理人向本院提出申请，称2020年11月27日鸿德公司第一次债权人会议分六组即保障交房组、优先债权组、职工债权组、税款债权组、普通债权组、出资人组对《东兴鸿德房地产开发有限公司重整计划草案》（以下简称重整计划草案）进行了表决，各组均依法表决通过，根据《中华人民共和国企业破产法》第八十六条的规定，请求本院批准重整计划草案（附后）。

本院查明，2020年11月27日，本院召开现场第一次债权人会议，对管理人提交的《重整计划草案》分组进行表决。

债权人会议设置保障交房组、优先债权组、职工债权组、税款债权组、普通债权组对《重整计划草案》进行表决。

出资人组对重整计划草案的出资人权益调整方案进行表决。

出席会议的保障交房组、优先债权组、职工债权组、税款债权组均100%表决通过《重整计划草案》；出席会议的普通债权组有249家，其中同意重整计划草案的债权人245家，债权人过半数同意，其代表的债权额占该组债权总额的94.95%，超过三分之二以上，该组表决通过重整计划草案；鸿德公司有二名股东，该2名股东委托代理人参加债权人会议，均表决同意《重整计划草案》，该组表决通过重整计划。

本院认为，《重整计划草案》已由鸿德公司第一次债权人会议表决，会议设置的保障交房组、优先债权组、职工债权组、税款债权组、普通债权组、出资人组均表决通过该《重整计划草案》，表决程序合法，且《重整计划草案》具有可行性，全体债权人利益将得以最大化的实现，符合法律规定，应予以批准。

依照《中华人民共和国企业破产法》第八十四条、第八十六条之规定，裁定如下：

一、批准东兴鸿德房地产开发有限公司重整计划草案；

二、终止东兴鸿德房地产开发有限公司重整程序。

本裁定自即日起生效。

审判长　陈　雁

审判员　李丽莉

审判员　潘云燕

二Ο二Ο年十二月二十九日

书记员　黄柳斌

附：

《东兴鸿德房地产开发有限公司重整计划草案》

东兴鸿德房地产开发有限公司

重整计划草案

第一部分债务人的经营方案

一、债务人基本情况

（一）债权申报情况

截止2020年9月10日，共收到了423家（自然人/单位）提交的债权申报材料，共申报了703笔债权，申报总金额为2,196,495,971.34元（含本金、利息、违约金和其他损失）。

1、丽水房监办等相关部门要求退还刘进旺非法吸收公众存款案中涉及的刑事退赔金额150,000,000元。

2、建工集团和珠海东部启能凭生效判决书申报建设工程款优先受偿权，合计申报金额203,624,201元。

3、华融、回鑫典当、黄益孝、陈建英基于有效登记的财产抵押权，申报担保债权（优先）805,389,311元。

4、查明有职工债权435,800元。

5、债务人所欠税款13,985,829元。

6、社保申报债权121,412元

7、普通债权，共申报金额为940,715,668元。

另外，有224人提供购房合同要求交房，要求交房的总数量是398套（同时申报逾期交房违约金）。

有68人提供购房合同要求解除合同，要求解除合同的总数量是88套。

另涉及58套房屋实际未签订商品房买卖合同，仅退房款。

综上，所有的申报项中，总计要求交房398套、要求清偿总金额2,196,495,971.34元

（二）债务人未售资产

1未售住宅906套，合计未售面积112,552.55㎡（大部分未竣工）；

2未售商铺114套，合计未售面积6,300.97㎡（大部分未竣工）；

3未售地下车位843个（目前尚无独立产权）。

假设按清算价值住宅按2070元/㎡，商铺按5456元/㎡，因车位无产权不能独立出售，因此忽略不计，合计可供分配金额：

267,361,870.82元。

备注：

经查明债务人登记有两辆机动车：

一辆斯巴鲁（登记日期：

2007年9月30日），一辆别克GL8（登记日期：

2011年2月22日），两辆车车龄均为九年以上；另外有超过十年以上的办公用品。

处置价值极低，可以忽略不计。

（三）应收账款

应收账款审计清查前账面原值为0.00元，坏账准备为0.00元，账面净值为0.00元。

审计调增原值1,575,712.00元，调增坏账准备1,575,712.00元，审计调整后应收账款原值为1,575,712.00元，坏账准备为1,575,712.00元，账面净值为0.00元。

