开发项目可行性研究报告东南国际.docx
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开发项目可行性研究报告东南国际
南充市龙德房地产开发有限公司
“东南国际”
可
行
性
研
究
报
告
第一章报告前言
第二章总论及公司简介
第三章仪陇县概况
第四章项目建设必要性与可行性
第五章项目简介
第六章项目的市场调查分析
第七章项目的推广方案
第八章资金筹措及流量计划
第九章市场风险分析及防范措施
第十章工程形象进度表
第十一章可行性研究结论
第一章报告前言
一、研究目的
本可行性研究报告通过市场可行性分析和资本可行性分析两方面对“东南国际”投资及收益进行可行性描述，最终得出该项目投资的可行性及程度。
二、研究方法
（一）在市场可行性分析中，我们运用抽象法分析、SWOT分析、相关分析、总量分析等对仪陇县城市发展、房地产行业结构及项目本身进行了系统描述与评估。
从企业所面临的政治环境、社会环境、技术环境和竞争环境得出项目可行性及程度。
（二）资本可行性论证是从项目概念性规划设计、开发成本核算、开发及销售周期、销售总收入及资金流量、投资风险等几个方面进行测算分析。
三、本报告重点内容呈现
（一）随着仪陇县社会经济逐步发展，为使仪陇崛起于南充市城市群，紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来仪陇县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，给仪陇县房地产市场带来旺盛需求。
（二）唯一优质商业综合体楼盘；“东南国际”项目产品会成为稀缺供给。
（三）“东南国际”项目投资可行、有稳定的利润空间；
（四）“东南国际”项目开发风险较小。
第二章总论及公司简介
一、可行性研究依据
1、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）
4、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》
5、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范
6、《四川省城市规划管理技术导则》
7、仪陇县国民经济和社会发展“十二五”规划
8、《仪陇县县城总体规划设计方案》（1999—2020）
9、《仪陇东南国际开发项目建筑规划设计方案》
10、建设单位提供的有关资料
二、可行性研究范围
通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。
三、可行性研究的结论
东南国际开发项目可以达到下述目的：
1、符合《仪陇县县城总体规划》（1999—2020），有利于仪陇县的新城建设，有利于提高和美化城市环境。
2、本项目将建成仪陇县的商业航母，为仪陇县城镇居民提供一处独特的生活居住环境及购物场所，商务活动场所。
3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。
该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。
四、公司简介
南充市龙德房地产开发有限公司成立于2007年2月，是经市工商局注册的民营企业，位于南充市高坪区小龙镇汉华街82号附1号，公司注册资本为800万元人民币，具备三级开发资质，是南充市具有较强综合实力的房地产企业。
公司共有员工50余人。
其中高级职称3人，中级职称10人，初级职称37人，大专以上专业人才30余人。
公司倡导“能者上、平者让、庸者下”的以人为本的用人理念，给每一个人搭建一个学习和锻炼的平台，让员工充分施展才智，提升自己，成就自我，实现梦想。
在机构设置上，公司通过4年多时间的发展，完善了组织机构，公司共设置董事长室、总经办、人力资源部、财务部、投资部、市场融资部、营销部、工程部、综合办公室、物管部、预决算审计部等部门。
部门职责明确，专业性强，部门之间实行严格的绩效考核制度，与个人收益挂钩，互相学习，互相促进，协调配合，使公司形成了团结高效、协调联动，能打硬仗的坚强整体，为我司快速发展的各个环节提供高效率的技术支撑和保证。
公司自2007年从事房地产开发以来，先后开发了“冠龙德胜佳苑”、“蓬安金溪邮电花园”“东南国际”三个项目，独立开发累计完成开发量约7万㎡。
开发完成的项目有“冠龙德胜佳苑”、同时“蓬安金溪邮电花园”和“东南国际”项目已全面开工。
公司在项目开发前期，都会作详细的市场调查，及时掌握市场动态，了解市场需求，根据需求设计出畅销、优质的精品作品。
我们有理由相信，南充市龙德房地产开发有限公司将迅速在南充形成自主特色的品牌形象，这也是公司的目标。
公司本着绿色健康、造福百姓、美化环境、贡献社会、一切以您的需要为原则，把温馨、舒适、健康、欢乐、幸福的家园呈现给广大市民，既获得了社会效益，也创造了自身的效益。
公司将继续用心制作、为每一个选择我们的人打造您心中的精品。
“创造精品楼市、创造健康家园”是我们的宗旨；“温馨舒适的环境、科学规范的管理、优质高效的服务”是我们的理念；“您的满意”是我们的愿景！
第三章仪陇县概况
一、仪陇县概况
仪陇县城所在地新政镇位于仪陇县西南角嘉陵江畔，距南充市67公里（2012年预计10月份左右，南充至仪陇高速公路全线通车），历史上曾在此3次设县，时间达662年。
2003年7月8日，国务院正式批准仪陇县政府驻地由金城镇迁址新政镇。
在中央、省、市各级领导的倾心关注和大力支持下，2005年9月29日顺利地实现了政府驻地整体搬迁。
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二、仪陇国民经济概况
生产总值：
全县经济实现平稳较快的发展，经济总量不断增加。
据初步核算，2011年全县国内生产总值（GDP）现价首次突破100亿元，达到1007817万元，按可比价计算比上年增长15.4%。
财政总收入：
2011年，地方财政一般预算收入28699万元，比上年增长40.6%。
其中，各项税收收入20959万元，增长43.9%；非税收入7740万元，增长32.4%。
一般预算支出271170万元，增长32.0%。
其中，农林水事务支出37891万元，增长49.5%；科学技术支出1420万元，增长26.7%；教育支出63618万元，增长27.8%；医疗卫生支出34312万元，增长39.9%。
