雪银规划设计引导23.docx
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雪银规划设计引导23
××花园
规划设计引导书（二稿）
（与建筑师沟通讨论稿）
××花园项目规划设计引导书
说明
本规划设计引导书，是在经与发展进行初步沟通交流的基础上，进行项目的初步建筑策划。
目的在于上承项目用地的城市规划精神，把握本项目的内部及外部条件，对接是项目的发展目标及市场需求，为项目的概念设计提出初步的空间构想及技术构想。
本规划设计引导书，其作用在于经项目发展商批准后，交由项目规划建筑师，进行项目的概念规划设计。
在项目概念规划设计多方案完成后，再经规划建设部门、发展商、策划代理机构多方的沟通和论证、评价后，结合所选取的其中最合适概念方案，拟定本项目的规划设计任务书，作为项目正式规划设计的任务书。
一、项目背景
1．1××房地产有限公司，决定在××市投资开发“××花园”（暂定名）项目，这将是一个以出售形式经营为主的商品性、居住社区住宅开发项目。
1．2项目位于××市已建成区的边缘，周边均为新发展或正在规划建设中的城市街区。
项目用地面积（净面积，可作容积率测算的基数）为5.1万平米（76.6亩），开发商计划发展一个集合住宅形态的高尚居住小区。
1．3地块现状为自然标高平整的城市建设用地，无动迁及其它建设开发障碍。
二、周边状况
2．1东边地块东面临规划路，对面是在城市规划中为居住用地，目前有部分缺乏整体规划的民居建筑。
2．2南边地块南面临站前路，东南部分现状普通商品住宅小区（安美小区）。
2．3西边地块西北面为市物价局的办公居住综合用地，现尚未建设；西南为地税局（建设中）。
跨过物价局用地，为××市南北向交通的主轴干道—四川大道。
2．4北边地块北面临西南大道，是规划中的××市东西向交通主干道及疏港大道，目前只完成路基建设并停工数年。
（详见红线图）
三、发展定位
3．1经过对本地块的资源条件评价及市场综合分析，我们初步认定本项目应被定位为一个高档的集合住宅居住小区。
3．2在物业产品概念上，本项目意向于向××市提供一种超越传统集合住宅形式的家庭居住空间，比一般的集合住宅平面更宽松、功能更齐全、空间更丰富，是现阶段集合式住宅的顶级产品。
3．3在价格上，本项目将定位于北海市高价位住宅空间的低端，与别墅型、TOWNHOUSE型等高价位住宅相比有明显的价格优势，与其它多层集合住宅相比，则超价物有所值。
3．4本项目的市场主要竞争力表现，设定在社区环境、综合配套、室内空间创新三个方面。
四、客户群体
本项目的主要最终消费客户群体将锁定于如下两类：
4．1届于本地块所处的区位，本项目以商业界的高收入人士为主要的目标客户群体。
本项目让他们完美地结合快节奏的城市商务活动及宽松舒适的居家生活，社区的品牌亦将成为他们身份与成功的象征。
4．2欲提升居住生活品质的二次置业者，这一群体多以政府机关干部、企事业领导、公务员为主。
本项目从小区环境及配套、室内平面空间、社区文化品味格调等综合方面，为他们提供超越现有的居住环境的新天地，满足他们对现有居住环境空间更新换代的需求。
五、户型产品
根据客户群体的选择及项目的市场定位，本项目面向市场消化的户型产品，宜包括如下几个种类:
5．1实用两房：
面积70～90平米左右，两代居形式，客厅餐厅联体式设计，动静分离，功能齐全.
