上海市分行授信业务发展指导意见房地产.docx
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上海市分行授信业务发展指导意见房地产
2017年上海市分行房地产行业授信业务发展指导意见
一、适用范围
本发展提示所称的“房地产行业”是指国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）中的房地产业，行业代码为K70。
本发展提示主要用于指导国标行业K70类别下的房地产行业的信贷投向与风险管理。
二、行业总体运行情况及政策环境
（一）行业运营情况
⑴房地产开发建设保持平稳
①投资增速前高后低，全年回落1.3个百分点
2016年，上海市房地产开发投资3709.03亿元，比上年增长6.9%，增速较上年回落1.3个百分点（见图1）；上海市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为54.9%，比上年提高0.3个百分点。
图1：
2016年本市房地产开发投资情况
从房屋类型看，住宅投资占比提高。
2016年，上海市住宅投资1965.43亿元，比上年增长8.4%，占全部房地产开发投资的53.0%，比重提高0.7个百分点；办公楼和商业营业用房完成投资1215.36亿元，增长8.3%，占32.8%。
从投资结构看，土地购置费较快增长。
2016年，上海市房地产开发投资中建安工程投资2220.89亿元，比上年增长0.4%，占全部房地产开发投资的59.9%；土地购置费1208.28亿元，增长20.3%，占32.6%，比上年提高3.6个百分点。
从项目规模看，大项目的投资数量和规模明显增加。
2016年，上海市完成投资额5亿元以上的项目209个，比上年增加22个，投资额共计2182.69亿元，比上年增长15.9%，占全市房地产开发投资的58.9%。
投资增速高出全市开发投资9.0个百分点。
②房地产在建规模略有扩大
2016年，上海市房屋施工面积15111.24万平方米，比上年增长0.1%。
其中，住宅8073.94万平方米，下降3.6%。
2016年，上海市房屋新开工面积2840.95万平方米，增长9.1%。
分类型看，住宅新开工面积有所下降，商办新开工面积较快增长。
2016年，上海市住宅新开工面积1436.13万平方米，比上年下降8.0%；办公楼和商业营业用房新开工面积384.49万平方米和401.78万平方米，分别增长26.1%和30.6%。
受前几年新开工面积下降影响，上海市商品房竣工面积同比下降。
2016年，上海市商品房竣工面积2550.64万平方米，比上年下降3.6%。
其中，住宅竣工面积1532.88万平方米，下降3.5%。
2016年上海市房屋新开工和竣工情况
指 标
新开工面积
（万平方米）
比上年增长（%）
竣工面积
（万平方米）
比上年增长（%）
全部房屋
2840.95
9.1
2550.64
-3.6
#住宅
1436.13
-8.0
1532.88
-3.5
办公楼
384.49
26.1
279.31
27.4
商业营业用房
401.78
30.6
266.06
-13.2
③房地产企业到位资金情况良好
2016年，上海市房地产开发企业本年到位资金6408.78亿元，比上年增长15.9%，项目资金到位情况良好。
2016年上海市房地产企业本年到位资金情况
指 标
资金（亿元）
比上年增长（%）
比重（%）
本年到位资金合计
6408.78
15.9
100.0
国内贷款
1446.18
-4.6
22.6
利用外资
2.31
-93.2
0.1
自筹投资
1490.78
-1.9
23.3
其他资金
3469.51
41.0
54.0
#定金及预付款
2563.88
50.3
40.0
个人按揭贷款
663.71
54.3
10.4
据人民银行上海总部统计，截至2016年底，上海市中资银行本外币商业性房地产贷款余额16737.86亿元，比上年增长20.5%。
其中，房地产开发贷款余额4655.06亿元，下降13.9%；个人购房贷款余额11412.19亿元，增长43.5%。
截至2016年底，上海市公积金贷款余额3257.77亿元，比上年增长17.6%。
⑵楼市交易波动较大
2016年，上海市楼市交易波动频繁。
一季度，在全国房地产去库存的背景下，上海市房地产市场量价齐升。
上海贯彻落实“因城施策”，率先在3月份出台“沪九条”调控政策，此后市场有所降温。
但随着土地市场的火爆和楼市谣言的传播，市场出现过热态势，调控政策加码，10月和11月相继出台了“沪六条”和信贷监管措施。
进入四季度，政策效应积极释放，预期趋于平稳，成交量有所回落。
①新建住宅销售面积微增，增速逐步回落
