市场分析青岛市商业物业市场分析.docx

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市场分析青岛市商业物业市场分析

出表现为中心城区人口的外迁。

同时,各种业态有不同的市场定位和选址要求,因此,原有的零售商业分布格局迅速被打破,商业中心的发展也进入了竞争、分化的时代。

突出表现为新城区商业中心的迅速崛起和方便连锁店的广泛渗透。

2、青岛市商业发展与布局现状特征

（1）多种商业业态竞争的格局已初步形成。

上世纪90年代以前,青岛市零售业态是百货商店和各种专业商店一统天下。

1994年,海滨食品店开始了其连锁经营的道路。

截止到2000年12月,海滨食品有限公司已经拥有29个连锁店和一个配送中心。

亨得利钟表眼镜公司则是专业店连锁经营的代表。

96年百盛南山超市的开业及成功标志着超级市场在本市的正式诞生。

它以低廉的价格、自主购物出门结算的交易方式吸引了众多的顾客,给岛城零售业带来了巨大的冲击和震撼。

98年开业的东泰佳世客则为青岛市引进了一种新型的零售业态。

它的物业中包括了超级市场、百货商店、各种专卖店、书店等各种零售业态,甚至还包括了饭馆、电子游戏室、保龄球馆等餐饮娱乐设施。

这种在国外称为ＳhoppingＭall的零售业态,在我国则被称为多功能购物中心。

（2）以大型百货商店为主体的多个商业中心已然形成。

青岛市自90年代以来,大型百货商店进入了超常规发展时期。

91年华联商厦竣工开业,拉开了大商场建设的帷幕。

在短短八年的时间里,国货新营业楼、利群商厦、崂山百货大楼、东方贸易大厦、人民商场、发达商厦、北方国贸大厦、华隆商厦、第一百盛、三百惠、当代商城等多家现代化大型百货商店相继开门纳客。

这些大型百货店绝大多数集中在中山路、台东、李村这三个商业中心,与众多的专业店一起构成了本市最繁华的商业中心。

其中中山路及其周边地区属市级商业中心,台东和李村则是区域级商业中心。

（3）商业街、步行街建设已初具规模。

目前青岛市已形成的商业街有：

中山路综合商业街，这是目前青岛市知名度最高、规模最大、商业业态最为完整的商业街；向阳路综合商业街，是近年来崛起的一条新兴商业街；此外还形成了云霄路美食一条街，汇集了各种名特小吃及特色菜点，进一步丰富了青岛市商业街的内容。

步行街的形成与发展是衡量一个城市商业繁荣与否的一个标志。

作为中国沿海著名的开放城市，随着经济社会的快速发展，青岛市的商业设施与综合服务水平也迅速上升，步行街的初步形成即为一个明证。

目前已形成一定规模的有市北利群商圈附近的台东三路商业步行街，其间商铺林立，尤以各类品牌专卖店和特色饮食店为多，聚集了购物、观光、娱乐、休闲等多种功能，人气很旺。

另一正在形成的步行街位于福州路，目前正在建设中。

4、高档商业设施的兴建-新世界数码港

新世界数码港是一项综合性的城市功能基建项目，位于青岛市香港中路52号，由一个逾2万平方米的大型高级名牌百货店、两幢智能写字楼及一幢酒店工公寓和相应的配套设施组成。