其他应收款审计清查前账面原值为192,392,253.76元，

坏账准备为0.00元，账面净值为192,392,253.76元；审计调减账面原值2,536,468.42元，调增坏账准备188,999,696.97元，审计调整后其他应收款账面原值为189,855,785.34元，坏账准备188,999,696.97元，账面净值为856,088.37元。

（四）结论

鸿德公司已严重资不抵债，而且资产远不足以覆盖债务，在这种情况下，优先债权无法全额清偿，普通债权清偿率则为0，所以需要依法增加可售资产来增加债务人财产。

二、增加可售资产及通过续建提高资产变现收入方案

普通债权清偿率=（运营收入+催收收入—优先债权）/普通债权。

提高清偿率的关键是：

1、扩大分子：

即提高运营收入，扩大催收收入，减小优先债权。

2、减小分母：

减小普通债权总额。

落实到本案，催收收入没有多大空间，扩大运营收入是关键，减少优先债权是关键。

通过续建重整扩大运营收入的关键是：

第一，提高未售资产的市场价值。

第二，增加可售资产。

具体如下：

（一）既有未售的存量房

1.​ 未售住宅906套，合计未售面积112,552.55㎡（大部分未竣工）；

2.​ 未售商铺114套，合计未售面积6,300.97㎡（大部分未竣工）。

3.​ 未售地下车位843个（目前尚无独立产权）

（二）通过解除合同释放的增量房

经管理人调查，鸿德公司所签订的房屋买卖合同中，部分系以签订房屋买卖合同为资金借贷的担保，但未办理抵押登记，根据司法解释的相关规定以及审判实践，该等房屋买卖合同并不成立，且相当部分作为担保签订的合同价格远低于当时的市场价格，此类合同依法均按解除处理；另，鸿德公司部分房屋曾被鸿德公司控制人办理抵押登记给金融机构以融资贷款，该等抵押物均在东兴市房产局办理了有排他效力的抵押登记，因此涉及该部分抵押的房屋依法需解除原房屋买卖合同。

解除该部分合同后，对应释放了部分房源，增加了债务人可售资产，其中包括：

1.涉及解除合同的住宅143套，合计面积18,042.5㎡；

2.涉及解除合同的商铺97套，合计面积17,105.835㎡。

备注1：

含债权人主动申报解除合同的部分。

备注2：

上述解除合同名单以法院裁定为准。

（三）车位变可售资产

根据项目规划，地下车位885个，目前没有独立产权证，虽然按现状也可以用长租的方式进行销售回款，但不带产权的销售方式将极大限制车位价格，为进一步提高车位销售收益以及完善资产权属管理，管理人在后期续建重整过程中，将推进地下车位变成可售资产的工作，即让地下车位均能办理不动产权证。

具体工作包括如涉及需补交土地出让金的，调研测算需要补交多少土地出让金，涉及需要对车位分割测绘的，则委托测绘单位组织进行重新分割测绘。

在成本售价比合理的前提下，争取将地下停车位转化为有独立权属的资产，提高其资产价值。

三、重整状态与清算状态债权受偿方案对比

根据管理人委托的评估机构深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司广西分公司出具的《偿债能力分析报告》，就清算状态与重整状态受偿方案对比如下：

（1现状拍卖（即假设清算状态）

本项目楼盘大部分尚未竣工，并已经烂尾多年，假设本案在清算状态下，债权不做调整，解除部分合同提高可售资产，楼盘按烂尾现状以在建工程方式拍卖转让，仅可能获得人民币232,713,600元（详见评估报告解除合同后的评估结果快速变现价值（清算价值），所得款项在扣除刑事退赔50,000,000元、建设工程款优先受偿85,039,330元后，再扣除破产费用5,000,000元等，则担保债权（优先）也仅有92,674,269元清偿总额，其他优先权和普通债权清偿率则为0。

