我国房地产上市公司营运能力分析.doc

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我国房地产上市公司营运能力分析

摘要：

近年来，房地产行业以惊人的速度在发展，经济增长幅度在我国国民经济总额中占有重要地位，越来越多的企业家进入房地产行业，房地产行业竞争日趋激烈。

由于传统的营运能力分析体系存在较多的漏洞，投资者很难通过分析,得到企业营运能力的实际情况。

所以，改进企业营运能力分析指标体系具有较为重要的意义。

如今，已有很多的专家学者在认识传统分析体系不足的基础上，提出了新的分析体系的构思和建议。

本文通过对房地产行业原有的营运能力指标体系与改进后的营运能力指标体系进行对比分析，用以说明房地产企业资产利用的效率，促进房地产行业提高经营管理水平。

关键字：

房地产、营运能力、指标、改进

ii

Listedrealestatecompaniesoperatingcapacityanalysis

Abstract:

Inrecentyears,therealestateindustryatanalarmingrateinthedevelopment,economicgrowthplaysanimportantroleinthetotalamountofChina'snationaleconomy,moreandmoreentrepreneurstoentertherealestateindustry,realestateindustryisincreasinglycompetitive.Becausetherearemoreloopholesinthetraditionaloperatingcapacityanalysissystem,itwouldbedifficulttogetthroughanalyzingtheactualsituationofenterprisesoperatingcapacity.Therefore,theabilitytoimprovebusinessoperationsanalysissystemhasahighersignificance.Today,therearealotofexpertsandscholarsinthelackofknowledgeoftraditionalanalysissystembasedontheideasandproposalsputforwardnewanalysissystem.Inthispaper,theexistingoperatingcapacityindexsystemoperationalcapacityindexsystemandimprovedtherealestateindustrywereanalyzedtoillustratetherealestatebusinessassetutilizationefficiency,andpromotetherealestateindustrybyimprovingthemanagementlevel.

Keywords:

realestate,operatingcapacity,indicators,improved

目录

一、引言

（一）选题背景 1

（二）选题意义 1

二、文献回顾 2

（一）企业营运能力指标体系文献回顾 2

（二）我国房地产行业现状研究和营运能力研究文献回顾 3

三、营运能力指标体系 4

（一）传统指标体系 4

（三）指标改进体系 6

四、样本数据计算及分析 6

（一）存货周转率 6

（二）应收账款周转率 8

（三）流动资产周转率 9

（四）总资产周转率 10

（五）固定资产周转率 10

（六）指标之间的对比 11

五、结论和建议 12

参考文献 14

致谢 15

我国房地产上市公司营运能力分析

一、引言

（一）选题背景

如今人们热点关注的问题当属房地产行业的发展，也引起了社会各界甚至是中央领导的高度重视。

大家主要关注其规模是否过大、发展是否过快、价格是否合理。

房地产行业的发展与国民经济息息相关，具有先于国民经济衰退而衰退，后于国民经济恢复而恢复的特征。

据资料所知，1978年以来，我国一个经济循环周期大约是6至7年。

从1993年开始的到1999年经济增长跌入谷底，标志着一个完整的经济循环周期的结束。

01年将进入一个全新的稳定增长型的经济循环周期。

依据国务院研究发展中心的公布的一份研究报告显示，中国的经济增长，未来20年的基本趋势是：

“十五”在7%—8.1%之间，而到2020年国内生产总值增长率将会下降至5.5％～6.6％。

房地产行业的发展与宏观经济环境的改变正向相关。

宏观经济的健康持续发展，将会在房地产行业的快速发展的过程中提供强大的支柱。

随着经济全球化进程的加快和稳定和社会主义市场经济的持续快速发展，企业之间的竞争越来越激烈。

特别是在房地产行业，房子是人民生活的必需品，房地产行业已经提出了大量的社会资本。

所以，房地产行业一点点的风吹草动时刻牵动着千万人的敏感神经。

随着国家出台的宏观调控的政策对房地产行业的具体调控，房地产行业的发展也将会一波三折。

房地产企业要在激烈的竞争环境中生存、发展,对企业各项经济资源、资产必须充分有效合理的利用，认真的做好房地产企业的营运能力分析评价，并据此不断提高自身的营运能力。

有助于加强企业合理的经营管理,提高房地产企业的综合竞争能力,促进企业长远、健康、可持续的发展。

（二）选题意义

营运能力分析属于财务分析的其中之一，企业营运能力即企业的营业运行能力，主要指企业营运资产的效率与效益。

企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度，企业营运资产的效益一般为企业的产出额与资产占用额之间的比率。

