万科A获利能力分析.doc

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万科A获利能力分析

一、万科A的公司情况概述

万科成立于1984年5月,以房地产为核心业务。

是中国大陆首批公开上市的企业之一。

1988年进入房地产领域,同年发行股票2800万股,资产及经营规模迅速扩大。

1991年开始发展跨地域房地产业务,同年发行新股,A股在深交所挂牌交易,是首批公开上市的企业之一。

1992年,确定以大众住宅开发为核心业务,进行业务调整。

1993年,4500万股B股发行并在深交所上市,募集资金主要用于房地产开发,核心业务突显。

1997和2000年,共增资配股募集资金10.08亿元,实力增强。

2001年,转让万佳百货股份有限公司股份,完成专业化。

2002和2003年,发行可转换公司债券34.9亿元,进一步增强了资金实力。

1984至2005年,万科营业收入从0.58亿元到105.6亿元,增长182倍;净利润从0.05亿万元到13.5亿元,增长270倍,业务扩展到19个大中城市,凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌,分别于2000和2001年入选世界权威财经杂志——福布斯的全球最优秀300家和200家小型企业,获“2005中国房地产百强企业综合实力TOP10评选”第一,在规模性专项评选中列第一、盈利能力专项评选中列第四,在行业中业绩优异。

其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报,受到市场广泛认可。

2009年，万科共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米，规划项目中按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。

实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。

较2008年分别增长19.2%和32.1%，各项经营指标也全面超越2007年分别增长了37.6%和10%，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并2009年获得全球住宅企业销售冠军。

二、万科的获利能力分析

获利能力是指企业赚取利润的能力，反映企业的资金增值能力。

实现收入是企业获利的基础，因为从营业中获得的能力反映了万科的产品的竞争力。

对万科的获利能力，我们主要从以下几个方面来分析。

1.以营业收入为基础的获利能力的衡量

以营业收入为基础的获利能力的衡量指标主要有三个，分别是销售毛利率、销售利润率和销售净利率。

营业收入是企业营销能力的综合反映,是获利能力的基础,也是企业发展的根本。

（1）销售毛利率

销售毛利率是营业毛利与营业收入之比。

销售毛利率的计算公式为：

销售毛利率=销售毛利/销售收入*100%

其中

销售毛利=销售收入-销售成本

2008-2010年的销售毛利分别如下：

2008年：

40991779214.96-34855663288.39=6136115926.57

2009年：

48881013143.49-41122442525.36=7758570618.13

2010年：

50713851442.63-39581842880.99=11132008561.64

2008-2010年的销售毛利率分别如下：

2008年：

6136115926.57/40991779214.96*100%≈14.97%

2009年：

7758570618.13/48881013143.49*100%≈15.87%

2010年：

11132008561.64/50713851442.63*100%≈21.95%

分析：

从以上数据虽然可以看出，2010年比2009年、2008年的销售毛利率都要高，而销售净利率不一定就高，但是，如果万科的销售毛利率非常低，则无论如何也不可能有比较理想的销售净利率。

