第五章 房地产市场调研.docx
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第五章房地产市场调研
第五章房地产市场调研
第一节正确认识房地产调研
一.什么是房地产市场调研
房地产企业自身或委托第三者，针对整个房地产市场或某个区域、某个特定的开发项目、特定的主题所进行的系统地、全面的、客观的、广泛的、持续的搜集房地产项目相关资料，并加以记录、分析和评估，提供相关分析结论、建议供房地产企业进行决策参考的过程，就是房地产市场调研。
房地产市场调研的过程图示
二.房地产市场调研的作用
市场调查的作用在于为房地产企业战略决策提供依据，降低房地产企业的决策风险，其承担的是信息收集、过滤的责任，负责提供目前市场的动态信息、掌握市场的发展趋势、消费者的潜在需求、可能的企业发展契机等。
无论房地产调查所采用的技术有多先进、调查的内容有多么详细都不可能全面、客观的反映未来整个市场的走向。
因此在进行市场调研时必须对调研的作用有清醒的认识。
1．市场调查是为决策提供依据的，正确的调查方法、合理的调查程序、客观全面的数据收集、周密而又科学的计算才能为决策提供有价值的参考。
2．市场调查只是对现有市场的一个描述，仅反映现有市场的状况和未来市场发展变化的可能情况。
因为调查的方法、受托方的调查能力都会导致不同的调查结论。
所以调查要首先考虑受托方的调查能力是否能够胜任此次调查。
受托方必须有一个正确的调查计划、包括调查范围、方法、技术手段、数据来源如何取得等。
对于委托调查的收费应近可能的接近市场标准，这样才有可能保证调查过程的客观、公正，调查结论的相对正确。
3．市场调研的结论不能取代经营决策，一旦发生决策失误就会带来严重损失。
调查结论只能作为决策参考，不是最终决策。
最终的决策仍然在决策者手中。
三.房地产市场调研的几个误区
近年来，虽然开发公司对房地产市场调研非常重视，但是房地产调研仍存在许多的误区，调研结果很难让人信服。
误区一：
忽视谐〉鞑?
在实力参差不齐的开发商（以及某些销售代理商）中，并不是每一个都认识到了市场调查的重要性。
在许多城市特别是二级城市中，许多开发商只是委托设计院把图纸设计出来，依样画葫芦地建起了楼房，到了要销售的时候，才知道麻烦来了。
国有开发商的老总在重大决策失误的情况下还能够“事前拍胸脯，事后拍P股”，民营开发商就惨了，于是，许多“玩房地产成了房东”的个案就成为大家茶余饭后的谈资。
当然，也有一些没有做调查就获得成功的案例，这里面有两种可能：
一种是偶然，即碰巧和消费者的心理对上路了；另一种是设计者（或销售者）凭借经验积累已经摸透了市场，并将这些经验应用于设计（或销售）之中，从而取得了成功。
实际上，这也是一种市场调查，因为经验是建立在长期的资料收集过程之中的。
没有调查就没有发言权，同样，没有调查就没有贴近实际的规划设计和营销策略。
误区二：
过分依赖市场调查
忽视市场调查不行，过分依赖市场调查同样不行。
正如奥美广告公司的专家肯罗曼（kennethRoman）和珍曼丝（JaneMaas）所说：
“调查对我们的判断是一大助益，但它不代表全部的答案，也不尽然绝无错误。
”
设计楼盘规划方案也好，做营销方案也罢，都不能完全依赖市场调查，因为这里面有个误差的问题。
调查误差分为两种形式：
一种是抽样误差，就是说，你抽取的调查样本并不能完全代表其总体的特征，在某些方面是存在出入的；另外一种是非抽样误差，指的是诸如因调查员的不诚实而获得了错误的数据、问卷的不正确录入或数据的错误处理等因素而引起的误差。
这两种误差，都会影响调查结果的准确性和有效性。
正所谓过犹不及，对市场调查的结果不能太过于依赖，而应该采取批判的态度来接受，这中间当然就需要决策者的经验和判断性思维了。
正规的市场操作模式都是专业人做专业事，因为专业人士自然有更多的专业经验。
聘请外脑的开销往往小于项目失败的风险，这一点不会有多大异议吧？
误区三：
忽视正式调查前的准备工作，尤其是试调查