其定位为：

国际化的商务平台，CBD钻石地标。

信息技术革命改变了经济活动的形态和内容，信息的生产、加工和交换取代了其他活动而成为经济活动的核心。

因此，新世界数码港构筑了一流的电讯网络高科技设施-这也是数码港名称的由来。

数码港的建成，必将在更深层面上影响到商业中心的格局。

二、青岛市主要商圈分析

中山路、台东、东部、李村是青岛市传统四大商圈。

1、中山路商圈

中山路总长1050米，范围56.6公顷。

中山路是青岛市城市建设的发源地，作为市级商业中心有近百年的辉煌，在百姓心目中具有不可替代的地位。

主要经营模式：

以传统大商场百货业和品牌专卖为主，目前有百盛、发达、国货、东方等大型商厦，及众多的品牌专卖店。

作为传统商业区，和其他城市一样也不可避免的受到大卖场和超市的激烈竞争。

现在中山路基本确立了以品牌专卖特别是以服装为主的定位，同时大打旅游牌。

来青岛的游客购物一般会首选中山路，这已成为中山路商圈的一个新的竞争点。

2、台东商圈

台东商圈位于繁华的市北闹市区，市北区作为青岛市的老城区，具有人口密度大，交通便利的特点。

经营模式主要以大商厦和专业市场为主，主要有利群商厦、当代商城、三百惠商厦等大型综合商场，及儿童服装城、百盛南山超市、崂百维客超市、三百惠家家福超市等。

其中利群股份有限公司已连续数年取得青岛市零售总额排名第一的良好业绩。

市北区对台东及周边地区进行了大规模棚户区改造及环境美化后，新建了多处居民小区及威海路和台东三路步行街，许多市民也把台东、威海路附近作为购房的首选之一，因此台东商圈近几年人口有增无减。

