土地储备开发成本管理.docx

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土地储备开发成本管理

土地贮备开发成本管理

二、土地贮备制度和土地一级开发制度成立的背景

三、机构设置及政策依照

四、土地开发成本组成及订价原则：

（一）、征地、拆迁赔偿费及有关税费

（二）、收买、回收和置换过程中发生的有关赔偿花费

（三）、政基础设备建设有关花费

（四）、招标、拍卖和挂牌交易中发生的花费

（五）、土地开发资本的筹备及回收

五、土地开发资本的筹备及回收

六、目前工作中存有的问题

七、土地贮备开发过程中做好成本控制的建议

要点词

贮备、开发、征地、拆迁、成本。

纲要

成立土地贮备制度和土地一级开发市场是城市土地管理制度的进步,

其目的就是政府利用垄断地位对房地产市场推行调控,并使之健康发展。

为使这个新制度可以得以实行，并可以做到卓有收效，第一是法律、

法例的成立、建全和完美，用于规范和指导制度的成立、完美和提高，其次就是成立相对应的机构详细负责。

其次是规范土地开发成本组成，就是要用制度的方式把成本范围界定清楚，防备出现理解上的差异。

再有就是土地开发资本的筹备及回收方法的拟订，就是要明确此项工作怎样筹备资本，经过什么方式回收资本。

这个制度的成立，必定有

一个逐渐完美并连续提高的过程，这就要求有关单位和工作人员可以正确理解自己职责、仔细履行权益和肩负义务、正确地办理好工作中的各样关系。

绪论

北京市于2001年4月组建了土地整理贮备机构，并于2002年初成立了北京市土地交易市场。

近六年来，在成立并完美公然、公正、公正

的土地市场体系、体制、次序等方面获得了明显收效，深入土地使用

制度改革工作进展顺利。

2005年4月11日，市政府印发了《北京市国有建设用地供给方法（试行）》，标记着全市深入土地使用制度改革

进入了新阶段。

可是，由于不一样层次的利益驱遣，在国家一系列调控举措公布以后，各地域依旧是踊跃找寻对策，使宏观调控举措收效甚微，房地产市场依旧过热，这明显违反了国家的调控政策。

国务院于2006年5月17日出台了“国六条”，5月29日建设部等9部委又联

合发出“国六条”细则——《对于调整住宅供给构造稳固住宅价钱的建议》，用更强力的政策举措，进一步表示国家调控房地产市场稳固住宅价钱的信心。

一、总论

土地贮备制度和土地一级开发市场的基本思路是由城市政府的拜托机构，依法经过收买、回收、征收等方式贮备国有建设用地，并组织实行拆迁和市政基础设备建设，在达成一系列先期开发整理工作后，达到土地供给条件的行为。

而后依据城市土地年度计划，经过招、拍、挂的方式有计划地将具备条件的土地推入市场，以供给和调控城市各种建设用地需求的一种经营管理制度。

由于我领土地贮备制度和土地一级开发市场制度成立的时间不长，理论指导和法律规范还十分缺少，也没有比较成熟的经验可以借鉴，因此运转中也存有好多需要推行一步研究和商讨的问题。

二、土地贮备制度和土地一级开发制度成立的背景

2001年4月30日，《国务院对于加强国有土地财产管理的通知》国发200115号公布，通知对加强国有土地财产的管理提出六条建议。

2002年北京市出台了《北京市人民政府批转市领土房管局对于加强国

有土地自己成立土地贮备制度建议的通知》中有六条详细建议：

推行土地供给计划管理，严格控制建设用地供给总量；严格推行国有土地有偿使用制度；成立土地有形市场，加强土地使用权转让关系，鼎力推行国有土地使用权招标、拍卖；加强地价管理；规范土地审批的行政行为；成立土地收买贮备制度，加强政府对土地市场的调控水平。

2005年5月，市政府出台了《北京市国有建设用地供给方法》，同年

月，市领土资源局、市发改委、市规划委、市建委、市财政局四部门联合拟订出台了《北京市土地贮备和土地一级开发暂行方法》。

上述有关文件的宣布和实行标记着我市深入土地使用制度改革进入了新阶段。

三、土地开发成本组成及订价原则

北京市土地贮备和一级开发暂行方法第二十四条，对土地开发成本的

内容推行了明确的界定，土地贮备开发成本包含：

（1）征地、拆迁补

偿费及有关税费；

（2）收买、回收和置换过程中发生的有关赔偿花费；

3）市政基础设备建设有关花费；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的花费；（5）贷款利息；（6）土地贮备开发供给过程中发生的审计、律师、工程监理等花费，不行预示费以及经同级财政和土地主管部门同意的其余支出。