假设清算状态下，模拟受偿分配方案如下：

如果债权不做调整，合同不解除，担保债权清偿率则更低，顺位在后的优先债权和普通债权清偿率更为0。

（二）重整状态

重整状态下，可通过续建本项目烂尾工程增加存量资产变现价值和运营价值，并且，依法解除合同后的240套房屋即转化增加为可售资产，能让破产财产总额大幅增加。

假设存量房产和解除合同转化的增量房源按预期较乐观的销售价格全部出售，则转化为可供清偿的金额总计人民币837,446,230元,对比假设清偿状态下仅以在建工程转让债务人全部资产所得到的人民币232,713,600元，有数倍的提高，并将进而提高各类债权的清偿率。

即便按照评估报告测算的销售保守预期人民币686,601,930元，也远比不进行重整而直接清算的价值要高。

（备注：

前述数据按评估机构出具的测算数据，最终以实际销售回款为准）

重整状态下，按照管理人债权调整方案（详见下文：

第三部分：

债权调整方案），则模拟受偿分配方案如下：

备注1：

共益债务组成，即续建成本、竣工验收成本、后续产生的税费、管理费用等破产法第42条规定可能在重整期间产生的相关费用，以实际结算为准。

备注2：

存量房+增量房+产权车位销售额保守、合理、乐观预测详见附件，可根据不同预测测算清偿率。

（三）结论

在清算状态下，优先债权无法清偿完毕，普通债权清偿率为0。

如走重整续建路线，乐观预期的情况下优先债权

100%清偿，普通债权清偿率13.5%。

如果销售情况非常好，还有可能更高。

所以，基于全体债权人利益最大化的角度，只能走重整程序。

当然，选择此模式结果就完全依赖于市场销售。

四、重整方案选择

结合第一部分前述内容所言，考虑到鸿德公司仍具有重整价值，且重整价值主要体现在东兴鸿德喜盈门项目能否续建和整体竣工验收、完成存量房及增量房的全部销售，同时向认定的购房户交付房屋，重整的工作重点在于项目续建和销售。

管理人特此制订了本重整计划草案，提交本次债权人会议审议。

（一）重整工作范围

1、将东兴鸿德喜盈门在建工程项目恢复施工续建至竣工验收合格，达到交付房屋的条件；

2、恢复东兴鸿德喜盈门项目的预售。

并在重整期限内将可售房屋（存量房+增量房）销售完毕，以销售款偿付破产费用、共益债务以及对债权进行清偿；

3、本项目已经烂尾多年，为改变社会对本项目的既有看法，提升可售房源的销售价格，同时提高小区楼盘品质和居住环境，将对东兴鸿德喜盈门项目二、三期小区园林绿化、外墙等进行升级改造。

（二）重整方案

为尽快实现东兴鸿德喜盈门项目的复工，结合该项目楼盘的状况，本次重整计划有以下三种重整方案：

方案一：

管理人自营续建

管理人募集共益债务续建资金后选聘施工单位或招募垫资施工单位来解决后续建设，续建完毕后自主办理竣工验收、自主销售及交付房屋，用销售款偿还共益债务后再给债权人清偿。

该模式要求管理人全过程充当房地产开发商的角色，负责实施续建施工、报建办证、营销销售等具体工作。

管理人有同类自营续建的项目经验，在无其他更优方案的情况下可作为保障方案。

方案二：

买断式重整投资

引入重整投资人，投资人提供重整资金，议价后一次性买断债务人全部存量资产，剥离全部债务，所得资金供全体债权人分配。

采取“买断式”重整，重整投资人所付出款项给管理人用于偿付所有债务（约定一次性或分期清偿给债权人）。

则债务人资产过户给重整投资人的指定主体，原股东及债权人均不参与后期项目经营。

该模式较适合核心资产为净地的重整项目，因为容易确定其市场价格供投资人测算资金成本，并可由投资人调整产品规划从头开发运营符合市场需求的楼盘，但对于土地上既有建筑物的项目，投资人改动和调整的空间较少，只能按项目现状买断资产和债权，因此管理人议价空间有限，未必能按资产评估值整体出售全部资产。

该模式缺点:

①投资人资金压力大，除续建资金外还需承担清偿全体债权人的资金。

②受疫情影响，导致东兴本地外来客较少，直接影响商品房预售规模及价格，后续项目流动性风险相对不可控。

③债权清偿比例可能相对较低，因为重整投资人承担了所有风险自然给债权人清偿的金额会比较少。

此模式经前期招标，没有一家投资机构投标。

方案三：

续建式重整投资

即重整投资人代建代销模式，引入有相关经验的重整投资人自行投入资金并按全开发流程负责项目续建施工、销售、竣工验收的工作。

续建式重整特点：

资金用途为项目的后续开发建设，所有债务的清偿全部依赖于后期销售，重整投资人不对债务的清偿比例和时间做出承诺。

采取续建式重整的原因：

①首先鸿德喜盈门项目的业态商铺和住宅产品已经成型，且全部工程已封顶，户型较大，缺乏调整空间，市场上难以寻找认可该产品的同类开发商买断式接盘，另外楼盘有些历史遗留问题，投资人不愿意介入；②其次，普通债权普遍对清偿比例要求过高，但对兑付周期要求较低，可以接受较长时间等待，续建式重整则有市场机会可以提高债务人整体资产价格以实现提高清偿比例；③作为重整投资人决策难度较低，投入资金规模相当较小，只要债务人资产变现足以偿付投资人投入资金所形成的共益债务部分，投资人即可有充足信心参与重整投资。

但该方案的弊端也较为明显:

①管理人工作量较大，需要在长期的执行过程中严格控制成本并努力做出最优的销售策略和资金优化，需要协调施工中遇到的困难，需要协调银行发放按揭贷款等；②管理人及法院可能需要面对债权二次打折的风险，受疫情、市场等影响，销售周期拉长，资金成本加大，普通债权人模拟清偿比例有可能无法达到，时刻承压，这也是一般管理人不愿意采用此模式的原因。

③决策流程复杂，因为各债权人未退出、股权未变更，相互之间利益存在不一致之处，需要经常召开“关系人会议”，即重整投资人、管理人、法院、政府、主要债权人等利害关系组成的会议，协商甚至表决重整过程中遇到的问题及解决方案。

（三）重整方案的选择

管理人拟采用重整方案三作为本次重整计划的首选方案实施。

目前已申请参与进行重整的投资人对续建式重整投资也比较认可，因此该方案可行性以及可操作性较强。

管理人同时拟采用管理人自营续建作为备选方案，在由投资人实施的续建式重整执行遇阻或全体投资人退出重整计划等极端情况下，经由债权人委员会依法决议后，则转由管理人自营续建的方式继续推进重整，以保障整体重整计划能够实施完毕。

五、续建式重整成功三大责任主体及监督机制

（一）三大主体

实施主体：

重整投资人

续建式重整就是招募投资人来垫资将楼盘续建和销售完毕，并负责竣工验收及交房。

为提高投资人积极性，投资人可以从销售所得收取合法收益，剩下的部分给全体债权人依次清偿。

这个模式对投资人而言很轻松，只需要投入续建成本，其投入作为共益债务优先受偿，待楼盘建完卖完再拿走自己的收益。

决策主体：

债权人委员会

但楼盘续建是个很麻烦的事，尤其是烂尾楼，往往可能需要调整设计、楼盘优化和园林升级，过程中涉及大量重大决策事项，需要能公平代表全体债权人利益的决策机构，管理人不适合做商业决策，法院也不适合做商业决策，最适格的主体是债权人会议选出的债权人委员会。