全县税务部门加大依法治税力度，优化纳税服务，税收收入快速增长，全年税收收入完成44287万元，增长30.6%。
其中，地税收入29696万元，增长35.3%；国税收入14591万元，增长22.0%。
规模工业增加值：
工业生产快速发展，速度与效益同步增长，工业园区建设不断拓宽，马鞍能源工业园区建设已完成投资5000万元，领邦科技已入驻投产。
2011年，全县规模以上工业企业实现工业总产值873504万元，比上年增长63.1%，产销率为99.2%。
工业企业销售收入868056万元，增长58.7%。
利税总额98856万元，增长69.7%。
其中，利润总额55243万元，比上年增长69.8%。
工业园区入驻工业企业50家，建成投产26家。
工业园区投产企业产值占工业总产值的比重由上年的30%提高到33.3%，提高了三点三个百分点。
建筑企业发展迅猛，工程业务加速拓展，企业规模不断壮大，经济效益大幅提高。
2011年建筑业总产值408913万元，比上年增长63.7%。
竣工产值344255万元，增长47.9%。
在省外的产值242615万元，占总产值的59.3%，遍布全国14个省（自治区、直辖市）。
工程结算收入311560万元，增长36.3%。
利润总额8575万元，工程结算税金及附加13083万元，利税总额达26528万元，增长75.3%。
固定资产投资：
固定资产投资继续增加。
2011年，固定资产投资完成额840057万元，比上年增长13.6%。
房地产开发投资继续快速增加。
2011年，房地产开发投资完成145025万元，占固定资产投资完成额17.3%，比上年增加了123438万元，增长571.8%。
全年商品房施工面积132.14万平方米，增长61.9%。
其中新开工面积84.7万平方米，占施工面积的64.1%。
住宅面积108.24万平方米，增长61.5%。
人均可支配收入：
2011年，在岗职工平均工资31313元，比上年增长16.1%；城镇居民可支配收入14991元，增长13.3%；农村居民人均纯收入由上年的4385元增加到5115元，增加了730元，增长16.6%。
年末城乡居民储蓄存款余额897034万元，增长26.3%。
由此可见，作为南充市的人口、经济大县，仪陇县随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来仪陇县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。
第四章项目建设必要性与可行性
第一节项目建设的必要性
一、仪陇县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。
相对于南充市而言，仪陇县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为仪陇县域经济的支柱产业之一。
可是与南充市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前仪陇县城区配套齐全、环境优美、房型适当、上档次的花园式多层住宅及综合性配套商业较少；县内的房地产开发企业管理水平、开发理念相对滞后。
仪陇县东南国际开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式多层（全框架式）住宅楼及超高层商业楼，将推动县城房地产行业和开发企业上质量、上水平。
二、城镇化发展的需要
2011年，仪陇县辖57个乡镇。
其中，镇29个，乡28个（同年8月光华乡建制从南部县划归仪陇县管辖）。
社区居委会51个，村民委员会880个。
年末总户数为373878户。
其中，农村居民户272260户，城镇居民户101618户。
年末总人口112.34万人。
其中，农业人口94.55万人，非农业人口17.79万人。
第二节项目建设的可行性
一、经济的发展为项目的发展提供良好的契机。
1、县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础；
2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打工、就业、经商人员）的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；近年来县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。
由此判断，未来仪陇县城三至五年的房地产业发展应该是积极向上的。
3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。
4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。
5、房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。
近年来期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均也持续稳增，说明宏观调控并未严重影响仪陇县房地产市场。
预测未来仪陇县城三至五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。
二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。
近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。
以上各项政策对仪陇县房地产市场未来发展均有一定程度影响。
国八条、国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。
但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县城，该政策的负面影响较小。
仪陇县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企业优胜劣汰。
三、仪陇东南国际开发项目已经具备开发的条件，前景较好。
本项目的建筑规划设计已经仪陇县建筑行政主管部门和县政府批复，土地手续已经办理完毕，其他各项报建手续已办理完成，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。