（2）营业利润率

营业利润率是指企业实现的经营利润与营业收入之比。

分析这一指标，就能分析出万科的获利水平，从而避免受万科财务杠杆程度的影响，同时也避免受投资瞬移或非常项目的影响。

其计算公式为：

营业利润率=经营利润/营业收入*100%

其中

经营利润=营业利润+利息支出

2008-2010年的经营利润分别如下：

2008年：

6364789552.07+2459226300.94=8824015853.01

2009年：

8685082798.00+2174111157.91=10859193955.91

2010年：

11894885308.23+3003034365.22=14897919673.45

2008-2010年的营业利润率分别如下：

2008年：

8824015853.01/40991779214.96*100%≈21.53%

2009年：

10859193955.91/48881013143.49*100%≈22.21%

2010年：

14897919673.4/50713851442.63*100%≈29.37%

分析：

营业利润率可用于衡量每百元营业收入中所赚取的收益。

从上述数据可以看出，2008年、2009年、2010年的营业利润率比率越来越大，说明万科的获利能力越强；其中2010年的获利能力是最强的。

（3）销售净利率

销售净利率是指企业实现的净利润与营业收入之比。

其计算公式为：

销售净利率=净利润/营业收入*100%

2008-2010年的销售净利率分别如下：

2008年：

4033170027.89/40991779214.96*100%≈9.83%

2009年：

5329737727.00/48881013143.49*100%≈10.90%

2010年：

7283127039.15/50713851442.63*100%≈14.36%

分析：

销售净利率可用于衡量每百元销售收入中所赚的净利润。

从上述数据可以看出，2008年、2009年、2010年的销售净利率比率越来越大，说明万科的获利能力越强；其中2010年万科的获利能力是最强的。

2.销售净利率的影响因素分析

以营业收入为基础的获利能力分析，主要从销售净利率的影响因素进行分析。

从计算销售净利率的公式中可以看到，销售净利率的直接影响因素是营业收入和净利润。

2008、2009、2010年万科公司营业收入、净利润和销售净利率

项目

2008年

2009年

2010年

营业收入

40991779214.96

48881013143.49

50713851442.63

净利润

4033170027.89

5329737727.00

7283127039.15

销售净利率

9.83%

10.90%

14.36%

由表可知，万科公司2009年的销售净利率比2008年上升了1.06个百分点，运用因素分析法分析其原因的过程如下：

由于2009年净利润的增加对销售净利率的影响为：

（5329737727.00-4033170027.89）/40991779214.96*100%≈3.16%

由于2009年营业收入的增加对销售净利率的影响为：

5329737727.00/48881013143.49*100%-5329737727.00/40991779214.96*100%≈-2.1%

由表可知，万科公司2010年的销售净利率比2009年上升了3.46个百分点，运用因素分析法分析其原因的过程如下：

由于2010年净利润的增加对销售净利率的影响为：

（7283127039.15-5329737727.00）/48881013143.49*100%≈3.99%

由于2010年营业收入的增加对销售净利率的影响为：

7283127039.15/50713851442.63*100%-7283127039.15/48881013143.49*100%≈-0.53%

分析：

万科公司在2009年由于净利润比2008年增加1296567699.11，使得销售净利率增长了3.16%。

由于2009年净利润的增幅低于营业收入的增幅，使得销售净利率降低了2.1%，两个因素共同影响的结果使得公司2009年的销售净利率比2008年增加了1.06个百分点。

万科公司在2010年由于净利润比2009年增加1953389312.15，使得销售净利率增长了3.99%。

由于2010年净利润的增幅低于营业收入的增幅，使得销售净利率降低了0.53%，两个因素共同影响的结果使得公司2010年的销售净利率比2008年增加了3.46个百分点。

从前面的分析可以看出，万科公司2010年比2009年在营业成本控制方面的成绩还是更值得肯定的，说明万科公司在期间费用的控制方面存在薄弱环节，应进一步查明原因，明确责任，加大成本费用控制的力度。

3.总资产收益率

总资产收益率也称总资产报酬率，是企业一定期限内实现的息税前利润额与该时期企业平均资产总额的比率。

总资产收益率可以评价万科的资产综合利用效果、总资产获利能力以及经济效益的核心指标。

其计算公式为：

总资产收益率=息税前利润/平均资产总额*100%

其中

息税前利润=利润总额+利息支出

2008-2010年的息税前利润分别如下：

2008年：

6322285626.03+2459226300.94=8781511926.97

2009年：

8617427808.09+2174111157.91=10791538966.00

2010年：

11940752579.02+3003034365.22=14943786944.24

2008-2010年平均资产总额分别如下：

2008年：

（119236579721.09+100094467908.29）/2=109665523814.69

2009年：

（119236579721.09+137608554800.00）/2=128422567260.55

2010年：

（215637551700.00+137608554800.00）/2=176623053250.00

2008-2010年的总资产收益率分别如下：

2008年：

8781511926.97/109665523814.69*100%≈8.01%

2009年：

10791538966.00/128422567260.55*100%≈8.40%

2010年：

14943786944.24/176623053250.00*100%≈8.46%

分析：

计算结果说明了万科公司在2008、2009、2010年分别可赚8.01、8.40、8.46元的息税前利润。

但是仅有总资产收益率数据，尚无法对万科运用全部资产的获利能力水平进行评价。

说明2010年比2008年、2009年的息税前利润有所增加。

4.总资产收益率的影响因素分析

由于仅仅通过总资产收益率计算公式中涉及的两个因素—收益总额和资产总额进行影响因素分析，难以发现企业经营管理中的问题，故需要对该计算公式进行分析，以找出更有管理意义的影响因素。

具体分解过程如下：

总资产收益率=息税前利润/平均资产总额*100%

=销售利润率*总资产周转率

所以从万科的销售利润率和总资产周转率的角度进行分析

总资产收益率=销售利润率*总资产周转率

销售利润率=息税前利润/营业收入*100%

2008年：

（8781511926.97/40991779214.96*100%）*（40991779214.96/109665523814.69）≈21.42%*0.3737≈8.01%

