上海海上海项目物业管理策划方案.docx
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上海海上海项目物业管理策划方案
海项目物业管理策划方案
理念篇
□导言
1
□海物业管理策划
【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路3
●物管理念
●总体构思
●人力资源开发
【二】Hi-SHANGHAI文化与商业的融合8
●新文化地产理念延伸
●文化与地产结合作用
●物业管理之文化涵塑造
【三】Hi-SHANGHAI物管模式创举与实践15
●集3种业态为一体的模式创立
●根植与新文化地产，运用与物管实践
●物业管理之文化塑造践行
□导言
“出土”于这几个关键词：
浦、路、工具厂原址
“起源”于这几个曾起过的名字：
花园、情爱400、海
“创立”于这几个关联的名称：
上实发展、新文化地产、创意商居区
从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的
第一声呤唱，它就是诞生于路老工业厂房地块上的全新的[海]新城。
[海]位于浦区与虹口区交汇处的路，建筑用地面积近八万平方米，总建筑面积为二十三
万平方米，其中7幢住宅建筑面积为九万多平方米，3幢LOFT建筑面积为七万多平方米，
商业面积近三万平方米。
[海]临近和平公园和控江路商圈，距新一轮城市开发的世纪性工程――黄浦江两岸综合
开发区域北外滩仅
300米。
外滩、北路商业街、鲁迅公园等均在“海”
3公里围左右。
从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的
第一声呤唱，它就是诞生于路老工业厂房地块上的全新的
[海]新城。
□海物业管理策划
【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路
●物管理念
——秉承『海』的专业运营、统一管理之模式；
『海新城』投资方充分考虑经营业主的长远投资，保障其利益。
投资商实业发展股份、
发展商上实房地产，将聘请文化经营公司进行专业运营，统一管理及全程服务达到前所
未有的投资方、发展方、经营者、业主、消费者、物业公司六方共赢。
物业管理公司作为专业化的服务机构，也将秉承[海]的“文化地产”运营模式之精髓，
创新服务理念，创具特色与『海新城』，各方共享共获收益财富。
——展现『海』规划的层次空间
[海]规划设计和定位，充分展现了“五度规划空间”即：
第一层次的城市空间、第二层
次是由[海]界定的区域空间、第三层次由建筑体量构成的外部空间、第四层次是为建筑部空间，第五层次是以人文渗透为主体的精神空间。
[海]充分利用建筑布局空间，展示恢宏气势，也展现各个社区功能定位，并作了相应的空间分割。
——统领总体布局，“四统一”模式运用；
要做好[海]物业管理，就必须要将它的层次空间与功能定位相结合，充分运用其特点，
进行总体构思布局，在纵横交错的建筑物之间施展物业管理手段和技术，忠实服务于“城
民”。
物业管理公司全方位配合[海]运营商“四统一”的模式运用，即“统一店面装修、统一经营布局、统一物业管理、统一营销策划”。
做到统一和多采相结合，既统一而又不单一。
——满足它的功能定位，点面结合，布局平衡，重点突现；
[海]以创意商业街为中心，东面是创意生态居，西面为引领时尚创意LOFT;[海]创意商
业街用“建筑语言：
划分成五大场景制造区块，即：
（一）混凝土,
（二）金属，（三）玻璃，（四）砖，（五）木材。
创意商业街还以海上讲堂、海上剧场、海上会馆这三大灵魂建筑，创造连绵不断文化活动与新闻事件的源点。
物业管理要将这五种商业院落、三座标志性建筑串联，结合功能定位特点，设定二级管理，三个层次运作机制，以点面结
合，布局平衡，重点突现的方法划成5个业务管理部门，3个管理区域。
（详叙见“总体构思”）。
