新门店及库房选址管理规定第一版.docx
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新门店及库房选址管理规定第一版
新门店及库房选址管理规定
归属体系：
鹏润投资（国美电器）有限公司经营管理手册——连锁系统分册
文件编号：
鹏润——连锁002
撰写单位：
鹏润投资连锁发展中心
版本：
第一版
生效日期：
2004年4月1日
机密等级：
□机密■一般
合计页数：
17页正文页数：
5页
附件个数：
4个
制度正文目录：
页次
1、目的
1
2、范围
1
3、名词解释
1
4、职责
1
5、作业内容
1
6、注意事项
4
7、附件
5
总裁审批
管理研究室审核
撰写
人
鹏润投资（国美电器）有限公司
制度名称
新门店及库房选址管理规定
文件编号
鹏润—连锁002
1.目的：
新门店的选择过程是一项十分复杂的工作，关系到日后经营工作的质量，为使工作有章可循，达到规范化标准，特制定本规定。
2.范围：
2.1适用范围：
本规定适用于鹏润投资连锁发展中心电器开发部和分部连锁发展部
2.2发布范围：
鹏润投资各中心、各部门、各级子公司。
3.名词解释：
（无）
4.职责：
4.1公司总裁/副总裁负责新门店及库房选址最终审批。
4.2连锁发展中心电器开发部负责新门店及库房选址的督导、审核。
4.3分部连锁发展部负责新门店及库房选址工作。
5.作业内容：
5.1选址的三大要素：
在前期的市调和论证已相当充分，并已明确制定某一商圈或二级市场的开店计划后，将进入实质性的选址阶段，选址工作必须把握三大核心要素：
A、位置：
无论是分部所在城市还是二级市场的开发，卖场选址中位置是首先考虑的要素，商圈、客流、家电销售氛围、交通便利、突出的形象是决定经营成败的关键。
B、店面形象与卖场结构：
备选项目店一定要有突出的外观形象、丰富的广告位资源，门口有停车位及促销空间；卖场的结构要适合经营家电，无过多立柱、无死角，能够按公司标准进行的商品布局和出样，并为消费者创造一个良好的购物环境。
C、租金：
房租是经营中最沉重的负担，由于家电零售业已进入微利经营的时代，所以
租金一定要合理，原则上要求将租金控制在预期营业额的1%以内。
各分部在选址时一定要本着位置→结构→租金顺序考虑的原则，首先要明确在哪个区域开店（某条街、某个路段），其次是在该区域内选择适合做大卖场的商城，第三是将符合要求的商城以最低的租金谈下来。
生效日期
2004年4月1日
页次
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附件数
4个
制度名称
新门店及库房选址管理规定
文件编号
鹏润—连锁002
5.2选择新门店的基本要求：
5.2.1地理位置：
（特殊情况须详细说明）
A、一级市场应进入次商圈或核心商圈，力求在较低租金成本下，又能利用商圈人气，
吸引客流。
鼓励与国际知名连锁企业的门店为邻，共同分享客流资源。
B、店址前应有一条主街道，最好是进出商圈的必经之路或主要通道，利于突出形象，吸纳客流。
C、店址方圆200米内，至少应有8条以上公交线路通过并有站点设置。
D、店址正面道路应是双向街道，原则上不选单行道、步行街或严管街，以保证交通畅通。
5.2.2店面条件：
5.2.2.1面积：
A、一级市场：
3000-4000㎡（不含办公区、库房等临界营业面积）
B、二级市场可依据情况增大或缩小营业面积（可能只开一家中心店），必须作到深入核心商圈、设施全、条件优、形象好，有发展空间。
5.2.2.2楼层（优先次序）：
（如有特殊情况须详细说明）
A、主一层带二层
B、主一层（视房租成本）
C、主一层带地下一层
D、主一层带二层和地下一层
E、主一层带二层和三层
5.2.2.3结构：
A、以适合于商场经营的框架结构为首选。
B、以可独立经营的建筑为首选，如是“店中店”必须有突出的外立面形象,独立进出的商场大门，可进行封闭的经营和管理，商场内无同业对手，最好经营项目有互补性。
5.2.2.4层高：
卖场内净空高度原则上不少于2.8米（吊顶后）。
5.2.2.5通道：
至少有2部以上的步梯通往不同楼层，每部宽度不应低于2米，其中至少有1部步梯位于卖场内。
如有电动扶梯更佳。
5.2.2.6库房：
应有配套库房350㎡左右（二级市场独立开店的配套库房应适当增大），