5．2经典三房：
在传统三房二厅二卫基础上的优化设计，户型面积控制在100～130平米左右。
优化设计的地方主要表现在：
A更宽敞的阳台，内外阳台的结合设计，最宽处应达2.4—2.7米，有平台花园的感觉，竖向两层之间最宽处可考虑互相交错。
B更合理的储藏类专属空间，包括储物间（架、柜）、步入式衣帽间。
5．3宽松四房
宽松四房户型销售面积控制在130—150平米左右，比传统的四房二厅二卫住宅户型追求的是更全面的平面功能，更宽松闲适的室内空间。
优化设计主要表现在：
A空中花园的设计，要求每户有约30平米的空中平台花园，平台花园与客厅及餐厅结合紧密，并且要求每个平台花园在竖向有两层的空间。
B更合理的储藏类专属空间，包括储物间（架、柜）、步入式衣帽间。
C中餐与西餐厨的分合式设计：
即厨房冷操作区设计成开放式，最好与餐厅有交流；小部分热油烟区则做透明隔断。
D工人间与家庭主空间的分离式设计，安排相对独立的家务操作服务空间（生活阳台、洗衣、备餐）。
5．4楼中楼（包括：
城市别墅、顶层复式、联排别墅、单栋别墅）
结合具体平面情况，销售面积为180—230平米之间（单栋别墅可适当放宽），安排户型套式为5房3厅3卫或6房3厅3卫；让客户在多层、或单栋住宅中体验到全面的别墅感受。
A多个空中花园的设计，包括入口花园（绿色玄关）、户型首层与客餐厅结合的花园、上层的楼面花园。
要求上层花园与首层花园之间形成一种错落式的设计，并形成上下层空间的联系。
B更合理的储藏类专属空间，包括储物间（架、柜）、步入式衣帽间。
C中餐与西餐厨的分合式设计，独立的餐厅。
D工人间与家庭主空间的分离式设计，安排相对独立的家务操作服务空间（生活阳台、洗衣、备餐）。
E、单栋别墅，作2层半，须考虑私家车位。
F、城市别墅主要特征：
楼高四层半；
一梯两户；
一个单元共四户；
一二层人家，从正面私家花园进门；
三四五层人家，从背面上楼进家，享空中花园。
六、户型通则
如下一些是户型设计过程中遵循的基本通则，在各类户型设计中灵活地加以运用。
6．1空调机位：
考虑到每一房间的空调机室外机隐蔽式安放，保证建筑外墙的整洁。
6．2窗：
对于卧室，应全部考虑飘窗设计，其中主卧室最好是落地转角飘窗设计；客厅与阳台及空中的平台花园之间，采用通透落地门窗。
6．3明厨明卫：
所有套型的厨房必段为明厨，所有套型的公卫必段为明卫，主卧卫生间尽量追求明卫，特殊情况可允许少量暗卫.
6.4洗衣机位：
洗衣机位一般结合生活阳台设置，生活阳台一般可考虑半内半外的阳台设计方式，较大户型存在的工人间一般从生活阳台进入。
6.5错层平面：
对于本项目的各类户型，都在合适的情况下考虑小错层（不高于45厘米）的设计，增加室内空间的变化与趣味。
七、户型比例
类型
户型
单位
所占比例（按面积）
所占套数
多层住宅（4.86万平米）
二房
70-80㎡
9%（4300㎡）
60
三房
80-110㎡
13%（6500㎡）
72
四房
130-150㎡
26%（13000㎡）
96
顶层复式
160-200㎡
14%（7000㎡）
38
低层别墅1.78万平方
城市别墅
160-220㎡（另送40㎡左右花园）
9%（4600㎡）
24
联排别墅
180-250㎡（另送
40㎡左右花园）
58%（4500㎡）
20
单栋别墅
220-300㎡（另送
50㎡左右花园）
7%（8700㎡）
32
合计：
48600平方
342套
八、建筑住栋
8．1本项目的建筑住栋采用多层2层半、4层半、6层半三种形式，砖混结构，以达到降低建筑成本，缩短工程周期，优化资金运营的作用，同时通过降低小区容积率来提高生活品质，及空出更多地面绿化空间的作用，同时丰富小区的建筑天际线，与地形呼应形成小区建筑高低错落的效果。