2009年：

（10791538966.00/48881013143.49*100%）*（48881013143.49/128422567275.24）≈22.07%*0.3806≈8.40%

2010年：

（14943786944.24/50713851442.63*100%）*（50713851442.63/176623053285.61）≈29.46%*0.2871≈8.46%

分析：

从上面的数据可以看出，万科公司的销售利润率在逐年上升，说明万科公司的产品的竞争实力和销售业绩是非常值得肯定的。

但万科公司的总资产周转率有增长至下降，主要原因就是万科公司总资产增加过快。

因此，万科的管理重点应集中在总资产周转率的提高方面。

5.以股东投资为基础的获利能力的衡量

（1）净资产收益率

净资产收益率也称为权益报酬率或净值报酬率，是净利润与平均所有者权益之比，表明企业所有者权益投入所获得的投资回报。

其计算公式为：

净资产收益率=净利润/平均所有者权益*100%

其中

平均所有者权益=（期初所有者权益+期末所有者权益）/2

2008-2010年的平均所有者权益为：

2008年：

（33919523029.04+38818549481.20）/2=36369036255.12

2009年：

（38818549481.20+45408512454.07）/2=42113530967.64

2010年：

（45408512454.07+54586199642.41）/2=49997356048.24

2008-2010年净资产收益率分别如下：

2008年：

4639869152.73/36369036255.12*100%≈12.75%

2009年：

6430007538.69/42113530967.64*100%≈15.27%

2010年：

8839610505.04/49997356048.24*100%≈17.68%

分析：

2008年、2009年、2010年的净资产收益率越来越大，说明万科的企业获利能力越来越强。

从股东的角度开考核期投资回报，反应了万科企业的资本增值能力越来越强，股东投资回报的实现程度越来越大。

（2）基本每股收益

每股收益是指普通每股股东每持有一股普通股说能享有的企业净利润或需要承担的企业净亏损。

每股收益是用于反映企业的经营成果，衡量普通股的投资回报及投资风险的财务指标，也是股东、债权人等报表使用者据以评价企业盈亏能力、预测企业成长潜力、确定企业股票价格，进而作出相关经济决策的一项重要的财务指标。

每股收益包括基本每股收益和稀释每股收益两类。

基本每股收益只考虑当期实际发行在外的普通股份，按照归属于普通股股东的当期净利润除以当期实际发行在外的普通股的加权平均数计算确定。

每股收益反映企业为每一普通股股份所实现的税后净利润。

其计算公式如下：

基本每股收益=（净利润-优先股股利）/当期实际发行在外的普通股加权平均数

其中

当期实际发行在外的普通股加权平均数=期初发行在外普通股股数+当期新发行普通股股数*（已发行时间/报告期时间）-当期回购普通股股数*（已回购时间/报告期时间）

2008-2010年的基本每股收益分别如下：

2008年：

4639869152.73/12540186899≈0.37（元/股）

2009年：

6430007538.69/13395849038≈0.48（元/股）

2010年：

8839610505.04/13393349250≈0.66（元/股）

分析：

由以上数据可以看出，2008年-201年的基本每股收益越来越高，其中2010年的基本每股收益最好，说明万科企业的盈利能力越来越强。

三、同行业数据比较

指标 企业名称

信达地产2010年

万科企业2010年

销售毛利率

18.72%

21.95%

营业利润率

24.86%

29.37%

销售净利率

10.47%

14.36%

总资产收益率

5.69%

8.46%

净资产收益率

16.53%

17.68%

基本每股收益

0.56

0.66

分析：

由上表可以看出，2010年万科的销售毛利率比2010年信达地产要高，但是销售净利率就不一定高，所以从这一点上无法看出哪个企业的获利能力强。

2010年万科的营业利润率比2010年信达地产高，说明万科的获利能力比信达地产要强。

从销售净利率上来看，2010年万科的销售净利率比2010年信达地产要大，说明万科的获利能力强。

万科2010年的总资产收益率比信达地产高2.77%，说明万科所运用每百元资产可赚取的息税前利润额比信达的要高2.77元，但只从这一点上不能分析出哪个的获利能力更强。

再从净资产收益率上来看，2010年的万科比信达要高，说明2010年万科的获利能力强于信达地产。

2010年万科的基本每股收益比信达地产的要高，说明万科每一普通股股份所实现的随后净利润要比信达地产高。

综上述所，万科的获利能力比信达地产强。

四、总结

通过以上分析可见,万科拥有较强的获利能力,且这种获利能力有很好的稳定性。

2008年-2010年这三年，万科一直保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很高的管理水平和决策能力,另外,规范、独特的价值观也是其长盛不衰的秘诀。