技术经济学课程设计作业.docx

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技术经济学课程设计作业

《技术经济学》

课程设计说明书

设计题目：

某房地产项目财务评价

姓名:

____________

学院:

______

专业:

学号:

__________

指导教师:

_______________

2014年12月日

1．设计题目

某房地产项目财务评价

2．设计目的

课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。

本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。

3．任务

任务要求：

充分利用所学知识独立完成项目的经济评价，内容全面合理。

每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。

设计资料及相应数据

本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。

※建筑物地点：

某大中城市，可参照郑州；

※房地产开发项目可以是：

商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：

多层、小高层或高层；

※建设用地50000m2；

※投资估算相关数据：

（1）前期费用：

土地费用：

商业用途1400万元/亩；住宅用途1000万元/亩

可行性研究费：

自行考虑

城市基础设施配套费：

80元/m2×建筑面积

消防设施配套费：

5元/m2×建筑面积

生活垃圾服务费：

12元/m2×建筑面积

白蚁防治费：

元/m2×建筑面积

勘察设计费：

建筑安装工程费总造价×2%

规划管理费：

元/m2×建筑面积

（2）建设期间费用

建筑安装费用：

多层按1200元/平方米考虑，高层和小高层按1800元/平方米考虑；

设备：

要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。

供水电工程：

自行考虑。

（3）管理费和预备费：

自行考虑。

（4）其他费用：

自行考虑。

※建设期：

多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；

※若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；

※写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；

※建设资金：

自有资金占总造价的35%以上，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按7%计算），银行贷款在年中支付；

※要求自有资金率在35%以上；

※建筑容积率要求（最大值）：

住宅：

多层2：

1，高层和小高层4：

1。

商业用房：

7：

1。

※行业基准收益率按15%统一考虑；

※计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；

※数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。

4．时间安排

本次课程设计安排在2014-2015年第一学期第17周进行。

5．设计内容

本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。

根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。

※至少设计2种开发方案进行比选；

※各种方案应包括以下内容（可参照第7章内容）：

（1）投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；

（2）资金筹措计划；

（3）项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；

（4）不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；

（5）结论。

※在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：

静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。

※不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。

※文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。

6．设计工作要求

※课程设计作息时间同上课期间。

※课程设计要求独立完成，不得抄袭。

一经发现取消成绩。

※所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。

课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。

7．成绩评定标准

不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。

教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。

8．主要参考资料

[1]付晓灵主编，工程经济学.中国计划出版社，2007

[2]刘晓君主编，工程经济学.第二版.中国建筑工业出版社，2008

[3]叶晓甦主编，工程财务与风险管理.中国建筑工业出版社，2007

[4]建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例.中国计划出版社，2006

[5]国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划出版社，2006

某房地产项目财务评价

方案Ⅰ建小高层商品房住宅楼

项目概况

此房地产开发项目位于郑州市中心地带，占地面积50000㎡（75亩），建筑容积率4：

1，建筑面积为:

200000㎡，建设期为3年，销售期3年。

投资估算

1、前期费用

土地费用：

1000万元/亩×75=75000万元

可行性研究费：

150万元

城市基础设施配套费：

80元㎡×200000=1600万元

消防设施配套费：

5元/㎡×200000=100万元

生活垃圾服务费：

12元/㎡×200000=240万元

白蚁防治费：

元/㎡×200000=26万元

勘察设计费：

36000万元×2%=720万元

规划管理费：

元×200000=36万元

2、建设期间费用

建筑安装费用：

1800元/㎡×200000=36000万元

电梯：

240万元

供水电工程：

36000×2﹪=720万元

3、管理费用:

1000万元

基本预备费：

115832×5%=万元

4、其他费用：

100万元

1+2+3+4=万元

5、建设期利息估算

预估项目贷款75000万元，年利率7%，贷款在每年年中付，并分三年投入，第一年25000万元，第二年投25000万元，第三年投25000万元。

表1建设期利息估算（万元）

项目

利息累计

年初累计欠款

0,00

25875

当年借款

25000

当年应计利息

875

年末欠款累计

25875

工程总造价+=万元，自有资金万元，占工程总造价的%。

资金筹措计划

1、自有资金为万元，建设期为三年，贷款第一年投入25000万元，第二年投入25000万元，第三年投入25000万元。

表2长期借款还款计划表（万元）

项目

期初累计欠款

23170

当期偿还本金

当期偿还利息

期末欠款累计

23170

表3项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）

序号

项目

总投资

建设投资

建设期利息

资金筹措

项目资本金

债务资金

25875

序号

工程或费用名称

建筑工程

设备费用

工程建设其他费

合计

比例

工程费用合计

36720

240

36960

建筑安装费

36000

供水电费

720　

电梯费用

240　

工程建设其他费合计

78972

表4建设投资估算表（万元）

土地使用费

75000

城市基础工程设施配套费

1600

消防设施配套费

100

生活垃圾服务费

240

白蚁防治费

勘察设计费

720

规划管理费

可行性研究费

150

预备费合计

基本预备费

其他费用+管理费用

1100

建设期利息

合计

36720

240

2、各项资本金估算

⑴工资及福利费估算：

宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利1000万；

⑵财务费用：

每年偿还当年利息;

⑶营业费用：

经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等；

⑷修理费：

（设备+水电）×10%=82万;

⑸建设费用：

总投资额分三年回收，分别为万元、万元、万元；

⑹总成本估算：

本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。

表5总成本费用（万元）

序号

项目

工资及福利

1000

财务费用

营业费用

300

修理费

建设费用

总成本费用

项目经济效益评价

1、销售收入估算

通过2013年7月城市住宅房价调查显示，按郑州市平均房价计算，将该项目房价定为平均12000元∕㎡。

在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。

第一年的销售收入：

200000×40%×12000＝96000（万元）

第二年的销售收入：

200000×30%×12000＝72000（万元）

第三年的销售收入：

200000×30%×12000＝72000万元）

总销售收入为240000万元。

2、增值税的估算（增值税税率为12%）：

第一年应纳增值税：

96000×12%＝11520（万元）

第二年应纳增值税：

72000×12%＝8640（万元）

第三年应纳增值税：

72000×12%＝8640（万元）

3、营业税及附加估算

根据郑州市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为%，城镇土地使用税税率为每平米2元，城市维护税按增值税的6%计算，教育费及附加按增值税2%计算。

城镇土地使用税：

200000×2=40（万元）

城市维护建设税：

第一年11520×6%=（万元）

第二年8640×6%=（万元）

第三年8640×6%=（万元）

教育费及附加：

第一年11520×2%=（万元）

第二年8640×2%=（万元）

第三年8640×2%=（万元）

表6营业收入、营业税金及附加估算（万元）

序号

项目

合计

营业收入

240000

960000

72000

增值税

28800

11520

8640

营业税金及附加

2304

城镇土地使用税

120

城市维护建设税

1728

教育费附加

576

4、利润与利润分配估算

表7利润与利润分配表（万元）（所得税率为15%）

序号

项目

合计

营业收入

240000

96000

72000

营业税金及附加

2301

总成本费用

利润总额

所得税

净利润

表8项目投资现金流量表（万元）

序号

项目

现金流入

96000

72000

营业收入

96000

72000

现金流出

建设投资

经营成本

营业税金及附加

净现金流量

累计净现金流量

净现值流量现值

累计净现值流量现值

所得税

税后净现金流量

税后累计净现金流量

税后净现金流量现值

累计税后净现金流量现值

该项目税后静态投资回收期：

Pt＝（年）

该项目税后动态投资回收期：

Pt*＝（年）

项目投资财务净现值（税前）NPV＝（万元）

项目投资财务净现值（税后）NPV＝（万元）

项目投资内部收益率（税前）IRR=22%

项目投资内部收益率（税后）IRR=19%

表9项目资本金现金流量表

序号

项目

现金流入

96000

72000

营业收入

96000

72000

现金流出

建设投资

经营成本

借款本金偿还

借款利息偿还

营业税金及附加

所得税

净现金流量

累计净现金流量

净现金流量现值

累计净现金流量现值

该项目静态投资回收期：

Pt＝4-1+=（年）

该项目动态投资回收期：

Pt*＝4-1+=（年）

项目资本金财务净现值NPV=（万元）

项目资本金财务内部收益率IRR=%

不确定性分析

1、盈亏平衡分析

表10盈亏平衡点分析表

序号

年份

项目

固定成本

营业收入

96000

72000

营业税金及附加

增值税

BEP（%）

从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的%以后两年平均销售额达到设计纲领的30%左右，项目就可以保本。

