酒店式公寓简析.docx

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酒店式公寓简析

酒店式公寓简析

1.酒店式公寓简介

1）酒店式公寓的起源

酒店式公寓概念最早起源于欧洲。

是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是能够提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。

不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。

随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。

我国的酒店式公寓最早出现在深圳。

当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。

之后在上海、北京等地均有发展。

由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。

2）酒店式的特点

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，多提供全套的家居设计和电器。

对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，保证了物业管理的水平，为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓最大的优点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。

一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。

随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。

酒店式公寓能够满足这一少数的特定人群的需求。

3）酒店式公寓与酒店的区别

与酒店式公寓出现的同时，北京市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。

简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：

其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。

其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。

它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

它和酒店式服务公寓一样，在北京出现的时间也不长，数量有限。

所以公寓式酒店市场潜力也很巨大。

从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：

酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。

而公寓式酒店没有产权。

4）前景展望

目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。

这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。

从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为各国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。

中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其较好的选择。

酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。

酒店式公寓是投资性置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。

通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。

不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。

酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，需要良好的交通环境、景观环境、管理环境、人文环境、商务环境。

2.天津酒店式公寓市场

1）历史

天津酒店式公寓起源基本与写字楼市场发展同步，1991年天津第一办公楼的国际大厦对外招商开始，当时考虑到外籍人士的居住需要，在大厦内部设有酒店式公寓套房，成为天津最早的酒店式公寓。

但是随后酒店式公寓一直没有很好的得以发展，外籍高层都居住在别墅内，而其它人员居住在民宅。

1998年立达公寓当时由于销售不畅，开发商只能先对外招租以缓解资金压力，但是却取得了意想不到的高出租率。

当时物业管理为了适应外籍人士的需要，服务水准也有较大幅度的提高。

但是仍没有达到高收入的外籍人士的需求。

直到2000年作为国际大厦的配套，由著名酒店式公寓管理集团雅诗阁进行物业管理的奥林匹克大厦的正式落成，才标志着天津酒店式公寓的正式启动。

2002年泰达国际公寓以舒适型房型的模糊定位的酒店式公寓销售，标志着销售型天津酒店式公寓正式开始。

2）现状

a）分布区域：

插图

观察上图，酒店式公寓选址一般都会依托适宜居住的自然环境或者成熟的商务环境。

一般适宜居住的自然环境中的酒店式公寓更适合家居，所以户型设计往往较大；而成熟的商务环境中的酒店式公寓更适合单身，因为商务环境一般都有比较好的餐饮、娱乐环境，所以户型往往比较小。

b）市场现状

目前大体上分为三种类型：

✓纯粹的酒店式公寓

✓酒店＋酒店式公寓

✓销售型酒店式公寓。

天津纯粹的酒店式公寓，目前天津市场只有一个，为奥林匹克大厦。

酒店＋加酒店套房，在目前酒店式公寓向好的情况下逐渐转型而来，目前市场上存在的有喜来登、滨江大厦、金黄大厦等。

销售的产权分散型酒店式公寓泰达国际会馆开始，还有炒的比较热的海河之子、奥城等。

目前天津市场上宣传的酒店式公寓大多属于第三种类型，即伪酒店式公寓，这种物业类型定位通常比较模糊，一般可商、可住、可自住、可出租。

◆租金状况：

✓第一种租金180元/月/平方米；

✓第二种四星级租金在150元/月/平方米；五星级租金在400-500元/月/平方米；

✓第三种租金30－150元/月/平方米之间；

◆经营状况：

✓第一种经营状况最好；

✓第二种经营状况较好；

✓第三种经营状况一般；

从整体市场看，2004年酒店式公寓入住率提高6个百分点，且有不断持续提高的趋势。

纯粹或者接近纯粹的酒店式公寓这种趋势更加明显。

◆原因分析：

✓天津具备良好的外资投资环境，对外资吸引能力不断加强，外籍、外地人员增加；

✓2003年酒店式公寓供应没有新的增加量；

✓纯粹的酒店式公寓客户相对单纯，涉外人员容易形成较高的聚集度；

✓纯粹酒店式公寓舒适性较好，硬件条件更象家、装修有品味，软件能适应外籍人士需要；

✓居者通常有较高的住房补贴，品质敏感度高于价位敏感度。

c）产品配置标准

第一种、第二种都是四星级以上的标准，第三种就风格各异，有酒店式标准的也有居家个人装修的。

d）物业管理：

目前天津除由雅诗阁管理的奥林匹克大厦配备标准化的酒店式物业管理服务外，其它酒店式公寓物业管理都使用定制化形式，即租客提出额外需求，管理公司进行准备，也就是说大部分酒店式公寓物业管理属于试探性阶段。