确保存货安全，提货便捷。
5.2.2.7设施：
生效日期
2004年4月1日
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4个
制度名称
新门店及库房选址管理规定
文件编号
鹏润—连锁002
A、应有符合国家消防标准的消防设备及附属设备。
B、应有符合国家标准的烟感报警系统。
C、符合标准的照明系统。
D、常规供水系统。
E、独立使用并可向顾客开放的洗手间。
F、足够的电话线路。
5.2.2.8停车位：
商场前应具备20个以上停车位。
5.2.2.9免费提供门前充足的促销活动场地（200㎡或以上）。
5.2.2.10商场外部形象：
A、商场正面宽度应不少于30米。
B、商场正面应免费提供不少于200㎡的广告位置，用于设立“门头”、做形象宣传或向厂家出租。
C、商场正面应可独立装修，突出国美统一的VI形象。
5.2.2.11供电能力：
出租方应提供每平方米不低于0.07千伏安的供电保障（不包括设备用电），用于样机演示和商场照明。
5.2.2.12租赁资质：
A、出租方必须具备房屋产权、出具产权证明，产权无抵押。
B、出租方必须具备房屋出租权，出据房屋出租许可证，并承担纳税责任。
C、出租方必须是独立法人单位，具备独立对外签署租赁合同的资格或有上级授权。
D、出租方必须具备独立进行物业管理和房产维修能力。
E、出租方必须允许承租方对承租场地进行独立装修，封闭管理，自主经营。
5.2.3合作方式：
5.2.3.1一、二级城市均以租赁为主。
5.2.3.2出租方应具备的条件：
A、出租方应对承租方的经营给予支持和配合，出具必要的证明、手续。
B、出租方不得将同址其它场地租赁给与承租方经营范围相同的商家经营。
C、出租方应有能力帮助承租方处理与当地主管机关的公共关系。
D、出租方应提供符合国家要求的房屋租赁发票。
D、出租方的房屋租金不能有租金年递增要求（根据谈判条件制定）。
生效日期
2004年4月1日
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4个
制度名称
新门店及库房选址管理规定
文件编号
鹏润—连锁002
5.2.4店间距离：
A、一级市场要甄别中心商业区和区域性商圈，分部要有明确的布点战略，原则上门店的间距应不少于4公里。
B、二级市场只能在中心商业区开店，一般数量1--2家，具有两个以上主要商业圈的城市才能开2家店，主要商圈之间要有足够的距离。
5.2.5单店辐射范围：
A、单店辐射的有效消费群体应达到70万人以上（视当地的人均消费水平）。
B、店与店之间，对消费群体的有效辐射应避免重复。
5.3选择新库房的基本要求：
5.3.1地理位置：
A、位于市区边缘地带。
B、距离市中心不超过15公里车程。
C、有交通干线通往市区，中途无收费站，无拥挤堵塞，保证昼夜畅通。
5.3.2合作方式：
以租赁形式为主。
A、租用现有库房。
B、定制，我方提出规格条件，由对方建造，我方承租。
建造的规格条件由物流部门提出。
C、以定制的方式承租时，必须先行租赁周转库房。
5.3.3库房条件：
A、出租方必须具有房屋产权，只拥有出租权的，必须具有产权人的授权确认书。
B、必须是平层。
C、房屋状况良好，符合国家有关库房安全的标准，并通过验收。
D、面积以单店2500—3000㎡进行累计，同等条件下，有面积扩大空间的优先考虑。
E、有独立封闭管理的条件。
F、具有24小时车辆出入的条件。
G、提供必备的办公场所和生活场所。
H、库区内有环行车行道。
I、必须具有装卸平台。
J、有5部以上直线电话。
K、有计算机上网的线路或条件。
6.注意事项：
（无）
生效日期
2004年4月1日
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附件数
4个
制度名称
新门店及库房选址管理规定
文件编号
鹏润—连锁002
7.附件：
7.1新库房的基本情况表
7.2**分部所辖区域（城市人口）70万以上城市可选卖场分布及变动情况表（调查表）
7.2.1（城市状况）调查表
7.2.2（商圈状况）调查表
7.2.3（卖场结构及设施）调查表
7.2.4（交通及辐射状况）调查表
7.3分部卖场选址情况分析表