上述六个部分完好地组成了土地开发成本，为我们推行土地开发成本核算工作供给了依照。

（一）：

征地、拆迁赔偿费及有关税费

、依照《土地管理法》第四十七条，征收土地的，依照被征收土地的原用途赐予赔偿。

征收耕地的赔偿费包含土地赔偿费、布置补贴费以及地上附着物和青苗的赔偿费。

征用其余土地的赔偿费和布置补贴

费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地赔偿费和布置补贴费的标准规定。

2004年5月，北京市人民政府宣布《北京市建设征地赔偿布置方法》第148命令，对在我市行政区划内征地赔偿、人员

布置等事宜以法例的形式予以明确。

特别重申了征地赔偿费最低保护标准理应依据社会、经济发展水平合时调整。

同时要求征地单位与乡村集体经济组织或许村民委员会理应在不低于征地赔偿费最低保护标准的基础上，磋商签订书面征地赔偿布置协议。

从法例上明确要保障被征地农民的最低生活水平，明确了磋商是征地的工作原则。

、《北京市城市房子拆迁管理方法》（第８７命令）、《北京集市体土地房子拆迁管理方法》（第１２４命令）中均对被拆迁人怎样获取赔偿以及赔偿费的计算方法推行了规定，从法例上确立了既要保护被拆迁人的合法权益不受伤害、又要防备拆迁成本不合理增添的工作原则。

、有关税费事宜。

有关花费的发生主要为评估报务、拆迁服务、拆掉工程及有关政府收费、缴费等。

此类工作政策制度完美，市场化水平高，同业竟争强烈，其花费水平整体低于有关指导性价钱。

上述工作也是整个征地拆迁工作中矛盾最少、透明度最高、花费可控性最好的方面。

（二）收买、回收和置换过程中发生的有关赔偿花费

、土地收买：

土地贮备机构在土地

二、三级市场上，依据土地贮备和供给计划，在相同条件下，优先购置土地使用权，增添土地贮备的活动。

、土地回收：

土地贮备机构代表政府依照法律、法例等回收土地使

用权的行为和过程。

土地回收主假如对城市存量土地，可以是无偿的，但多半状况是有偿的。

、土地置换：

土地贮备机构依据城市经济发展战略和城市经济构造

布局，对本来在城区内不切合城市规划或对城市再发展有防碍的公司和单位推行用地布局调整构造，用贮备土地置换出原公司或单位的土地的行为。

上述三种方式的赔偿是以房地产市场评估价钱为依照，并辅之以有关配套政策，但利益分派体制的从头成立及合理、有效地实行是一个需要正确办理好问题。

（三）市政基础设备建设有关花费

土地贮备和土地一级开发工作中的市政建设一项重要内容，此中包含城市的给水、排水、道路、燃气、供热、电信、有线电视、电力等工程（桥梁、地道工程一般不计入）的咨询、规划、设计、建设、贯穿、查收及使用等项工作。

此类工作的要点是咨询、规划、设计工作，这三部分工作内容质量的高低，将直接决定整个开发过程中市政基础设备建设有关花费支出的多少。

正确办理好知足目前需求、留有发展空间、规划布局合理、经济效益和社会效益协调的关系是市政基础设备建设的难点。

（四）招标、拍卖和挂牌交易中发生的花费

招标、拍卖和挂牌交易中发生的花费包含：

贷款利息、土地贮备开发供给过程中发生的审计、律师、工程监理等花费，不行预示费以及经同级财政和土地主管部门同意的其余支出。

上述花费中，除贷款利息、不行预示费两外，其余花费的支出基本上可以控制在估算额度内，第一是定额管理制度的拘束，其次是监察体制和市场体制的作用。

贷款利息花费支出的控制主要表此刻两个方面；一是开发计划实行与销售达成在时间上的符合水平，二者差异小，利息的计划外支出就小，不然就大。

二是二级开发商能否可以按合同商定按期支付土地开发花费，按目前规定，二级开发商获得土地使用权时与土地开发方签署土地开发赔偿合同，合同在履行过程中；一方面由于土地开发方义务未尽，净地不净、生地熟挂产生违约责任；另一方面由于二级开发商资本支付出现困难，不可以准时支付开发花费，产生违约责任；再有就是不行预示的第三方原由，产生的有关责任，影响到开发赔偿花费的收入和支付。