此外，台东商圈交通的便利也使得它的辐射力相对较强，作为市区的交通枢纽，目前约有20余条公交线路经过台东，市南、四方、李沧、城阳等地的市民经常利用双休日来此购物。

3、东部商圈

该商圈主要有佳世客购物中心、家乐福购物超市、海信广场等，经营方式上主要以超市大卖场为主，面向中等收入以上的消费群体的购物区，目前已成为岛城消费能力最强的商圈。

其中青岛家乐福是1999年底开业，开业仅一年多客流量就坐上了全球家乐福的头把"交椅"，该区的消费实力可见一斑。

东部商圈是青岛的黄金商业地段，市中心的中心点，背靠大片居民住宅小区。

繁华的香港路、东海路、云霄路给它带来滚滚客流。

便利的交通和优良的停车条件，也能吸引较远处的顾客。

项目所在地属于东部商圈的辐射范围，项目所在地所处的优越的区位条件，决定了本项目的开发定位应为中高档住宅。

居民以中高收入阶层为主，消费能力在全市范围内属于最强的。

本区域以大卖场为主的商业设施显然不能满足区域内的消费需求，而高档商业设施的缺乏使得居民消费渠道极为不畅，另一方面也不利于青岛市商业的繁荣与发展。

现有的东部商圈以东，依山临海而建的大多是居住区，而且多为中高档住宅，与之相配套的商业服务设施几乎是一片空白。

这对于拥有70多公顷规模的本项目而言无疑为一个很好的机遇。

4、李村商圈

李村位于青岛市城乡结合部，外资、高科技企业林立，加之逢七一次的李村大集更是吸引了越来越多消费者的注意，消费潜力在近年来不断飚升。

李村最繁华的"金三角"地带聚集了诸如崂百、北方、华隆、商贸及维客超市等在青岛的大型商业流通企业。

麦德龙，普尔斯马特、法国欧尚等准备相继进入。

5、商圈的扩容

面对良好市场前景的诱惑，各大商家们加快了扩张的步伐，原来的四大商圈得到迅速扩容。

主要由佳世客、家乐福组成的东部商圈已成为岛城消费能力最强的商圈，伴随着几家大型超市的开业，东部大商圈之下又将出现一个小的"东北商圈"。

目前该区已拥有众多商家，如即将开业的青岛家世界广场等。

另外，除了大福源、家世界这两家大超市外，位于山东路附近家乐福二号店也开业，到今年底明年初，大福源、家世界、家乐福二号店三大商家将共同营造出一个繁华的东北商圈。

6、青岛市主要商圈及商家分布

青岛市巨大的消费潜力，吸引了世界上各路商家竞相投资，竞争空前加剧。

在今后一段时期内，大批外资零售商携带各种先进的经营方式而来，优势地段可能成为外资零售商抢滩登陆的要冲和竞争焦点。

因此"圈地"无疑仍是今后商战的重要砝码，可见本项目将成为市场关注的焦点。

三、青岛市商业发展与布局中存在的主要问题

1、商业业态结构不合理。

从青岛市目前零售业态的结构来看,占市场主导地位的仍是大型百货商店,而超级市场、方便连锁店、多功能购物中心等在本市才刚刚起步,所占的市场份额极小。

这与发达国家以超市和方便连锁店为市场主体的结构还有很大的差距。

目前青岛市的超级市场不仅数量少,而且规模小、经营的商品种类还不够丰富,与国外的大型超市有很大的差距。

本市的各类专业店尽管数量很多,但大多缺乏特色,经营管理水平低。

这种现象在一些服装、鞋类店中特别突出。

另外,本市还没有货仓式超市、折扣商店等零售业态。

2、大型百货商店发展过快,经济效益普遍下滑。

90年代初,在大型商场赚钱的示范效应下,青岛市营业面积超过一万平方米的大型百货商场如雨后春笋般出现。

一方面改变了青岛市商业营业场地狭小、设施落后的状况,适应了消费市场迅速扩大的趋势，另一方面则由于大型商场营业面积的增长超过了居民购买力的增长,各大商场的客源明显不足，经济效益普遍下滑。

3、便民连锁店各自为政,规模小,效益不理想。

连锁业态自90年代在我国出现以来,也受到了青岛市商业企业的重视,先后出现了海滨食品股份有限公司、人民蔬菜副食品连锁公司、三聚成蔬菜副食品连锁有限公司、金麦园连锁经营总公司等几家公司经营连锁便民店。