7.4**分部所辖区域（城市人口）70万以上城市可选卖场分布及变动情况表
生效日期
2004年4月1日
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附件数
4个
附件7.1
新库房的基本情况表
项目
内容
库房名称
地理位置
库房类型
交通状况
库房产权
库房条件
面积（平方米）
租金（平米/月）
结构
消防设施
照明系统
管理方式
车辆出入条件
提供办公场所
提供生活场所
通道情况
供水情况
供电情况
租赁资质
可租赁年限
其它情况
填报人:
日期:
年月日
附件7.2.1**分部所辖区域（城市人口）70万以上城市可选卖场分布及变动情况表
（城市状况）调查表
分部名称：
城市名称：
市场类别：
注：
在（）内打“√”选择
人均GDP
（）10000元以上（）9500—10000元
（）8500—9500元（）8500元以下
城镇居民人均可支配收入
（）6500元以上（）5500—6500元
（）5000—5500元（）5000元以下
城镇与农业人口比例
（）40%以上（）35%—40%
（）25%—35%（）20%—25%
（）20%以下
城市
总人口
（）100万以上（）80—100万
（）60—80万（）40—60万
（）40万以下
城市发展定位及方向
（）区域经济、金融、商贸、旅游、文化、服务、交通枢纽、物流中心
（）地区性经济、商贸、文化、服务、交通枢纽或大型矿产开发和专业化工业产品制造、物流中心
（）地区性商贸、服务、交通枢纽或大、中型
工业产品制造、加工、物流中心
（）不是地区经济商贸中心或缺乏支柱产业的城市
基础设施
（）房产开发、供电、供水、供暖、电讯、邮电通信、文化、教育、市政、保险、酒店等城市基础设施配套发达
（）房产开发、供电、供水、供暖、电讯、邮电通信、文化、教育、市政、保险、酒店等城市基础设施齐全但质量不高
（）房产开发、供电、供水、供暖、电讯、邮电通信、文化、教育、市政、保险、酒店等城市基础设施不齐全
（）城市基础设施配套不全，质量差
商品
零售价
（）高于全国平均价格10%以上
（）高于全国平均价格1—10%
（）等于全国平均价格
（）底于全国平均价格1—5%
（）底于全国平均价格5%以下
家电销售
行业竞争
情况
（）价格竞争活动不多或不强，商场位置
较好，装修档次一般，与家电厂家的
关系一般，经营面积6000平方米以上，
年销售额2.5亿元以上
（）有一定的价格竞争活动，商场位置好，
装修档次较高，与家电厂家的关系不
错，经营面积5000平方米左右，年销
售额2亿元以上
（）价格竞争活动较多，商场位置非常好，装修档次一般，与家电厂家的关系好，经营面积5000平方米左右，年销售额1.5亿元左右
（）价格竞争活动频繁，商场位置非常好，装修档次高，与家电厂家的关系非常好，经营面积4000平方米左右，年销售额1亿元左右
政府开放
程度
（）没有地方保护主义，办事程序简单，
效率高，廉洁勤政
（）有一定程度的地方保护主义，办事程
序比较复杂，效率较高
（）地方保护主义严重，办事程序复杂，
效率底
全市主要商业企业年销售额
（）百货业销售额5亿元以上，家电业销售额3亿元以上；
（）百货业销售额4—5亿元，家电业销售额2.5—3亿元；
（）百货业销售额3—4亿元，家电业销售额2—2.5亿元；
（）百货业销售额3亿元以下，家电业销售额2亿元以下；
人力资源
（）当地连锁零售商业、家电生产销售企
业人才多
（）当地零售商业企业人才或家电销售公
司人才较多
（）当地商业企业人才较多
（）当地零售商业企业人才或家电销售公
司人才少
交通状况
（）机场、高速公路、铁路、航运全通，公路、铁路、航运在该城市辐射区域内网线密度大，布局合理
（）高速公路、铁路通达，公路、铁路、在该城市辐射区域内网线密度大，布局合理
（）只通国家一级公路、铁路通达，省级公路在该城市辐射区域内网线密度一般，布局合理
（）只通国家一级公路通达，省级公路在该城市辐射区域内网线布局不合理
商业业态
权重7%
（）有传统大型百货商场、综合连锁超市、大卖场、个体家电市场等各类业态，并分散经营家电产品
（）有区域性家电连锁商场、大、中型百货商场等业态，并分散经营家电产品
（）有全国性家电连锁商场、大型现代
百货商场等业态，重点经营家电产品