上述三种状况都会影响到贷款利息的调整。

不行预示的计取对于测算土地开发成本，为决议供给依照来说是有利的，既在建设期前鉴定计划成本。

而在项目开发结束后最后审查时，有关成本花费是以合理的实质发生额为依照，俨然已经不存有不行预示事宜，除非是“净地不净、生地熟挂”的现象连续发生，因此在成本项目组成中，不该当有此项花费。

经过上述花费的发生过程，拟贮备开发的土地达成开发工作，达到土地供给条件，土地贮备机构可依据市场状况，按招、拍、挂的方式向市场供给熟地

四、土地开发资本的筹备及回收

资本筹备分为两种：

一是土地贮备机构负责筹备资本、办理有关手续等并组织实行。

二是由开发公司负责筹备资本、办理有关手续等并组织实行。

从方法的拟订原则可以看出，是重申的“抓两端、放中间”：

一个是抓贮备开发计划，要点抓哪些项目可以进入一级开发，抓一个总量的控制。

另一头抓供地，抓一个宏观调控，抓一个总量的控制。

这个点是充足表现了政府主导，市场化运作的目标。

资本回收有两种状况：

土地贮备开发达成后依法以出让方式供给的，由政府与受让人签署土地出让合同，同时由土地贮备开发实行单位与受让人签署土地贮备开发赔偿合同，回收土地贮备开发成本。

土地贮备开发达成后依法以划拨方式供给的，土地贮备开发成本由土地使用权人肩负。

六、目前工作中存有的问题

为了正确理解土地贮备开发工作中所存有的问题，我们选定一个事例行剖析，以解决带有广泛性的问题。

最近几年来，海淀区为推进开发工作，在山后地域拟订了地区性的指导政策：

其征地赔偿费的指导性价钱为均匀为每亩十万元人民币，布置补贴花费为均匀每亩五万元人民币，地上附着物和青苗的赔偿费及拆迁

赔偿费是另行计算。

下边是对近期海淀区及其余地域有关项目的征地通告和交易通告推行的统计剖析（祥见附表1和附表2）。

海淀区温泉镇三个地块的征地及交易状况以下：

（1）海淀区民兵训

练基地征地及布置补贴费是万元/亩，达成开发水平是三通一平。

（2）温泉镇D1地块征地及布置补贴费是万元/亩，挂牌价是万元/亩，成交价是万元/亩，达成开发水平是七通一平。

（3）温泉镇D2地块征地及布置补贴费是万元/亩，挂牌价是

万元/亩，成交价是万元/亩，达成开发水平是七通一平。

海淀区民兵训练基地征地及布置补贴费按万元/亩计算，可以说是充足表现了“为了公共利益的需要”这个征地原则，被征地农民

目前对这个结果是没有异议的。

而从D1、D2地块的交易状况看，其用途是商业开发，其与“为了公共利益的需要”是有相当的差其余，而

被征地农民在对二级市场价钱不认识时，也基本认可了赔偿价钱略高于“为了公共利益的需要”征地价钱的作法，但二级交易中的挂牌价和成交价让他们看到此间差异的巨大。

目前，被征地方已经提出了二次赔偿要求，这个要求办理的利害，将直接影响到该地域其余地块开发工作的顺利推行。

这个简单的比较，使我们应当认可，征地目的的不一样，最后表此刻利益取向上是不一样的，“为了公共利益的需要”征地和为了商业开发征地在征地之初就应当是有区其余，用邻近似的标准去指导或影响征地工作看来是的出缺点，但怎样正确差异和对待是一个特别复杂的政策问题。