8．2多层（6层半）基本上设置在本用地的南、北临街建筑住栋，对小区起到一定的屏蔽作用；结合小区的平面规划，底层可考虑设计为商铺形式。
底层商铺宜以骑楼形式，减少商业活动对上部住宅的干扰，同时骑楼顶部可安排为二楼住户的平台花园。
8．3所在住宅楼栋梯间宽度应达2.7米，并有相应较宽松的单元门廊设计，考虑较为通透与绿化生态结合的方式。
8．4在满足小区整体建筑面积及容积率指标要求的情况下，住宅建筑住栋的住宅集合形式尽可能考虑一梯二户，结合部分的一梯三户设计。
其中一梯两户的建筑住栋用于安排较大的户型，一梯三户用于安排相对较小的户型。
九、交通及停车
9．1本项目考虑交通清晰，组团级的人车分流，达到一种人车亲和的规划理念。
9．2本项目按每套别墅配备一个车库，多层公寓式住宅按户数的0.4—0.5安排固定的汽车停车位。
9．3考虑独立摩托车库，按每户一辆的比例考虑摩托车停车位。
十、小区入口
10．1小区安排一个主入口及其它次入口，主入口初步考虑安排在项目用地的北面靠西，以接近四川大道方便出行。
10．2小区主入口考虑较气派并有标识性的大门，门前应安排小型的集散广场及临时车辆停放空间。
10．3小区主入口与小区的中心广场之间应有较好的空间连续性。
十一、广场及会所
11．1在本地块中部，安排小区的中心广场，作为小区的最主要公共交流活动空间。
11．2小区中心广场结合建筑布局，并结合会所及户外小型游泳池、户外网球场设计。
（详见规划建议图）
十二、建筑结构
12．1按开发商要求，小区的住宅建筑建议全部采用砖混结构。
十三、建筑风格
13．1本项目建筑风格以现代海派为主，抽象运用欧式建筑的元素及符号，表达项目中西文化交融的气质及文化追求。
13．2本项目建议采用坡屋顶，多彩玻纤瓦屋面，外墙面以涂料为主，结合其它较表现自然形态的材质。
十四、智能化
14．1本项目考虑光纤到楼，宽带网接入每一住户。
14．2本项目考虑智能化物业管理系统，包括IC卡一卡通（门禁、物业收费、会所支付等），与之配套的有远程抄表系统、每户预设的三防接口系统等。
十五、项目规划指标
15．1依据本项目用地政府规划条件（见附件），结合本项目的发展构思，提出本项目的规划指标如下：
小区规划技术经济指标预设表
项目
计量单位
数值
备注
小区规划总用地
M2
5.1万
76亩
居住户（套）数
户（套）
约342
居住人口
人
约1370
按每户4人计算
总建筑面积
M2
5.1万
①住宅建筑面积
M2
约4.86万
占95%
②商铺面积
M2
约900
②公建面积
M2
约1000
车位数
M2
约230个
每别墅1车位；住宅按每户0.5计算。
住宅层数
2.5——6.5层
容积率
%
1.0
绿地率
%
大于40
十六、关于本引导书
16．1本项目规划设计引导书是在未进行图面作业的情况下提出的项目发展方向及一些规划建筑要求，主要用于与建筑方案设计师之间的沟通，表达项目价值取向与开发定位意图。
16．2本引导书在经项目业主同意后，建筑师依据本引导书，进行初步图面的技术分析与创意，创意勾画出数个本项目概念规划方案图纸文件（包括总平规划布局、建筑风格与立面、交通组织、主力户型等），再互动检验本引导书，同时与业主进行理念上的交流与思想上的碰撞，再深一步由业主明确一个主要的发展方向，融合建筑师的创意提出本项目的规划设计方案委托书，展开正式的规划方案设计。
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