——服务体系尽善尽全，渗透全方位、体现全方面；
[海]确立的创意行业产业链，也提供完备服务体系。
物业管理也将从产业源头开始，全
方位渗透，全方面体现服务理念，延伸服务至终。
经营与『海新城』配套的服务功能、
开设多项软硬件设施，做到想“城民”之所想，提供便民、利民的优质服务。
●总体构思
提示：
针对『海新城』物业管理的各个要素，通过周密的市场调研，深入挖掘未来“城主”生活、工作、交际等活动需求，充分融合[海]的建筑与艺术的结晶，以及最新的物业管理服务理念确立整体设想和思路：
1、三大优势建立创新模式——作为『海新城』的服务体系支撑
1.1区域优势：
[海]“创意居”的创举，极具魅力示效应以及较强的辐射作用，必将带
动浦区全面的经济腾飞。
1.2文化优势：
[上实发展]正在开发的[海]，它不仅是要在文化本体要素中，实现常态
生活和文化狂欢、物质消费和精神享受、建筑空间和概念空间、进行式情节和未来式前
景的有机融合，还要按照产业生态原则，主动促进人才与资本的自由结合。
既引进国外
文化企业的地方总部，又设立小型的特色鲜明的工作室和专业店，以实现对地产文化缺
失项目的有效补白。
1.3企业优势：
[上实发展]文化地产品牌优势，为[海]的文化积淀夯实坚实基础；[上实
物业]管理公司聚集人才、品牌、经验的优势，为『海新城』的物业管理发展奠定了基础。
[海]新城的前瞻性的规划，使公司充满信心在最短的时间将『海新城』创建为国家级优
秀示商务住宅小区。
明确的发展方向如下：
[上实物业]以“专业规严谨的管理，综合高效热忱的服务，为业主/使用人创造美好的生活和工作环境而不懈努力。
”作为企业的质量方针。
理念：
时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业主。
宗旨：
业主至上，服务第一，寓服务于管理之中。
思想：
业主并不总是对的，但他永远是第一位。
要求：
把今天的事做到最好，明天的事也考虑周到。
目标：
满足业主需求和超越业主合理期望。
态度：
不能带‘不’字作结束语。
诚信：
说到的一定做到，做到的比说到的更好。
精神：
务实进取，追新创优，在现代化管理进程中不断追求提升和完美，力求管理一流，服务一流，员工素质一流，综合效益一流。
我们可以承诺：
项目完工一年创建市优秀示小区；全部项目完工两年，将『海新城』争
创国家优秀示小区/大厦。
我们的工作重点：
①为智能化设施的运行、维护和开发度身定制一套维保、运行实施方案。
②积极与政府部门加强沟通与协调，取得支持，沟通创建一流的文明城区。
③确保治安事件发生率为零。
我们将实施两步方案：
入住期以人防为主，技防为辅。
常
规期以技防为主，人防为辅。
依靠现代化的实施和[上实物业]卓越的管理，让[海]的业户尽享安宁与平安。
④对业户的装修运用[上实物业]成功的管理经验，采取统一布局、统一装修、统一管理、统一营销的方式，做到“有章可循，违章必纠”，预防为主，将违章控制在萌芽状态之中。
⑤导入CIS形象识别系统，创一个国际品牌形象，塑造一流的管理形象。
我们的工作措施是：
①智能化管理上的三步到位：
住户培训到位，物业从业人员培训到位，工程维修到位。
②定期与政府部门沟通，多开工作会、联谊会。
对社区精神文明建设，取得政府部门的支持和认可。
③由于是开放式“城区和街区”，在安全管理上，将运用现代化手段，三防结合，确保安
全。
人防采取快速推进法。
中控统一指挥调度，强调多重结合，“巡岗”与“固定岗”相
结合。
全面防与重点防结合，“小围合”和“大围合”结合。
在充分强调自我防的前提下，
以技防为主，运用智能化保安设施和监控系统，综合布防，确保万无一失。
④管理采取情、理、法手段并用，加强现场督导，确保无违章装修。
在审核上严格把关，
职能部门齐抓共管，将违章消灭在萌芽之中。
⑤精心养护小区、街区的绿化，水景，实施垃圾分流，强化“城区”“街区”环境美化建
设。
