湘西北综合物流园工业新区基础设施配套项目可行性研究报告.docx
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湘西北综合物流园工业新区基础设施配套项目可行性研究报告
湘西北综合物流园
津市市嘉山工业新区基础设施配套项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称
湘西北综合物流园-津市市嘉山工业新区基础设施配套项目
2、项目建设单位
湖南三湘和达现代物流有限公司
3、项目负责人
陆立新
4、建设地点
项目选址位于湖南津市市南部的经济开发区内，距城区约5公里，周围产业基础雄厚，北枕澧水，西接二广高速，有省道S302穿区而过，其交通较为便利，运输条件较好，区位优势明显。
5、建设规模
项目规划建设的总建筑面积为24108平方米。
其中一期用地面积18亩，建筑面积5325平方米，露天货场675平方米，停车场5700平方米，道路及绿化面积2400平方米；二期用地面积35.426亩，建筑基底面积18783平方米，露天货场2475平方米，停车场4000平方米，道路及绿化面积7392平方米。
项目容积率0.67，建筑密度37%，绿地率15.5%。
项目建成后预计货运吞吐量达到100万吨以上，宏观物流产值2亿元以上。
二、建设单位基本情况
建设单位：
湖南三湘和达现代物流有限公司
三、研究依据及范围
1、研究依据
⑴遵照国民经济和社会发展第十二五年计划关于“传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式”，做好项目定位、搞好项目设计。
⑵按照国家经信委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。
⑶结合我国加入WTO及对物流相关方面的承诺，搞好市场调研、起步与国际同步。
⑷以湖南省及津市市市目前国民经济水平，现代物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
⑸项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
⑹项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。
⑺工业与民用建筑可行性研究深度要求
⑻国家发改委、住建部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
⑼其他有关专业设计规范
⑽建设单位提供的其他各项基础资料
2、研究范围
本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、市场营销、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、组织管理、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。
四、主要技术经济指标
根据项目的具体情况，其主要技术经济指标详见表1-1。
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
用地面积
亩
53.426
18
35.426
2
建筑面积
亩
24108
5325
18783
2.1
室内仓储
亩
11136
1125
10011
2.2
综合服务楼
m2
900
900
2.3
办公楼
m2
1800
1800
2.4
商贸区
m2
10272
1500
8772
3
建停车场
m2
9700
5700
4000
4
露天货场
m2
3150
675
2475
5
道路及绿化
m2
10467
2400
7392
6
容积率
0.67
6.1
建筑密度
%
37
6.2
绿地率
%
15.5
7
项目固定资产投资
万元
5493.76
7.1
一期固定资产投资
万元
2097.14
7.2
二期固定资产投资
万元