而房地产是时下最热门也是最有发展潜力的行业之一，房地产企业营运能力越强，在市场中的竞争力也越强。

同时，对营运能力进行分析，对财务报表使用者具有重要的意义，体现以下三个方面在：

企业所有者考察其投入企业资金的运用效率，债权人评价企业的偿债能力，以及经营者加强企业经营管理等方面上。

对房地产企业管理者来说：

有利于企业管理者根据营运能力分析评价的结果，发现当前企业运营过程中出现的问题，或者是可以是管理者更加清楚了解企业的资产结构、财务状况。

并据此合理调整优化资产结构、改善财务状况、加快资金周转速度、改变经营管理方式。

对投资者来说：

判断一个企业是否值得投资，通常是从财务分析的报告中所反映出的结果来决定的，而房地产企业进行营运能力分析有助于投资者更好的了解公司的经营状况、公司财务的安全性、资产的收益性还有资本的保全程度。

房地产企业各项资产的周转速度与企业的收益能力息息相关。

因此，对房地产行业进行正确的营运能力分析有助于投资者进行合理的投资决策。

对债权人来说：

债权人通过对房地产企业营运能力分析可以更好的判断债权物资的安全性，即通过资产管理效率和资产组成结构的分析得出债务人偿还债务的能力，从而判断是否继续对此企业给予信贷。

短期债权人判别企业短期债权的物资保证程度是否可行，可以通过了解企业相关的短期资产的数额。

在通过资产结构分析企业债权的物资保证时，为了进一步把握企业等额还款期限结构，资产的期限结构，资产周转率期限结构和债务结构等各种结构是否相互适应。

应将资产结构与债务结构相联系，进行对比分析，可以对债务偿还能力有更直接的认识。

有助于债权人进行信贷决策。

二、文献回顾

（一）企业营运能力指标体系文献回顾

1、营运能力涵义

营运能力分析属于财务分析的其中之一，企业营运能力即企业的营业运行能力，主要指企业营运资产的效率与效益。

企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度，企业营运资产的效益一般为企业的产出额与资产占用额之间的比率。

对营运能力进行分析，对于财务报表使用者具有重要的意义。

2、营运能力指标

我国《企业经济效应评价指标》（1995）中主要侧重于对流动资产的分析，因此反应企业营运能力的指标只有应收账款周转率以及存货周转率这两大指标。

周向红（2003）在《如何分析企业营运能力》中提出了，除了存货周转速度和应收账款周转速度之外，还应增加流动资产周转速度、总资产周转速度和固定资产周转速度等其他指标去分析衡量企业营运能力。

余波在《浅谈企业营运能力分析》（2008）中提出了对传统指标的评价，传统指标只是简单地从财务数据方面来分析一个企业的营运能力，很多时候数据的获得都存在着很大的问题，因此需要创新，他也提出了关于人文因素的非财务指标的加入，主要包括：

顾客满意度；产品和服务质量；员工满意度和保持力；管理的有效性和市场份额等。

3、营运能力分析意义

褚秉衷（1994）在《企业营运能力简论》中提到：

通过对营运能力的分析评价可以揭示企业各项资产管理的效率、企业的信用状况、企业销售能力的强弱和企业的经营管理效率。

娄春辉在《关于企业营运能力评估基本问题的探讨》（2005.3）中提出了营运能力分析的重要意义：

1、可以促进企业资源合理有效的配置从而减少资源的浪费。

2、还可以避免发生重大投资失误。

3、为企业顺利通过政府部门的审批奠定基础。

4、树立良好的外部形象。

5、为企业投资新项目决策提供理论依据。

6、为企业新项目的顺利发展建设以及营运打下良好基础。

黄娟莉（2011）在《基于财务比率的企业营运能力分析》中说明了营运能力分析的3点意义：

企业管理人员可以改善经营管理模式;投资者更好的进行正确的投资决策;债权人进行相应的信贷决策。

（二）我国房地产行业现状研究和营运能力研究文献回顾

1、房地产涵义

孟庆翠（2009）对房地产给出了一个明确的定义，房包含了土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产按类型划分，可分为地产和房产两大类，地产是指土地，房产是指房子。