2016年，上海市房地产市场成交总体较为活跃，全年新建商品房销售面积2705.69万平方米，比上年同期增长11.3％，增速比年内高点（1-5月）回落18.0个百分点（见图2）。
图2：
2016年本市存量住宅月度成交情况
从销售结构看，住宅销售面积微增、增速回落明显，办公楼和商业营业用房成交量则保持较快增长。
2016年，上海市商品住宅销售面积2019.8万平方米，增长0.5%。
受限购政策升级影响，上海市商办销售增长明显。
其中，办公楼销售面积306.4万平方米，增长55.2%；商业营业用房销售面积205.87万平方米，增长81.1%。
②存量住宅成交个位数增长，月度波动较大
据市房地产交易中心统计，2016年，上海市存量房成交量达到历史最高点。
全年存量房网签面积3559.17万平方米，比上年增长6.5%。
其中，存量住宅网签面积3160.66万平方米，增长4.2%。
从月度成交情况看，存量住宅成交波动较大（见图3）。
图3：
2016年本市存量住宅月度成交情况
⑶新建住宅销售均价为每平方米25910元
2016年，上海市新建住宅平均销售价格25910元/平方米。
从区域分布看，内环线以内87426元/平方米，内外环线之间44984元/平方米，外环线以外18127元/平方米。
剔除共有产权住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格分别为：
内环线以内87547元/平方米，内外环线之间62265元/平方米，外环线以外26778元/平方米。
（二）行业政策环境
2016年2月19日，财政部、国税总局、住建部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，首次将个人购买90平方米以上家庭唯一住房的契税征收税率统一调整为1.5%。
2016年3月24日，市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市工商局、市金融办联合发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，简称“沪九条”，意见中指出：
⑴加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%）；
⑵从严执行住房限购政策：
提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上；
⑶实行差别化住房信贷政策：
对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
⑷强化市场监管和开展执法检查：
严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。
2016年6月14日，《上海市城市总体规划（2015-2040）》城市性质论证会召开，上海第六轮城市总体规划进入收尾阶段，上海定位为全球城市，将主动对接共建“一带一路”愿景与行动、长江经济带发展规划纲要和长三角城市群发展规划，进一步发挥城市群发展的引领作用和全国经济的辐射带动作用。
2016年10月8日，市住房和城乡建设委、市规土局发布《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，简称“沪六条”，意见中指出：
⑴进一步加大商品住房用地供应力度。
根据地块不同情况，进一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。
⑵进一步加强商品住房用地交易资金来源监管。
根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。
竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。
违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。
⑶进一步加强新建商品住房预销售管理。
自2016年10月8日起，全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核（包括预售许可和现房销售备案），对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。
加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管，不得擅自提价。
⑷严厉查处房地产市场违法违规行为。
持续开展房地产开发企业和中介机构违法违规行为专项整治行动，进一步加大整治力度，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。