3396.62
8
生产流动资金
万元
860.00
9
主要经济指标
9.1
项目总投资收益率
%
22.93
9.2
项目资本金净利润率
%
36.44
9.3
项目投资利润率
%
21.90
9.4
项目投资利税率
%
27.31
9.5
税后项目投资财务内部收益率
%
17.78
9.6
税后项目投资回收期
年
7.57
含建设期
五、研究结论与建议
1、研究结论
⑴项目建设符合国家现行宏观经济政策和国家产业政策，是湖南三湘和达现代物流有限公司自身发展的需要，有利于广大生产企业降低物流成本、优化资源配置，从而提高经济的运行质量和效率，提高企业的整体竞争力，促进企业可持续发展。
⑵湘西北综合物流园项目建设用地符合津市市嘉山工业新区对该宗地的规划建设要求。
湘西北综合物流园项目作为津市市嘉山工业新区基础设施配套项目之一，它的建设投入使用，对改善开发区的投资环境、促进津市市嘉山工业新区招商引资将具有重要作用。
⑶该项目建设在津市市嘉山工业新区内，物流资源丰富，市场潜力巨大。
⑷项目建成后，园区建三大平台----物流设施平台、物流信息平台和物流政策平台，具备6大基本功能：
物流信息港功能、货物零担专线功能、停车功能、仓储功能、综合服务功能、中小加工贸易企业办公功能。
提供多式联运、货运代理、货运信息、零担专线、仓储中转、流通加工、品牌展示、金融结算、等物流服务。
整合常德及周边县市的物流资源，带动和提升相关产业及津市市市工商企业的发展与竞争力，推动津市市市工业化进程。
⑸项目建设地点周边环境良好，项目的技术方案安全、经济、适用，并十分注意消防安全、环保、节能等配套措施，在技术上是可行的。
⑹经测算，项目的建设投资为5493.76万元，所得税后项目投资财务内部收益率为17.78%，所得税后项目投资回收期为7.57年，所得税后财务净现值为5309.61万元。
财务指标反映项目具有一定的盈利能力。
⑺从项目的敏感性分析计算来看，项目具有较好的抗风险能力。
2、建议
⑴建设用地是项目实施的基础，建设单位应尽快与有关单位联系，落实好征地拆迁工作，为项目建设及时准备好场地条件。
⑵物流业是一个占地面积大、投入大、回收周期长、收益相对较低的行业，是社会经济发展所必需的配套行业，因此建议政府在用地审批、出让金、税收等方面给予尽可能优惠的政策支持。
⑶政府各部门应支持尽快完善该地块周边配套的道路、供水、排水、供电、通讯等基础设施建设，为企业创造良好的投资环境。
⑷勘察设计是项目建设的基础工作，建设单位应尽快委托有资质的单位开展这方面的工作，以便为工程施工创造良好的条件。
综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强建设过程中的投资与经营过程中的成本控制工作，狠抓工程建设质量，以确保项目预期社会效益和财务效益的实现。
第二章
项目建设的必要性
一、项目背景
现代商品物流是对商品运输配套化、仓储自动化、包装标准化、配送效益化、信息管理网络化的综合体现，它是以铁路、公路、港口、航空运输等为依托，将运输、储存、中转、装卸、搬运、包装、分拣、整合、流通加工、配送、国内国际贸易、保税报关、信息处理、电子商务等基本功能有机结合的动作体系，涉及机电、汽车及工程机械、化工轻工、纸品建材、有色及黑色金属、矿产品、农副产品及原材料等生产生活资料的各个领域，为生产、流通、运输、贸易服务提供完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务，以专业经验效应和规模效应来运作，从而降低运行成本，服务于社会和经济生产。
由于各级政府部门对物流业的重视和大力支持，国内第三方物流企业正在蓬勃发展，许多大中型城市也纷纷出现各种物流配送企业。
正是在这样的大环境下，为了进一步贯彻国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的精神，加快落实国务院领导关于“努力实现我国现代物流的跨越式发展”的指示，积极探索适合于我国企业发展的社会化物流服务体，尽快提高物流管理水平。
