押品管理.ppt

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农村信用社信贷押品管理培训,二一年三月三日荆州,主要内容,押品管理概述押品的价值评估抵（质）押的设立和变更押品和权属证书的保管押品的贷后监管和风险预警押品的返还和处置贷款抵押担保管理办法修改情况,第一章押品管理概述,为什么要加强押品管理,押品是贷款第二还款来源，是缓释贷款风险的重要工具。

银监会商业银行信用风险缓释监管资本计量指引（2008年9月18日）,押品和押品管理的基本含义,押品是抵押物和质押物的简称。

押品管理是指对押品分类、价值评估、抵（质）押担保设定、押品和权属证书保管、贷后管理、押品返还与处置等全流程管理。

押品管理的基本原则,合法性原则有效性原则审慎性原则,第二章押品的准入和分类,合格押品的基本条件,中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法规定可以接受的财产或权利，符合省联社贷款担保制度规定；具有财产价值，依法可以转让；存在有效处置押品的市场且可得到合理的市场价格；权属清晰，押品设定具有相应的法律文件，对于须经国家主管部门批准或办理登记的，应按规定办理相应手续；如需要第三方保管，须能够提供具备保管条件的第三方作为保管人；在债务人违约、无力偿还、破产或发生合同约定的其他情形时，农信社能够及时地对押品进行清算或处置。

押品基本分类和具体品种,金融质押品、房地产抵押品、应收账款质押品和其他押品详见湖北省农村合作金融机构押品分类、设定方式、最高抵（质）押率和重估频率表,押品准入类型,可单独设押的押品可以单独设押的基本特点是属于办法明文规定的财产或权利，能够独立覆盖贷款风险的抵（质）押物。

押品准入类型,不能单独设押的押品建设用地使用权；乡镇、村办企业的建设用地使用权；知识产权；矿产资源采矿权。

押品准入类型,可灵活设押的押品在不明确违反法律规定的前提下，可以不受办法规定的范围和抵押率限制的抵（质）押物。

押品准入中需要注意的问题,选择抵押物的风险控制技术核心资产抵押,押品准入中需要注意的问题,抵押物是否应当在农信社服务辖区内？

除房地产类押品（不含在建工程）外，农信社原则上不接受超出法人社所在地的押品。

确有必要接受的，须经授信所在市州联社（办事处）批准，并制定切实可行的风险控制措施，明确管理责任。

押品准入中需要注意的问题,农村土地上的房屋能否抵押？

农村集体土地上的房屋同时符合以下条件的，农信社可以接受为贷款抵押物：

位于城乡结合部或集镇，具有较好的变现能力；属于农民住宅以外的建筑物；有房产证且在房产管理部门能够办理抵押登记手续。

押品准入中需要注意的问题,关于农村土地承包经营权抵押问题物权法第一百三十三条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

押品准入中需要注意的问题,有房产证但没有对应国有土地使用权证的房屋能否抵押抵押人以房屋作为贷款抵押物的，一般应当取得房屋所有权证及其对应的国有土地使用权证，但是只有房产证没有对应土地证的房屋同时符合以下条件的，农信社也可以接受为贷款抵押物：

由于大土地证未分割以及其他客观历史原因土地部门确实未发证；在房产管理部门能够办理房屋抵押登记手续；属于城市规划区内的国有土地或农村集体建设用地；土地未被查封、抵押或被设定其他限制性权利。

押品准入中需要注意的问题,动产押品应根据财产保管条件和风险管理需要合理选择采用抵押担保方式或者质押担保方式,第三章押品的价值评估,押品价值评估是指评估人员按照国家有关法律、法规和省联社相关制度，遵循客观、科学、审慎原则，运用适当的评估方法，对评估基准日押品价值进行分析、估算并发表评估意见的行为和过程。

押品评估的基本原则,客观性原则科学性原则谨慎性原则,押品评估的方法,市场法市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经直接比较或类比分析，以估测押品价值的各种评估方法的总称。

押品评估的方法,收益法收益法是指通过估测被评估押品未来预期收益的现值，来判断押品价值的各种评估方法的总称。

押品评估的方法,成本法成本法是指首先估测被评估押品的重置成本，然后估测存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到押品价值的各种评估方法的总称。

押品评估的类型-内部评估,应当采用内部评估的押品：

现金及其等价物、债券、股票（权）、基金等金融质押品；大宗商品；存货；仓单；出口退税账户。

押品评估的类型-内部评估,可以采用内部评估的押品：

押品价值明显大大高于贷款额度，双方对押品价值能达成一致意见，且抵押人愿意全部用于担保的；押品的购置成本透明、价值稳定，双方对押品价值能达成一致意见，押品变现后足以覆盖全部风险的；押品通用性强，流动性好，不需要专业技能、借助一般生活常识即能判断押品价值，抵押双方均认为不需要中介机构估价的；中介机构出具的个人住房、商业用房等价值较为稳定的不动产评估报告书有效期届满后的两年内，在充分考虑折旧和地理位置、城市规划等变化因素并在原有估价基础上至少下调10%的估价值后，双方对押品价值能达成一致意见的。