在D1、D2地块规划范围内不包含拆迁工作，因此D1、D2地块的挂牌价中的拆迁赔偿花费的计取，必定是以温泉镇镇域规划范围所有拆迁

赔偿的估算花费为依照，经过必需的数学办理而计提的，其市政工程建设花费计取也是这样。

这就带来两个问题：

一是开发成本估算的正确性怎样？

时效性怎样？

二是开发成本怎样控制？

由谁控制？

这其实是事先审查与事终鉴定的关系问题，是政府怎样控制土地开发成本，防备政府利润流失的问题。

今日看，这个问题一定仔细对待的。

理性

地讲，地区性的开发建设工作，一致规区分期实行是客观要求，而怎样控制好开发成本，保证政府利润不流失是一个难点问题。

温泉镇D2地块在5月30被大连正源房子开发公司购得，价钱为亿元，楼面价为3192元/平方米。

而一个多月前的4月18日，北辰集

团以亿元的高价拍得温泉镇D1地块，楼面价达到4863元/平方米。

时间只相差一个多月，温泉镇地块的价钱就降了三成多。

而这时期恰好是由于出台了“国六条”及建设部等9部委又联合发出“国六

条”细则，从这个点上看，我市从前所推行竟价中标方式没能起到对房地产市场调控作用，反而是推波助浪。

海淀区温泉镇土地一级开发的关系；市土地贮备整理中心拜托区中心，区中心拜托北部新区开发建设办公室详细实行。

从这类关系中我们能

够看出，真实的利益中心是北部新区开发建设办公室，是他促成了D1、D2地块的高价挂牌，是利益的驱遣。

而成交体制是造整天价成交真实

原由，是制度问题。

从二级交易通告可以看出，海淀地域新征建设用地的熟地挂牌价钱仍是明显高于其余同类基准地价或仅差一类的地域的。

从开发成本项目中剖析，只有征地、拆迁这两项目花费支出可能产生这类明显的差异，或许说只有征地、拆迁这两项分地域管理的指导性价钱是产生这类差异的原由，其余花费也可以有差异，但绝不会是成倍的。

应当认可，在被征地人、被拆迁人获取可能高于其余地域赔偿的同时，也存有政府被利润分流的状况，由于挂牌订价的基础是分滩计提。

六、土地贮备开发过程中做好成本控制的建议

我市于2001年4月同意组建了北京市土地整理贮备机构，并于2002年初成立了北京市土地交易市场。

近六年来，在成立并完美公然、公

平、公正的土地市场体系、体制、次序等方面获得了明显收效，深入土地使用制度改革工作正在逐渐推进。

但在看到成绩的同时，我们也应清醒地理解到，土地贮备和一级开发工作任重道远，特别是成本控制工作。

联合工作中碰到的问题，详细建议以下：

（一）目前，政策实行的条件不健全,配套文件还没有出台,这在必定水平

上限制了土地一级开发工作的顺利推行。

在这类状况下，理应提高土地贮备机构的行政地位，改由部门领导为政府领导，以政府的意志来一致各有关部门的思想和行动，最大限度地降低其余部门对土地贮备开发工作的负面干涉，加强和促动其对土地贮备开发工作的正面配合。

（二）妥当解决土地一级开发的资本根源，既然土地一级开发由政府垄断，那么土地一级开发的资本就应由各级政府来出。

（三）征地和拆迁是土地一级开发工作的中心问题，也是难点问题。

《北京市建设征地赔偿布置方法》（第148命令）可以说已经基本上解决了征地后保持农民最低生活保障及相对应标准的问题。

因此，相对于城市拆迁，也相同应拟订必需的最低保护标准，真实解决拆迁至贫的现象。

（四）推进土地一级开发市场的公然竞争体制，打破区划、行业和部门垄断。

（六）进一步加强和完美成本审查工作，仔细解决成本花费掌握禁止这个通病。

开放土地一级开发服务市场，引进竟争并成立健全市场准入及退出体制，充足调换全社会的智力资源。

（七）完美交易和监察体制，防止违约责任发生。

土地开发费应用由政府转移支付给土地开发方，这样既可明确协议主体间的权益的义务关系,充足表现地土一级开发的政府职能，又能防止违约状况出现，被动调整土地开发成本，更可防止人为转移支付状况的发生。

（八）改革目前的竟价交易体制，调整为双向竟价，既向上竞地价、向下竟房价，这样一能适量保证政府的土地增值利润，二来又能起到克制房子售价的成效。

总来说之，土地贮备制度要可以真实发挥作用，政府就要真实垄断土地一级市场，并利用垄断地位对市场推行调控，使房地产市场朝着理性方向发展。

土地一级开发市场也相同要适量垄断，设定准入制度，

而为之服务的市场应尽可能地开放，打破行业垄断，充足调换社会上各样踊跃要素。

土地贮备开发成本管理