不必被以上两点吓住，调查还是必须要做的。
但是，人们看到的市场调查大多是调查的实施阶段，即问卷或访谈的实态方式。
正如企业聘请的“外脑”不为外人所知，调查的准备工作往往也不明显，但却是更具有决定性的。
调查的准备工作，即调研设计，如果做得不够细致，那么这次调查的结果就不必看了，肯定是问题重重，纰漏多多。
一般而言，在做正式的市场调查之前，需要做好以下几项准备工作：
明确调查的目的和任务，确定抽样方案、调查对象和单位，设计调查表和填表说明，确定调查时间、地点和工作时限，确定调查方法，设计资料整理和分析纲要，确定报告提交的时间和方式，做好试调查并完善最终问卷。
在问卷调查的前期准备工作中，试调查是最容易忽视的。
试调查是指在正式问卷调查开始之前，为了在实践中检验调查问卷的科学性和完善性，在调查对象中做少数（一般为样本量的5%--10%）试探性的调查，从而根据调查的实际情况进一步完善问卷。
如果省去这一步直接做大规模的正式调查，一旦发现问卷有什么问题，则后悔莫急，因为已经无法找到挽救措施了，除非重新调查。
误区四：
随便发放街头问卷，缺乏抽样的科学性
我们见到的许多调查，都是在街头进行的。
这里说的街头调查是指调查员随便碰到一个行人就请他填写问卷，调查对象的选择，没有依照科学的抽样方法来进行。
这种调查方式的大量采用，是因为它有许多优点：
节省经费、便于操作、对调查员素质要求低、回收率高等等，但是这些优点是以牺牲科学性为基础的。
市场调查一般是抽样调查，很少采用普查的方式。
而对样本做的调查之所以能够反映总体的情况，是因为所选择的样本能够代表总体。
如果做不到这一点，那么对该样本的调查就无法反映总体，调查结果便是失真的。
这就要求按照概率规律随机在总体中抽取样本。
街头调查的样本是按照方便的原则，随意取得的，绝大多数情况下无法代表总体。
所以，正是由于这种不科学的抽样，才导致了调查结果缺乏科学性。
就房地产市场调查而言，克服这种调查缺陷的方法是采用配额的抽样方式，即针对本次调查的具体情况，确定核心变量，并依据该变量（也可以有多个）的各个指标分布，配给式地选择样本。
举例来说，我们做一次商铺市场调查，在了解该市商业发展的总体特征之后，我们确定了本次调查的两个核心变量：
地段和经营规模。
依照发展程度，我们选定了调查的七个地段，并按照地域大小配给了每个地段的样本量；在每个地段中，我们可以依据商铺大、中、小的规模，按照三、四、三的比例抽取出最后的调查样本，然后实施调查。
这种抽样方法，虽然比较麻烦，但是足够保证抽取的样本的代表性，从而也保证了调查结果的科学性。
误区五：
过于依赖问卷调查，不重视深度访谈
在现代房地产市场调查中，应用最为广泛的是问卷调查，大致有入户问卷调查、拦截式问卷调查、邮寄问卷调查、电话问卷调查等几种方式。
这些都是以结构式问卷作为搜集资料的工具、以调查对象的填答为资料依据的调查方法，所获得的结构式数据便于统计分析，并能够据此作出预测，都是非常科学有效的调查方式。
然而，问卷调查也有其自身难以克服的缺陷。
例如：
无法就极为重要的问题作深入了解，问卷的填答对被调查者的文化水平有一定要求，难以揣测填答者所给数据的真实性，难以获得定性资料等等。
为了克服这些缺陷，在大型的房地产市场调查中，使用问卷调查的同时，一般要结合深度访谈的方法，互相补充，从而更全面更深入的搜集资料。
这里，深度访谈是指调查员根据事先拟好的访谈提纲，对被调查者作面对面的深入访问。
深度访谈一般有两种方法：
直接面访法和焦点小组访谈法，前者是调查员依照访谈提纲与被调查者一对一地访谈，后者是指调查者组织一些（一般为7人左右）比较了解情况的调查对象就研究主题开展讨论的方法。
深度访谈获得的资料大多为定性的、深入的，与问卷调查的数据资料恰好可以互相补充。
误区六：
重视一手资料，忽视二手资料
房地产市场调查中，问卷调查、深度访谈等调查方式所取得的资料都是第一手资料，也称为原始资料。