除以上押品外，应收账款质押品也可以采用内部估价方式，且不受担保金额的限制。

押品评估的类型-内部评估,押品现场调查选择评估方法分析评估撰写评估报告填写评估确认单审核确认评估报告,押品评估的类型-外部评估,适用对象：

采用排除法，即除可采用内部评估以外的押品均应采用外部评估。

外部评估流程：

押品现场调查初审评估报告复审评估报告确定评估结论,第四章抵质押的设立和变更,抵（质）押率,计算公式新变化抵（质）押率是押品担保的债权本息与押品价值的比率，计算公式为：

按月（季）结息的，抵（质）押率=贷款本金/押品价值额100%；利随本清的，抵（质）押率=（贷款本金+借款期间的利息）/押品价值额100%；对有积欠利息的存量贷款补办抵（质）押手续的，将积欠利息计入贷款额度，分别按以上两种方式计算抵押率。

正确理解抵（质）押率,不能将同类型的不同押品的抵（质）押“一刀切”，一律取其上限来确定押品的担保额度。

在确定具体押品的抵押率时，要根据借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限、风险度，抵押物新旧程度、功能状况、地理位置、变现能力、变现税费等因素逐笔确定。

抵（质）押合同管理,根据押品类型和担保方式正确选择抵（质）押合同落实重要风险控制条款正确填写主从分签合同中的连接条款，确保主从对应关系,抵（质）押权设立时间要求,原则上应在抵（质）押登记、交付（止付）手续办妥后发放信用。

办理个人住房贷款、个人汽车消费贷款时，可在落实有效担保、加强资金监管的前提下，先行发放贷款；在借款人取得相关权证后，及时办理房地产、汽车抵押登记手续。

抵（质）押登记或占管的法律分析,登记的作用为公示抵押担保物权物权法第十四条：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

抵（质）押登记或占管的法律分析,抵（质）押合同生效抵押权设立物权法第十五条：

“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

”担保法第四十一条：

当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

抵（质）押登记或占管的法律分析,登记抵（质）押权肯定有效抵（质）押登记并不确保登记内容真实合法，当事人发生争议的，应由人民法院或仲裁机构裁决。

办理抵（质）押信贷业务的执行环节操作流程,抵（质）押贷款的授信执行环节操作流程贷款批复签订合同合同审查抵（质）押登记提款审查转账支付办理抵（质）押登记是履行抵（质）押合同的一个环节,提前办理抵押登记的风险抵（质）押登记证书不具有独立性，提前办理抵（质）押登记可能引发法律风险。

有关启示授信执行环节是落实贷款审查审批中所提出的风险控制措施的重要环节，具有相对独立性和一定的专业性；明确各环节的岗位和职责；进行必要的信贷业务合同知识和贷款发放与支付管理的培训。

抵（质）押设立和变更中应当注意的十一个问题,组合担保最高可用担保额度的计算与担保形式的选择,对内按照各担保方式和押品分别按照规定的抵质押率计算后予以相加，确定最高担保额度；对外不宜主动划分担保份额，使贷款债权的安全保障程度更高。

单位定期存单质押应注意的问题,单位定期存款开户证实书不得作为质押的权利凭证。

贷款机构接受单位定期存单作为贷款质押品的，应当向存款行社申请开具单位定期存单和确认书。

保证金质押应注意的问题,保证金质押属于动产质押而非权利质押，注意正确选用质押合同；保证金应当特定化，将资金存入专户，并不得将其与客户的其他资金混同。

出口退税托管账户质押应注意的问题,仅接受具有出口贸易权的企业以其拥有的出口退税账户为自身债务设定质押；应签订权利质押合同；确保账户项下资金来源的唯一性。

对退税专户，信用社应实行封闭管理，账户内的款项只能是出口退税款。

收费类应收账款质押应当实行双重质押登记,农信社接受公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权作为质押的，应当分别到中国人民银行征信中心应收账款质押登记公示系统（http:

/,房屋和在建工程可以不对其占用范围内的土地办理抵押登记,修改了湖北省农村合作金融机构贷款抵押担保管理办法第四十八条第

（二）项注意：

仅在房管部门办理抵押登记的，房屋占用范围内的土地使用权自动纳入抵押范围，但是房屋占用范围之外的土地使用权则不再抵押范围之内。

在建工程竣工验收后，怎样正确办理后续抵押登记,正确做法：

将在建工程抵押转为房屋抵押危险做法：

注销在建工程抵押，重新办理房屋抵押,抵质押登记中应当遵守的规则,农信社派员共同与抵押人前往登记部门申请抵押登记，严禁由客户独立办理；抵押登记证书必须由农信社亲自在登记窗口领取；,登记部门的职责,登记属于服务行为，而非管理行为，符合条件即应当办理登记。

物权法第十二条、物权法第十三条、国家发改委关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知,抵（质）押担保的贷款或者押品本身发生变更的，注意履行相应程序，并确保担保的连续性和有效性。