（）没有大型百货商场、综合连锁超市、大卖场、家电连锁商场等业态，商业氛围不足
购买力
年人均可支配收入6500元以下的城市选择标准：
（）年家电消费占人均可支配收入的20%以上；
（）年家电消费占人均可支配收入的15—20%；
（）年家电消费占人均可支配收入的10—15%；
（）年家电消费占人均可支配收入的6—10%；
（）年家电消费占人均可支配收入的6%以下；
供应商
情况
（）大多以厂家直销为主
（）大多以个体经销商为主
（）大多以区域总代理销售为主
媒体
情况
（）本地媒体的收视率、阅读率、收听率60%以上，集中影响面广
（）本地媒体的收视率、阅读率、收听率40%以上，影响面较广
（）本地媒体的质量不高，收视率、阅读率、
收听率底
对外交流与信息
（）常年有各类大型行业展览会，有本地特色的产品博览会或交易会，独特的城市文化节日等
（）有本地特色的产品博览会或交易会，独特的城市文化节日等
（）没有本地特色的产品博览会或交易会，没有独特的城市文化节日等
年人均可支配收入6500元以上的城市选择标准：
（）年家电消费占人均可支配收入的15%以上；
（）年家电消费占人均可支配收入的10—15%；
（）年家电消费占人均可支配收入的6—10%；
（）年家电消费占人均可支配收入的6%以下；
制表人：
审核：
附件7.2.2**分部所辖区域（城市人口）70万以上城市可选卖场分布及变动情况表
（商圈状况）调查表
城市名称：
市场类别：
卖场名称：
商圈名称：
注：
在（）内打“√”选择
商圈类别
（）复合商圈（）专业商圈
（）自创商圈
商圈级别
（）核心商圈（）次商圈
（）卫星商圈（）零商圈
商圈内各类商场的营业面积
类型：
百货商场
名称：
（）15000平方米以上
（）10000—15000平方米
（）6000—10000平方米
（）6000平方米以下
类型：
大卖场
名称：
（）15000平方米以上
（）10000—15000平方米
（）6000—10000平方米
（）6000平方米以下
类型：
综合超市
名称：
（）6000平方米以上
（）4000—6000平方米
（）2500—4000平方米
（）2500平方米以下
类型：
家电商场或个体家电市场
名称：
（）4000平方米以上
（）3000—4000平方米
（）2000—3000平方米
（）2000平方米以下
类型：
餐饮
数量：
单店
或商圈内全部店总和
名称：
（）最大店1500平方米以上，或总和3000平方米以上；
（）最大店800—1500平方米，或总和1800—3000平方米；
（）最大店300—800平方米，或总和800—1800平方米；
（）最大店300平方米以下，
或总和800平方米以下；
类型：
文化娱乐
数量：
单店或商圈内各类娱乐店的总和
名称：
（）最大店1000平方米以上，
或总和3000平方米以上；
（）最大店600—1000平方米，
或总和2000—3000平方米；
（）最大店300—600平方米，
或总和800—2000平方米；
（）最大店300平方米以下，
或总和800平方米以下；
商圈各类商场的年销售额
类型：
百货商场
数量：
单店
名称：
（）最大店3.5亿元以上，
或多店总和5亿元以上；
（）最大店2.5—3.5亿元，或多店总和3.5—5亿元；
（）最大店2—2.5亿元，或多店总和2.5—3.5亿元；
（）最大店2亿元以下，或多店总和2.5亿元以下；
类型：
大卖场
数量：
单店
名称：
（）单店4亿元以上，
（）单店3—4亿元，
（）单店2—3亿元，
（）单店2亿元以下，
类型：
综合超市
数量：
单店
名称：
（）最大店2亿元以上，
或多店总和4亿元以上；
（）最大店1.5—2亿元，
或多店总和3—4亿元；
（）最大店1—1.5亿元，
或多店总和2—3亿元；
（）最大店1亿元以下，
或多店总和2亿元以下；
类型：
家电商场
或个体家电市场
数量：
单店
名称：
（）最大店2.5亿元以上，
或多店总和3.5亿元以上；
（）最大店1.5—2.5亿元，
或多店总和2.5—3.5亿元；
（）最大店1—1.5亿元，
或多店总和2—2.5亿元；
（）最大店1亿元以下，或多店总和2亿元以下；
类型：
餐饮
数量：
单店
或商圈内全部店总和
名称：
（）最大店1500万元以上，
或多店总和3000万元以上；
（）最大店800—1500万元，