这些资料对于房地产策划、营销有很强的指导和借鉴意义，一般很受调查者的重视。
但是，同样重要的二手资料的搜集工作，却往往被调查者忽视了。
在市场调查中，二手资料的收集，一般采用文案调查法，即利用企业内部和外部现有的各种信息、情报资料，对调查内容进行资料的搜集、整理并予以详细分析的方法，也称为间接调查法。
文案调查法在市场调查中有很大的作用：
有助于问题的发现，并能为市场调查提供重要的参考依据；为实地调查提供大量经验数据和背景资料等等。
误区七：
调查结果不真实、实用性差
现在面市的房地产市场调查报告，虽然有一些新数据，但体例和分析方法没什么创新和突破，作出的结论很难适应和突破，作出的结论很难适应市场需求。
比如搜集的数字中，缺乏真正官方公布的有效数字，而搜集的各级行政主管部门有关的数字与实际情况相差很大，从计委立项到规划局审批的项目在数量上有差距，从办规划证的到办开工证的又差很多，领了开工证的项目不一定真开工，还有一些没领到开工证的先开了工。
从这里就可看出在宏观供给量上，调查公布的数字与现实情况有出入。
再加上人为杜撰的因素，这样的所谓统计数字或指数就失去了对市场的帮助、指导作用。
误区八：
房地产市场的调研专业性不够
因为房地产不是普通商品，房地产的市场调查有专指性。
在通常的市场调查中，人们认为调查对象越多，得出的结果越准确。
然而，在房地产相关的调查中，并不能简单地从调查结果中推测出房地产市场的变化。
因为买得起房买不起房是一回事，想买什么房又是一回事。
您在下岗职工或效益较差的企业职工中做关于商品房的市场调查，恐怕是选错了调查对象，商品房市场短时间内服务的就是先富起的人，作为普通工薪百姓现在谈买房的人还是少数。
再比如在一次房展会上某开发商做的一个现场调查，很大一部分是对被调查人购买行为所作的统计。
一般情况下，人们对房屋的需求是越大越好。
但当你确认一个三口之家的理想住房是在100平方米左右的三居室后，却出现起居厅30平方米，主卧室20平方米，二个次卧室分别为12至15平方米，再加上理想面积的厨房和卫生间，一定会大大突破首先确认的100平方米。
这种矛盾的结果造成调查失去意义。
原因在于调查表设计不合理，不应出现面积实数误导的矛盾调查，这样的结果将直接导致开发商判断错误。
误区九：
调查不具有代表性
房地产市场调查需要有业内人士把握，结果要有预见性、实用性和可操作性。
对开发商而言，市场调查实际是利用这个信息平台，为房地产开发商提供准确、全新的动态信息。
近两年出现的指数热，由于各种物业市场尚未达到高度发达的程度，各种调查透明度不大，样本采集也不广泛，没有准确的代表性。
专业调查公司得出的结论受经济利益的影响，不能令人完全信服。
在地域性极强的房地产面前，应该说宏观指数对个案操作并无实际意义，而微观个案调查对业内士特别有吸引力。
开发商不仅应关心调查结果，还应关心调查过程。
一些做市场调查和信息分析较好的开发公司、代理公司推出的调查报告更具说服力，更有参考价值。
第二节房地产市场调研的内容
作为项目决策的依据，项目调研涉及项目活动的全过程，具有丰富的内容，常见的项目调研内容包括：
市场研究、产品研究、市场销售环境研究、消费者购买行为研究、广告及促销研究、销售研究、竞争者研究等。
对于房地产开发的市场调查而言，开发公司应该在项目的开发前对土地的价值，投资开发的环境、市场的供需状况、市场的竞争状况等各种因素进行分析和研究。
以便对项目的整体运作、可行性研究、市场定位提供依据回避开发风险。
房地产的区域性决定了它与普通消费品不同。
受宏观政策、自然环境等系统性的风险影响比较大。
市场调研就是要让开发商清醒的认识到目前所面临的房地产开发环境。
从宏观的政策环境、经济环境、区域市场、市场需求、消费者行为、房地产产品、房地产广告、营销渠道手段、重点竞争性项目等各个方面进行深入系统的研究，找出项目发展的最佳模式。
1．宏观政策调研：
主要是调查国家或地方政府对房地产开发的态度，判断目前开发是否处于比较有利的环境中，这是投资商、境外投资者、其他行业投资者是否投资开发项目的重点考察因素，如：
