房地产项目可行性研究中市场部分的相关指标.docx
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房地产项目可行性研究中市场部分的相关指标
房地产项目可行性研究中市场部分的相关指标
目录
一、市场分析1
（一）宏观市场状况1
1.供给状况1
（1）房地产开发投资额1
（2）房地产开发投资额占固定资产投资额的比例2
（3）商品房新开工面积、施工面积、竣工面积2
2.需求状况3
（1）商品房销售面积3
（2）商品房销售价格3
3.供给与需求的匹配状况3
（1）投资额增幅与销售额增幅以及GDP增幅的比较3
（2）商品房销售面积与竣工面积的比较4
（3）新建商品住宅空置率4
（4）商品房价格增幅与GDP增长率等的比较5
（5）房价收入比（可选项）5
（二）片区市场状况6
二、可研报告中各产品分期售价的确定7
（一）比较法确定当前时点的销售均价7
1.区位打分法8
（1）区位打分表8
（2）计算方法9
（3）操作说明9
2.产品打分法10
（1）产品打分表10
（2）计算方法11
（3）操作说明11
3.区位、产品综合权衡12
（二）分期价格的确定13
项目可行性研究中市场部分的相关指标
本项工作的主要目的是通过对项目地块所在城市的宏观市场状况、竞争状况以及其所在片区市场状况的分析来把握项目的市场前景；并且以当地市场上现有项目作为参照，通过比较法确定项目规划中各产品形态的可能的价格定位。
一、市场分析
（一）宏观市场状况
1.供给状况
（1）房地产开发投资额
……
2000
2001
2002
2003
2004
房地产开发投资额
房地产开发投资年增幅%
要求：
图表说明。
（2）房地产开发投资额占固定资产投资额的比例
……
2000
2001
2002
2003
2004
房地产开发投资额
固定资产投资额
占固定资产投资比重（%）
要求：
图表说明。
（3）商品房新开工面积、施工面积、竣工面积
……
2000
2001
2002
2003
2004
商品房新开工面积
商品房施工面积
商品房竣工面积
新开工面积占施工面积比例（%）
施工面积和竣工面积的倍数比
要求：
图表说明。
2.需求状况
（1）商品房销售面积
……
2000
2001
2002
2003
2004
商品房销售面积
销售面积增长幅度（%）
要求：
图表说明。
（2）商品房销售价格
……
2000
2001
2002
2003
2004
商品房销售价格
价格增长幅度（%）
要求：
图表说明；按年度统计，最近一年的数据要求按照季度统计。
3.供给与需求的匹配状况
（1）投资额增幅与销售额增幅以及GDP增幅的比较
……
2000
2001
2002
2003
2004
房地产开发投资额
商品房销售额
房地产开发投资增幅（%）
商品房销售额增幅（%）
GDP增幅（%）
（2）商品房销售面积与竣工面积的比较
……
2000
2001
2002
2003
2004
商品房销售面积
商品房竣工面积
销售面积增幅（%）
竣工面积增幅（%）
商品房销售面积与竣工面积之比
要求：
图表说明。
（3）新建商品住宅空置率
……
2000
2001
2002
2003
2004
商品房住宅空置面积
近三年新建商品住宅竣工面积
新建商品住宅空置率（%）
要求：
图表说明。
（4）商品房价格增幅与GDP增长率等的比较
……
2000
2001
2002
2003
2004
商品房价格上涨幅度（%）
GDP增长率（%）
居民储蓄余额增长率（%）
人均可支配收入增长率（%）
要求：
图表说明。
（5）房价收入比（可选项）
（二）片区市场状况
通过对项目地块所在片区的分析以及片区内各典型项目的分析，评估该片区的发展前景，从而为我们的项目定位以及对销售价格和销售速度的估计提供参考。
片区市场的分析主要是对片区的未来发展进行SWOT分析。
片区内典型项目的分析应该包括以下内容：
✧开发商分析；
✧项目概况；
✧项目特点及优劣势；
✧销售价格及其开盘以来的价格变动情况；
✧销售速度；
✧销售完成比率等等；
✧未来推盘时间和推盘量（包括现有项目和将来1－2年内开盘的项目）
二、可研报告中各产品分期售价的确定
（一）比较法确定当前时点的销售均价
