第五组房产税征收范围的界定.docx
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第五组房产税征收范围的界定
房产税征收范围的确定
房产税并不是新鲜事物，我国早在1986年就开始征收，只是近来因为一些政策新动态重新引起大家的关注。
房产税-起源
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人或经营人征收的一种财产税。
房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。
欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。
中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。
至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。
新中国发展
1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。
1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。
1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。
1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。
现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。
其中规定对内资企业和个人统一征收房产税，城市房地产税仅对外资企业和外籍个人征收。
由此，在对房产征税上形成了内外两套税制的格局。
2008年12月31日，国务院总理温家宝签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。
自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税
房产税制度在各国的实践模式：
一是将房产税纳入一般财产税中课征；二是以个别财产税的方式征收房产税，即实行单独的房税制度；三是以个别财产税的方式纳入不动产税（主要是对土地和房屋等不动产合并征税）中征收；四是混合房产税制度模式，即同时实行上述两种或三种房产税制度模式。
虽然模式多样，但只有第二种模式被视为是理论上严格意义的房产税制度。
我们的土地是属于政府的，我们根本就没有缴纳房产税的私有化基础。
房产税的征税对象是房产，作为房产税课税对象的房产，是指以房屋形态表现的财产。
所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。
但室内游泳池属于房产。
独立于房屋以外的其他建筑物，不在房产税征收之列。
房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，其中，城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。
虽然明确了房产税的征税范围，但是当前房产税关于纳税义务人的规定不是十分明确。
《房产税暂行条例》第二条规定房产税的纳税义务人包括：
1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2、产权出典的，由承典人纳税。
3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。
4、纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
可以看出，由于各种不同情况的存在，产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人都有可能成为房产税的实际纳税人。
（二）根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）
1、根据房产税暂行条例的规定，不在开征地区范围之内的工厂、仓库，不应征收房产税。
2、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。
3、对作营业用的地下人防设施，暂不征收房产税。
4、对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免征房产税。
5、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
5、对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税。
但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征房产税。
7、企业停产、撤消后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。
8、房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。
（三）根据《财政部关于对军队房产征免房产税的通知》（[87]财税字第032号）
1、军需工厂的房产，凡生产军品的，免征房产税；生产经营民品的依照规定征收房产税；既生产军品又生产经营民品的，可按各占比例划分征免房产税。
2、军队实行企业经营的招待所（包括饭店、宾馆），根据财政部和中国人民解放军总后勤部[84]财税字第79号、财政部[84]财税字第312号文件的精神，区别为军内服务和对军外营业各占的比例征免房产税。
（四）根据《财政部税务总局关于对武警部队房产征免房产税的通知》（[87]财税地字第012号）
1、武警部队所办服务社的房产，专为武警内部人员及其家属服务的，免征房产税，对外营业的应征收房产税。
2、武警部队的招待所，专门接待武警内部人员的免征房产税；对外营业的，应征收房产税；二者兼有的，按各占比例划分征免房产税。