·养护好已有绿化，实施由地面向空中进展的立体式绿化工程，加强对商户环保意识的
灌输，增强所有人员的环保健康意识。
·做好水池管理定期清理污泥，配备施工船只，清理水葫芦等垃圾，确保水系达到国家
环保标准。
·垃圾分类收集，建立回收系统。
⑥加强社区文化建设，整合各区域形象，开展各种形式的文化娱乐健康活动，建立商户
健康档案，让商户享受温馨，冶性情，形成一种健康向上的氛围。
⑦运用科技手段，合理调度，有序停车。
加强引导，杜绝乱停乱放现象，杜绝路面乱停
及喇叭噪音。
⑧分片管理与中心管理相结合，实行首问负责制。
员工一岗多能，一专多能。
⑨发挥公司整体优势，对电梯、保洁、保安、道路、水域、商务、文化娱乐、车辆管理
等方面实行专业化管理，全方位降低成本，为业主/商户提供更多的无偿服务，让它们受益受惠。
⑩公司要为『海新城』管理设立一个“文化策划专员”职位，专门负责联络[海]营运商，
协助他们招商、商业文化策划和活动；弘扬发展商的“文化地产”经营理念；制定物业公司执行计划，配合行动，全面支持创意商业街、LOFT商业裙楼的各项营运需求。
特别举措——
搭建平台
①以开发商创造的硬件为基础，依托营运商搭建的平台，将物业管理服务溶入至日常运作中，充分体现物业的增值保值之功效；
②引入高科技、智能化的技术手段，提升高端物业管理服务。
全面导入CIS形象和ISO9001、14000体系
①管理CIS形象导入是『海』整体形象的组成部分；
②将ISO9001、14001质量和环境体系引入[海]物业管理畴，为提升『海新城』整体管理形象打下良好的基础。
●人力资源开发
优秀管理人员是[上实物业]最宝贵的资产，公司强调人力资本增值目标优先于财务资本增值的目标。
企业只有管理好人，才能管好事。
所以从这层意义上来说，经营企业其实
就是做人的工作。
而做人的工作，应在自我培养与开发的同时，积极从外部招聘引进“专才”，为企业培养一支过硬的员工队伍。
[上实物业]人员管理的宗旨——是以人为本，善待员工，规管理，人尽其才。
在[海]物业管理工作中，公司将创立了旨在对人才创造力进行管理对人才潜能进行开发的人力资源管理体系，启动“四优”工作，即：
选优、培优、用优、留优。
特别需要择优一批懂
得文化艺术与文化经营和管理人才。
为企业文化再造奠定基础、为公司今后承接类似『海新城』这样的物管项目创造条件。
[上实物业]将秉承[实业集团]的人才观，运用压力机制和激励机制，量才录用，知人善
任，为人才的培训创造良好的空间，最终激励员工为企业尽心竭力，追求人才资本增值。
[上实物业]的人员管理体系由五部分组成：
制订素质标准
人
素质机制
员
严格录用考核
管
配置机制
工作岗位设计
理
制订规范管理
形象规范管理
组织机制
量化考核、素质评价
绩效机制
激励机制工资福利等物质保障
确定标准、严格招聘
[上实物业]在[海]项目管理中将遵循上述用人标准，确定了以下几项相关指标：
a、知识层次。
为了符合高端物业管理的要求，管理层人员除要求100%的中专以上文化
程度以外，部分岗位引进本科以上的专业技术人才。
操作层人员全部要求高中以上文化，
保安岗位必须要退伍军人、保安人员，以保证队伍素质；维修岗要求全部持证上岗。
b、录用考核。
所有管理层人员，除经过正常的笔试、机试，心理测试等录用考核外，必
须通过外语，电脑使用、智能化基本知识的考核，成绩合格者方可录用，作业层人员要
通过技能考试。
c、人员配置比率。
加大管理人员的配置比率（本项目物业管理人员与操作人员的比率为
1:
1.8），符合高科技、高智能化管理的要求，使管理队伍实现由劳动密集型向知识密集
型转变。
d、年龄结构。
经理级决策人员35-50岁、管理层员工为26-45岁、保安员为20-30岁、
其他操作层员工可放宽到20-50岁。
e、工作经验。
所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其他相关管理工作经
历，也包括物业管理经验尚不足的、年轻的员工。