项目在建筑设计上突破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的一部分，集购物、娱乐、休闲、商务为一体的设计和建设理念，本项目的开发建设具有很好的市场前景。
这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。
因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的仪陇县东南国际房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是仪陇县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。
无论是文明卫生城镇的建设，还是适应住房消费的需要，本项目的建设是可行的。
第五章项目简介
第一节项目概况
一、项目名称：
仪陇县东南国际开发项目
二、建设单位：
南充市龙德房地产开发有限公司
三、法人代表：
阮龙
南充市龙德房地产开发有限公司注册资金800万元，具有房地产开发三级资质，主要从事房地产开发、销售商品房、建材、五金、水电安装、工程机械设备销售及租赁。
四、建设地址：
南充市仪陇县滨江大道中段（朱德铜像斜对面）
五、建设性质：
新建
六、建设规模：
总建筑面积：
约37800m2，其中：
酒店约9000m2、住宅约10000m2、商业建筑面积约8800m2、地下商场及车库建筑面积10000m2。
七、建设期限：
2011.年9月20日～2013年9月20日
八、主要技术经济指标
1、总用地面积：
13896.00m2
2、总建筑面积约：
37800m2
3、容积率：
2.0
4、绿地率：
30%
5、估算投资总额约为9000万元，其中开发建设投资7200万元，期间费用1800万元。
6、资金来源：
资本金自筹完成。
7、投资回收期：
2年
8、贷款偿还期：
1年
第二节项目区位图
一、“东南国际”项目位于图如下：
从图上可以看出，本项目位于仪陇县滨江大道中段，东靠松海路安置二区，西靠滨江大道，南靠嘉陵路，北靠松海路。
东南国际坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。
周边的实验学校、中心医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。
二、项目周边配套设施现状
1、仪陇中学校
2、朝阳大市场
3、“兔香苑”步行街
4、朱德铜像休闲广场
5、仪陇协和医院
6、八百米客家文化街
7、滨江商业一条街
8、老城商业街
因此本地段是一个地理位置优越、交通便利、人气旺盛、各项配套设施完善的地域，是具有高品质现代人居环境、购物环境和工作环境。
东南国际项目最大的特点，有两个方面：
一是规划特色：
是集娱乐、经济、文化、教育为一体的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。
项目住宅全是多层，面积为75-115m2，设计科学、实用。
二是结构特色：
商业建筑及全框架式住宅建筑。
第六章项目市场调查分析
第一节市场供需分析
一、仪陇县房地产发展情况分析
随着仪陇县社会经济逐步发展，为使仪陇崛起于南充市城市群，紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来仪陇县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。
受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，仪陇县城区的房价也逐年上升。
二、仪陇县房地产市场分析
2009年是仪陇房地产市场的一个较快发展时期，房地产开发规模、投资金额、房地产价格都有较大提升；2011年国家一系列宏观调控政策的出台对仪陇县房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根本上改变开发商和消费者对市场利好的心理预期；从市场成交情况来看，除少数投资购房者观望心理有所加强外，消费者总体购房热情高涨，在个别楼盘上甚至形成抢购。
从仪陇县在建（在售）商品房调查统计表的调查和了解情况来看：
1、住宅方面—存在着相当数量的目标客户群和大量的潜在客户群，主要为想换房和进行二次置业的中高收入家庭，以及乡镇进城人员、外出务工人员回城购房者，还有少量投资型客户。
2、商铺方面—存在一定数量的目标客户群和相当数量的潜在客户群，主要为投资型的中高收入家庭，以及部分收入较高的个体工商户和私营业主。
3、分析结论
（1）整体市场处于较快增长过程中，房地产仍将保持良好的发展势头。
乡镇进城人口及外出劳务人员返城购房，是近三年购房的新增主力军；近三年房价上涨较快，加上受旧城改造、开发新区的利好因素的影响，常住人口（含部分流动人口）中换房及二次置业者仍保持较高热情。
（2）2011年是宏观调控的重要一年，但在政策调控中，仪陇县并未受到太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展势头，在销售方面达到了价稳量升的双赢局面，说明仪陇县房地产发展具备坚实基础。
（3）仪陇县房地产市场虽然起步较晚，但是近三年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。
（4）近几年商品房价格有较大幅度的上涨，但明显整体价格水平仍然处于相对低位，随着整体城市经济发展，商品房价格仍有较大的上涨空间。
（5）近三年市场需求基本平衡，2010年房产出现热销。
市场需求开始出现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商迅速致力进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场总体发展相对稳健。
（6）近几年土地供应处于准饥饿状态，未来三年内经营性土地供应过量的可能性极小，对房地产市场总体利好。
（7）目前仪陇县住宅及核心地段商业店铺脱销，较偏地段商业店铺虽有所积压但对核心地段商业店铺的开发、销售并不构成威胁；未来经济适用房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场销售情况对房地产市场趋好。
三、市场需求分析