监督兼执行主体：

管理人

债权人委员会只能做决策，但不能做执行，所以具体的执行和监督工作，要由管理人来负责。

此外，续建式重整投资人只负责续建、销售和竣工验收交房，其他的事项如催收，分配等工作，投资人不负责，全部由管理人来完成。

所以，续建式重整模式是共赢的模式，关键是选择优秀的重整投资人，选择的标准是公司实力和重整投资方案“性价比”。

因此，只要重整投资人实力够，楼盘能建完达到竣工验收合格的条件，理论上本项目就没有了实质风险，剩下的就只有销售变现这个问题了。

（二）监督机制

续建式重整最大的风险是：

重整投资人虚增施工成本。

所以，必须要严格监督重整投资人，而监督机制主要靠管理人和债权人委员会。

但问题是：

管理人和债权人委员会成员也可能被重整投资人收买。

所以必须要对管理人和债权人委员会委员严格监督。

本环节要启动“全方位立体式”的监督机制，详见下文，把权力关进制度的笼子里，只要监督到位，续建式重整就成功在望。

（三）重整投资人任务与监督机制

1、主要任务

即完成项目复工续建、销售运营、竣工验收

东兴鸿德公司采用续建式重整方案，续建重整投资人计划投入150,000,000元（参考工程造价机构测算的金额）。

续建资金用于东兴鸿德公司在建工程的续建开发，预计18个月内（自取得施工许可证的第20日起算，具体时间以债权人会议表决通过的重整投资方案为准）完成后续工程建设工作并达到竣工验收条件，实现购房户交房办证需求。

待项目商品房预售许可证恢复后，投资人将同步进行存量房屋的销售工作，并通过完善整体绿化、入驻优质物业、开发商业体系、提升项目的整体开发品质，从而提高项目收益率，使债权清偿比例得到最大程度的提高。

2、监督机制

（1）前置管控

主要是续建成本控制前置，投资人就续建施工范围重新组织设计，拟订工程量清单、施工组织设计、综合单价分析表等前置文件提交管理人审核并报债委会审查。

（2）过程管理

管理人指派专项经理或负责人跟进施工全过程，管理人代表代行建设单位代表的职能，对续建施工全过程进行监督。

委托监理机构——公开招标，由债权人委员会评选。

监理机构职能：

依照法律法规、工程建设标准、勘察设计文件及合同，在施工阶段对建设工程质量、进度、造价进行控制，对合同、信息进行管理，对工程建设相关方的关系进行协调，并履行建设工程安全生产管理法定职责的服务活动。

委托造价审核、结算机构——公开招标，由债权人委员会评选。

造价审核结算机构职能：

审核进度报量，根据现场工程量，对所消耗各种材料、人工、机械消耗量及耗用资金进行审核，工程完工后，对全部工程量进行造价审计。

选任质量监督员10名——由购房户自愿报名，由债权人委员会评选。

职能：

可以列席每周工程例会，可以就进场材料的质量、规格、型号，各分部分项工程的施工质量提出疑义，要求施工方代表答复。

如有合理的整改意见，可提交给债权人委员会讨论。

选任成本监督员10名——由债权人自愿报名，由债权人委员会评选。

职能：

可以列席每周工程例会，可以对进度款的报请和拨付提出疑义，可以对人工、材料的消耗、成本进行监督，提出意见。

如有合理的整改意见，可提交给债权人委员会讨论。

聘请疑难问题决策顾问——鉴于重整投资人有专业优势，可能会提出工程方面和销售方面的疑难复杂问题，并以此要求提高成本或降低销售底价，债委会对该类问题进行决策时，会陷入决策困境——不同意，问题得不到解决，损害全体债权人利益。

同意，又可能上当，让重整投资人获得非法利益。

解决的方法就是聘请疑难问题决策顾问。

决策顾问列席债权人委员会会议，就每次讨论的问题专题发表意见，接受债委会成员提问，但不具有表决权。

为了避免决策顾问被重整投资人收买，拟公告招募一批决策顾问（设计、施工、报建、销售等决策顾问），经审核简历后发放荣誉证书，后续每次具体需要决策时，根据需要随机抽取几位顾问，每次出席债权人委员会会议发表意见，则发放1000-3000元的顾问费补助，参会拍摄照片，出席情况和顾问费支付清单由管理人代表和债权人会议主席签字确认。