（五）根据《财政部税务总局关于对煤炭工业部所属防排水抢救站征免房产税、车船使用税的通知》（[87]财税地字第007号）
对防排水抢救站使用的房产和车辆，凡产权属于煤炭工业部所有并专门用于抢险救灾工作的，免征房产税和车船使用税；产权属于代管单位或改变房产、车辆使用性质的，仍要照章征收房产税和车船使用税。
（六）根据《财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的通知》（[87]财税地字第021号）
1、对少年犯管教所的房产，免征房产税。
2、对劳改工厂、劳改农场等单位，凡作为管教或生活用房产，均免征房产税；作为生产经营用房产，应征收房产税。
3、对监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少部分用于生产经营的，可从宽掌握，免征房产税。
但对设在监狱外部的门市部、营业部等生产经营用房产，应征收房产税，对生产规模较大的监狱，可以比照本通知第二条办理。
具体由各省、自治区、直辖市税务局根据情况确定。
（七）根据《财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的补充通知》（[87]财税地字第029号）
1、由国家财政拨付事业经费的劳教单位，免征房产税。
2、经费实行自收自支的劳教单位，在规定的免税期满后，应比照[87]财税地字第021号文对劳改单位征免房产税的规定办理。
（八）根据《财政部税务总局关于对房管部门经租的居民住房暂缓征收房产税的通知》（[87]财税地字第030号）
从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税；对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，可由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。
由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
税收特点
1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋;
2.中国房产税的征收范转限于城镇的经营性房屋，不涉及农村。
另外，对某此拥有房屋，但自身没有纳税能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法也通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围之外。
3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
上海
2011年1月27日，上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。
自2011年1月28日起，开展对部分个人住房征收房产税试点。
征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。
税率：
适用税率暂定为0.6%。
应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
[4]
重庆
重庆于2011年1月28日正式启动改革试点工作。
征税对象包括：
对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。
税率：
对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税
两地版本的主要区别在于，房产税征税对象的不同：
上海主要是对市域内家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非该市居民家庭在上海市新购的住房，而重庆则主要针对“高档住房”征税。
正是因为征税范围极为狭窄、税率又非常低，所以上海、重庆这两个试点城市的房产税试点在组织财政收入、引导房地产市场需求以便有效控制房价等主要政策目标方面都没有起到应有的作用。
许多不了解具体情况的人还会由此得出“房产税没什么用”这样一个让人担心的结论
鉴于上海、重庆试点工作存在的缺陷，房产税试点扩围城市在试点时必须彻底打破这两个城市的方案。
基本的原则应该是：
征收对象不仅包括增量房还要包括存量房；新旧住房当中，不仅别墅、高级公寓要征税，普通商品房也同样要纳入征收范围之内。
从税率来讲，基础税率可以参照上海、重庆确定的主体税率水平，但是在结果上必须实行累进税率。
简单概括这两个方面的原则，可以这样表述：
无论什么性质的住房，以家庭为单位，第一套房免税、第二套房低税、第三套及第三套以上重税且套数越多税负越重。
中央政府简政放权政策已定，“不该管的坚决不管”、“该归市场的归市场”必将成为实际的行动。
由此不难预料，房地产市场“限购”、“限贷”等行政手段将难以持续，引导房地产市场健康发展还得靠经济手段，房产税就是其中一个最为重要的选项。
为了使房产税能够平稳地走上我国市场经济的大舞台，我们有必要精心设计、合理操作，先行做好试点工作。
试点工作做得好、做到位，房产税未来所起的作用才会越大、越积极！
2012年11月26日，财政部部长谢旭人近日在《经济日报》上发表文章提出，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。
至此，房产税扩大试点不再停留在专家学者的呼吁，正式成为官方表态。
房产税的征收，或许不再局限于个人房产。
房产税征税范围：
房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区；城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。
房产税的纳税人的确定：
1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2、产权出典的，由承典人纳税。
3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。