⑸全面实行存量住房交易资金监管制度。
在已试点基础上，制定存量住房交易资金监管办法，全面实行二手存量住房交易资金监管。
规范房地产企业经营行为，严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。
⑹加强政策解读和宣传。
加强对房地产市场的监测、分析和研判，定期发布统一、规范的房地产市场信息。
对编造谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为，加大查处力度，依法依规予以严肃处理。
2016年11月25日，发布“进一步完善差别化住房信贷政策”，居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例提高至不低于35%。
2017年1月6日，市住房城乡建设管理委会同相关部门对全市商业办公项目进行集中清理核查，且对部分已取得预售许可证的项目暂停网上签约。
（三）市场趋势预判
随着2016年以来本市住房限购政策逐步收紧，同时对于开发商拿地提供自有资金来源证明等措施的实施，以及2017年1月对商业办公项目的清理核查，可以预判2017年本市房地产市场下行压力加大。
对于商品住宅市场，因限购政策趋紧，市场可购买能力有所下降，市场交易量将明显下降，市场价格上涨趋势有所回落，且不排除部分区域市场价格出现回调。
对于商业地产市场，因年初政府相关部门进行核查清理，相关政策尚未落地，市场交易量将受到较大影响，部分区域市场价格下行压力明显。
三、上海市分行房地产行业总体状况
2016年末，上海市分行房地产行业贷款余额234.08亿元，较年初增加7.2亿元，占全行贷款余额8.66%，按五级分类，正常类贷款占比100%，无后三类贷款，我行房地产行业贷款质量总体继续保持良好。
（一）总体额度以及分布情况
2016年末，全行房地产行业授信客户80户，授信总额628.37亿元，较2015年减少7.83%。
表1、表2分别按投向、内部评级口径分类。
分类
2015年
2016年
贷款余额（亿元）
占比（%）
贷款余额（亿元）
占比（%）
住宅开发
67.07
30
57.24
24
商业地产开发
80.17
35
116.53
50
保障性住房
46.63
21
40.19
17
经营性物业
13.39
6
18.78
8
土地储备
19.62
8
1.34
1
合计
226.88
100
234.08
100
表1：
按投向分类
PD值
户数
授信额度（亿元）
贷款余额（亿元）
2015年
2016年
2015年
2016年
2015年
2016年
4
10
2
74.48
8
26.46
2.67
5
28
37
223.73
264.07
69.22
79.9
6
17
24
185.91
189.47
58.95
100.76
7
18
13
165.64
126.2
65.65
38.42
8
4
4
35.65
40.63
6.6
12.33
合计
77
80
685.41
628.37
226.88
234.08
表2：
按内部评级分类
（二）前十大户情况
2016年末，全行房地产行业前十大户贷款余额96.3亿元，占全行房地产贷款的41%。
序列
客户名称
授信额度（亿元）
贷款余额（亿元）
1
上海绿地新龙基置业有限公司
39.5
14.5
2
上海联洋世家置业有限公司
13
12.45
3
中航城置业（上海）有限公司
10.8
10.8
4
上海春日置业有限公司
14
9.39
5
冠丰（上海）房地产发展有限公司
12.9
9.05
6
晓富发展（上海）有限公司
22.5
8.5
7
上海广田房地产开发有限公司
11.5
8.4
8
上海佳程企业发展有限公司
8
7.99
9
上海万狮置业有限公司
12
7.7
10
上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司
9.4
7.52
合计
153.6
96.3
（三）行业总体收益情况
2016年，我行房地产行业贷款平均投放利率水平基准上浮3%，平均投放综合收益水平达到基准上浮8%。
四、行业策略提示
（一）行业总体策略
2017年我行对房地产行业采取谨慎进入策略，在贯彻执行总行“因城施策、分类指导”的总体原则基础上，结合上海市房地产市场的特点，充分关注房地产政策调整及市场下行、分化风险新形势，2017年我行在继续完善房地产开发企业名单制管理的基础上，以“客户、业态、区域、收益”四要素为选项择户标准，并实行房地产贷款占比管控，持续推进我行房地产行业健康、稳健发展。
（二）名单管理
1、继续推进并完善分行级客户名单制管理。