抵押登记证书记载的所谓权利存续期限抵押权有效期限最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第十二条第一款,抵押贷款展期、贷款借新还旧的，是否需要再办理抵押登记贷款展期的，应当取得抵押人书面同意，严禁注销原抵押再重新办理登记借新还旧的，必须注销原登记再重新办理抵押登记。

第五章押品和权属证书的占管,押品及其权属证书的占管方式和对象,抵押品：

由抵押人自行占有、保管，其抵押登记权属证书应当移交农信社保管。

押品及其权属证书的占管方式和对象,质押品：

动产质押品必须要移交农信社占有、保管。

票据、债券、存款单、仓单等有权利凭证的权利质押品应当移交农信社占有、保管，没有权利凭证的，农信社保管质押登记权属证书。

质押品保管的方式,动产押品的占管方式：

（1）委托第三方进行保管

（2）农信社自行保管注意：

原则上尽量不要采用自行保管方式，确实需要采用的，应严格限定为易保管、不易变质的押品，且应当指定专人作为仓库的日常保管人。

质押品保管的方式,权利质押品的占管方式：

权利质押品由于可以通过对权利凭证、质押登记等方式予以控制，其本身并不存在物理形态，所以均由农信社负责占管。

押品权属证书的保管要求,押品权属证书的管理采取业务与权证相分离的原则，实行有效的监督和制约。

押品权属证书统一由县级联社指定专门的会计部门统一保管和表外核算，县级联社信贷部门和承贷社应同时建立管理台帐，定期或不定期与会计部门进行核对。

押品权属证书保管流程办妥抵（质）押手续登记押品管理台帐移交县联社统一指定的会计部门（边远地区信用社的个人存单由承贷社会计部门自行保管）。

押品账务管理,会计部门应将押品的有价单证入金库保管，其他权属证书入重要空白凭证库保管。

“抵押物保管价值”、“质押物保管价值”科目核算。

用信期间，押品价值出现变化的，会计部门应当凭承贷社提供的押品重估确认单及时进行账务处理，确保账实相符。

对于逐日盯市的押品，会计部门按照月末时重估的价值予以核算。

第六章押品的贷后管理,押品贷后管理是指贷款发放后，对押品进行现场核查、价值重估、抵（质）押合同履约管理等一系列活动的统称。

押品的贷后监管的三个内容：

现场核查价值重估风险处置,现场核查

（一）,押品是否存在，押品种类、数量、质量、规格、型号是否与权属证书和抵（质）押清单记载内容一致；押品保管是否符合要求，是否毁损、灭失、被征收或征用；由第三方保管时，保管方的主体资格是否合法，保管人是否将押品与其自有资产相分离，押品出入库管理制度是否健全，押品核对是否相符；未经农信社书面同意，押品是否被擅自赠与、转让、出租、支用、划转或以其他方式处分；,现场核查

（二）,押品权属是否发生争议或变更；押品是否存在他方权利，如被冻结、查封、扣押、重复或二次抵（质）押；抵押的在建工程是否竣工或押品上是否形成新增财产，是否办理登记手续；应收账款的结算方式、账龄情况、贸易单据和账户的控制情况、借款人与交易对手是否存在商业纠纷；押品权属证书是否过期，登记是否失效；保单是否到期或保险中断、撤销；担保期间、诉讼时效、执行时效。

价值重估

（一）,价值重估的目的押品贷后重估确认价值是押品风险预警、第二还款来源风险评价、减值测试的重要依据。

价值重估

（二）,价值重估的时间按照规定的频率对押品进行贷后价值重估。

符合特殊情形的，即使未到重估周期，也须及时对押品进行价值重估。

价值重估（三）,价值重估的方式押品贷后价值重估应采用内部评估方式，必要时可聘请评估中介机构人员协助评估，但不改变内部评估人员承担的评估责任。

价值重估（四）,价值重估流程现场核查确定评估方法分析评估审核确认,风险处置,在押品贷后管理过程中发现出现风险的，应当依法及时采取冻结授信、停止用信、变更担保、提前收回贷款、贷款重组等风险控制措施，并逐级向授信批准部门报告。

第七章押品的返还和处置,押品返还应当履行的手续,收回贷款注销登记返还押品客户签收,释放部分押品的处理,押品所担保的农信社信用已部分清偿，抵押（出质）人要求释放押品的，报经原审批单位同意后，承贷社应根据还款进度，分次办理解押手续，不得提前、超比例返还押品。

分次解押后的担保应不弱于解押前的担保，且对剩余押品的处置不会产生不利影响。

押品处置原则,及时性合法性追偿性,贷款抵押担保管理办法修改内容,贷款抵押担保管理办法修改内容,将房屋抵押双重登记修改为可以只办理房屋抵押登记。

完善了抵押率的计算公式。

完善了最高额抵押担保管理制度。

规范了预告抵押登记之后的后续登记规则。

规范了抵押贷款借新还旧与展期的登记规定。

完善了抵押物保险期限的管理规定。

谢谢大家！

ThankYou!