4、纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
房产税的现行税收优惠政策：
《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）；《财政部关于对军队房产征免房产税的通知》（[87]财税字第032号）；《财政部税务总局关于对武警部队房产征免房产税的通知》（[87]财税地字第012号）；根据《财政部税务总局关于对煤炭工业部所属防排水抢救站征免房产税、车船使用税的通知》（[87]财税地字第007号）；根据《财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的通知》（[87]财税地字第021号）；根据《财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的补充通知》（[87]财税地字第029号）；根据《财政部税务总局关于对房管部门经租的居民住房暂缓征收房产税的通知》（[87]财税地字第030号）。
国外房产税实践
美国：
在美国，房产税是指将土地和房屋合并在一起直接征收的财产税除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其他不动产均需征税，以保证税收来源的稳定。
英国：
英国对不动产保有环节课征的房地产税种，包括住房财产税和营业房屋税两种。
其住房财产税有非常详细的免税范围，如只由学生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产是完全免税的，空置的住宅也有最长6个月的免税期，等等
加拿大：
在一些省和地区，附着于房屋及土地上的机器、设备及其他固定物也被列入房地产税的征税对象；有的省还将电力、通讯、天然气和石油管线等线性财产纳入征税范围。
免税范围涉及政府自用的房地产、学校、公立医院、墓地或教堂。
现行房产税征税范围中有待改进的地方：
课税范围过窄；免税范围过宽。
我国现行的房产税暂行条例是1986年颁布的，当时我国城镇居民居住的主要都是福利公房，私有住房很少，而目前随着人均收入的提高和住房制度的改革，城镇私有住房的比例大幅度上升，且大量先富起来的高收入者还拥有一套以上的住房。
房产作为私人的重要财产，一般是私人收入的沉淀。
因此，房产的价值反映了纳税人的财富水平和负税能力。
但由于现行房产税的免税规定，个人拥有的房屋不论数量多少、价值几何，只要不是用于营业目的均不需缴税，违背了税收量能负担的原则，也损害了房产税对私人财富的调节功能。
当前房产税改革：
上海+重庆
上海，2011年1月27日，上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。
自2011年1月28日起，开展对部分个人住房征收房产税试点。
征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。
税率：
适用税率暂定为0.6%。
应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
重庆，重庆于2011年1月28日正式启动改革试点工作。
征税对象包括：
对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。
税率：
对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。
房产税改革，界定征税范围时应考虑的问题：
理论上，房产税的课税对象、税基和税源是不一致的，课税对象是房产的存量，税基是房产的评估价值，税源则是纳税人的收入流量。
房地产作为居民生活必需品，在三者相偏离的情况下，必须遵循纳税水平与收入水平、税负能力的对称性原理来确定减免扣除项目。
一方面，要按照民生原则，保障居民“住有所居”的居住权，尽可能小地影响拥有合理住房的居民生活；另一方面，依据房产资源的占用程度，体现量能负担的公平原则。
对于住宅：
一是应科学确定当地居民基本生活性住房的标准。
在我国目前房产价值评估机制不健全的情况下，可根据人均住房标准面积设计一个合理的起征点，以保证一个家庭最基本的住房面积需要。
随着房产评估机制的完善，再把面积标准和价值标准结合起来制定起征点。
二是对家庭人均收入低于当地生活水准或房产价值在一定标准以下的城镇居民应实行减免税政策，对于孤老、残疾等社会弱势群体拥有的生活惟一住房应给予免税政策。
三是对贫困地区农民自有的普通非经营用的自用住房暂免征税，但对在农村建造的豪宅、别墅不属于免税范围。
一些看法：
中央政府简政放权政策已定，“不该管的坚决不管”、“该归市场的归市场”必将成为实际的行动。
由此不难预料，房地产市场“限购”、“限贷”等行政手段将难以持续，引导房地产市场健康发展还得靠经济手段，房产税就是其中一个最为重要的选项。
为了使房产税能够平稳地走上我国市场经济的大舞台，我们有必要精心设计、合理操作，先行做好试点工作。
试点工作做得好、做到位，房产税未来所起的作用才会越大、越积极！
房产税的计税依据
房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。
按照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳征收的称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。
一、税率我国现行的房产税采用的是比例税率，分三种情况：
1.2%（从价计征）、12%（从租计征）、4%（适用个人的从租计征），
二、计税依据分两种：
从价计征和从租计征。
（一）从价计征：
计税依据=房产原值×（1-扣除比例）
1.房产原值的一般规定
（1）原值的取得：
账载原值或参照同类房屋确定房产原值。
（2）房屋原值包括的确定
第一，房屋原值=房屋本身原值+附属设备价值+配套设施价值
第二，更换房屋附属设备和配套设备
原值=房屋的原始价值+更换的新设备的价值-原来相应设备和设施的价值（易损零配件除外）。
第三，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的地价款、开发土地发生的成本费用等。