由于物流企业发展较快，商业配送、社会化储运服务等多种形式的物流服务随着市场的变化而快速发展。
主要表现在：
一是许多实行连锁经营的零售企业建立了配送中心，为企业的连锁经营网点提供物流配送服务。
二是出现了一批定位于全方位物流服务的物流企业，这其中既有大型国有企业，也有一些引入国际资本和物流管理经验的合资企业，更有一批具有市场竞争力的私营企业。
三是地方政府层面，目前一些经济发展较快地区的地方政府从提高地区经济的运行质量、增强地区的竞争优势、促进地区经济发展，乃至成为地区经济的支柱产业等方面，对促进物流产业发展给予高度重视，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和政策。
四是宏观层面的中央政府有关部门，如国家经信委、国家发改委等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。
21世纪，物流产业将成为中国经济发展的重要产业和新的经济增长点。
在经济全球化和信息化的推动下，现代物流业己从为社会提供传统运输的服务，扩展到以现代科技、管理和信息技术为支撑的综合物流服务，成为供应链管理中一个至关重要的环节。
现代物流业已经成为一个重要产业，直接影响着企业生产和经济增长。
津市市嘉山工业新区创建于2005年6月，经批准为省级经济技术开发区，主要产业为化工与建材，建区7年多来，开发区坚持“以工业项目为主、吸引外资为主、出口为主和致力于发展高新技术”的方针，强调以产业发展为中心，走产业兴区之路，通过卓有成效的招商引资工作，目前相继已有投资1.2亿元雪丽高档纸品生产线的，投资4亿元的中联重科重型车底盘生产线及生物制药、中意糖果等数家企业落实工业园，入区企业基本上实现了有单个到群体的转变，区内产业也正由零散向集成的转变。
到目前为止，区内完成基本建设投资近8亿元，各项基础设施已基本完善，路网全面拉开，用电来自国家大电网，110万伏变电站位于园内，自来水主管道已入园，光纤通信网络畅通，各项管理与服务工作已日趋完善。
区域经济迅速发展。
但是，随着区域经济的发展、产业园区的建设、入驻企业的增加，对物流也提出了更高的要求，开发区内应建成具有一定规模的物流基础设施已势在必行。
湘西北综合物流园是由湖南三湘和达现代物流有限公司投资建设并运营的公路货运枢纽型物流中心，可以提供多式联运、货运代理、货运信息、零担专线、仓储中转、流通加工、品牌展示、金融结算等物流服务，同时可提供装卸、停车、住宿、汽车维修、娱乐等一系列配套服务，可吸引物流信息公司及中小加工贸易企业落户园区，为开发区及外来企业提供仓储基地，带动园区的经济共同发展。
“湘西北综合物流园”是津市市嘉山工业新区的重要配套基础设施，开发建设“湘西北综合物流园”是完善津市市嘉山工业新区功能，促进开发区发展的重要措施。
项目将建设一个现代化、规模较大、优质高效的物流园区，为企业提供更好的物流服务功能，促进地区经济的发展。
二、建设的必要性
1、国民经济发展的需要
随着市场经济的发展和新经济时代的到来，被经济学家和有关学者称为“黑色地带”、“待挖掘的金矿”、“第三利润源泉”的物流业越来越受到人们的青睐和重视。
根据国际经济发展趋势和国民经济发展的需要，我国政府将现代物流列入了重要的新兴产业发展计划，在政策上给予支持。
国家经信委等六部委早在2010年就联合发布了《关于加快我国现代物流发展的若干意见》，对物流业的发展提出了如下具体意见：
⑴各地政府部门和有关企业要充分认识到：
第三方物流将成为我国经济新世纪发展的重要产业和新的经济增长点，现代物流业在经济发展中将起到十分重要的战略性作用。
⑵各地政府部门和有关企业必须以加快发展为主题，以结构调整为主线，坚持以市场为导向、以企业为主体、以信息技术为支撑，以降低物流成本和提高综合服务质量为中心，积极采用先进的物流管理技术和设备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多层次的符合市场经济规律、与国际市场通行规则接轨，物畅其流、快捷准确、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系。