量才适用、合理配置
为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘员工的潜能。
[上实物业]将对企业人力资源进行有效的配置，合理设计各工作岗位的工作容和职责围，
目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现“全用人、用好人”的思路。
规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程
中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求而又有其他专长的，实行
调岗安排使用。
尤其是在一专多能、何者为专的问题上，更要注意观察，充分发挥个人
专长。
规管理、分层实施
a、组织落实，制度规。
公司的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规，如制订管理
规章，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公正的奖励制度；依据工作表现
确定不同的报酬工资福利系统。
通过规企业运作，约束员工行为。
b、分工协作，层级管理。
由于物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中我们
对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。
对管理层员工实施授权管理，即在一定的
工作围让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意识。
操作层员工如保安、绿化等岗
位实行工作轮换制等，发挥公司专业优势，避免因长时间在一处工作而造成工作惰性。
c、规言行、注重仪表，实施BI形象战略
BI即企业的行为规，是形象战略的重要组成部分。
公司将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规化管理畴，制订了详细的员工守则、服务手册，让员工熟记心中，自我约束，自我控制，参照对比，严格执行，根据物业管理行业特性要求，把形象工作作为一项长期的工作常抓不懈，全面提高企业的美誉度和服装城的形象。
同时还会拟定了每一岗位、每一工种详细的工作流程、岗位职责、服务质量执行标准，规企业和员工的动作，确保管理和服务质量。
素质评价、绩效考核
a、量化考核，客观评价。
人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的在保障。
其
考核的原则就是：
不让先进者吃亏。
对考核出的佼佼者，需要采用“让最明白的人最有权，让最有责任心的最有权”。
通过实践总结出包括考核评鉴、行为测评、专项考试等三种评介方法在的管理人员素质评价体系，对员工的“德、能、勤、绩”进行全面客观的评鉴。
制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准，并推出一整套突出绩效与综合测
评相结合的考核实施方案。
考核不走过场，不讲形式。
各级人员均有详细的绩效考核指标，业绩的好坏、绩效的高低、综合素质的优劣均可通过量化在“二维”分析图上反映出来。
每个被考核者都会在“二维”图中找到自己的点，而该点在“二维”图中的位置，就决定了该被考核人的奖励。
使考核起到奖励先进、鞭策后进的确切作用，同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。
b、末位淘汰，吐故纳新。
为使[海]物管队伍更有战斗力和生命力，在保持队伍相对稳定
的同时，根据情况及时优化队伍结构，结合考核，实行末位淘汰率在3～5%左右，这样
做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量。