这些企业分别属于商业、蔬菜、粮食等多个行业。

从表1可以看出,尽管经营便民连锁店的企业较多,但普遍规模不大。

门店最多的是长青股份有限公司,销售额只有7600万元。

销售额最大的是海滨食品股份有限公司,其销售额也只有1.7亿元,门店数只有9个。

由于企业经济实力不强,缺乏资金,不能迅速扩大规模,不符合连锁经营以规模求效益的基本原则，因而经济效益不理想。

4、各种业态的布局不尽合理。

大型百货商店在中山路和李村这两个商业中心过于集中。

中山路自南而北分布着发达商厦、第一百盛、国货公司、人民商厦等几家商场,再加上华联商厦、东方贸易大厦,共有六家营业面积超过万平方米的大型百货商店。

在李村,崂山百货大楼、华隆商场、北方国贸大厦三家商店营业面积超过一万平方米。

在同一商圈中,大型商场分布过于集中,相对于稳定的客源来说,必然是僧多粥少,必然加剧了各大商场之间的竞争。

上世纪80年代以来,青岛市城市格局发生了根本的变化，其新区的成功建设成为全国大中城市规划建设的一个典范。

城区迅速扩大,城市建设重点明显东移，因而在东部新区新建了许多居住区,居民分布格局发生了很大变化。

但新居住区商业网点数量不多、规模不大,特别是缺少超级市场，使得新区居民的日常消费、购行十分不便。

图1表明青岛市零售商业网点以市北区、李沧区最多，也是拥有台东商圈、李村商圈的传统消费区域。

四方区、崂山区则明显偏小，而本项目所在的崂山区是青岛市新兴的居住区域，为城区人口东移的主要接纳地，零售商业网点的缺乏是现阶段该区域需解决的问题之一。

四、青岛市商业业态发展与布局建议

1、控制大型百货商店的发展并改善其传统功能。

青岛市大型百货商店的急剧增加导致了竞争的加剧,这种局面不但造成了企业效益的下滑,也影响到了政府的财政收入。

由此，政府应根据市场容量,控制新上项目,实现大型百货商店的有序发展。

随着居民休闲时间的增多,消费者购物不再是单一目的,而是将购物、餐饮、康体娱乐、领略城市风貌等结合在一起,呈现出多重目的购物的特征。

因此，,大型百货商店应适应这一变化，变单纯的购物场所为集购物、餐饮、娱乐、展览、办公等多种功能于一体的综合性商务场所。

2、积极发展连锁经营。

零售业是一个"零碎的行业",存在规模不经济问题,经营单体规模过大会成为一个不利的因素。

但零售企业又必须发展,必须扩大规模,获取规模效益。

要解决这一矛盾,唯一的出路就是发展连锁经营,通过发展众多适度规模的单体商店来实现规模效益。

连锁经营方式在百货商店、超级市场、专卖店、便民店等多种零售业态中皆可采用。

根据国外的经验,在同一城市中的连锁经营以超市、便民店、专卖店最为普遍。

青岛市连锁经营发展趋势如下：

（1）打破行业界限,积极发展连锁便民店。

为了充分利用现有的资源,必须打破行业界限,将分属于副食、粮油、商业等不同行业的便民店联合起来,真正实现连锁经营的规模效益,并以次为契机,建立现代企业制度。

（2）以上市商业公司为龙头,充分利用其品牌优势、融资优势,积极发展连锁超市。

连锁超市经营规模大,资金需求量大,管理要求高。

因此,本市连锁超市的发展应依托于上市公司。

3、适度引进外资零售商业。

零售商业引进外资是青岛市建设现代化国际城市的必然要求。

作为全国零售商业对外开放试点城市,目前青岛市已有东泰佳世客、第一百盛、家乐福、麦德隆等四家外资零售企业。

外资的进入对本市零售商业发展起到了积极的作用。

但从青岛市商业企业的规模、经营机制、管理方式、技术手段等方面来看,难以与国外大的零售商业企业相抗衡。

如果全面开花、大量引进,本市的企业将难以承受,后果是极为不利的。

因此,青岛市零售商业引进外资应以适度为原则,决不能盲目引进。

今后青岛市应重点引进货仓式超市以及折扣店等新型零售业态,以完善本市零售业态的结构。

4、合理布局商业中心,加强各级商业中心的建设。

根据众多学者对我国城市零售商业空间结构的研究,我国大城市城区商业中心存在三级结构特征。

本市城区各级商业中心基本上是在解放前零售商业发展的基础上,由解放后计划经济体制下商品供给模式的需要而建设形成的。

从目前各个商业中心的规模、功能和辐射范围来看,中山路商业中心是市级商业中心,台东、李村、东部新商业中心是区域商业中心,属第二级。

其它的商业中心是社区商业中心,属第三级。

一、二级商业中心的分布基本适合城市发展和居民分布状况,然其在空间结构上存在一个问题,就是市级商业中心位于城区西南一隅,次一级商业中心皆位于其东侧。

这种结构不符合中心地理论模式。

在现实中,城区东部、北部居民去中山路购物存在经济距离、时间距离过大的弊端,消费者必然会在空间上寻找替代者。

这样,其市级商业中心的地位会受到削弱。

城市商业中心的建设应摒弃以商品供给为依据的模式,从消费者需求的角度进行商业设施的布局。

从人口分布来看,目前青岛市居民区建设主要集中在山东路、四流路以东地区,市区居民东迁的特征明显。

为适应这一变化,应加强第三级商业中心（社区商业中心）的建设。

社区商业中心应以方便连锁店和超级市场为主,满足居民的日常生活需求。

从消费者购物行为来看,随着人们消费水平的提高和生活方式的变化,我国城市居民多重目的购物、每周一次多品种大量购物特征明显。

因此,台东、李村、东部新商业中心三个区域商业中心的建设重点应以大型购物中心、专卖店、货仓式超市为主。

中山路和台东两个商业中心是青岛市形成过程中城市人口在老市区范围集聚所形成的。

由于青岛城区特殊的半岛形态,作为现在的市级商业中心,中山路的位置过于偏僻。

作为青岛市最早形成的商业中心,无论就其规模来说,还是从"品牌"效应、顾客的购物心理定势来看,其作为市级商业中心的地位在短期内是不可动摇的。

另外,中山路还是外地顾客在青购物的首选之地。

作为一个旅游城市,中山路是青岛零售商业的一个窗口。

台东也是本市一个老商业中心,在四个一、二级商业中心中其位置居中,从其地理位置来看,适合于作为市级商业中心。

中山路、台东两个商业中心有形成双一级商业中心结构的可能。

中山路商业中心在零售业态上应以大型百货商店、各种不同类型的专业店和高档次的服务业为主。

台东商业中心应结合旧城改造扩大规模，在零售业态上应发展商业集聚、货仓式超市和各类专卖店。