房产和地产具有相互依存的密不可分性。

在经济学上房地产又被称为不动产，是因为房地产具有位置的固定性和不可移动性两大特性。

2、房地产营运能力分析

曾汉文（2009）在房地产营运能力分析中提出，应结合企业自身的发展战略，不能简单地以各项资产资产周转速度作为其判断依据，不同的企业有不同的发展战略，相应的也有不同的方法来反映企业的资产报酬率率，有些房地产企业是通过提高销售收入率来提高资产报酬率，而有些则是通过提高资产周转率来提高资产报酬率。

而实际上，最能反映房地产营运能力的是存货周转率，而存货周转率与企业项目开发周期相反。

在相同的市场条件下和竞争环境中，存货周转率越高，企业实现的资产报酬率更高。

綦程程（2009）指出对房地产行业而言，存货周转率是非常特殊关键的指标。

通常，存货周转是越快越好，而房地产行业则是越慢越好。

库存周转量越大，周转速度较慢的公司实力越雄厚。

在其他行业，存货周转率一般为六或七次左右的水平，相反如果一个房地产企业一年的存货周转率在六七次左右，该企业在房地产行业来说是规模极小的公司，拥有雄厚实力的大型房地产企业，存货周转率都是很低的，存货周转一年大概是一两次，因为房地产企业要保存大量的土地储备，而土地储备就是它的存货，建成的为销售的房子都属于资产范围，房地产企业要依靠这些实现销售，从而获得收益。

三、营运能力指标体系

企业营运能力分析通常可以使用存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率以及流动资产周转率这4个财务指标来表示。

（一）传统指标的不足

存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率以及流动资产周转率这4个指标都是在分析企业营运能力时最常用到的指标，但在实际操作计算中，这些指标的计算都不完整。

在计算口径都存在着一定的局限性的基础上对企业经营能力进行分析，也缺少一定的准确性。

在应收账款周转率的计算过程中：

只是简单的用应收账款的期初余额和期末余额相加之和除以2来计算应收账款平均数额，并没有把实际的赊销与应收账款联系起来，在一定的条件下，计算结果与实际情况并不相符。

例：

甲企业与乙企业的2011年年初的应收账款余额都是0，本年2月均赊销500万元，甲企业在9月底已经收回300万，而乙企业则是12月底才收回300万。

如果按照传统的计算方法计算，甲、乙两个企业2011年的应收账款周转率应该是相同的，但实际上甲企业的应收账款周转速度比乙企业快得多。

在存货周转率计算公式中的分母，简单使用的平均平衡计算的库存，而不考虑季节性因素的影响，计算存货周转率可能与实际不符。

在流动资金周转率的计算中，在计算周转额时，是以产品销售收入来计算,但是产品销售收入已不单单只是原来投入的资金，还包括了企业的其他收入（税金和利润）,势必人为地加大流动资金的周转额,从而人为的增加了周转次数，且缩短了周转天数，不能客观真实的反映流动资金的利用效率和效益，掩盖了资金周转的本来的速度。

由于其他因素的影响，企业每年的利润收入水平也是不一样的，用营业收入计算流动资金周转率，与历史同期水平相比，已经失去了客观的基础,不能有效的证明流动资金的利用效率是否有所改变。