国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。
土地政策、税收政策、金融政策、人口政策、产业政策、优惠政策等。
有关房地产开发经营的法律法规如房地产信贷政策、管理条例、土地规划、城市规划、城市发展战略等。
这些为决策者提供了进入那些地区进行开发、什么时候进入、以怎样的方式进入提供参考依据。
2．经济环境调研：
主要调研国家金融政策和金融制度对房地产开发的影响。
如：
国家、地区或城市的经济特征，经济发展的规模、趋势、速度、经济效益等。
项目所在区域的经济结构、人口状况、基础设施、城市重点开发区域的经济发展状况。
银行贷款、融资成本；城市居民收入水平、消费水平、消费结构等。
区域经济对外的依赖程度、影响区域经济发展的主要因素等。
3．区域市场调查
区域市场调研是针对于已经有投资意向、目标地块的开发公司而言，主要考察项目所在区域、地段的市场状况。
调查更具有针对性，内容更详细和实用。
如：
区域经济发展程度、文化氛围、人文素质、交通程度、教育状况、自然环境等；区域的公共设施状况、道路状况、城市发展规划、区域功能等方面的内容。
4．市场需求与供给
针对不同的产品分析其供给和需求状况，如消费者对某类房地产产品的总需求量、饱和量、成交量、未来的有效供给量等。
消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况、现实需求和潜在需求、消费者收入变化、购买能力、购买习惯等。
消费者消费动机研究、影响因素、购买行为、购买模式等社会因素和心理因素等。
5．房地产产品调查
为开发商寻找市场空白点，增加项目营销的卖点，为项目定位、差异性的塑造提供技术支持，如：
调查区域内现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期；调查现有的房地产开发商、投资者、消费者对市场环境、产品功能、居住环境、物业管理、宣传推广方式、产品类型等方面的接受程度；调查目前出现的新技术、新产品、新工艺；新材料的应用以及对销售的影响因素等。
6．房地产广告调查
不同媒体的主流受众是不同的，它对项目所达到的宣传效果有直接的影响，选择什么样的媒体组合、在什么时段投放、广告的主题怎样表现、竞争对手的广告策略是什么等等。
主要内容有：
广告媒体的主流受众、广告媒体的影响力、广告版面、广告频次、广告效果评估、广告诉求主题、广告策略、广告设计单位等。
7．营销推广手段调查
不同的项目有不同的定位，如何顺利实现产品的销售，找到需要的目标客户，传达出项目的特质，需要有不同的推广手法。
营销推广手段的调查主要指项目的销售价格、定价方式、广告宣传方式、媒体取舍、公关活动的跟踪、监控、广告组合方式、广告策略、广告费用估算、促销手段、销售周期、销售率、入市时机、独特卖点、项目形象包装、倡导的生活方式等方面的全面的调查。
8．重点项目调查
对项目周边的同类产品，不同类型但销售率高、有影响力的项目进行调查。
主要是调查这些项目进行开发之前的定位考虑，开发公司的实力、开发理念、产品的特点、配套设施、营销的特点、市场的反馈、项目优劣势等。
第三节 房地产市场调研的方法
依照调查方式的不同，我们将市场调查分为以下四种类型：
1．询问调查法
是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。
可以用于事实、意见和动机的询问。
2．观察调查法
是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。
因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。
3．试验调查法
是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。
亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。
在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。
4．统计分析法
依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。
其主要的研究对象有：
销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。
可以做趋势分析和相关分析。
以上几种调查方法实施起来各有利弊，调查结果也不尽相同，调查实施的过程不易控制，调查的实用性和针对性不强。
实际上房地产市场调研更多的使用以下调查方法的组合来实现最终的调查。
（1）基本数据信息调查
指主要通过搜集区域内的相关房地产项目信息，汇总成为统一的表格。
供数据分析和比对。
如区域内供给量、销售价格、各种类型产品的比例、主力户型、户型配比、配套设施、产品品质、促销手段、各种类型产品的分布、发展趋势、区域内城市发展规划等、各类型产品的消费群体构成、消费倾向、需求特征、生活方式。
通过这一部分的调查对区域内的整体市场有一个清晰的认识，各种类型产品的基本特点有一个把握。
（2）重点项目调查
主要是对区域内有知名度、影响力和代表性的重点项目进行详细调查。
从项目的开发建设理念、规划设计、园林特色、产品细节、设施设备、客户构成、销售价格、促销手段、广告策略等内容进行详细的重点调查，这些项目具有该区域普遍的代表性。
对他们的深入研究和调查更有助于项目前期定位。
基础的数据主要从销售人员和销售资料里取得。
更重要的是要和项目的策划经理、销售经理级别以上的人员进行面对面的深度访谈，谈项目的定位依据，对区域市场的看法，产品规划和设计的特色，客户构成和喜好。
项目的不足和优势，项目的销售策略、广告策略、市场反馈等实质性的问题。
这些都是项目的宝贵资料，轻易是不会告诉其他人的，因此有必要提供必要的报酬和礼品。
（3）深度访谈
这里的深度访谈主要是指和目标消费群体、资深销售总监、策划人士、房地产专业人士进行长时间面对面的访谈。
和目标消费群体的访谈主要是要掌握和了解目标消费群体的真实需求，如北京CLASS项目在定位之初，决策层里的每一个人都和大约500名的消费者真实接触，面对面访谈。
取得了产品定位和产品创新的巨大成功。
资深销售总监和策划人士、房地产专业人士，因为长期从事项目的策划和销售，具有丰富的经验，对各种类型的产品和项目定位有独到的认识，能清醒的看到市场的未来动向，因此必须予以高度的重视。
（4）专家小组座谈会
每个人看问题的角度不一样导致所得出来的结果也各不相同，在综合了以上三个方面的调查之后，应该邀请规划设计专家、建筑师、项目经理、策划师、销售经理、媒体记者、消费者进行小组座谈会，对前期的调查结果进行充分的、面对面的讨论。
畅所欲言对项目的有利和不利因素充分估计到。
综合了以上的调查方法得出来的结果应该是真实和具有指导性的，调查的过程也是可以控制的，是最直接和有效的调查方法。
第四节房地产市场调研的流程
项目调研是一种有计划、有组织的策划活动，必须遵照一定的工作程序，具体来说包括确定调研专题、确定调研目标、制定调研计划、实施调研计划、数据分析整理、提出调研报告等几个阶段。
1．确定调研专题项目调研的问题很多，不可能通过一次调研就解决所有的问题，因此，在组织每次项目调研时应找出关键性的问题，确定调研的专题，但调研专家的界定不能太宽、太空泛，以避免调研专题不明确具体。
选题太宽，将会使调研人员无所适从，不能发现真正需要的信息；选题太窄，不能通过调研充分反映市场的状况，使调研起不到应有的作用。
由此可见，调研专题选择要适当。
2．确定调研目标在确定调研目标时，应当努力使问题定量化，提出明确具体的数量目标。
3．制定调研计划项目调研专题与目的确定之后，紧接着便是调研计划的制定。
调研计划的内容主要包括资料来源、调研方法、费用预算等项目。