“危机、压力、目标、信念”是铸造[上实物业]凝聚力的“有效保证”。
【二】Hi-SHANGHAI文化与商业的融合
●新文化地产理念延伸
新文化地产理念的形成有着极深涵意义，归纳起来主要有这么些：
（1）新文化地产着意于文化的创新与进步，地产被赋予文化的灵魂，文化与地产之间的互动关系被充分发掘，
人们在人居的休闲与游戏之中感悟人生的幸福、优雅与美好。
（2）新文化地产具有鲜明的审美情趣和艺术气质，注重用原创艺术的感染力引导人们在丰富的精神生活层面进入自由空间，让艺术教育走进大众的生活，让人们享受现代艺术手法所表现的文化氛围，让
美成为地产的精神产品，并强调直观性、可视性和在场性。
（3）新文化地产通过源源不断的文化活动和文化行动，持续不断地创造文化故事和事件，使地产不只是一种凝固的音乐，更变成多姿多彩的生活容，成为艺术创造的常青之地，使文化成为一种最富感染力
和持久力的新型人文生态，力求突破现代都市的文化困境（4）新文化地产把鲜活额人生理念注入到住宅产品及服务之中，使富有个性并独特的文化感觉历久不衰，居住者和消费
者从新的生活方式之中能够获取更多的精神食量。
企业依靠所秉持的价值观而成长，并通过经营方式把它们付诸实施，而[海]项目则就是这些价值观付诸实施开篇之作。
●文化与地产结合作用
新文化地产从它构筑雏形到完善一个理论体系，一个重要突显的作用就是把文化理念与房地产作了有机结合。
新文化地产是地产以文化为载体，通过市场交换提供给消费者物
质与精神追求的多种文化要素所形成的总和。
“新文化地产”的容，包括完善的理论体系，明确的文化主题，创新的艺术风格，优雅的审美品位，独特的产品性能，持续的经营软件，领先的科技含量，有效的传播方式，精致的工艺细节，时尚的生活方式。
物业管理作为房地产链中一环，在我们实务操作孤傲成，也应体现文化理念的指导性和先进性，将日常繁琐的事务与“新文化地产”中对应理念作相应的结合。
●物业管理之文化涵塑造
在新文化地产包含众多分支理念之下，物业管理与服务的理念如何塑造其应有的文化涵，这是摆在我们[上实物业]面前的一个重要论题。
文化与地产的汇合，[海]是一个节点，努力打造好“新文化地产”的开山之作，任重道远。
[上实物业]未来也将扛起“物业管
理文化”大旗，顺呼“文化地产”，扩展和丰富其在的涵义，并借助[海]这个节点，打造新一轮物业管理行业扛旗之作。
Hi-SHANGHAI物管模式创举与实践
●集3种业态为一体的模式创立
[海]创新地把“创意产业”地三种地产业态融入于一体：
LOFT创意居，创意商业街、生态住宅区。
LOFT谓之“创意商居”是三幢高80米地匣型建筑，黑灰底色铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织地形象。
从外观看到三幢大厦分别开有巨型一竖门――隐喻理想
之门；一横窗――隐喻思想之窗；一天眼――隐喻幻想之眼。
“一门、一窗、一眼”勾勒出“海”文化地产项目深刻含义。
LOFT创立的建筑物构造多为错层空间，可任意组合，可居住亦可办公。
创意商业街是一个有明显主题的街区，它是以原创精神为主题的艺术文化街。
在极简主义的框架外包裹上视觉冲击力极强的审美外衣，形成创意文化的诗意空间。
生态住宅区为全装修高档住宅公寓，一起的时尚生活，汇聚创意产业的人群和富于想象与追求的人群。
[上实物业]即将对这种集3种业态为一体物业创立新的管理模式。
●根植与新文化地产，运用与物管实践
[海]在规划设计方面独具匠心，它秉承新文化地产理念涵，丰富地创造出四种体现人文
的精神：
自然精神、建筑精神、艺术精神、时代精神。
基于“海文化地产”的这四种精
神定位，在运行服务上，就是借助房产经营，展开向不断推出新的文化行为与文化活动，
演绎文化事件，创造文明故事；借助物业管理展开体贴入微、尊重个性的人文关怀与文
化引导，提高生活品质，优化社会生态。
物业管理的出发点也将源于以上四种精神去展