但是，如果改成营业成本为周转额来计算，则更为准确。

因为成本与资金占用之间是成正比的，成本高则资金占用多,成本低则占用资金少。

在总资产周转率的计算中，传统的计算公式用营业收入与企业资产平均总额的比率来表示。

在计算周转额时，没有考虑到行业自身的特点，在房地产企业中，其实，有一部分的资产与企业营业收入的形成没有必然联系的，如企业的对外投资数额。

这些账户的存在往往会使企业总资产周转率比实际情况要低，事实上，总资产周转率要比计算出的结果所显示的要好。

仅仅只是用这4个指标来分析房地产企业营运能力并不够完善，企业资产营运能力评价两大指标是流动资产周转率、总资产周转率。

没有考虑到无形资产、固定资产等其他资产对房地产企业长期发展的影响能力，忽略了对这些资产使用效果的分析。

同时更缺乏了对人力资源有效利用的分析评价。

（二）传统指标体系与改进指标体系

内涵

旧指标公式

新指标公式

改进后的优点

总资产周转速度

企业一定时期销售收入净额与平均资产总额的比率叫做总资产周转率。

它是综合评价企业全部资产经营质量和资产利用效率的重要指标，同时也是评价企业资产运营效率的重要指标之一。

总资产周转率＝营业收入/平均总资产

总资产周转率=（营业收入-对外投资数额）/平均资产总额

除去了一些与企业销售收入无关账户，更加真实的反映出企业的总资产周转率，更好的体现企业总资产的利用效率。

流动资产周转速度

流动资产周转率，是评价企业资产利用效率的另一重要指标。

它反映的是企业流动资产的周转速度，是从企业全部资产中流动性最强的流动资产角度对企业资产的利用效率进行分析，进一步揭示影响企业资产质量的主要因素

流动资产周转次数=营业收入/流动资产平均余额

流动资产周转率=营业成本/平均流动资产余额

改进后的流动资产周转率指标减去了了人为加上的周转额，更能够加准确的计算出流动资产周转率，从而更好的反映出流动资产的利用效率。

流动资产周转天数=计算期天数/流动资产周转天数

存货周转速度

存货周转率，是企业在一定时期内存货占用资金可周转的次数，或存货每周转一次所需要的天数。

存货周转率通常用存货平均余额与营业成本的比率来表示，以反映企业存货规模是否合适，周转速度怎么样。

存货周转次数=营业成本/平均存货（期初存货+期末存货）/2

存货周转率=营业成本/平均存货余额（（年初数+年末数）/2+∑第i个月存货余额）/12）

改进后的指标明显反映出房地产行业的特殊性（存货周转次数越小越好），很好的弥补了原有指标的计算结果与实际脱离的状况。

存货周转天数=计算期天数/存货周转次数

应收账款周转速度

应收账款周转率，是企业一定时期内赊销收入净额与应收账款平均余额的比例，用来反映应收账款的回收速度。

应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额（期初应收账款+期末应收账款）/2

应收账款周转率=营业收入/平均应收账款余额（（年初余额+年末余额）/2+∑第i个月应收账款余额）/12

改进后的应收账款指标剔除了季节性因素的影响，可以更好的反映企业的实际情况。

应收账款周转天数=计算期天数/应收账款周转次数

固定资产周转速度

固定资产周转率，是企业销售收入净值与固定资产平均余额之间的比值。

反映了固定资产的周转情况，用以衡量固定资产利用的效率。

固定资产周转率=营业收入/平均固定资产余额

充分考虑到了固定资产对房地产企业长期发展的重要影响。

四、样本数据计算及分析

目前我国有144家房地产上市公司，由于有些企业数据不明，经过筛选，选取了111家企业2009年-2013年5年的样本数据做了关于营运能力相关指标的计算分析。

本文所有数据均用均值进行对比分析。

（一）存货周转率

表1：

存货周转率（次）

2009

2010

2011

2012

2013

改进前

1.16

5.36

6.23

5.73

5.24

改进后

1.19

1.37

1.56

1.45

1.32

图1：

表2：

存货周转期（天）

2009

2010

2011

2012

2013

改进前

1714.69

347.69

278.14

244.02

252.36

改进后1

1728.26

1408.49

1158.77

955.38

1023.39

图2：

从图1和表1可以明显的看出存货周转率指标改进前后的差异，从09年到13年，改进前的存货周转率总体上都比改进后的存货周转率大，存货周转率大都在5以上，而且波动幅度也比较大。

改进后的存货周转率小，波动幅度小。

从表2和图2也可以看出改进前的存货周转期明显低于改进后的存货周转期。

对于房地产行业，存货周转率是非常特殊的关键指标。

通常来说存货周转率当然是越快越好，而房地产行业则是完全相反，实力越是雄厚的企业，其存货的周转速度越是慢。

而改进后的指标明显反映出房地产行业的这一特殊性，很好的弥补了原有指标的计算结果与实际脱离的状况。

（二）应收账款周转率

表3：

应收账款周转率（次）

2009

2010

2011

2012

2013

改进前

286.62

334.62

225.64

263.85

473.25

改进后

163.47

212.25

208.50

344.39

573.74

图3：

表4：

应收账款周转期（天）

2009

2010

2011

2012

2013

改进前

133.24

107.26

115.48

41.14

33.68

改进后

134.14

107.26

88.39

29.66

28.94

图4：

从表3、图3可以看出，改进前的应收账款周转率呈波动上升的趋势，而改进后的应收账款周转率则呈现为递增上升的趋势。

说明房地产行业在应收账款周转速度方面呈现良好上升的趋势。

一般来说，应收账款周转率应该是越高越好,表明企业收账速度快，收账期短，坏账损失少，资产流动速度快，企业偿债能力强，盈利能力也越强。

从表4和图4可以看出，从2009年到2013年这5年的发展情况来看，改进前的应收账款周转期明显高于改进后的应收账款周转期，对于房地产企业来说，应收账款周转期越短越好。