天津酒店式公寓物业管理服务项目表：

热线服务

保安服务

生活服务

定时叫醒

服务预约

电话留言转达

飞机航班查询

电话号码查询

体育设施收费查询

各项便民查询

24小时安全保卫

24小时保安电视监控

住宅室内紧急报警

代笔

亲子服务

保姆服务

代发信件

代发快件

代订报纸刊物

代收、发行李托运

代缴话费

代订奶品

代订火车、飞机票

代订酒店客房

留言代转达

上门收、送洗衣

电器调试

代办申请电话

代购各类商品（小件）

物品寄存（小件）

物品转交

银行代存款

代跑腿

运动场所预订

保洁服务

绿化服务

家居清洁服务

地板打蜡

家具保养

汽车美容

空调清洁

植物代购

植物移植

植物代种植

植物代养护

植物领养

植物租赁

保健服务

一卡通服务

健康体检

设立家庭健康档案

门禁

停车

消费

商务服务

车辆服务

维修服务

打字

代收、发传真

代收、发电子邮件

翻译

代请律师

紧急用车

车辆租赁

提供司机

代客加油

室内所有设备的维修

教育服务

装修服务

代请家教

双语幼儿园

国际小学

武术学校

各类培训班

健康、养身知识讲座

教室出租

室内局部改造

租赁服务

搬运服务

康乐服务

常用工具出租

电动工具出租

会议室出租

场地出租（园区、大厦内）

运动器材出租

雨具出租

搬家

搬运装修材料

搬运大件物品

清理装修垃圾

羽毛球

乒乓球

网球

篮球

保龄球

攀岩

台球

恒温泳池

游戏机

模拟高尔夫

壁球

射箭

排球

餐饮服务

旅游服务

电话订餐

订座

送餐

旅游路线咨询

节假日组团

中介服务

但是依据酒店式公寓会所功能的差异，所提供的服务会有所不同。

3.发展趋势预测

◆配套、软件竞争渐成焦点

目前天津酒店式公寓市场明显有硬件好未必价高的现象，越来越多的发展商开始意识到这个问题，所以部分酒店式公寓产品的“软肋”――物业管理及产品配套能提供的附加服务将自然成为将来的焦点。

◆户型有向小的趋势

天津高端租务市场被奥林匹克大厦“独霸”。

第一说明奥林匹克大厦作为天津最高端写字楼国际大厦的配套有捆绑优势和雅诗阁管理的独到，这种优势的无以复制；第二说明天津高端租务的市场份额过少，其成长性由于天津经济重心在开发区而使老城区没有后劲。

随着酒店式公寓供应的增加，所能服务的层面必然滚动向下；央行加息政策对房地产投资市场的打压，为减少投资者压力，户型保证一定舒适性的条件下必须适当减小，来缓解投资者的购房压力。

另外随着天津别墅市场的成熟，涉外常住高端也有很大程度的分流，这使酒店式公寓的大户型也面临一定的压力。

◆供应量有爆炸迹象

天津酒店式公寓向好迹象明显，天津写字楼市场的不景气和高级酒店的入住率不高，都会导致酒店式公寓放量。

已确定酒店式公寓有恒基地块、金厦新都的临街地块、由写字楼立项改成的海河之子、奥城酒店式公寓部分、鼓楼地区、滨江大厦的部分写字楼、金皇大厦等等。

另外，新增的酒店、产权式酒店都会参与酒店式公寓市场的竞争。

所以从入市时机考虑，应从速。

◆统一形象将成为致胜法宝

竞争激烈中为取得较好的收益，经营权和所有权分离、统一经营、统一管理、使内部有个相对单纯的环境将成为取得较高利润的法宝，受此影响投资房地产可能向投资工作转变，即业主必须接受长期包租，定时领取租金。

天津市酒店式公寓市场供应量不大，属于刚刚起步阶段，整体市场不成熟。

酒店式公寓市场的其它问题，本报告以典型案例分析的形式予以体现。