因此，项目具有较强的抗风险能力。

2、敏感性分析

表11敏感性分析表

序号

因素

指标

税后内部收益率

静态投资回收期（年）

税后财务净现值（万元）

基本方案

营业收入

-10%

-5%

10%

经营成本

-10%

-5%

6893%

10%

方案Ⅱ高层商业写字楼

项目概况

建高层商业写字楼高20层，建设用地50000㎡（75亩），容积率为5：

1，建筑面积300000㎡，土地使用费为1200万元/亩，建设期3年，贷款年中支付，按照郑州市国泰大厦写字楼出租10元/㎡/天计算，建设期投资分别为40%，30%，30%，运营期10年，10年后残值为40%，且银行贷款10年内还清。

投资估算

建设投资估算

1、前期费用

土地费用：

1400×75=105000万元

可行性研究：

100万元

城市基础设施配套费：

80×300000=2400万元

消防设施配套费：

5×300000=150万元

生活垃圾服务费：

12×300000=360万元

白蚁防治费：

×300000=39万元

勘察设计费：

45000×2﹪=900万元

规划管理费：

×300000=54万元

2、建设期间费用

建筑安装费：

1500×300000=45000万元

设备：

电梯费用：

500万元中央空调：

1500万元

供水电工程：

20×300000=600万元

3、管理费：

200万元

预备费：

4000万元

4、其他费用：

100万元

1+2+3+4=160703万元

5、建设期利息估算

预估项目贷款90000万，年利率7%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年30000万，第二年30000万，第三年30000万。

建设期利息估算（万元）

项目

利息累计

年初累计欠款

0,00

31050

当年借款

30000

当年应计利息

1050

年末欠款累计

31050

工程总造价160703+=万元，自有资金万元，占工程总造价的%。

资金筹措计划

1、自有资金为万元，建设期为两年，贷款第一年投入30000万元，第二年投入30000万元，第三年投入30000万元。

（2）建设投资估算表（万元）

序号

工程或费用名称

建筑工程

设备费用

工程建设其他费

合计

比例

工程费用合计

45600

2000

47600

建筑安装费

45000

电梯费用

500

中央空调费用

1500

供水电工程

600

工程建设其他费合计

109303

土地使用费

105000

城市基础设施配套费

2400

消防设施配套费

150

生活垃圾服务费

360

白蚁防治费

可行性研究费

100

规划管理费

勘察设计费

900

管理费

300

预备费

建设期利息

合计

45600

2000

100%

（3）建设投资估算表（万元）形成资产表

序号

工程或费用名称

建筑工程

设备费用

工程建设其他费用

合计

比例

固定资产费

工程费用

固定资产其他费

建设利息

无形资产费用

预备费

合计

项目经济效益评价

该项目经过市场调查研究与预测，考虑风险后，计算期取13年，预测房子每年租出80﹪.

固定资产折旧费估算，固定资产采用直线折旧法、残值回收为（4000+45000

）×40﹪=万元

折旧费为（4000+45000）×60﹪÷10=2690万元

（1）工资及福利估算，写字楼管理人员30，年薪10万，写字楼保洁及看守人员100，年薪2万，合计为500万每年。

（2）营业费估算经预测每年营业费200万元，用于宣传、推销广告等；

（3）修理费估算100万每年；

（4）总成本估算，本项目在运营期间内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费；

（5）无形资产摊销90000÷10=9000万元；

铺地流动资金150×35﹪=万元；

投资总额+=万元

根据郑州市政府规定，营业税30%，城市建设维护税6%,教育费及附加2%。

项目总投资使用计划与资金筹措

序号

项目

总投资

建设投资

建设期利息

资金筹措

项目资本金

债务资金

31050

固定资产还本付息表

项目

年初累计贷款

本年应计利息

本年应还本金

还本付息和

总成本费用表（万元）

序号

项目名称

经营成本

800

折旧费

2690

摊销费

9000

财务费

总成本费用

利润及利润分配表

序号

项目名称

营业收入

262800

营业税金及附加

26370

总成本费用

利润总额

所得税

净利润

项目投资现金流量表（万元）

序号

建设期

投产期

6-11

.12

现金流入

262800

营业收入

262800

回收固定

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