如果公司实际收回账款的天数超过了公司规定的天数，那么说明债务人违约时间较长，信用度低，增加坏帐损失风险。

由于公司生产经营的季节性原因和其他因素的影响，容易造成应收账款周转率的虚增或虚减，使应收账款周转率不能正确反映公司实际上的销售情况。

而改进后的应收账款指标剔除了季节性因素的影响，可以更好的反映企业的实际情况。

（三）流动资产周转率

表5：

流动资产周转率（次）

改进前

改进后

2009

0.50

0.33

2010

0.49

0.32

2011

0.38

0.24

2012

0.35

0.22

2013

0.35

0.23

图5：

由表5和图5可知，从09年到13年，房地产行业流动资产周转率总体呈递减的下降趋势，改进前与改进后都呈下降趋势，只是改进前的流动资产周转率指标均大于改进后的指标。

说明原来的指标在计算时人为的加大流动资产的周转量,增加了周转次数,从而缩短了周转天数,不能客观真实的反映流动资金的运用效率,掩盖了资金周转的本来的速度。

但是，改进后的流动资产周转率指标减去了了人为加上的周转额，更能够加准确的计算出流动资产周转率，从而更好的反映出流动资产的利用效率。

（四）总资产周转率

表6：

总资产周转率（次）

2009

2010

2011

2012

2013

改进前

0.34

0.35

0.28

0.25

0.26

改进后

0.27

0.29

0.22

0.19

0.21

图6：

从表6、图6中可以看出，从2009年到2013年，房地产行业总资产周转率总体呈波动递减的下降趋势，而改进前的总资产周转率明显高于改进后的总资产周转率，说明原有的指标计算中存在一些与企业销售收入无关账户，从而造成企业总资产周转率比实际情况要好的虚假现象。

改进后的总资产周转率在计算中，除去了这些账户，更加真实的反映出企业的总资产周转率，更好的体现企业总资产的利用效率。

由总资产周转率和流动资产周转率的图表对比可以发现，总资产周转率的下降趋势同流动资产周转率的下降趋势相关且相类似，因此可以揭示出流动资产周转率是影响总资产周转率的重要因素之一。

（五）固定资产周转率

表7：

固定资产周转率（次）

2009

2010

2011

2012

2013

均值

31.66

40.51

34.87

34.71

36.89

图7：

固定资产是企业资产的重要组成部分，固定资产周转率主要用于设备，建筑，厂房，机械和其他固定资产进行了分析，固定资产的比率较高，说明其使用效率较高，自然的，也说明企业对固定资产管理水平越好。

如果固定资产周转率较低，容易影响到企业的获得收益的能力。

它反应了房地产企业对固定资产的利用程度。

对房地产企业来说，固定资产也是十分重要的。

从表7和图7可以看出，2009到2013，房地产行业固定资产周转率有较小的波动，房地产行业目前的固定资产利用效率相对稳定。

从对固定资产的利用效果可以看出房地产企业是非常重视对固定资产的分析评价的。

（六）指标之间的对比

表8：

改进后5个指标对比

2009

2010

2011

2012

2013

存货周转率

1.19

1.37

1.56

1.45

1.32

应收账款周转率

163.47

212.25

208.50

344.39

573.74

流动资产周转率

0.33

0.32

0.24

0.22

0.23

总资产周转率

0.27

0.29

0.22

0.19

0.21

固定资产周转率

31.66

40.51

34.87

34.71

36.89

图8

从表8和图8中可以看出，2009年到2013年房地产行业发展势头良好，但过程有些波动，从图表中明显可以看出应收账款周转率远远高于其他周转率，房地产产业集聚的速度越来越快，说明应收账款的收款速度是越来越快，节省了大量的资金运作，减少坏账损失，应收账款速度加快也可以降低成本，提高资本的流动。

总资产周转率、