2017年继续实施房地产开发企业名单制管理，从开发资质、注册资本、负债水平、待开发面积等多个方面综合考虑，优选区域内行业经验丰富、市场认可度较高、财务结构稳定的房地产开发商，提高准入标准，对于民营类房地产开发企业，选择排名全国房地产开发企业前50位或上海房企销售排名前30位的，且已在境内外上市的房地产开发企业，其他原则上不予准入分行级名单。
2、名单流程管理。
对名单内客户贷款申报按分行正常权限审批，对以往年度名单内已获批授信额度的企业，仅限对续建项目进行放款。
3、名单审定程序。
分行级名单由各经营单位报分行公司部，经公司部和授信管理部在调研基础上初步审议，最后由授信管理部提交分行贷审会审定，并向总行报备。
4、名单动态调整管理。
分行级名单将根据总行要求，原则上在4月末、9月末各调整一次；从事保障性住房建设的房地产开发企业可临时调入，程序参照上述审定流程办理。
（三）房地产不同业态细分信贷政策
1、商品住房开发
合理配置信贷资源，重点支持地理位置优越，市场定位合理，单体项目规划建筑面积在5万平方米以上，单位成本不高，配套成熟，中小户型占比高，还款资金来源能有效监控，且能与个人按揭捆绑运作的普通商品住宅类项目。
（1）客户准入标准
①企业或其控股股东（包括实际控制人）具有较高房地产开发资质，实收资本5000万元（含）以上，净资产1亿元（含）以上，总、分行级房地产客户；
②企业或其控股股东（包括实际控制人）具有3年以上房地产开发经验，近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或累计实现销售额20亿元以上；
③PD评级8级及以上，财务结构合理，扣除预售款等因素影响后整体负债率应不高于65%；未有大额其他应收、应付等关联方占款；
④未涉足高成本信托融资、影子银行、民间借贷及大额拖欠施工方工程款项等情况。
（2）项目准入标准
①合规性手续齐备。
获核准（备案）、环评等批复，“四证”齐全；
②资本金比例不低于30%，外商投资企业应符合商务部相关规定；
③单体项目规划建筑面积在5万平方米以上；
④项目财务测算可行，盈亏平衡点不高于75%；
⑤落实项目对应土地及在建工程抵押，抵押率不高于50%；
⑥期限一般不超过3年，最长不超过5年；
⑦不介入酒店式公寓项目。
2、保障性住房开发
在风险可控、财务可持续的原则下，支持纳入上海市保障性住房名单制管理的项目，授信主体优选综合实力较强、具有政府背景的开发企业，鼓励以银团贷款方式参与项目融资。
项目应满足以下条件：
（1）合规性手续齐备，符合地方保障性住房发展规划；
（2）资本金比例不低于20%；
（3）项目财务测算可行；
（4）原则上均需落实土地及在建工程抵押，抵押率不高于50%，对采取保证和信用方式的贷款须上报总行审批；
（5）贷款期限原则上不超过10年，公租房贷款期限一般不超过15年。
3、商业地产开发
审慎介入商业地产项目，项目符合各区十三五规划纲要，重点考虑以下几方面：
开发商有成熟的开发甲级写字楼或大型商业物业的经验，位于中环线以内或重点区域；项目要和周边区域规划发展和定位相匹配，优先考虑地处中央商务区、中心商业区等成熟繁华地段，商业、商务氛围浓厚；对于写字楼开发贷款，优选本市中心城区商务区租售前景明朗的甲级写字楼项目；商业综合体开发贷款，优选本市中心城区成熟商圈核心地带，人流量较大，规划较为清晰，招租对象明确的商业综合体。
根据上海城市地域特征和经济结构特点，重点可考虑的区域有：
浦东新区陆家嘴金融贸易区、浦东新区世博园区会展商务聚集区、黄浦区淮海中路国际时尚商务区、黄浦区沿江聚集带、静安区南京西路专业服务商务区、徐汇区徐家汇中心现代服务业聚集区、徐汇区滨江聚集区、长宁区虹桥涉外商务区、闸北区苏河湾商业商务服务业集聚区、虹口区北外滩航运和金融服务集聚区、虹桥商务区核心区等主城区的核心功能区。
限制介入：
“类住宅”商业办公项目，地理位置偏远的办公楼、大型商业综合体。
（1）客户准入标准
①企业或其控股股东（包括实际控制人）具有二级以上房地产开发资质，实收资本1亿元（含）以上，净资产2亿元（含）以上，总、分行级房地产客户；
②企业或其控股股东（包括实际控制人）具有5年以上商业地产开发及经营经验，近三年商业地产累计竣工30万平方米以上、或累计实现销售额20亿元以上，持有物业不低于10万平米，品牌知名度和美誉度较好；
③PD评级8级及以上，财务结构合理，扣除预售款等因素影响后整体负债率应不高于65%；未有大额其他应收、应付等关联方占款；
④未涉足高成本信托融资、影子银行、民间借贷及大额拖欠施工方工程款项等情况。
（2）项目准入标准
①合规性手续齐备；获核准（备案）、环评等批复，“四证”齐全；
②资本金比例不低于40%，外商投资企业资本金比例同时符合商务部相关规定；
③写字楼和商业综合体单体规划建筑面积在5万平方米以上；