现、去发现、去运用、去实践。
●物业管理之文化塑造践行
从本行业二十年的发展历程来看，物业管理早已不限于“四保一维”的具体事务运行上，理念优化，观点更新，服务更细化，深入至人文关怀和至尚人本管理。
[上实物业]借助[海]这个平台，又将成为文化塑造物业管理企业，并努力借助于实际行动作为又一个提升。
的确[海]也正为这个平台提供一个难得的契机。
[海]是新文化地产的开山之作，它引入了“四新”――新材料、新技术、新工艺、新设备，这也为今后高端物业的管理提出新问题；它采用了“智能化”技术，比如宽带网络、三表远程、红外线监控、可视对讲、密码设定、远程设置、安防技术手段等等智能化的运用体现了高科技含量，也充分体现了“新文化地产”中的“新”的外延。
[上实物业]未来若干年，寻求的高端物业市场拓展，想必也会在“新”上力求更高更新，在“文化”上不断探索，去践行自己的每一个承诺和付诸于的行动。
商务篇
□公司简介
●公司概况
●企业信誉
●公司业绩
●管理经验
●管理特色
●管理团队
□财务预算
●物管开办费使用
●物管运营财务收支预案
●物管财务预算说明与分析
●物业管理服务收费标准建议
□公共场所营运策划建议
●海上剧院、海上讲堂、海上会馆功能定位
●商业文化街三标志建筑服务定位
●海创意商业街物业管理模式
●海LOFT商业空间物业管理服务特征描述
□公司简介
●公司概况
上实物业管理（）（简称“上实物业”）是实业集团旗下的全资子公司，是专门从事物业管理及其相关服务的独立法人企业，注册资金62万美元（折合人民币513万元）。
公司于2002年下半年通过了国家建设部物业管理一级资质的审核，成为沪上13家一级物业管理资质的企业之一。
[上实物业]——目前直接管理项目23个，总体管业、合作和顾问面积达到400余万平方米。
公司管理的物业种类包括涉外超高层综合商办楼、外销高层住宅服装城、外资销高
档住宅服装城、别墅、高层中低档规模住宅服装城、近代优秀保护建筑、医院后勤保障服务和工业厂房。
其中已获得“部优”的管理项目5个，“市优”的管理项目6个。
●企业信誉
实业集团是最大型企业集团之一，在促进沪港合作和发展过程中发挥了积极的工作，上实集团在沪港家喻户晓，乃至在全国也非常著名。
公司在地区发展物业管理享有天时地利人和的优势。
与此同时，“上实物业”严谨自律，以实际业绩赢得社会各方的好评，也为“上实品牌”增添了荣耀。
[上实物业]管理的物业涉及面较广，管理经验丰富，包括现代化商业
/办公大
厦[金钟广场]和[上实大厦]，楼高208米、150米，建筑面积分别是
9.1万和
2
100余年的近代保护建
6.7万m，还有智能化小区、生态环保小区和楼龄达
筑。
这些大厦和小区的物业管理对工程技术方面的要求既高又全面，我司现
有各类工程技术人员110人，完全能胜任各种建筑设施设备的正常运行管理
和养护维保工作。
[上实大厦]的设施、设备管理是行业有口皆碑的。
[上实物业]所拥有的保洁、保安和特殊服务经营人员队伍，专业技能都达到了同业较高
水平，这些专业队伍的技能足以应对目前物业管理所涉及的专业技术要求。
我们管理生
态环保小区—御景园和高楼龄的近代保护建筑—高阳大楼时也能泰然自若，得心应手。
[上实物业]具有针对具体大厦/小区量身定做合适的管理方案，并具有在同等收费标准下
提供高标准管理服务还能赚钱的本事。
我们管理的全部项目没有亏损的。
而且敢于将预
决算明细帐清册提交业主委员会审核。
[上实物业]通过几年的实践运作积累了丰富的经验，特别是在与物业管理相关各方的沟
通、协调解决各类矛盾和问题方面，以及制止违章装修、违章搭建、保持外立面和环境
不被破坏方面，都能达到预定的目标，处理棘手问题很有方法，而且不会引起很大的矛
盾纠纷，这是同行自叹望尘莫及的。
在服务观念方面，坚持“时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业户”的理念，
奉行“业主至
升级会员 