本部分先分别利用“区位打分表”和“产品打分表”两个表格，单纯从区位或者产品的角度来分析其可能导致的价格差异。
然后再综合权衡区位和产品，确定待开发项目中各产品在当前时点销售时可能的销售均价。
1.区位打分法
（1）区位打分表
参照项目
参照项目
1
参照项目
2
参照项目
3
参照项目
……
评分指标
权重
评分
加权分
评分
加权分
评分
加权分
评分
加权分
区位
片区形象
15%
与市中心的距离
12%
道路/交通状况
16%
周边自然环境
10%
周边人文环境
10%
周边配套
14%
治安状况
8%
片区提升空间
15%
总评分
X1
X2
X3
Xn
参照项目售价（元）
P1（a）
P2（a）
P3（a）
Pn（a）
折算价格（元）
P1（b）
P2（b）
P3（b）
Pn（b）
参照权重（%）
Y1
Y2
Y3
Yn
加权后数目（元）
P1（c）
P2（c）
P3（c）
Pn（c）
本项目价格
（2）计算方法
Pi（b）＝Pi（a）*10/Xi
Pi（c）＝Pi（b）*Yi（∑Yi＝100%）
由此，区位打分法确定的本项目中某产品形态的均价为：
P区位＝∑Pi（c）
（3）操作说明
1）本体系中对各参照项目的评分是相对评分，即以本项目为基准（10分），根据参照项目相对于本项目的水平高低进行评分。
2）为每种产品形态（多层、小高层、高层、TOWNHOUSE等）分别选择参照项目；若受条件限制，特定产品形态找不到合适的或者足够多的参照样本，可以根据不同产品形态的价格之间的拉差规律进行转换。
比如说，在为多层定价时找不到足够多的参照样本，而市场上小高层的样本比较多，且按照当地规律，多层与小高层均价的比约在1.1：
1，则不妨选取一些小高层项目作为参照样本，并将其价格乘以1.1换算成同等条件下的多层价格。
3）上表中的评分指标和权重仅供参考，各地可以根据当地客户的偏好内容和偏好程度灵活调整指标内容和权重；建议进行相关客户调研和测试。
4）参照度的确定要考虑所参照项目与本项目的相似性，综合权衡所参照项目的规模、品牌知名度、建筑风格、市场定位、销售速度的快慢等各项因素。
5）取得的比较价格是在参照项目加权平均消化速度下的可行价格，如果我司的项目对速度要求远远超过市场现状，需相应调整。
2.产品打分法
（1）产品打分表
参照项目
参照项目
1
参照项目
2
参照项目
3
参照项目
……
评分指标
权重
评分
加权分
评分
加权分
评分
加权分
评分
加权分
规划设计
总体规划
8%
社区规模
9%
园林环境
12%
建筑外观
12%
户型设计
12%
社区配套
社区商业
4%
学校
6%
会所
4%
其他
施工质量
10%
物业管理
8%
开发商品牌
15%
总评分
X1
X2
X3
Xn
参照项目售价（元）
P1（a）
P2（a）
P3（a）
Pn（a）
折算价格（元）
P1（b）
P2（b）
P3（b）
Pn（b）
参照权重（%）
Y1
Y2
Y3
Yn
加权后数目（元）
P1（c）
P2（c）
P3（c）
Pn（c）
本项目价格
（2）计算方法
Pi（b）＝Pi（a）*10/Xi
Pi（c）＝Pi（b）*Yi（∑Yi＝100%）
由此，产品打分法确定的本项目中某产品形态的均价为：
P产品＝∑Pi（c）
（3）操作说明
3.区位、产品综合权衡
前两步是单纯从区位或者产品的角度来确定待开发项目中产品的可能的销售均价。
现在我们给这两者分别赋一个权重，综合考虑区位和产品来计算待开发项目中产品的可能的销售均价。
区位和产品这两者的相对权重由各子公司根据当地市场上目标消费者的偏好程度来确定。
举例说明，若在项目所在区域，区位和产品的相对权重为35％、65％，则综合考虑区位和产品后，待开发项目中产品的价格为：
P可研＝P区位*35%+P产品*65%
（二）分期价格的确定
分期价格是可研报告中经济测算表的重要输入条件。
在前面确定当前时点的销售均价之后，根据项目所在城市的整体市场、片区市场的发展趋势、市政配套建设、以及项目本身的工程进度，预计从当前时点到项目各期开盘时点，项目的售价可能的上涨幅度（设为qn），从而确定项目各期的分期价格：
Pn期＝P可研*qn（n为期数）
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