第四，宗地容积率低于0.5的（项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比,容积率越低，居民的舒适度越高），按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
第五，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
2.特殊规定
第一，对投资联营的房产
（1）按余值计税——被投资方为纳税人
在计征房产税时应予以区别对待。
对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税;
（2）从租计税——投资方为纳税人
对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。
第二，融资租赁房屋——纳税人由当地税务机关根据实际情况确定。
计税依据：
按余值计税。
（二）从租计征——租金收入为计税依据
1.租金收入——是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
2.如果是以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
3.租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
计税方法
计税依据
税率
计税公式
从价计征
按照房地产原值一次减除10%-30%后的余值扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定，原值明显不合理的应于评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定
年税率1.2
应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%（年税额）
从租计征
租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，按当时同类房地产租金水平确定一个标准租金额
12%
应纳税额=租金收入*12%或4%
个人出租住房（不区分用途）以及企事业单位社会团体其他组织向个人出租用于居住的住房
4%
某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。
出租部分房产原值5000万，租金每年1000万元。
当地规定房产税原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房产税为？
经营自用的房产从价计征房产税；出租的房产从租计征房产税。
应纳房产税=（30000—5000）*（1—20%）*1.2%+5000*（1—20%）*1.2%*2÷12+1000*10÷12*12%=348（万元）
二、房地产税计税依据的国际比较
（一）计税依据的国际比较
计税依据虽然只是税制的一个要素，却决定着不动产保有税制度的主要特征。
从各国现行的不动产保有税实践来看，其计税依据分为以下四类：
1.土地与地上建筑物价值。
这一计税依据近十多年来为各国普遍采纳。
采用这种计税依据，既可以对土地和地上建筑物统一进行评估并适用同一税率（如荷兰等国），也可以对土地和地上建筑物分别进行评估并适用差别税率（如泰国、南非和津巴布韦等国）。
以土地
与地上建筑物价值为计税依据在大多数情况下是对不动产市场价值的课征，税源丰富且有弹性，经济发展所带来的升值因素能在税收收入中得到较好的体现，基本符合量能支付原则。
但这一计税依据对不动产交易的市场环境、评估水平和税收征管提出了很高的要求。
2.土地价值。
这种计税依据仅为土地的价值，而不包括地上建筑物的价值。
目前，澳大利亚、新西兰、牙买加、肯尼亚、中国台湾地区和南非的部分地区等采用了这一计税依据。
从理论上说，房地产增值主要体现在土地上，因为房产是随着使用不断折旧的，因此以土地作为计税依据更能体现量能负担原则。
同时，以土地作为计税依据，不再需要定期评估房屋建筑物价值的变化，因此可以利用计算机系统进行统一的大批量评估，从而可在降低评估成本和减少评估要求的同时，大大缩短重估周期。
如在澳大利亚和新西兰的许多大城市，不动产的评估周期仅为1年。
然而，以土地价值作为计税依据在实际执行中存在难以确定的问题，在土地已开发使用的地方，由于土地及地上建筑物在交易中是不可分割的，其价格是整体体现的，这就存在如何从房地合一的不动产交易价格中推导出土地价值的问题。
3.租金收益。
即以不动产租赁价格（租金）作为计税依据。
以年度租金收益为计税依据，经济发展所带来的升值因素可以在税收收入中得到较好的体现。
同时，从公平和公正的角度讲，税收义务基于不动产的实际用途也似乎更符合量能支付原则。
但对于某些特殊类型的不动产，如用于公共用途而保有的不动产，往往并不存在公开的市场价值，如何确定其年度
租金收益成为一个问题。
各国目前的解决办法是在估算房屋建筑物的重置成本减去折旧后，再运用一个合理的贴现率去确定名义租金。
4.土地面积。
以土地面积作为计税依据，采用的是从量计征的课税方式。
俄罗斯、波兰、匈牙利、斯洛文尼亚和捷克共和国等中东欧的经济转轨国家均采用这种计税依据。
以土地面积为计税依据的从量计征制度也同样兼有优劣之处。
其优点在于管理相对简便，但其缺点主要是收入弹性不足，税收收入无法反映经济发展所带来的升值影响，难以确保公平。
（二）结论
从上述比较可以看出，不动产保有税的任何一种计税依据都存在优缺点。
从各国不动产保有税实践来看，对不动产保有税计税依据的选择在很大程度上是出于该国的社会和政治考虑。
这表明，各种制度的选择往往根植于各国的具体情况，并非一成不变。
从近年来的国际
实践看，多数国家的不动产保有税在计税依据选择上开始出现两个明显倾向：
一是倾向于采用同一种计税依据；二是在选择同一种计税依据上，倾向于采用从价计征的土地与地上建筑物价值。
目前，英国、荷兰和新西
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