建设小康仪陇，逐步使仪陇县城发展成为南充市的副中心城市，是今后一段时间该县经济建设的主要奋斗目标。
未来五年，随着县城建成面积的扩展，2011年初步形成112.34万人口规模的文明卫生城镇，给仪陇县房地产业的发展带来了巨大的发展空间。
1、居住现状
据统计，仪陇县现有人口112.34万（含外来务工人口），总户数373878万户，现有存量住房约：
2万m2，人均居住面积18m2、建筑面积约25m2，其中有近1.2万户购买了房改房（含集资房、安置房）、有/户建有私房。
如果按人均建筑面积25m2的居住水平，现有人口还需新增住宅面积约：
40万m2。
2、城区新增人口住房需求
据初步分析，仪陇县城区3-5年时间要达到15万人口规模，比现有城区人口要增加7万人，按小康居住水平“户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积25m2计算，需增加住房面积约175万m2。
根据上述情况分析，旧城改造拆迁旧房的需求，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。
未来五年，仪陇县城区住房需求总量约200万m2，平均每年需求约40万m2，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。
3、分析结论
从上述分析看，仪陇县规划审批开工项目建设规模供需缺口较大，住宅需大于供，房地产市场前景广阔，未来五年仪陇县城区的房地产市场仍然处于活跃期，房地产开发的市场前景广阔。
从长期角度看，仪陇县城区房价的上升将保持较长时期。
就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一种长期趋势。
根据《仪陇县人民政府关于仪陇县2011年国民经济和社会发展计划执行情况及2012年计划草案）》提出的城市化进程加快的目标，初步建成文明卫生城镇，城区人口达到10万人左右，到2010年城镇化水平达到38%左右，城镇居民人均住宅建筑面积达到30m2的目标（小康标准），而目前城镇人均居住面积不足18m2，因此，将导致需求强劲、持久地推动房价的总趋势长期上涨。
短期的起伏永远是存在的，但短期的起伏，不会改变仪陇县城区房价总趋势的长期上升。
对于仪陇县城区房价上涨过快的现状，政府的态度是进行平抑，以保障房地产行业的平稳健康发展。
主要的措施有三方面：
一是积极调整供应结构，建造数量较多的低价位住房，落实中低收入消费群体地需要。
二是适度降低旧城改造和动拆迁的力度，减缓对于供应的压力。
三是多角度实施对房价的调控，比如土地供给数量、减少私房的建设和招标底价的松紧、税费的松紧、贷款的松紧、开发或交易门槛的松紧等等。
从现在起到2015年的四、五年中，仪陇县城区商品房屋价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓的结构优化。
期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。
“十一五”期间，仪陇县城区商品房价格年涨幅在10％左右。
到“十一五”期间末即2011年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。
期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下：
第一实现小康目标，仪陇县城区人均住房面积尚有差距。
目前人均住房居住面积不足18m2。
人均居住面积要达到30m2的小康目标，还要走相当长一段路程。
第二城市化的进程也直接拉动房地产开发。
仪陇县2011年的城市化水平仅为21.12％，2012年要达到38％。
这不仅表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在乡镇建设的不断加快。
无论是城区人口还是城区面积，将进一步扩张。
如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。
第三随着经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进一步增强。
第四市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。
住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。
因此，仪陇县城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。
因为大多数拥有住房所有权的居民，还是能够从中直接受益。
第二节本项目的优劣势分析
一、优势（strength）
1、地段优势
本项目座落在滨江大道上，周围不足百米有仪陇中学、朱德铜像广场、商业街区以及皇家九号，是新型的科教文娱乐心区，是集娱乐、经济、文化、教育为一体，这有着不可复制的优势。
文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。
本项目让生活与购物在东南国际的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。
2、开发商优势
①资本运作优势本项目的开发商南充市龙德房地产开发有限公司实力雄厚，信誉良好，项目开发资本金充足。
②成本控制优势南充市龙德房地产开发有限公司集聚了一大批富有经验的设计、施工、财务管理人员，只要项目运作过程中控制成本，即可获利。
③营销策划优势南充市龙德房地产开发有限公司有一只高水平的专业招商队伍，有专业的房地产营销策划公司参与本项目的前期策划、项目包装推广工作。
④建筑规划优势本项目的建筑规划设计方案是由知名的鸿源（香港）建筑规划设计咨询有限公司设计。
建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。
本项目在仪陇是独创的，具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多客户的支持与欢迎，市场前景广阔。
⑤功能布局优势
商业业态布局合理，超市、百货、精品、休闲、酒店等商业项目遥相呼应、互补联盟，能够满足广大市
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