或多店总和1500—3000万元；
（）最大店200—800万元，
或多店总和800—1500万元；
（）最大店200万元以下，
或多店总和800万元以下；
类型：
文化娱乐
数量：
单店或商圈内各类娱乐店的总和
名称：
（）最大店800万元以上，
或多店总和1500万元以上；
（）最大店400—800万元，
或多店总和800—1500万元；
（）最大店200—400万元，
或多店总和300—800万元；
（）最大店200万元以下，
或多店总和300万元以下；
商圈定位
（）中高档商圈（）高档商圈
（）中档商圈（）底档商圈
购物形态
（）一站式购物
（）休闲娱乐式购物
（）随机性便利式购物
商圈购物群体状况
（）本地购物人群占85%以上
（）本地购物人群占65—85%以上
（）本地购物人群占50—65%以上
（）本地购物人群占50%以下
本卖场在该商圈中离最大，人气最旺的商场距离
（）与最大人气最旺的商场连体或上下层近贴经营；
（）与最大人气最旺的商场50米内，或对面经营；
（）与最大人气最旺的商场100米内，对街或拐角经营；
（）与最大人气最旺的商场100米以外，不在同一条街道经营；
制表人：
审核：
注：
1、“复合商圈”：
指该商圈同时经营日用百货、服装鞋帽、餐饮服务、家用电器等各类产品
2、“专业商圈”：
指该商圈主要经营日用百货、服装鞋帽、餐饮服务、家用电器等其中某一大类产品
3、“自创商圈”为原本无商圈，根据调查分析及根据城市发展规划，认为可自己开发的商圈或与其它行业联合进入一个新的城市规划区来重新创造新商圈。
4、“零商圈”指该卖场不在任何商圈的范畴内。
附件7.2.3**分部所辖区域（城市人口）70万以上城市可选卖场分布及变动情况表
（卖场结构及设施）调查表
卖场全部楼层
（）2层；
（）1层；
（）3层；
（）4层；
卖场楼层组合
（）主一层带二层；
（）主一层，主一层带地下一层；
（）主一层带二层和地下一层，主一层带二层和三层；
（）主一层带二层和地下一层、二层，主一层带二层、三层和四层；
卖场楼层结构
（）框架结构，通透性强，中间只有立柱，没有拐角、死角；
（）框架结构与板块房屋型结构相结合，
大约20%的面积有隔墙或死角；
（）板块房屋型结构，50%以上的面积有隔墙或死角；
卖场外墙
位置
（）卖场处十字路口，2面外墙临主街道70米以上；
（）卖场单面外墙临主街道50—70米；
（）卖场单面外墙临主街道30—50米；
（）卖场单面外墙临主街道15—30米以下；
卖场通道
（）二部以上宽度1米电动扶梯，二个以上2米宽的步行楼梯，一部以上电动货梯，二个以上消防通道；
（）一部宽度1米的上行电动扶梯，二个
2米宽的步行楼梯，一个消防通道；
（）二个2米宽的步行楼梯，
一个消防通道；
（）一个2米宽的步行楼梯；
卖场
广告位
（）外墙300平方米以上广告位或内部200平方米以上广告位
（）外墙150—300平方米广告位或内部100—200平方米广告位
（）外墙50—150平方米广告位或内部50—100平方米广告位
（）外墙50平方米以下广告位或内部50平方米以下广告位
卖场
停车位
（）30个以上停车位
（）20—30个停车位
（）10—20个停车位
（）5—10个停车位
卖场楼层高度
（）单层吊顶后3.5米以上，或复式净高6.5米
以上；
（）单层吊顶后3—3.5米；
（）单层吊顶后2.5—3米；
（）单层吊顶后2.5米以下；
卖场供电
（）供电500KW以上
（）供电350—500KW
（）供电350KW以下
其它设施
（）每层2个卫生间（权重15%）
（）有消防设备及辅助设备（权重40%）
（）有烟感报警系统（权重25%）
（）有10条以上电话线（权重10%）
（）供水系统（权重10%）
卖场结构可调整性
（）可大面积随意调整
（）只能局部调整
（）基本上不能调整
城市名称：
市场类别：
卖场类别：
卖场名称：
注：
在（）内打“√”
调查制表人（选址主管）：
审核：
附件7.2.4**分部所辖区域（城市人口）70万以上城市可选卖场分布及变动情况表
（交通及辐射状况）调查表
城市名称：
市场类别：
卖场类别：
卖场名称：
注：
在（）内打“√”
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