（3事后审计

竣工验收合格后，投资人施工方提交竣工资料和结算报告，由债委会委托的造价咨询机构进行结算价格审计。

（四）债权人委员会任务与监督机制

1、主要任务

债委会主要任务是对重整计划的具体重大事项及时决策，对重整工作提出意见和建议，保障债权人合法利益。

东兴鸿德公司破产重整程序开始，将成立债权人委员会，债委会由9人组成，作为重整计划实施的决策机构，代表全部债权人行使权力。

债委会职责包括：

重整计划涉及的具体重大事项决策、在重整过程中对施工计划和销售计划提出意见和建议、监督管理人按照重整方案确定的债权分配方案执行，切实保障债权人合法权益。

债委会决策程序如下：

涉及重整计划的重大事项，由投资人向管理人提出申请，管理人三日内提交债委会投票表决，通过即可实施。

2监督机制

机制一：

回避制度。

债权人委员会委员未经法院或管理人允许，不能私下跟重整投资人接触。

机制二：

委员除名程序

除名事由：

包括1）主动辞职；2）消极履行义务，连续两次不参加债权人会议或不行使表决权；3）利用债权人委员会成员身份谋取私利或妨碍破产程序或对外泄露机密（如泄露房价底价信息）；4）本人债权被发现是虚假债权申报、虚假诉讼或债权被起诉、主动提起债权确认之诉等因存在利益纠纷可能影响其公正履职的情况；5）因健康、能力或时间问题及被羁押等其他不宜继续担任债权人委员会成员的情形；6）没有正当理由或修改意见，纯粹情绪性的反对提请的议案；7）对外散布对破产案件不利的信息；8）未经管理人同意或参与跟重整投资人有不正当的交往；9）因故意或重大过失，导致债权人利益受到损失。

除名程序：

发生除名事由后，由债权人会议主席主持召开债权人委员会会议，表决过半数通过即完成除名程序。

若债权人会议主席触发除名事由，则由管理人提请法院更换债权人会议主席。

候补名单：

债权人委员会成员（以下简称委员）分推荐名单和候补名单。

为避免出现有债权人会议表决通过的委员不能履职、不愿履职、乱作为甚至渎职的情况（以下统称除名事由）导致破产程序推进受影响，管理人效仿江浙和深圳先进经验，推出候补名单。

一旦推荐名单中的成员出现除名事由，则经债权人委员会行使除名程序后，由候补名单成员依次补上。

候补名单扩充及抽签制度：

在一债会之后，除既有的候补名单外，其他债权人还可以自荐加入债权人委员会候补名单库。

后续加入的成员不经过遴选，一旦发现债权人委员会成员缺额时，直接由债权人会议主席和管理人从候补名单库中抽签选择，抽签选择过程留下视频证据，并将抽签选择结果公示。

机制三：

全方位立体式外部监督机制

全员监督：

法院、管理人、全体债权人、重整投资人、质量监督员、成本监督员及其他利益相关方都可以监督债权人委员会委员。

举报程序：

一旦发现委员有涉嫌除名事由的线索，以上人员都可以向管理人举报，管理人将依法调查之后依程序办理。

如举报委员属实，则管理人提请债权人会议主席在债权人委员会上行使除名程序。

如举报债权人会议主席本人，则管理人报法院更换债权人会议主席。

如举报职工代表，则管理人组织职工重新选举。

（五）管理人的主要任务与监督机制

1、主要任务

管理人主要任务是监管账户资金、重大事项及时提请债委会决策及履行管理人其他职责

管理人在投资人对本项目续建与销售工作期间，应继续履行管理人职责，行使法定的监督权。

对外主要负责协调政府、法院、银行等机构，重新协调办理施工许可证，修复东兴鸿德公司信用等级，恢复预售许可证，招标监理公司，进行账款的催收；对内主要负责协调投资人和债委会的沟通对接工作，管理资金账户，审批工程款支付，重整计划外的重大事项报债委会决策，按重整计划确定的比例清偿债务等。

管理人必须全方位监管重整方案的执行情况、财务状况及对债权人利益有重大影响的事项，保障债权人的利益。

2、监督机制

机制一：

管理人内部监督

本案是管理人决心打造的样板案例，所以每个环节都会强调严格监管。

管理人内部有廉政委员会，全体团队成员签署《管理人团队履职风险告知函》及《廉政承诺书》《保密协议书》，并建章立制、制定管理人内部规章制度：

《管理人财务支出管理办法》、《管理人档案管理办法》、《管理人印章管理办法》、《管理人保密制度》。

机制二：

全方位立体式外部监督

全员监督：

法院、全体债权人、重整投资人及利益相关方都可以监督管理人团队成员。

项目经理和现场经理的照片都会公示出来，接受全体债权人监督，尤其是接受质量监督员和成本监督员监督。

举报程序：

只要发现有管理人工作人