⑶各级政府要积极培育现代物流服务市场，努力营造现代物流发展的宏观宽松环境。
政府有关部门要转变职能，强化服务意识，积极帮助解决物流企业在跨地区经营中遇到的各种实际困难，逐步建立起与国际接轨的物流服务及管理体系，继续加强物流基础设施的规划与建设。
在我国现代物流产业起步发展的新形势下，有关省市开始重视现代物流产业的发展，国内一些优势生产和加工企业集团开始重视企业物流管理，一批运输、仓储及货代等“类物流”企业逐步向现代第三方物流企业发展，涌现了一批民营专业化第三方物流企业，国际上一些老牌知名物流企业也开始进入我国。
近年来，湖南省及相邻省份也开始认识到现代物流对于推动经济发展、改善投资环境、提高区域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。
湖南省把发展现代物流产业作为一项涉及经济全局的战略问题，建设大型物流园区已经成为区域经济布局的战略重点，这项工作尽管刚开始起步，但市场发展前景十分广阔。
因此，项目的建设是国民经济发展的需要。
2、区域经济发展的需要
随着我国国民经济的飞跃发展，物流业在国民经济中的作用日益重要，发展和完善物流业已成当务之急。
物流的出现，为生产经营者提供了开放的、良好的物流服务体系，也为配送中心提供了新的发展机遇。
津市市市是全省重工业基地，是全省的经济十强县市之一，本市企业运输量很大，如：
盐业运输约300万吨；湖南雪丽造纸约50万吨、汽车底盘30万套；产纯碱约20万吨、纺纱约50万吨；总共年运输量大约有450万吨，如按公路运输占总运输量的30%计算，约135万吨是汽车运输出去。
近二年来，津市市市成立的经济开发区，成绩巨大，前景非常广阔，目前已在开发区范围内建设有益林纺织、湘澧盐矿、中联重科、雪丽造纸、中意糖果等一批全省或全市的重点项目，大大的增强了开发区的运输需求，加之开发区继续在加大引资力度，以后的运输需求前景非常巨大。
而且项目区域内方便快捷的公、铁、水、空立体运输网络将为物流业的发展提供了良好的外部环境，项目的建设还可以促进项目区域的城市建设，带动区域经济的发展，对城市环境的改善、对城市功能的增强均具有现实意义。
3、城市发展的需要
由于物流配送中心是一个投资大，占地多，涉及方面广泛的系统工程，是区域或城市对外物资交流的中心和纽带，对于城市的经济、交通、环境以及城市品味等各方面起着深远的影响。
因此物流配送中心的合理规划建设，是企业和区域经济可持续发展战略中一个不可缺少的因素。
城市建设方面：
津市市市是重点新兴工业城市，是常德市地区的宣传窗口，良好的市容环境和交通秩序是向外展示的第一窗口，而成立上规模、上档次的物流园，通过接纳外地和本市的闲散车辆到指定地点停放、等待配载，不但减缓交通压力，而且使城市交通变得安全有序。
这样不仅树立了城市形象，提高了城市的文明度，同时也减轻了相关部门对城市的管理难度。
城市交通方面：
随着开发区招商引资的巨大成功，津市市市市经济建设的得到了进一步发展，各种外地车辆来本市暂停配货的数量日益增加，由于目前没有大型货车停宿场，车辆随意停放，使现有狭窄的城市交通路面到处呈现交通安全隐患，车辆流通量降低。
市民对现有交通状况怨声载道，而物流园设置的大型停车场能有效的解决此类问题。
城市环保方面：
随着城市健康发展的需求，城市环保已迫在眉睫，许多大城市都限制了货车出入城区，而津市市市也有所限制，但由于津市市市市区比较小，许多停车场都设在市区内，外来货车几乎没有停放点，只能在城市边缘地带随意停放或游弋，导致城市的汽车尾气污染和噪音污染变得越来越严重。
为了适应城市的健康发展，许多城市都在郊区建立了大型物流园，所以湘西北综合物流园是适应城市发展需求的。
4、应对国际竞争的需要
在世界经济全球化趋势日益明显的今天，全球性的企业并购浪潮正推动着国际贸易货物流动加速向全球化方向发展，并带动了世界各国物流企业的联合、兼并与重组，大型跨国物流企业的出现，加速了物流产业与网络信息技术的结合，使物流产业的业态发生了革命性的变化。