④项目财务测算可行，盈亏平衡点不高于75%；
⑤落实项目对应土地及在建工程抵押，抵押率不超过50%；
⑥贷款期限一般不超过5年，最长不超过10年。
4、棚户区改造（旧区改造、城中村建设）
在商业可持续的前提下，积极支持符合上海十三五城市总体规划，纳入各区十三五计划的旧改项目和城中村建设，重点支持黄浦区、静安区、徐汇区、长宁区、虹口区、杨浦区等中心城区旧区改造项目，鼓励以牵头行、代理行形式组建银团。
（1）客户准入标准
①企业或其控股股东（包括实际控制人）具有二级以上房地产开发资质，且具有旧区改造经验，总、分行级房地产客户；
②企业或其控股股东为国有企业或市、区两级政府直属企业；
③PD评级8级及以上，财务结构合理，未有大额其他应收、应付等关联方占款；
④未涉足高成本信托融资、影子银行、民间借贷及大额拖欠施工方工程款项等情况。
（2）项目准入标准
①合规性手续齐备；获核准（备案）、环评等批复；
②一级开发资本金比例不低于20%，外商投资企业资本金比例同时符合商务部相关规定；
③项目财务测算可行，盈亏平衡点不高于75%；
④一级开发采取保证、质押等方式；
⑤一级开发原则上贷款期限不超过5年；
⑥一、二级联动，贷款期限一般不超过10年。
5、房地产行业固定资产支持融资
审慎介入房地产行业固定资产支持融资业务，客户准入和项目准入条件同商业地产开发；业务开展中需把控：
⑴原则上物业已投入运营2年以上，最近一年出租率在80%以上；
⑵落实物业资产抵押，物业租金收入实现封闭管理；
⑶融资额度不得超过所抵押物业评估价值的65%；
限制介入：
股东无运营经验，且项目尚未投入运营的房地产开发贷款转换为固定资产支持融资。
（四）限制进入领域
对于存在下述情况的项目不予介入：
（1）未列入国资委公布的以房地产为核心主业的中央企业开发贷款；
（2）存在闲置土地、囤地、炒地、捂盘惜售、囤积房源、拖欠土地出让金等违法违规行为；
（3）不符合规划控制要求的项目，及违法用地项目；
（4）利用农村集体土地开发商业性房地产项目；
（5）国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目；
（6）别墅、高尔夫、马场项目及以其他名义如乡村俱乐部、城市公园、休闲公园等实为建设别墅的项目；
（7）存在假报表、假权证、假注资、假按揭等行为记录，以及参与大额信托贷款、以信托、基金资金补充项目资本金的项目。
（五）非信贷业务
从严把控房地产行业非信贷业务，不介入房地产企业权益类融资、不介入土地融资，业务仅限于市、区两级重点保障房项目、总行级客户住宅开发和棚户区改造项目，业务类型仅限于固定资产建设融资类型。
注意加强资金统一监管，严格封闭运行，确保信贷与类信贷资金合计使用进度不超过建设进度，办妥全融资模式下的抵押登记，保障房项目应在我行开立财政返还专户，落实财政还款资金安排。
（六）房地产贷款采取预审制度
经营单位在受理业务上报授信业务流程之前，应通过分行公司部进行房地产贷款预审。
分行授信管理部将根据公司部的预审意见，结合客户综合能力、项目风险程度、分行房地产贷款资源规模、综合定价水平等因素进行审查审批。
（七）异地房地产贷款
合理配置信贷资源，2017年不再受理异地房地产项目。
（八）房地产贷款总量管控
2017年分行房地产贷款总量采取余额占比控制，全年房地产贷款余额占比不超过全行本外币贷款余额的9%，或剔除保障性住房贷款后余额占比不超过8%。
（九）贷款利率分类管理
对总、分行级名单客户，应积极争取贷款利率上浮，对列入总、分行重点储备项目的可适度放宽条件以外，原则上2017年不再受理贷款利率下浮的业务申请。
五、房地产重点风险防范与管理
（一）加强合规性审查与管理，全流程防范合规性风险。
在行业景气度下滑的背景下，房地产开发贷款风险呈现出多样化、复杂化的特点，各经营单位应从市场风险、合规风险、财务风险、操作风险等方面对项目进行全面评估，通过前、中、后台联动，切实做好全流程风险管理。
对今后内外审发现触犯政策红线的违规事项（如经营单位违规发放非抵质押类贷款；未按项目销售进度收回贷款等），分行将作出包括扣减经营单位授信管理考评分数、暂停发放房地产行业贷款等措施，严控在房地产行业调控的大背景下类似风险的发生。
1、受理业务阶段
受理业务时，经营单位应加强与监管部门、政府机关等的沟通合作，明确企业是否存在土地闲置问题，核实项目四证是否真实有效，特别是企业在土地出让环节是否存在违规行为。
应确保项目获得立项、环评批复、两证（土地使用权证、建设用地规划许可证）后方可受理，建设情况（项目分期、总投资、建筑面积等）应与批复内容保持一致，授信主体与批复建设主体保持一致。
2、投
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