（1）决定收集资料的方法
资料可以分为两类。
初级资料（或原始资料）。
指专为某项计划而收集或实验而得的资料；次级资料（或二手资料），指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料。
如有适当的二手资料并加以利用，可以节省大量人力、财力。
A.次级资料的来源
①政府机关、金融机构所统计、公布的资料。
如各级政府公报，银行结汇统计等；
②同业公会、商会几个种职业团体所公布的资料，如房地产协会、房地产交易所等；
③市场研究机构、自信机构或公民营企业所公布的资料。
如各经济研究所、规划研究院等；
④广告代理商及各种广告媒体所发布的资料；
⑤国内外大学的出版物；
⑥各种基金会所实行的研究计划及报告；
⑦国内外公共图书馆所公布的资料；
⑧公司本身有的各种资料。
B.原始资料的收集方法
能拿到适当而充分的次级资料当然是最理想而宝贵的。
不过，有时次级资料经常不完整或不能配合需要，此时，应该设法搜集原始资料。
原始资料的搜集一般最常用的方法如下：
①调查法
a．人员调查法。
此方法是目前房地产业用的最多而且被认为最必要与最有效的调查方法。
访问对象主要是现场售楼处的售楼先生或小姐，他们在销售房屋的过程中扮演了直接而重要的角色，最能了解购房者的需要和反应，同时也清楚地了解销售率变动的过程。
对于有经验的市场调查人员，常能在闲聊和谈笑风生中了解个案的销售情况和有关资料，给公司提供宝贵的参考。
在具体操作过程中，销售率时每一个公司的最机密资料，要取得真实的情报比较困难。
因此应给予适当的报酬和礼品。
b．电话调查法。
电话调查在时间上最为经济，但大多只能作为调查人员访问调查后的辅助办法。
电话调查可以用来核实销售率的虚实，假借客户购屋的名义询问，可以得到不少有价值的资料。
c．通讯调查。
给已经积累的客户发调查信函，对某一项事件进行调查，此种方法时效性较差，没有相当必要的理由较少用到。
②观察法
在销售现场，敏锐的市场调查人员通过对现场布置，人潮来往，现场销售气氛、销售技巧的运用等方面的观察后，通常可以从一些现象中判断出该项目的成功与失败，进而得到普通调查难以得出的有意义的资料。
（2）设计调查表
在调查中，将调查表设计的周密理想是极为重要的一环。
任何一条问题，只要在措辞或语气上稍有不妥，所得到的结果往往会与事实相去甚远。
先将设计调查表的程序和应注意的问题列举如下：
A.决定调查方式
调查人员运用访问调查、电话调查或通讯调查时，对于调查表内容的设计不一样。
目前，业内的市场调查，大部分都忽略了市场调查表，造成调查结果不理想。
在调查时前，针对不同的调查内容，采用不同的调查方式，设计不同的调查表，设计有针对性的调查问题，其结果会有很大的使用价值。
B.决定采用哪一种类型的问题
调查问题的设计有很多种，不同的目的有不同的问题设计方式，常采用的问题有以下几种类型：
多项选择问题，自由做答问题和双面问题。
C.设计调查表问题时应注意的事项
①问题要力求简单清晰，使被调查人一看就能明白问题的内容。
②问题本身不用模棱两可的话语，运用简单通俗的文字。
一个问题不能由两个以上的主题或内容。
③问题的文字间不要使用有引导性的问句，不要含有暗示。
④避免提出涉及私人的问题，避免提出不合理问题。
⑤注意问题的排列顺序。
前几个问题设计的要简单有趣，以引起被调查人的兴趣和合作。
问题的衔接要合理而自然，避免因主题的改变造成被调查人理解上的混淆。
（3）选择样本
由于消费者的数目庞大，想要调查全部消费者是不现实、不经济的。
因此要在全部消费者中，选择一部分具有代表性的进行调查，即选样或抽样调查。
抽样调查方法很多，比较常用的有：
A.随机抽样法
随机抽样是指在整个群体中随机抽取若干个体作为样本，抽样者对于个体不做任何有目的的选择，全体中所有个体均
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