我国加入WTO以后，由于服务业市场准入的扩大，必然使国内物流产业融入全球性物流产业跨国化、大型化和信息技术化的潮流之中，并对国内的贸易及生产布局产生深远的影响，从而加速我国参与国际分工与经济全球化的进程，为物流业的发展提供持续扩张的市场空间。
由于我国政府承诺在加入WTO几年内，逐步开放国内的市场，取消对外资企业直接进入部分行业的限制，这就为国内物流企业的发展创造了良好的机遇。
从当前的情况来看，我国物流业的当务之急是通过各种形式、渠道重新组建大型的第三方物流配送中心或大型物流集团，迎接和参与市场的竞争，而不是满足于现状的小规模、低层次、功能单一的某一方面市场，而必须随着市场的对外放开建设大的物流中心。
根据西方发达国家物流企业的成功经验，他们已经开始在某些领域大规模进入国内的物流市场，为了应对挑战，国内的北京筹资150亿元、武汉筹资100亿元，上海、广州、深圳、天津、西安等都准备筹资在当地政府及国家相关部委的支持下打造现代物流园，从而促进、带动当地的工业生产和贸易的发展。
目前，湖南省正积极探索有利于支持工商企业参与国际竞争的现代物流服务系统，通过对现有物流基础设施进行更新改造和扩建，加快技术进步，以便尽快满足加入WTO对我国，特别是湖南省现代物流业提出的新的要求。
通过物流园的建设，将各物流企业、港口、航空等服务机构和生产单位进行有序的整合，降低生产单位和物流企业的运营成本，使这些企业在未来的竞争中能够处于比较有利的地位。
因此，项目的建设是应对国际市场竞争的需要。
5、企业自身发展的需要
湖南三湘和达现代物流有限公司是常德市从事货运配载最早的企业，企业管理精良，在长沙、武汉、岳阳、株洲等地设有办事处，是津市市唯一全国联网的配载企业，承载了本市大部分的长途货运。
对本市的经济发展起到了很大促进作用。
对完善津市市嘉山工业新区的功能，促进我省物流业的发展，特别是津市市嘉山工业新区、津市市市的经济发展和满足常德地区的现实物流需求，具有十分重要的现实意义和社会效益。
项目的建设不仅可以提高现代物流配送能力、扩大企业规模、增加企业的经济效益与社会效益，而且在充分发挥企业自身所拥有的经营优势和影响力的条件下，凭借其区域位置和交通运输优势，再加上利用先进的管理模式来经营，从而降低经营费用，提升企业的整体实力，建设一个现代化的集运输配载、停车住宿、仓储汽修于一体的物流企业。
第三章
市场分析
一、国际物流发展现状
随着经济全球化步伐的加快和信息技术、通讯技术的发展，全球制造、采购、销售趋势的加强，现代物流产业的发展呈现出新的特点，一是电子物流的兴起，据预测，到2012年底电子商务交易额将达到10000亿美元;二是物流规模进一步扩大，主要表现在物流园区建设方面;三是物流服务的优质化，定制服务、供应链管理成为代表性特征;四是第三方物流企业发展迅速，目前美国和欧洲的企业有60%至70%以上全部采用第三方物流服务;五是绿色物流的发展，使物流产业更加注重物流过程的环境保护和再生利用工作。
物流园区是多种物流设施和不同类型第三方物流企业在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务的物流集结点。
日本是最早建立物流园区的国家，至今已建立20个大规模物流园区，平均占地约74万平方米，荷兰设计的14个物流园区，平均占地4至5平方公里，德国不莱梅货运中心占地在100万平方米以上，纽伦堡物流园区占地已达7平方公里。
物流园区的建设，有利于实现物流企业的专业化和规模化，发挥其整体优势和互补优势。
目前，美国、日本和欧洲等先进国家的物流园区已发展得十分完善，形成了以物流园区为基础的、以物流信息平台为依托的、以第三方物流服务为主导的规模化、专业化、网络化的社会化现代物流服务体系。
1、仓储基地化
在发达国家，绝大多数企业的生产原料和产成品都由物流园区负责仓储。
物流园区内专门从事仓库管理的第三方物流企业，通过先进的库存管理技术，可以高效地进行订单处理、进货作业、搬运作业、储存作业、盘点作业、拣货作业、补货作业，物流园区仓储设施的规模化和仓储功能的效率化，为企业提供了公共社会化的仓储基地。
据报道，意大利的一个物流园区可同时为6000多家企业提供仓储及配送服务。
2、运输配送社会化
发达国家的物流园区一般均建在公路、铁路、港口、机场货运枢纽附近，以及靠近生产加工区或消费集中区货物集散地附近。
由于物流园区能够通过集装箱运输将各种运输方式贯通，因而可以承担长距离干线货物运输物流。
与此同时，物流园区与物流中心、配送中心、运输公司等整合形成了社会化配送系统，因而可以承担终端客户的配送物流。
由于物流园区可以有效的整合利用社会闲置物流资源，因此不仅提高了社会资源的有效使用，同时也带来了巨大的经济、社会效益。
据专家预测，国外这种以物流园区为核心的社会化运输、配送形式将以每年5%至10%的速度增长。
3、物流分工专业化
随着物流园区规模的不断扩大，发达国家物流园区内部的分工日趋专业化。
一般来说，有专门从事物流园区物业管理的园区运营商、从事仓库管理的仓库运营商、从事倒货及搬运业务的搬运公司、从事流通加工业务的加工企业、从事物流园区内部物流信息管理的IT企业以及入区的运输、配送企业。
其中最为重要的是能够依托物流信息，为用户提供全面解决方案的第三方物流企业。
例如，美国的i2公司，世界500强中有三分之二是在其客户名单上。
i2公司通过供应链管理，每年可为其客户提供1600亿美元的增值空间。
4、运输与仓储协同化
在发达国家，分布在各个物流集结点上的物流园区都与运输企业有着很好的协调关系。
运输企业通过全球卫星定位系统、货物跟踪系统和车辆调度系统，将货物在途信息及时传递给物流园区。
物流园区根据库存变化情况，将补货信息、配送信息及时传递给运输企业。
例如，加拿大迪斯卡尔特公司协同化物流运输平台，不但整合了世界排名前60名的运输企业，而且对运输路线、配送路线上的仓储分布也非常了解，使运输与仓储业务达到了很好的协同。
二、我国物流发展现状
1、我国物流发展阶段分析
自1979年引入物流概念以来，经过二十年左右时间观念认识与实践的发展，我国现代物流业正处于起步快速发展时期，其间大致可分为三个发展阶段：
第一阶段：
1979年之前，即计划经济时期。
尚没有物流概念与认识，只有分割的运输、仓储、批发、零售等。
第二阶段：
80年代至90年代中期，我国商业流通体制发生重大变革，我国物流处于传统物流为主，逐步探索现代物流运作规律的阶段。
第三阶段：
90年代中期以来，社会主义市场经济体制初步形成。
至此，我国现代物流业进入起步发展阶段。
近几年，随着中国加入WTO，我国现代物流业已处于快速发展时期。
2、我国物流发展存在的问题
我国物流业发展已走过了二十多年的路程，但正是在这几年，特别是跨入新世纪以后得到了快速推进。
得益于三个条件：
一是中国已具备了现代物流业发展的基本条件；二是出现并快速增长着第三方物流的需求；三是涌现了一批敢于拼搏的物流理论与物流实践探索者。
随着我国经济的发展和市场对物流需求的激增，我国的物流产业得到了迅速提升，但总体上讲，我国物流业还刚刚起步。
我国现代物流发展存在的问题主要表现为“三大矛盾”：
⑴体制方面，条块分割，计划经济影响下的多头管理现状与现代物流业发展必需的系统协调要求相矛盾
⑵市场供需方面，短期实际需求不足和远期潜在需求巨大相矛盾，低水平供应能力过剩与高水平供应能力不足相矛盾。
⑶技术与人才方面，物流技术与设备水平低下现状与现代物流业对技术的高要求相矛盾。
低层次传统物流人才过剩与高层次现代物流人才紧缺相矛盾。
从我国现状来看，我国物流企业数量少、规模小，物流服务的准确性与及时性差，物流的社会化、市场化程度也较低。
因而大力发展和建设物流园区对促进经济增长，实现流通产业现代化转变有重要意义。
我国现代物流的发展趋势将是以大型综合物流园区或物流基地、物流中心为主枢纽，
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